疫情期間百工蕭條，新北房價卻持續攀升，「安、居、樂、業」在哪裏？
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全球疫情至2020年起，百姓的生活不只是從今年5月國內疫情大爆發開始受影響，而應該是諸多產業都已經受疫情困擾一年之多了，然而加薪機會困難、房價卻是逆勢看漲：
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新北市地政局發布最新資料2021年3月住宅價格指數來到112.98，#新北市一年住宅價格指數大漲約10%！
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捷運沿線以板南線土城段、環狀線、新店線為首，周邊指數約平均成長5%以上，且各次分區成長率皆為正向成長，完全沒有下跌的次 分區。且根據今年公布之五月​​「建築物買賣轉移棟數」 (反映四月交易量)，六都建物買賣移轉累計達10.9萬棟，月增9.9%，新北月增3.5%雖非六都之冠，但比起去前同期年增了56.7％，而全國買賣的十大熱區中，新北市就佔了五區，包括板橋、中和、新莊、淡水、汐止等。
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這樣的現象不禁讓我們憂心新北的​​房價負擔能力偏低的狀況會持續惡化，壓縮青年購買自住宅的空間。
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時代力量新北黨部屢次提醒捷運沿線等炒房問題，新北市應重新檢​​討相關政策與規劃，才能真正落實侯市長今年施政報告特別強調的四個字「安、居、樂、業」。
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不管是市府還是議會，都應該苦民所苦，還給年輕人一個住得起的未來，正視居住正義問題。
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依照新北市地政局的官方定義：
「住宅價格指數」是透過設定「標準住宅」的方式觀察住宅的價格走勢，類似固定產品類型的概念，清楚呈現標準住宅在各時期相對於基期之價格變動情形，可避免上述統計平均價格的盲點，有助於清楚觀察不動產價格的走勢。
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新北地政局最新公告：https://reurl.cc/NrD5qn

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本黨邱顯智委員發文：
https://reurl.cc/noXQDe
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相關新聞連結：
打炒房逆勢十熱區 桃園區第一、新北占五個: https://reurl.cc/Q9D8rZ

六都前5月建物買賣移轉突破10萬戶年增24% 創8年同期新高: https://reurl.cc/W3Wp5y

銳不可擋！ 新北房價全面漲 連五月創新高: https://reurl.cc/2r35pr

《城市如何運作》，是齋主近來讀過最愛不釋手的書。韓國建築學者俞炫準由人文學觀點切入，引領公眾思考關於城市的運作方式。齋主是個喜愛在城市散步的當代人，我尤其喜歡在巷口，抬頭看著平時沒人會注意的違建和各類破壞市容的電線和斑駁。從前在書本多次看過一句話「城市是有機體」，但直到親身認真觀察過，才會深刻體會這句話的涵義。城市的每個區域都有自己的意識，都市規劃若與當地功能不符，很快該區域就會長出些原本規劃中不存在的瑕疵，就像是傳統市場的遮雨棚、陽傘，高密度商業區中的機車便當攤販，以及住宅區巷弄亂停的汽車，或是騎樓上任意停放的機車等等。這體現了建築師和都市規劃的重要性。

#贈書活動
#請耐心讀到最後

不過最困難的問題，便是身處當代都會的我們，因為從中生活已久，許多既定存在的事實，我們難以察覺其存在。就像是《駭客任務》中活於母體中的人們，因為早已習慣了母體，又怎麼可能輕易認知到母體存在的事實? 都市規劃與設計有許多巧思和秘密存在，就算每天經過也未必能發現其隱含的意義。

《城市如何運作》，是俞炫準教授過往在報紙及書刊上的短篇文章，集合彙編而成。本書共分為十五個篇章，由於各篇章的結構相互獨立，因此閱讀起來不具壓力，即便是片刻時間也能盡情享受單篇文章課題。

這本書從第一章《人為什麼喜歡在那條路上散步》就讓我沉醉不已。作者用各方面的資訊，解析何以某條路特別受到行人喜愛? 是行道樹的差別? 是街區定位的差異? 是街道為直線與否的差異? 車道寬度? 商家數量? 還是人行道的寬度? 俞教授最後給出的答案是空間速度越接近於行人步行速度的街道或道路，則人們會越加喜歡在那條路散步。甚麼是空間速度? 作者用了車速與車道、行人速度與人行道之間的相互關係，定義出空間速度。這樣說或許依然很抽象，齋主以台北兩條著名的道路舉例吧。

