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[爆卦]連棟透天重建費用是什麼？優點缺點精華區懶人包

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在 連棟透天重建費用產品中有4篇Facebook貼文，粉絲數超過10萬的網紅高雄好過日，也在其Facebook貼文中提到， 【大林蒲遷村草案出爐：陳其邁重申落實三大承諾】 (文附市府完整簡報文件) 高雄市長陳其邁競選期間，將大林蒲遷村案列為優先處理政策，上任後即和當地里長等領袖諮詢意見，並於今日早上協同小港區立委賴瑞隆、經濟部長王美花、次長曾文生、都發局長楊欽富等市府團隊成員共同到大林蒲說明遷村草案和進度。 去年...

「連棟透天重建費用」的推薦目錄
  • 高雄好過日

    連棟透天重建費用 在 高雄好過日 Facebook 的最讚貼文

    2020-09-27 21:44:32
    有 789 人按讚

    【大林蒲遷村草案出爐：陳其邁重申落實三大承諾】
    (文附市府完整簡報文件)

    高雄市長陳其邁競選期間，將大林蒲遷村案列為優先處理政策，上任後即和當地里長等領袖諮詢意見，並於今日早上協同小港區立委賴瑞隆、經濟部長王美花、次長曾文生、都發局長楊欽富等市府團隊成員共同到大林蒲說明遷村草案和進度。


    去年10月，行政院已核定589億元遷村預算，由高市府代辦遷村計畫遷至紅毛港遷村剩餘土地，大林蒲改設置「新材料循環園區第一區」，引進高值化學材料產業。但韓國瑜任內完全擺爛，並未提出計畫也未和市民溝通，待陳其邁當選後，成立專案辦公室重啟程序，強調需保障「居住權、財產權、社會權」，並重申遷村三大承諾：


    1⃣「一坪換一坪」，「舊厝換新厝」
    2⃣提供優質校園環境，讓子女好好讀書
    3⃣相關公共設施、社衛單位、醫院等公共建築將納入整體評估，提升居民生活品質


    重點解釋：
    #一坪換一坪：住商土地等面積交換，全區均價抽籤配地，依6里劃6區域搬入
    #舊厝換新厝：提供換購配售型安置住宅，或不換房地領取全部土地補償費用，亦規劃出租社會住宅供租屋戶搬遷
    #提升生活品質：遷村區提供嶄新校園環境、長照社福醫療據點、並提供弱勢補助，就業創業輔導等方案


    然而，今日草案雖出爐，細節仍有許多需要討論之處。居民也強調，大林蒲為了乘載全台灣經濟發展，成為被踢了一腳的墊腳石，遷村非居民所願，一定要尊重居民意願。


    根據居民顧慮，我們也提出幾點市府需妥善評估與說明之處：


    1.#財產權：

    有土地者，一坪換一坪後，重建部分能否還是要自行補貼相當金額？ 這一點市府解釋，建物重建是依造「全新重建價格鑑價補償」，例如2樓RC透天厝就賠你可建新的同等級透天厝的錢，而非賠償建物殘值。有了足夠的財務支援，在重建上，更需媒合後續建築、營造業來協助居民（見第二點）。


    非住商土地（農地，非都市計畫土地）不列入一坪換一坪部分，有居民也希望能統一計算，但如此可能有不對等問題，因此陳其邁也承諾協助尋找可耕作農地等其他配套方案，這點也是市府必須更明確提出交換方案的部分。


    2.#居住權：

    居民可能比較重視的是，除了居住環境不打折扣外，更希望搬遷過程中各類問題（建屋）能獲得協助，應提出更積極的協力方案，包含由市府媒合在地建築師，提供標準單棟、雙拼、連棟屋、甚至多戶合建小型公寓單位等變化，符合綠建築等概念之標準設計圖，只要靈活運用建物補償金，由單一窗口讓居民能便利安排建築方案，並以先建後遷方式，確保居住權益。


