【#買房on_the_way】01 之顛覆人生的想像

之前想著不婚的我，結婚了；
想著不生孩子當頂客族的我，生了孩子；
想著房子會阻礙生不帶來死不帶去人生哲學的我，
也走向買房的這條路了。
要說人生轉了大彎，與過去的信念相違背，
倒不如說，有些時候，風景總在意外之後，
這些人生中的景致默默地改變了我人生的旅途，
也讓我開始願意去了解過去不曾試圖了解的事物。
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║一切的一切...始於孩子的學籍問題 ║
目前居住地點靠近娘家，雖說附近已非熱門商圈，
但學區好、週邊生活機能好、
整個區域逐漸轉型為住宅區、
也是自己從小到大熟悉的環境，
除了上班距離遠外，其它沒什麼可挑剔。
有人或許會覺得學區不重要，
但對我而言，如果住在特定的學區內，
未來學校能夠獲得的學習資源相對比較多。
之前跟朋友聊過，她提到有些小巧精緻的學校，
因為班級人數少，經費相對少，
想要什麼額外的資源，都捉襟見肘，很是難過。
很多時候家長得自掏腰包另行添購。
而且因為家長的分母數少，
平均分攤下來的金額也相對較高。
有人會說，小孩子會唸書、夠聰明，唸哪裡都一樣。
依我對自己孩子的了解，他的自制力沒那麼好，
同儕對他的影響很重要。
我雖不希望他活在一個單純的世界，
但也不希望他身邊充滿無法抗拒的誘惑。
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║熱門學區的總量管制學校║
什麼是「#總量管制學校」？
會有總量管制學校的學區，表示學區內的新生人數已經超過該學校可以容納的人數，為維護教師教學及學生學習品質，學校只能收到額滿為止。
因此若想就讀「總量管制學校」，
相關單位會先確認小朋友有沒有實際住在學區內，
才依小朋友的優先分發條件及設籍先後，依序分發。
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分發優先順序可能是：學生本人與直系親屬於學區內連續設籍滿六年以上 (就是一出生就設籍...)、
具學區內房屋的所有權狀 (學區內有房產)、
公家宿舍配住證明 (沒想到居然現在還有公家宿舍!!)、
證明居住事實之房屋租賃契約或水電費收據。
雖說現在少子化，但在M型社會的條件下，
蛋黃住宅區、蛋黃學區，絕對是不缺人的。
經評估，我們可能是分發條件下的最後一個順位，
於是我跟理公腦爸慌了...決定才開始認真找房。
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懶媽小提醒：
① 每個縣市政府教育局針對總量管制學校的分發作法不盡相同，若有想要卡學區的父母，最好先研究相關的入學順序、學區劃分(有些會細分至鄰里)，才不會花了大錢買錯位置、入住時間不足，最後仍是讀不了想讀的學校。
聽說有些熱門學區，不是看小孩戶籍，是看父母在該學區擁有房產幾年...
② 有些熱門學校，若只有小孩遷戶口 (寄居)，並未有居住事實，順位可能會非常後面，有極高機率無法分發進管制學校。建議最好直接打去學校詢問相關的審核標準，再來決定遷戶籍等相關事宜。
③ 如果是原住民或低收入戶且具居住事實，也可以列入優先分發的名單。
房事兩個字，真是說來簡單...決定起來真的好多細節要顧及...
故事太長，買房人生 to be continued...
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律師回覆
要依農田水利會財產處理要點的規定
四十、農田水利會被占用之會有非事業用不動產，在納入建築法第三條所規定適用地區前（即實施都市計畫地區、實施區域計畫地區、經內政部指定地區及上列地區外供公眾使用之公有建築物），已建有房舍，其建物所有權人有下列證明文件之一者，加收占用期間五年之使用補償金後，建物所在基地得予處分，並以公開標售為之，其建物所有權人有優先購買權：（一）建物謄本、建築執照或建物登記證明（占用為附屬建物以主建物完工日期或建築改良物勘測結果認定）。（二）戶口遷入證明（設籍戶籍資料或門牌編定證明）。（三）完納稅捐證明（房屋稅繳納證明）。（四）繳納自來水、電費或瓦斯費證明（包括裝設水電證明）。（五）當地直轄市、縣(市)政府建管單位或鄉(鎮、市、區)公所核發之證明。（六）其他由政府機關或公營事業機關出具足資證明之文件。前項被占用之會有非事業用不動產，依建物所在基地分割後所餘無法單獨使用者，得全筆處分，並以公開標售為之，其建物所有權人有優先購買權。
不過要注意的是，水利地不一定是農田水利會所有的地，要去調閱謄本確認
另外，日治時期就已經使用的土地應該不會有刑事竊占的問題，最多就是被告民事請求拆屋還地加計5年租金補償而已
梁律師您好!!! 以下事件需要您的協助
縣議員蔣月惠感恩您!!!
有關
日據時期老屋位於地上，可以購買或承租嗎？
因是日據時期留下的，
算是家族成員共同繼承，

如何與房東/客好聚好散？
▫
衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
▫
二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
▫
三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
▫
六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。