忠孝東路與仁愛路為台北著名的兩條道路，並且兩條都位居精華地段，不過兩條道路的定位卻大不同。忠孝東路是台北著名的東區商圈的中心，過去東區興盛時開滿了各類購物中心，商機滿滿。但僅僅一個街區之隔的仁愛路，即便有著更好的市容和人行道，反而形成不了商圈，這是何故？仁愛路是台北最寬的一條路，於建國南路口的寬度甚至長達百公尺的十線道。如此寬的道路，行人根本不願意穿越馬路，加上人行道上禁止從事任何商業行為，加上仁愛路上新大樓棟距大、店面寬、多數門面都講求氣派而有距離感。久而久之，仁愛路就因為其不親民的定位，塑造了高級住宅區的形象(雖然仁愛路從設計上，就是為了高級住宅區而生就是了)。往南一看，信義路與和平東路也有類似的情況。雖然信義路上的商業行為也多，但相較於人聲鼎沸的和平東路，信義路的問題是甚麼？信義路因為明亮和道路寬敞，車速遠較和平東路為快。跨越信義路雖然不成問題，但相較於跨越和平東路來說，依舊是門檻較高的決定。換句話說，忠孝東路與和平東路的空間速度，較接近於人的步行速度，這導致了商圈之所以得以興盛。

俞教授談到了降低空間速度的各種辦法，像是設立露天咖啡座、小型店面商家等。但空間速度也不是越低越好，當空間速度低到一定程度，整座街道便會像是西部片中的空曠街道，走在上頭感覺受到他人注視，這種不自在的感受，也會讓行人不願意愜意散步。

這樣有趣的課題，僅僅只是本書的第一章。本書隨後討論了許多主題，且都是人們會感到興趣的大題或子題，像是《為什麼進入教會比佛寺困難？》、《旅館與汽車旅館的差別在哪裡?》、《辦公室開放空間的難題》、《為什麼城市到處都是咖啡廳和汽車旅館？》、《建築設計與工業設計的差別》等等題目。書中有趣的內容實在太多，我決意再提兩個題目為引，供酸齋讀者思考。

《為何我們熱愛拉斯維加斯的霓虹燈?》
俞教授明確指出，當我們不把招牌上的文字當作資訊，而只是單純的裝飾品時，任誰都會為這些漂亮的裝飾品而感到欣喜若狂。但若是我們將那些招牌上的文字當作資訊看待時，便會因為瞬間資訊密度過高，腦袋無法負擔這些龐大的資訊，激起自然的反感。俞教授指出他曾帶著一群美國友人來台灣，看著雜亂的招牌廣告，這群有著中文障礙的美國人反而覺得漂亮，而當地台灣人對這些招牌倒是反感到不行。說到霓虹燈，反倒讓我想起近來當紅的賽博龐克科幻都市，想來那些霓虹燈或立體投影廣告之所以有魅力，或許就是因為我們對上頭資訊很陌生之故吧。

《廣場上為什麼有人?》
俞教授談到首爾的COEX MALL及巴黎的拉德芳斯廣場，上頭的人潮都稀稀落落，這是建築設計者的失誤。很多人認為只要在不同大型建築間，留下一定的距離和建設，就能自然形成廣場，吸引來大批人潮。事實上廣場之所以能夠形成，是因為其周遭有讓行人經過或停留的理由。若非是地標旁的廣場，就是附近有著足夠多的商家，這才形成了廣場。就像是羅馬納沃納廣場上有著四河噴泉，梵諦岡教堂旁的廣場亦是如此。思考起台灣的例子亦是如此，101廣場前有人，是因為有地標101；信義新天地的廣場之所以變得熱絡，是因為增加了街頭藝人和露天市集。也不禁讓人思考，何以微風廣場有著極為漂亮的廣場，但卻鮮少人駐留，又為何台北車站外頭有著寬敞又舒適的廣場，但最後只變成抽菸者短暫的天堂。

這本書我推薦給所有當代都市人。正如開頭所說，都市是有機體，只是作為細胞的我們難以覺察。《城市如何運作》將讀者的鏡頭拉遠，從更廣的格局著手，思考著城市中細節的產生，以及區域功能如何演變形成。就像是許多人只看著信義區規劃完善和美好，卻忘了若沒有吳興街與虎林街所提供的基本服務，信義區本身的功能並不足以支撐其美好的外表。一些看似是毒瘤的問題，其實當鏡頭拉遠，視野更廣，格局變大之後，問題便不再是問題。而這本書之所以好，便在俞教授嘗試教導所有讀者理解這套思考模式。

本次齋主非常有幸。讀完這本愛書後，能與 Artco Books典藏藝術出版 合作，共同推廣好書。典藏文化非常大方，此次提供了三本贈書給酸齋的讀者，希望齋友因此能認識好書，進而推廣給所有愛書人。雖然有抽書活動，但齋主強烈建議所有齋友，不用多加考慮，直接買一本回家。
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三本贈書中的兩本，齋主計畫用抽獎抽出。
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最後一本，齋主希望將名額留給優質留言。齋主會在活動結束時，選出一名知識涵養豐富的留言，將這本《城市如何運作》，送給這名值得的齋友。