    雖然大多居民較偏好透天建築方式，而搬遷模式也應該給予尊重，但若以等坪數交換而言，集合住宅空間配置較有效率，管理便利，政府亦可提出「建坪不變甚至變大，地坪縮小」，以土地作價換取補償金，可獲得相同居住空間+新屋+額外補償金的方式，讓居民搬遷無負擔外還有補貼。


    此外，過去大林蒲聚落連結緊密，和遷村區的重劃區紋理大不相同，要都市設計上維持鄰里關係，其實是需要引入良好的聚落規劃，包含小型廣場、活動中心、人行道設計、中心商圈設計...等等，在各街廓都可以留意，而不要只分配土地而已。


    921地震後的學校重建需求，帶動了台灣校園設計的變革，希望這件台灣最大的遷村案，能帶來都市設計與生活品質的全面提升。


    3.#社會權：

    本次市府的說明集中在托育、教育、社福、長照、醫療等公共建設的提供，但需要注意的我們認為還有幾點：


    3-1：#健康權：由於大林蒲居民長年居住在工業區中，因此全面的健康評估與後續追蹤，以及若有健康損失的補償機制應該透過公衛研究來建立。另外遷村後造成的社會、心理衝擊，也應該提供身心的全面協助資源，並在社區設點提供服務。


    3-2：#交通權：遷村區將移入大量人口，加上大林蒲人口有老化趨勢，大眾運輸、人本運輸的妥善考量非常重要，連結到捷運紅線與黃線的快捷公車與共享運具，鄰里間的步行、自行車空間，都應優先建立。


    3-3：#文化記憶保存：大林蒲遷村過程中，需盡量以實體、數位並行方式，保存社區文化記憶，在遷村區設置展示空間，以及分區和居民討論，如何在遷村區建立和過去家園的情感與象徵連結。


    以上僅是剪短羅列幾點，遷村草案雖然出爐，但尚未看到更細緻的遷村計畫書或細部計畫，期望市府分段設立目標，儘速地讓居民享有更良好的居住空間！

  • 張渝江

    連棟透天重建費用 在 張渝江 Facebook 的最佳解答

    2019-12-29 09:39:02
    有 189 人按讚

    我夢到一個從後面傳來的聲音😱😱😱
    他說只剩下12天，還不去把危老重建寫一寫
    然後，我立刻醒了，這，我不是早就寫過了⋯⋯
    是自己在嚇自己🥵🥵🥵

    ****作者張渝江
    為加速危險及老舊建物重建，提升國人居住安全與品質，行政院在2016年底趕著通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案，送立法院審議，2017年3月16日更在立法院完成初審修名，移掉「獎勵」二字，成為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，危險老舊建物重建條例是「法律」，位階很高，其對市場的衝擊和技師的工作環境息息相關。技師報1051期2017年春節的社論已提過這議題，因應3月16日完成初審，借此一隅再說明，提供給技師先進準備與建議。

    「都市危險及老舊建築物加速重建條例」草案，短短13條，核心的議題是什麼樣的房子可適用？怎麼確認其可適用？而其獎勵又是什麼？
    什麼樣的房子可適用？基本上都計區內「非文化資產古蹟」，「危險與老舊與其相連」的都可以適用。草案第3條說明了危險和老舊範疇：
    「經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者」(第3條第1項第1款)
    「經結構安全性能評估結果未達最低等級者。」(第3條第1項第2款)
    「經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準改善不具效益或未設置昇降設備，且屋齡30年以上者。」(第3條第1項第3款)
    早先在媒體公佈時，行政院內政部的計畫，及於40年屋齡無電梯即可適用；今30年以上屋齡，且無電梯「或」要耐震能力不足者，始適用。從上述可看出關鍵在「結構安全性能評估」，但這是什麼？容本文後述。

    其原有獎勵又是什麼？要者就是容積獎勵(第6條)，其獎勵高達40%。原內政部的草案，重建建物不受都市計畫法與建築法在建物「高度」上的限制，惟3月16日初審通過的條文，則刪除此部份。
    重建條例其實開放突破都更的街廓限制，就算是最小的十來坪的透天建物(在雙北外很常見)也可以適用，這是個創新。「合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。」(第3條第2項)初審通過的條文，限縮了原來的規劃，比鄰的土地超過1,000平方米的部份，沒有容積獎勵(第6條第3項)，但亦提供不少誘因。

