《財務自由行》第105回
【設計你的財務自由之路】--【分析你的財務情況(上)】

這節會繼續以上節例子說明，並作出財務情況的分析，詳細講解財務分析的原則及方法，相信大家明白之後，就會懂得分析自己的財務情況。

--分析財務自由情況--

首先是「收支表」的分析，先分析收入與支出的比例，收入為$50,000，而支出為$15,000，每月儲蓄為$35,000，儲蓄率為（$35,000 / $50,000 X 100%）=70%，這是一個很理想的儲舊率，而我在過往的書一直都建議人（特別是年輕人），要將儲蓄率提升至50%以上，趁負擔較少時多作準備。

至於能每月儲$35,000，意味著一年能儲到$42萬，3年已經能儲到$126萬，無論是用於投資股票，還是投資物業作首期，都是不錯的策略，對將來財富更上一層樓有很大的幫助。

雖然儲蓄率是高，但這不一定代表能財務自由，這只是能夠較快做到財務自由的有利條件。大家還記得這書前部分所講的「財務死胡同」，以及「財務自由之路」的概念嗎？若不太記得請先重溫，第三章中《財務死胡同VS財務自由之路》（P.103）一節，相信會對以下所講的概念更有幫助。

左邊的就是死胡同狀態，當一個人沒有資產，或資產極少時，就會出現死胡同狀態，因為由踏入社會開始，一個人的負擔只會愈來愈多，同時會愈來愈依賴人工，因此儲蓄比率會愈來愈低，而薪金收支比，即「支出/薪金X100%」則愈來愈高，而這數字就是反映你有多依賴人工（這個比率只適用沒有或很少被動收入的人而計算的），而比率愈高代表你愈難跳出死胡同。

相反，若果已擁有被動收入，即是處於財富的增值之輪中，這就如右面的圖一樣，已踏上財務自由之路中，至於是否成功到達終點，那可計算一下處於甚麼位置。可以計算被動收支比率，其公式為：

「被動收入/支出X100%」

就以上節例子作說明，首先要定義那些收入是被動收入，如果當中有多個收入項目，就是健康的現象，因為可減少對薪金的依賴，「正職收入」是打工而得到的收入，當然不算是被動收入；「教學收入」是任職課程導師，親身教授才有收入，亦不是被動收入。

「物業淨租金收入」由於是持續的正現金流，而且有自行運作的概念，那便是被動收入；「本月書的版稅」是持續的正現金流，加上能自動運作，當時亦是被動收入。

至於「生意盈利收入」，要看這些生意能否符合穩定而自動的定義，由於這兩盤生意都未能符合，故暫時未能列作被動收入，而股票的股息，由於投資以長線為策略，加上不用參與企業的運作，故是被動收入。而「借據利息收入」，是借錢給朋友收取高息的項目，雖然有自動運作概念，但因借貸是短期貸款，亦不穩定，故未能合符持續的概念，因此保守計不作為被動收入。

「銷售網上課程」是自行運作，而且有持續正現金流的項目，所以是被動收入。由此可見，被動收入為$5,000（淨租金）+$5,000（版稅）+$5,000（股息）+ $5,000（銷售網上課程）= $20,000元。支出則為$15,000元，按照被動收支比率計算，即是：（$20,000 / $15,000 X 100%）= 133%

當比率超過100%時，就是獲得基本的財務自由，因此已成功達到基本的財務自由狀態，這時便可以考慮全職建立資產，又或休息一下，做自己喜歡做的事。當然，要在消費物價指數甚高的香港生活，每月僅得$10,000-20,000的被動收入，是不足夠的。所以，這情況只可說是手持一副好牌而已，但只要好好把握，好牌就能做大牌，財富以「乘」的速度不斷累積，達至更高的財務自由境界。

我們亦可分析當中的收入結構，從上圖可見，依賴單一收入的情況不存在，因此屬理想現象。另外，被動收入亦佔了不少數目，故同樣是理想的。當然接下來的目標，必然是令被動收入的比率愈來愈高，無論是提升被動收入裡的項目，還是金額，都是下一步要做的事。

