資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

因為疫情的關係，大家都乖乖待在家未國家盡一份心力。

在家時間很長，就花點時間寫一些東西，希望能幫助到一些朋友

今天想來跟大家分享一下買房的經驗

會有買房的想法大概是在2017年就開始了
當初會想買房的原因其實有幾點
1. 家裡不夠住，未來結婚一定要搬出去住
2. 2016因為實施房地合一稅，所以房價有下跌的趨勢，所以認為或許是一個不錯的進場時機
3. 還沒結婚前可以拿來出租當成一種投資

基於這幾個想法，就開始從家裡附近開始找標的物。
一開始的想法是以我個人當時的經濟能力找物件，也不想背很重的房貸讓自己壓力很大，所以當時只鎖定了公寓型的房子。

18年那時候在家裡附近看到了一間公寓還不錯，也是年輕夫妻成家買的，房子整理過，裝潢的也滿喜歡的，本來打算下斡旋的，但當時的女朋友（現在的老婆）想住電梯大樓，所以就打消念頭。

到了18年底，因為有結婚的共識了，所以又開始認真看房子，跟老婆也有共識，所以就把物件換成電梯大樓，房價預算抓800萬左右，主要開房的區域在大業大有跟藝文特區這兩個區域。

大業大有這區是早期老台北人外移來桃園第一個落腳的區域，這邊的房子屋齡10-25年之間，生活機能算是非常完整

陸續也看了非常多間，20幾年的房子-10年以內的房子都有看。
看到最後的結論是我們都比較偏愛屋齡比較新，社區環境好的房子。
19年上半年，當時有看到一間社區真的非常不錯，當時屋齡大概11年左右，社區管理非常好，沒看過社區中庭的水池乾淨到沒青苔，10年初的房子中庭蓋水池，聽說地下室沒發生過漏水，建商算是桃園在地頗知名的建商，這社區的價格確實高出附近房子一截，但真的很喜歡就一樣下斡旋了，中間交手好幾次，最後差點成交，但房仲不讓步，不爽加價就放棄了。

藝文特區附近可以負擔的屋齡都太高（幾乎都超過20年），我跟老婆都不喜歡，所以後來就放棄了。

後來思考了一下未來桃園房市的發展，當時桃園捷運綠線已經開始動工，綠線是八德-桃園市中心（火車站）-藝文特區-南崁。
所以考量到捷運沿線對未來房價帶動會有很大的幫助，所以決定從捷運沿線找房子。

那其實從前面看房的經驗來看，藝文特區因為我們能負擔的房價屋齡都太高，所以不太適合我們。
南崁房價也算高，又離我們生活圈有點距離。
桃園市中心市容較舊，房價也是很高
所以比較適合我們的區域就剩八德區

因為我很愛看電影，所以滿常去廣豐新天地的國賓影城看電影，每次去廣豐都覺得那邊的環境很不錯，房子都很新，一直以為房價會是我們無法負擔的金額，認真研究後發現居然是我們可以負擔的，也很慶幸那個時間點房價已經回落到一個相對低點。
廣豐特區10年以內的房價跟藝文特區20年的房價居然差不多，完全嚇到我

所以開始認真研究這區的環境
1. 離交流道又很近車程10分鐘以內。
2. 因為交流道的優勢往台北交通滿方便，坐公車30分鐘左右就能到土城永寧站
3. 離機場青埔高鐵站也不遠，開車30分鐘也能到
4. 未來捷運廣豐就有一站
5. 介壽路旁就是大湳商圈，大湳市場5分鐘車程，生活機能完善
6. 桃園火車站車程10分鐘以內
7. 廣豐特區中心就是一個大型商圈廣豐新天地，有家樂福

基本上這區真的很符合我們的需求，所以就開始找房子，也超級幸運在PTT房版看到一間屋主自售的房子。
屋主是一對年輕夫妻，房子剛裝潢好，裝潢風格也是我們非常喜歡的日式簡約風，經過兩次看房我們就把價格談好，因為沒有經過仲介抽服務費，所以價錢我們雙方當時都很滿意。

談妥之後，由我們買方找自己信任的代書做房子過戶的處理，其實大家做中古屋買賣都會很擔心沒有經過仲介會不會不妥甚至受騙，這邊也是想分享給大家，我自己成功的經驗

其實房仲也是由他們自己的代書來處理房子過戶的流程，基本上跟我自己找代書是一樣的，代書一樣會請銀行來開履約保證帳戶（這是最重要的）
然後我們就按照代書開立的房屋買賣契約，在約定好的時間內把款項匯進履約帳戶，我們就去申請房貸。