    我們要特別留意什麼是結構安全性能評估，「結構安全性能評估之內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評分方式、評估報告書、經中央主管機關評定之共同供應契約機構與其人員之資格、管理、審查及既有住宅結構安全性能評估等事項，由中央主管機關定之。」(第3條第4項)，住宅性能評估實施辦法(2016)，其實是很怪的一個行政命令，因母法「住宅法」授權定這個辦法的目的，是用來作「社會住宅」開發商的績效評估，而今卻拿來作一般建築的評估已很怪；然而這和「結構安全性能評估」又有關，因內政部為減少行政成本，很可能會拿住宅性能評估來用，其實和「結構安全性能評估」必然不同。住宅性能評估實施辦法的評估方式充滿大量表格要勾填；與耐震詳評利用計算機進行結構模擬實算，有很大不同。

    「結構安全性能評估」依目前的條文來看，出現「評估結果之建築物耐震能力未達一定標準」與「共同供應契約」暗示了耐震詳評的重要；直指住宅性能評估套用的可能繆誤，與921以來進行近二十年的耐震詳評的引入，是施義芳理事長的提議，也是他的遠見。究其極要有40%容積獎勵還是在評估的結果，這評估的方法的決策操在內政部手上，仍待內政部後續的處理。

    又，重建的核心仍是財務，缺少資金的支持都是空談。放寬建蔽率(第7條)與容積獎勵(第6條)是重要的財務誘因。高達4成的容積獎勵，簡單的算法就是，這多出來四成的樓板在市場上的價格，要是大過整體重建的成本加上預期的利潤，就可推動。新屋單坪價格低於30萬的地區，都是不易透過建商推動的地區，所以雙北以外的地區，不易看到建商會主動推動這些工作。

    至於條文中出現諸多的補貼，比如「補助結構安全性能評估費用」(第4條)、土地稅房屋稅減半十年(自用且不賣，第8條第1項第3款)、提供社會住宅或租金補貼(第9第2項)、就重建計畫給予補助、並就資金取得困難或優先推動地區提供必要融資貸款信用保證(第10條)...，這些均尚待市場考驗。

    由於公務員有公務人員退休法24-1條「公務人員在職期間涉犯貪污治罪條例或刑法瀆職罪章...剝奪或減少退離給與」的緊箍咒，所有的「給付行政」，都很難進行，是否思考由容積移轉來補貼和促進即可。不要有太多主管機關「得...」「認定...」再「補貼」「保證」的事情，以免公務員認定不同也不敢執行。都市計畫容積移轉實施辦法(2014)，有限制一定條件容積才能移出(拿去賣錢，§6)，法律位階大於命令，所以技術上不是問題，而是內政部要思考的議題，其風險是不動產市場屋齡30年以上無電梯的房屋，價錢會和當年在推都更時一樣，會有一定的波動。

    最後，要提出的是「建築師開車，技師騎機車」的議題。建築師的角色，和券商幫公司上市IPO公開發行一樣，他們幫建商發行不動產的權狀，所以他們收入不同。他們不只要懂技術，還要有財務智商。危險老屋重建條例，須解決危險老舊建物安全問題，對技師而言，也是一個新的契機，其工作(結構安全性能評估)的對價，不再是成本加公費法，而是『如有4成的容積將給住戶帶來合理價值的費用』。而「結構安全性能評估」，不外乎耐震詳評，目前國內最主要的評估方法，有國震中心(TEASPA)與內政部(SERCB)的方法，我們該了解這些方法的概要，同時結合熟稔這些方法的技師，提供完整服務：包含耐震詳評到基地與比鄰土地規劃，及容積計算(生產交貨)，用團隊給住戶一站式的高質專業服務，這才是這波變革，所能帶來新的工作環境與價值的契機。我們只要讓危險老舊建物能重建，得到安全保障，那麼建築師開車，就不再是我們羨慕的願景，他們能，我們當然也能。