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《財務自由行》教讀者如何一步步，達致財務自由。

由最基本的財富系統講起，再到現金與資產概念，並教你如何利用儲蓄，正確投資，令財富有效增值。並在合理時間，達至財務自由的境界。

這書已再版數次，在三聯商務誠品等都可購買，由於現時部分書店已斷貨，如你找唔到，向書店職員查詢或訂購就得。

《財務自由行》第86回
【以物業成為資產】-\-\【物業的成本與回報】

究竟應在甚麼情況下投資物業，以及應借貸多少，都是投資物業時的重要考慮點。而當中涉及因素甚多，除了外在因素，及自身的情況外，一些本質性的因素亦不得不考慮的，雖不可能以一條公式去處理，但亦嘗試將因素量化去得出可能的結論。

投資物業有付出亦有回報，只要回報的部分大於付出，那就值得投資了，當然有很多因素無法量化。付出的部分包括首期、裝修及往後的維修成本、持續的供樓（償還借貸及支付利息）、各資金的機會成本、借貸力的消耗、樓價下跌時的損失等。

而另一邊就是回報，這包括自住可能、租金回報、樓價升值時的獲利、升值時能有加按的能力等。而較能夠量化的及影響較大的因素為：按揭利率、機會成本、租金回報、價格升值。而當我們決定投資物業與否時，往往會這樣衡量：

按揭利率+機會成本 VS 租金回報+價格升值

簡單來說，就是衡量回報率能否大於成本。由於投資物業大多涉及借貸，故按揭利率是衡量投資與否的重要因素，而機會成本就是其他資產回報的取捨：例如當其他資產有15%的回報，但物業只有5%回報，投資物業的吸引力大減，因將資金投資物業後，該資金就放棄了投資其他資產的機會，這就是機會成本。

至於回報方面，主要就是租金及樓價升值，而當中的租金可視為較確定的回報，而升值部分則是不確定的。而這裡嘗試將因素量化，為以保守為原則，租金則參考政府只計算70%，而升幅由於不確定，故將以打折扣形式計，只計算50%，反映當中的不確定因素：

租金 → 較確定 → 參考政府方法計算70%
升值 → 不確定 → 只計50%回報率以反映風險因素

香港過往樓價的升幅，以複息計每年平均升值約9%，租金回報
一般為4%，而預期的升值回報可視為9%。

若以上面方法計算，以反映當中的不確定性，那預期的回報就是（4% X 0.7 + 9% X 0.5）= 7.3%（或可保守計7%），這就可作為長遠投資的參考數字。若果我有一筆資金，在考慮投資物業或投資其他資產時，就要比較它們的預期回報率，若樓市已在較高位置，會假設物業的回報少於7%，若另一資產的預期回報大於8%，那在未考慮其因素的前提下，就應投資另一資產。

而除了本金的因素外，亦要考慮借貸部分，是否值得利用借去創造這資產，以及要借多少，而當中就要考慮回報能否抵消基本的成本，即比較回報率與借貸利率。

上述的參考數為7.3%，可分為3個區間，若利率少於6%的，可視為物業的預期回報高於利率，若利率在6%-9%，可視為物業的預期回報與利率相約，若利率高於9%，可視為物業的預期回報低於利率。（第二章亦有計算過，近二十多年的平均按揭利率約是6%）當利率少於6%時，仍值得利用借貸去創造物業資產，甚至借更多去投資。

但當利率與預期回報率相若（即6%-9%），就要多加分析其他因素才能決定，並在借貸數目中不宜進取。

到了利率高於9%的時期，即成本大過預期回報，除非樓市在較低位置，否則未必值得投資，而借貸的部分亦要減少，甚至加快清還本金。另外，除非有其他資產有吸引的回報，值得保留資金去投資，否則在利率高的時期，較快償還本金往往更為有利。

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《財務自由行》第86回
【以物業成為資產】--【物業的成本與回報】

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投資物業有付出亦有回報，只要回報的部分大於付出，那就值得投資了，當然有很多因素無法量化。付出的部分包括首期、裝修及往後的維修成本、持續的供樓（償還借貸及支付利息）、各資金的機會成本、借貸力的消耗、樓價下跌時的損失等。

而另一邊就是回報，這包括自住可能、租金回報、樓價升值時的獲利、升值時能有加按的能力等。而較能夠量化的及影響較大的因素為：按揭利率、機會成本、租金回報、價格升值。而當我們決定投資物業與否時，往往會這樣衡量：

