📌桃園市議員朱珍瑤回報市民-0927都發局、地政局📌
質詢主題
1、當政府賣起容積-代金爭議
2、房價漲漲漲
3、空屋率
4、社會住宅或租屋族紓困

#在去年審預算的時候都發局的容積代金制度就產生不少爭議，我在上個會期也關心過，請問目前桃園市有沒有任何一個完成容積代金制度審查 的案例？
#容積代金制度是內政部開始修法推動、#桃園市跟進，本席覺得中央很奇怪， #說要打房就弄了很多奇奇怪怪的制度讓建商獲得更大的報酬，#讓建商多蓋一點看房價會不會下來一點，#結果房價這幾年很明顯的不降反增，#我這裡就直接問局長你覺得容積代金的實施，有助於增進土地正義嗎？

在其他縣市發生一個非常爭議的事件：
該地建商用30多萬的價格跟政府買進 450坪的容積，但是該地房屋市價每坪落在55萬左右，算一算扣除建造成本建商賺翻了？

#政府賣了超額容積給建商去營利，#本來是希望這筆錢可以拿回來開闢道路或公園，但是容積投入市場後才發現政府少算了，#而建商獲得的超額報酬也沒有辦法回饋到市民身上，#看在許多市民眼裡這就是圖利建商。

#我們的容積代金的要點裡面，#只有規範到政府在賣容積時的相關規範，#忽略了建商因為買了容積後的超額報酬。#本席認為雖然政府在賣容積的時候價格有經過估價師估算，#但是如果該容積投入市場後，#才發現市府嚴重低估該容積價值時，#也應該要有相關的機制或辦法來繳回更多的超額報酬，#讓市府有更多的預算可以用在徵收公共設施用地上，#這才是推動容積代金制度的基本精神。

桃園市議長邱奕勝
#桃園市議員朱珍瑤

地产专家：金边至乌东5号国道引建房项目开发
2021年9月8日

金边：从金边到乌东区的5号国道沿线地区正在吸引住宅投资者的注意，因为这条路沿线的土地价格正在上涨。

5号国道升级改造项目全长366公里，是将现有道路由2车道延伸至4车道，是日本政府贷款约5亿美元的AC混凝土路面。预计5号国道沿线将出现时尚住宅和商业中心。

柬埔寨估价师和房地产经纪人协会主席Chrek Soknim先生9月8日告诉Property Asia Area，考虑到4至5公里的面积，Russey Keo区已经开发大量商业建筑用地，价格继续大幅上涨。

考虑到6公里的土地价格，土地价格为每平方米800至1,200美元，河流右侧和左侧，土地价格在每平方米600至1,200美元之间平方米。对于位于河流右岸的位置，从7公里到9公里的土地价格在每平方米750至1,200美元之间。左边的位置在每平方米450美元到1,000美元之间。

至于乌东地区，大部分地块都是分割地出售，每块地价在1万至3万美元之间。

与此同时，全球房地产协会会长Sam Sok Noeun先生表示，5号国道的房地产开发并没有看到很多大型开发项目或Borey式住宅。由于开发项目和工厂和仓库等混合投资项目的增加，房地产价格每年将上涨10%至30%左右。

柬埔寨房屋开发商协会主席、Ly Hour 集团首席执行官Tycoon Ly Hour曾表示，他将在Prek Pnov Market附近的5号国道上开发一个大型 Borey，占地100多公顷。

“该项目将发展为商品房、市场、度假村和其他服务，但Covid-19的到来让我们考虑并尚未确定该项目的开工日期，”他说。

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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一坪換一坪根本不公平？陳麗娜呼籲大林蒲公保地解編

高雄市議員陳麗娜今（26）日質詢高雄市都市計畫委員會主委林欽榮，為何大林蒲的公共設施保留地未能解編？若依市長所言，在公保地上蓋房子的能與住商用地一樣一坪換一坪，根本不公平。她也質疑，高市規劃的國土計畫內容有問題，目前高市人口逐年降低，如何達到300萬人？20年要增加7140公頃的產業用地，但新增需求量根本沒這麼多，是在擴大圈地？林欽榮則堅持大林蒲無法進行公保地解編。