    【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載；未經允許請勿任意轉載】

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    圖1 921過後15年，台中霧峰斷層旁未拆的房子，還歪歪斜斜地佇立在那，張渝江攝影。

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    圖2 2015台中太平，這些連棟透天的房子將會拆除原地重建，有電梯且耐震，張渝江空拍，DJI Inspire 1。

  • CC's everyday tits & bits

    連棟透天重建費用 在 CC's everyday tits & bits Facebook 的最讚貼文

    2016-06-16 15:11:17
    有 308 人按讚


    其實我已經有點忘了當時買完第二間後我哪來的錢又買了第三間❓可能是我那時看樣品屋看上癮了然後耳根子極軟就衝動的簽下去了吧（憨）不同的是當初那間一開始就沒打算自住 想說就當做是存錢（每一陣子就要繳好幾十萬工程款的壓力一定會逼得妳存錢跟瘋狂賺錢） 反正好的建案跟地點買了不至於賠錢頂多少賺或打平 要是媽媽想來台中也可以讓她住 ❤️

    後來交屋後媽媽一時沒要搬來 考慮到裝潢又是一大筆費用 出租又煩心 😓 剛好有買家出現就賣了 一樣也是沒怎麼賺（其實我也沒很仔細算一整個隨性哈哈哈 😅）不過我投資好像也不太放長線因為我自認沒釣大魚的命 😌 我都採取能跑就跑的策略 可能有人覺得這樣很笨 但這次還好我跑得快才閃過一顆子彈 🔫 因為聽說我賣掉沒多久那棟大樓陸續有人內個（小聲說）一個是打掃阿姨 一個是產後憂鬱的媽媽 還有一個沒被證實（這樣說來好像是三顆子彈 😱）房仲說新聞被壓下來了但房仲們都知道 雖然我個人是不大有忌諱但房價會掉是肯定的

    好～我自己的故事講完了 現在來分享我爹超沒房地產運的衰小事蹟吧（哈哈哈為了寫部落格這樣出賣親爹好嗎 😝）

    話說我幼稚園時期有一陣子住在新店的中央新村
    那邊都是佔地寬廣的獨棟洋房 早期住在那兒的都是國大代表立法委員之類的 💼 光是前院我跟我姊就可以玩一整天 🌿 更不用說瓊瑤的連續劇常常在那拍攝 我小時候還被秦漢劉雪華摟過咧（這段看不懂的不妨去問妳媽）

    租我們房子的太太當初有問我爸要不要乾脆把房子買下 那時開價好像600萬之類的我爸嫌太貴就放棄了 😌 有人去看過現在的中央新村變怎樣了嗎！！！因為佔地夠大大家都原地重建 可以蓋個５－６層以上的小華廈不是問題 要是當初買下了現在我跟我姊一人一戶還有多的可以分送親朋好友咧 🚬

    之後我們搬到了台北市 住在現在的黃金地段忠孝東路四段 也是獨棟的透天洋房 我爸依然沒下手 😌 現在... 光收租金我就可以每天睡到中午然後約我的大地主鄰居安以軒一起下午茶了吧 🚬🚬

    再來我想我爸是學到了教訓 有一天我媽在家煮午餐 我爸回來就輕描淡寫的說：ㄟ我剛剛出門買了一個房子喲啾咪（啾咪是我自己揣摩的啦他並沒說）

    結果他買的是「台大新象」會買在那兒應該是為了讓我們去讀龍安國小 然後幻想我們之後可以考上台大這樣 😏 我還記得交屋後我們全家去打掃了一整個下午 然後我們決定移民澳洲後就把它賣了 我剛上網看了一下 👀 現在屋齡已28年但成交價平均一坪還有106萬！

    以上故事驗證了一句話（大家一起說）千 金 難 買 早 知 道 🚬🚬🚬

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