按揭利率+機會成本 VS 租金回報+價格升值

簡單來說，就是衡量回報率能否大於成本。由於投資物業大多涉及借貸，故按揭利率是衡量投資與否的重要因素，而機會成本就是其他資產回報的取捨：例如當其他資產有15%的回報，但物業只有5%回報，投資物業的吸引力大減，因將資金投資物業後，該資金就放棄了投資其他資產的機會，這就是機會成本。

至於回報方面，主要就是租金及樓價升值，而當中的租金可視為較確定的回報，而升值部分則是不確定的。而這裡嘗試將因素量化，為以保守為原則，租金則參考政府只計算70%，而升幅由於不確定，故將以打折扣形式計，只計算50%，反映當中的不確定因素：

租金 → 較確定 → 參考政府方法計算70%
升值 → 不確定 → 只計50%回報率以反映風險因素

香港過往樓價的升幅，以複息計每年平均升值約9%，租金回報
一般為4%，而預期的升值回報可視為9%。

若以上面方法計算，以反映當中的不確定性，那預期的回報就是（4% X 0.7 + 9% X 0.5）= 7.3%（或可保守計7%），這就可作為長遠投資的參考數字。若果我有一筆資金，在考慮投資物業或投資其他資產時，就要比較它們的預期回報率，若樓市已在較高位置，會假設物業的回報少於7%，若另一資產的預期回報大於8%，那在未考慮其因素的前提下，就應投資另一資產。

而除了本金的因素外，亦要考慮借貸部分，是否值得利用借去創造這資產，以及要借多少，而當中就要考慮回報能否抵消基本的成本，即比較回報率與借貸利率。

上述的參考數為7.3%，可分為3個區間，若利率少於6%的，可視為物業的預期回報高於利率，若利率在6%-9%，可視為物業的預期回報與利率相約，若利率高於9%，可視為物業的預期回報低於利率。（第二章亦有計算過，近二十多年的平均按揭利率約是6%）當利率少於6%時，仍值得利用借貸去創造物業資產，甚至借更多去投資。

但當利率與預期回報率相若（即6%-9%），就要多加分析其他因素才能決定，並在借貸數目中不宜進取。

到了利率高於9%的時期，即成本大過預期回報，除非樓市在較低位置，否則未必值得投資，而借貸的部分亦要減少，甚至加快清還本金。另外，除非有其他資產有吸引的回報，值得保留資金去投資，否則在利率高的時期，較快償還本金往往更為有利。

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由最基本的財富系統講起，再到現金與資產概念，並教你如何利用儲蓄，正確投資，令財富有效增值。並在合理時間，達至財務自由的境界。

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疫情關係，不少打工仔經常在家工作、視像會議；即使孩子也要長時間對着螢幕網上學習，雙眼自然容易出現乾澀情況。中醫認為，「肝開竅於目」，肝與眼睛關係密切，用眼過度亦會使肝血虧虛，令眼睛得不到足夠營養，此時就會容易出現乾澀，甚至望螢幕過久而出現頭痛或頭暈情況。

所以，要補眼就先要補肝。註冊中醫師林惠賢就推介杞子決明子明目湯，適合一家大小補眼補肝。明目湯的材料包括枸杞子、決明子、淮山、紅蘿蔔、雪耳、陳皮、瘦肉和紅棗。當中的決明子、枸杞子和紅蘿蔔都可明目、清肝養肝。而紅蘿蔔含量豐富的胡蘿蔔素，能夠活化維他命A，預防夜盲症；淮山則可補脾腎，林醫師又補充，乾淮山或鮮淮山都可用作煮湯。鮮淮山的黏液含較多消化酵素，有助促進消化，但若不喜歡這種黏糊糊的質感，就可選擇乾淮山；雪耳可滋陰養顏；而陳皮可理氣化痰；紅棗就可補脾養血。以上食材烹調成湯，就可達致養肝明目，健脾益氣的作用，建議一星期可飲2至4次。除煮湯外，林醫師指，杞子和蘿蔔都十分適合加入在日常料理當中。

雖然明目湯適合一家大小飲用，但感冒人士應待痊癒方可飲用。而孕婦則要去掉「決明子」此藥材方能飲用，建議飲用前最好先諮詢註冊中醫師。

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