在過戶前我們會壓一張本票在代書那邊，主要是保障屋主在過戶後收不到尾款。

等到過戶完成，我們把尾款匯到履約帳戶後，就可以進行最後交屋程序，並把本票取回，交屋完成後，最後銀行就會把履約帳戶的錢轉給賣方，就完成了房屋移轉流程。

最後給大家一些建議，如果有想要自己進行買方動作，建議已新成屋為主，屋齡較新的房子屋況比較容易掌握，比較不容易踩到地雷。
有買房計畫，還在存錢階段，也非常建議先開始看房累積經驗，房子多看才會知道自己到底喜歡什麼房子。

大概就分享到這，希望可以給一些有買房打算的年輕朋友一些幫助，如果希望我多分享一些股票以外的文章，歡迎留言告訴我，並幫我按讚一下～～

今天不逛超市🛒🛒
來逛家居店啦！ 🪑🛋🛏🧸🪞
之前黑五買的商品收到了
但有幾樣不適合，需要退貨
想到現在LA半封城
就擔心不知何時會全封😟😟
一旦全封城，那非必須的retailer 都不能營業
想想就覺得還是趕緊去辦退貨吧！ 😅😅

我好久沒去Pottery Barn
我超愛逛這種家居店😍😍
PB, PBK, PB Teen, William Sonoma, West Elm 還有crate and barrel我都愛死了
愛到我想去這些店打工😆😆

這次進去⋯⋯裡面還是非常的好逛
進去前則是需要先消毒雙手🧼🧼
戴口罩是肯定要的！ 😷😷

總之⋯妮們看照片吧⋯⋯
同場加映Bloomingdales聖誕專區🎅🏻🎅🏻
一樣也是去退貨時拍的
我們二月房子過戶時，我的房仲有送我一個小禮物
（美國房仲都會在買家買到房子順利交屋後，送買家一個新家暖屋禮）🎁🎁
當然房仲也知道她送的不見得我們會喜歡，所以就有附上禮物收據，可以去退換成自己喜歡的東西！
其實我真的覺得這樣很好， 心意收到了，但禮物可以轉換成自己喜歡的！ 🎊🎊

最後⋯我要請教大家
我買了甘蔗(最後一張照片）
它出現的時候是帶皮的⋯⋯
削皮再吃實在有點累
可以怎樣榨汁嗎？ 😅😅

▫️▫️▫️▫️▫️

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201019中天HOT新聞開箱 實價登錄爆有假？民控建商分單簽約高價灌水 專家揭背後「不能說的秘密」
中天原址→https://youtu.be/UGM7DaFvFGE

【Q房價居高不下，有可能是建商下的黑手嗎?就有一個案例是,有屋主查詢實價登錄,發現房價被建商灌水,連帶週邊行情也高出一成,甚至有建商打著"知名景點週邊"順勢墊高房價,還有所謂的"折讓單",這其中到底手法是怎麼回事?】

答：所謂的折讓單指的是「私契」也就是建商與買家私下折讓價金的協議。但買家當下或許有聽沒有懂就傻傻簽名下去。最後拿出去實價登錄、貸款的金額，還是是當初簽訂的買賣契約價（公契價）。

因此，這是一種規避刑法『使公務人員登載不實』、遊走法律灰色地帶的手法。 通常建商會打定買家不敢也不想檢舉，因為買家一旦簽下去，也變成『共犯』。另外，登錄價格比實際買的價格高，好處之一就是讓買家可以貸更多錢出來，買房更輕鬆，好處二是有利於之後的賣房，因為之後接手的買家會誤以為屋主的當時的成本就是那麼高。

【Q我們如果遇到這樣的建商,我們該如何自保?以免間接成了共犯,還可能因此觸法,請專家來提醒我們】

答：由於現在已經修法將實價登錄的責任歸屬，由過去的代書變成現在的買賣雙方，但民眾往往還是會委由代書去登錄，因為很多人不知道怎麼登錄，同時也為了省事（反正過戶都已經交由代書了，登錄也請代書一併服務吧！）所以往往簽約到交屋之後，只顧著權狀名字是否已經過戶？卻忽略了代書登錄的金額。

尤其是預售屋，建商委託代銷賣屋幾乎都是由「建商找的代書」來處理過戶，所以最後登錄的金額，往往要等實價登錄揭露之後才會看見。

如果不希望自己誤觸刑法，也不想成為炒房的共犯，要求做『雙代書制』，買家自己也委外聘請信任的代書，協同建商的代書一起把關。 並在交屋時跟代書再三確認實價登錄的金額是否為真正的買賣價。甚至可以要求先給買家看過，才能將資料拿去登錄。這樣就萬無一失了。