陳麗娜指出，大林蒲公共設施保留地有10公頃之多，市長曾說在上面蓋房子的可以一坪換一坪，是否不公平？要嘛得提高住商用地換地比例，要嘛得公保地解編，才能保障公平性。何況，若在公保地上面蓋房子的可一坪換一坪，未蓋房子的卻只能協議價購，是否變相懲罰守法者？林欽榮回應，大林蒲案中他接獲的命令是公保地不能解編，未屬於住商用地的皆採協議價購，以市價1.4倍為主，不過會顧慮在地居民合法權益，特別的事件給予特別的處理，會審慎再做研究。都發局長楊欽富補充稱，由於遷村後會做新材料循環產業園區，因此不適宜再解編公保地，但會維護公保地土地所有權人權益，若施行都市計畫前的既有房屋，會一坪換一坪，如何等值則再作研討，但若是施行都市計畫後才蓋的房子，就不符合條件，只能以市價加4成做補償。

陳麗娜也質疑高市府所提出的「高雄市國土計畫」，目前規劃15年後高市人口數為300萬人，尚比目前都市計劃規劃的低，但目前高市人口已逐年降低，單靠遷出遷入未必能達標，因此高雄的產業發展顯得更為重要。她質疑，125年推估新增需求量只有1354公頃，但5年內新增土地面積卻高達2836公頃，更何況未來20年發展地區面積高達7140公頃，甚至高於目前高市法定工業使用土地總面積，產業用地供需之間有所矛盾，是否是擴大圈地？她也關心農地工廠問題，目前高市疑似農地工廠面積有2329公頃，但嘉華及烏林兩處產業輔導專用區相加僅有321公頃，顯然無法容納。包括螺絲起子工廠或資源回收業者等，有許多真正有需求的未被滿足，畫那麼大片地究竟要給誰用，說得清楚嗎？楊欽富稱，產業用地目前不足，但未來高雄6-20年的發展要轉型，需要六七千公頃產業用地；對於農地未登工廠會有所補償，此外還有6大產業發展區規劃，是未來產業規劃重要依據。

此外，陳麗娜也關注大坪頂大型車停車場亂象，並呼籲為避免大型車與民爭道，大型車停車場及其保修廠應納入都市計畫。林欽榮表示，將與地政局、交通局研究，目前大坪頂的大型車停車場占用機關用地，建議正規化，並尋求適當的對外道路，他也將去會勘；此外他也同意，應該在《產創條例》中新設的工業區，在其設置標準中就應納入大型車停車場與保修廠，並規劃好動線。陳麗娜希望下會期能夠對此有正式報告。

明天就是我上任以來，台南市議會的第一次定期大會，在大會開始之前，我想和各位市民朋友報告在一、二次臨時會中，我有提案及參與連署的各項議案，而這些議案的詳細內容都可以在台南市議會網站上進行查閱喔！

台南市議會議案管理檢索系統：http://www.tncc.gov.tw/motions/default1.asp

另外也想和大家分享，在市議會當中提案的產生和流程。大會開議期間，議會除了審查由市府所提出的議案外，還可另由議員自行提案，只要有至少三位議員共同提案或一位議員提案加上兩名議員連署，該案便會依照議案的內容分別送交各個委員會進行審查，並由委員會做成決議，最終依提案內容送至市府各相關局處進行辦理。

以下是我在一、二次臨時會中，我有提案及參與連署的各項議案

【第一次臨時會】
✊提案
📍民政案號1：
提請臺南市政府研議一級原住民專責機關設立並提出設立時程計畫。
📍民政案號8：
建請臺南市殯葬管理所之和平堂建設電子輓聯。
📍民政案號14：
建請市府於永康區設立親子兒童館。
📍建設案號4：
鑑於本市龍崎區牛埔之泥岩惡地（月世界）地形，有獨特地形、地質意義，可展現自然地景的多樣性，近來環保團體並在周邊更發現眾多的保育類野生動物，展現了生物多樣性。特建請臺南市政府依文化資產保存法相關規定，指定該區域及周邊相關區域為「暫定自然地景」並即刻進行評估審議，南區事業廢棄物綜合處理中心龍崎廠相關工程之進行並應即刻停止，以防該地的自然地景遭受嚴重破壞而無法回復。是否有當，請公決案。
📍工務案號4：
建請市府修繕台南市永康區永康公園之公共設施及安全防護設施。

✊連署
📍民政案號13：
請於安南區設立親子兒童館。
📍教育案號8：
建請臺南市府教育局將五條港里及淺草里國中學區移至建興國中。
📍教育案號12：
仙草國小關嶺分校PU跑道諸多破損,擔心學生安全問題，建請教育局儘速修復。
📍保安案號5：
建請臺南市政府交通局增設西門路四段、立賢路一段交叉路口之 T-bike站點。
📍工務案號27：
「後壁區南74區道鐵路以東段闢建工程」之鐵路平交道無法配合道路同步拓寬，建請市府檢討未來與其他單位合作同步規劃流程。
📍工務案號31：
建請市府將台糖鐵道（後壁–新營–鹽水路段）活化為自行車道，規劃完整大新營地區自行車道及維護周邊環境，提升觀光質量及經濟發展。