【Q一樣是"灌水"爭議,日前立委高嘉瑜在內政委員會上,就曾向內政部長徐國勇質詢有關"實坪制"議題,喊話要建商針對"公設比"進行檢討,舉例新竹建案,廣告打著73坪,實際僅36坪多,幾乎灌水五成,這個部分,民眾又該怎麼樣把關?以免自己花大錢買公設成冤大頭】

有房產同業舉例的很好，你買鳳梨，你跟老闆說，鳳梨皮、頭、尾我又不吃，老闆不應該計價，我想老闆應該也不能接受。就如同雖然你住在室內，但你能必須要經由大門、大廳、電梯、走廊才能抵達，怎麼能說那些都不計價呢？

還有就是台灣的消防法規比較嚴格，連帶影響拉高公設比，比如八樓雙梯（大樓設計超過八樓以上，逃生梯就要設置兩個）以及十一樓以上要設置排煙室，高層建築物高度超過60公尺、約14~15層樓以上建築物，就得要設置消防用中繼水箱，這些通通為了民眾的居住安全而設計的。

不過，公設也確實造成資訊不透明，有些建商甚至會在公設灌水，一般民眾又如何知道？所以實坪制這個大方向是對的，但可以想見若推動，衝擊力道也不小，有一國多制的問題。 另外，現在台北市區平均市價60～70萬元的電梯大樓，一旦採用實坪制計價，總價不變的前提下，除以變少的主附建物坪數，屆時每一棟大樓單價動輒百萬元起跳，短期勢必影響民眾買房的意願。

陳泰源youtube→https://youtu.be/2_G7USAjfEM

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201019hot.html

111123年代轉手賣豪宅傳蔡燕萍奢侈稅達三千萬
影片網址→http://youtu.be/vBCMmsH-u7Y

先跟大家簡單介紹一下「勤美璞真」的基本資料吧！九樓以下一層3戶，九樓以上一層2戶，一層兩戶權狀約170坪，一層三戶每戶權狀約100坪，當初約四年前左右的預售屋的時候，一坪價格就約在100~120萬/坪(天價)，跟樓層有關係嚕！而四年後的現在，房子才蓋好，剛交屋沒多久，行情已經飆到一坪200萬了！

另外，我爸媽說，以前蔡燕萍有來過饒河街跟我們買過棉被寢具呢！我爸媽說也到過她家過，不過那是10幾年以前的事情，她應該不記得了。

以下為新聞內容↓

自然美集團創辦人蔡燕萍 轉手豪宅「勤美璞真」被課稅
【聯合報／記者何醒邦／台北報導】

財政部最近收到一筆台中市民賣「一品苑」豪宅的奢侈稅收四千多萬元，房地產市場昨天也傳出，自然美集團創辦人蔡燕萍上月也因短期持有台北市大安森林公園對面的豪宅「勤美璞真」，而被課奢侈稅。......↓

據地政資料顯示，蔡燕萍持有的豪宅「勤美璞真」，建商三月交屋，十月蔡燕萍就已過戶給他人，持有未滿一年，須繳售價百分之十五的奢侈稅。房地產市場人士推估，若以一戶兩億元計算，奢侈稅可能達三千萬元。

但房地產市場人士說，蔡燕萍若為自用住宅的買賣，就不用課奢侈稅。蔡燕萍公司主管昨天說，這是她個人行為，公司不便表示意見。

位於北市大安森林公園旁、信義路上的豪宅「勤美璞真」，今年上半年陸續交屋，包括海外華僑、港資、投資大戶都是屋主。「勤美璞真」的最新一筆地籍資料顯示，原本蔡燕萍持有的六樓一戶；十月時，屋主已換成英屬維京群島商提莫那公司，該戶面積約九十多坪、含兩車位。

業界人士推估，目前勤美成交價約每坪兩百萬元，等於該戶總價約兩億元；而勤美三年多前預售時，每坪約九十萬到一百萬元，所以若是預售時承購，扣除掉三千萬元的奢侈稅，應還是有賺。

該名業界人士說，奢侈稅上路後，豪宅交易冷清，屋主都要等選後再做決定，且都說「一到兩年內大概不會賣了」，除非有資金壓力。

房市投資大戶劉月釵（劉媽媽）及兒子俞昌哲原也持有一戶「勤美璞真」，但據地籍謄本資料，劉月釵母子持有的該戶，已於六月底移轉給他人，簽約日與移轉日約有一個月的落差，因此很可能在六月一日奢侈稅上路前便簽訂合約，不須繳納奢侈稅。

新聞網址→http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=251670
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/44730904