【第二次臨時會】
✊提案
📍保安案號1：
建請台南市政府交通局增設永康區T-bike站點，如：永康火車站、奇美醫院（及大橋火車站周邊）、南台科技大學、台南應用科技大學、南大附中、台南高工、永康社教中心、探索公園、永康區公所、平實公園、榮總永康分院、復華夜市、永大夜市、大灣高中、永仁高中、崑山中學周邊等。
📍教育案號8：
臺南市政府原調高房屋稅之稅率用於幼教補助，效果不彰，而專設幼兒園受雇之職員及教保員薪資過低，影響幼兒受教權，建請臺南市政府教育局提升教保員及職員薪資，保障其工作環境，以提升幼教品質。
📍教育案號9：
公立幼兒園名額長期不足，且代理教師聘用比例過高，應依編制聘足，不應管控教師比例。
📍教育案號13：
建請臺南市政府教育局放寬本市代理老師的聘期，讓本市代理老師聘期足年足薪，改善教育工作環境以提升臺南市教育教學品質。
✊連署
📍民政案號12：
建請市府民委會舉辦每年的單詞競賽時，應設置指導老師之指導費與獎金，以回饋與尊重族語指導老師的辛勞。
📍民政案號15：
建請市府於各區里活動中心之新建、整建、籌建時，按各區里之原住民及新住民之數量，斟酌安排原住民空間。
📍民政案號16：
建請市府編定台南市鄰長為民服務事項及費用支領要點，並編列109年度起之預算，提請大會審議。
📍教育案號1：
請市政府於第三屆第1次定期會排定舉辦「世界棒壘球總會U-12世界盃棒球賽」專案報告。
📍教育案號2：
請市府評估於新豐地區（仁德、歸仁、關廟、龍崎）設置國民運動中心。
📍教育案號3：
請市府提高為臺南市爭取榮譽之優秀運動選手獎勵金。
📍教育案號18：
建請教育局針對國小教師甄試增設自然與生活科技專長教師考科。
📍工務案號4：
請市府加速都市計畫區域內公園用地之取得作業及鄰里公園之建置。
📍工務案號6：
建請市府工務局進行台南市美術一館相鄰南門路側之側溝及側溝路面全段之修繕工程。
📍工務案號7：
建請市府工務局進行小東路147巷整排側溝之修繕工程。
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161226華視 採光好 霧霾少 高樓層房價較貴
影片網址→https://youtu.be/WwKudX2mxjE

您喜歡住高樓層還是低樓層呢？房仲坦言平均來說，高樓層一坪價格比低樓層高出三萬元左右，不過貴也不是沒有道理的，除了景觀好採光好之外，研究也發現，低樓層一到三樓，比高樓層四到九樓的PM2.5濃度，高出10到20%。

記者陳詩雅、宋佾璋採訪報導……↓

記者陳詩雅：「有些人喜歡住高樓層，有些人喜歡住低樓層，但是您知道嗎？低樓層的空屋比較高。」

記者陳詩雅：「高樓層除了視野好之外，PM2.5的濃度也比較低。」

以台北市20到30個民眾住家陽台進行檢測，發現低樓層一到三樓，比高樓層四到九樓，PM2.5濃度高出10%到20%。

台大公衛系教授吳焜裕：「有風，容易有揚塵，它不會跑得太高，太高會受重力作用往下掉，樓層越高的往往價格越高。」

房仲坦言同一棟大樓，平均來說高樓層比低樓層，一坪會高出3萬元左右，景觀、採光、空氣流通都是考量。

房仲業者陳泰源表示：「一坪差5~10萬也是有可能，大直的豪宅一坪200萬以上的豪宅，它低樓層150萬，高樓層快300萬，差了快一倍。」

"何處惹塵埃"，除了高低樓層PM2.5濃度有差之外，離道路、工地、工業用地愈近或面積愈大濃度也會增加，如果附近有河流、綠地濃度則會降低，專家建議如果住在低樓層感覺空氣品質比較差，不妨緊閉門窗、使用空氣清淨機，減少塵埃。

新聞網址→http://news.cts.com.tw/cts/life/201612/201612261835276.html#.WGNj_1N97IV

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/194468399