最後，再次感謝ARTCO BOOK典藏藝術出版對酸齋讀者的照顧，也感謝典藏多年來為台灣社會出版好書。

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🇦🇺澳洲防疫政策快報🇦🇺11月30日

▶澳洲聯邦政府政策
→澳洲財政部長Josh Frydenberg承認，當JobKeeper計劃在明年3 月結束時，一些企業將無法挽救，但經濟仍有望從疫情中恢復。
→澳洲貿易部長Simon Birmingham建議，由於疫情感染的風險，郵輪可能有一段時間無法使用。

▶地方政策
⬛昆州
→新增0例，共1,202例，死亡6例。
→14例正在醫院治療。
→24小時內共有1,749次測試。
→昆士蘭75天沒有社區傳播感染。
→昆士蘭的邊界繼續對阿德雷德保持封閉，直到下週情況重新評估阿德雷德的疫情狀況為止，明天準備開放邊界給雪梨人和維州人。從明天凌晨1點開始，昆州政府將允許100人在公共場所聚會；在私人住宅中，可容納50人。
→昆州最新疫情消息，請參考昆州衛生局網站
https://www.qld.gov.au/health/conditions/health-alerts/coronavirus-covid-19/current-status/contact-tracing.
⬛新州
→新增病例9例，共4,388例，死亡55例。
→新州24小時內共進行6,106次測試。
→新病例從海外返回，正在飯店隔離檢疫中。
→新州連續23天沒有記錄到新的境內感染病例。
→因為的周末病毒檢測數字下降，新州衛生局再次要求所有人繼續進行病毒檢測，甚至只是出現最輕微症狀，例如流鼻涕或喉嚨沙啞。
→新州最新的疫情消息，請參考新州衛生局官網。https://www.nsw.gov.au/covid-19/latest-news-and-updates.
⬛維州
→新增0例，共20,345例，新增死亡1例，共死亡820例。
→維州連續31天沒有新增病例。
→新死亡例與養老院病例無關，此病例7月下旬診斷出有感染，9月下旬兩次檢測呈現陰性結果，根據國家的定義，此死亡病例與病毒相關，因為在感染後並未完全復原。
→維州從今天起，原本在家工作的地方，每個工作地點將可以開始恢復25％的員工回到辦公室上班。少於40名員工的企業可以根據密度在公司有10名員工回到辦公室工作。維州政府也為企業推出新的QR碼系統，有些墨爾本人今天將重返辦公室工作。
→維州總理丹尼爾今天宣布，將建立一個新的機構來監督和運行維州的新飯店檢疫隔離計劃，將不會使用私人保安。所有員工將由新機構僱傭，清潔工只能夠在一個場所工作。
→維州疫情更新請上官網查詢 https://www.dhhs.vic.gov.au/media-hub-coronavirus-disease-covid-19
⬛北領地
→新增0例，共53例，死亡0例。
→12個活躍病例。
→從3月20日以來第一批60幾位國際留學生在達爾文著陸，來自中國、香港、日本、越南和印尼。這些學生都是Charles Darwin University，CDU的國際學生。他們隨後將被送到達爾文附近的Howard Springs Quarantine Facility進行14天的隔離。在出發前往達爾文之前的72小時內，他們都拿到病毒檢測陰性結果。學生自己付機票費用每人2,500澳幣，大學方面負責學生的檢疫隔離費用。
⬛首都地區
→新增0例，共117例，死亡3例。
→2活躍病例。
→坎培拉地區居民可以在以下網址找到離您最近的檢測診所：http://www.covid19.act.gov.au/testing
⬛西澳
→新增0例，共818例，死亡9例。
→活躍病例21例。
⬛南澳
→新增0例，共561例，死亡4例。
→活躍病例14例。
→南澳養老院規則已更新，將在2020年 12月1 日執行。詳細說明請看以下網址 https : //www.covid-19.sa.gov.au/emergency-declarations
→南澳緊急管理（公共活動第13號）（COVID-19）指令2020已被撤銷，並由緊急管理（公共活動第14號）（COVID-19）指令2020代替。該新指令於12:01 am生效。 2020年12月1日，星期二。
➡️ 私人活動（包括婚禮和葬禮）-每2平方米可容納150人，最多1人
➡️ 私人住宅-每棟房屋10人（除非永久居住的住宅內超過10人）
➡️ 私人地方-最多150人
➡️ 假日住宿-住宿提供者設定的允許在該地方睡覺的最大人數
➡️露營車公園或露營地-每個地點最多可容納6人，最多可容納6位訪客。16歲以下的兒童不包括在內。
注意：以上收集和密度規定中均計入任何年齡段的兒童和嬰兒的人數，只有露營車公園的規定不包括16歲以下兒童。更多詳細規定說明請看以下網址 https : //www.covid-19.sa.gov.au/emergency-declarations
→南澳緊急情況管理（第19號跨境旅行）（COVID-19）2020規則已被撤銷，並由緊急情況管理（第20號跨境旅行）（COVID-19）2020規則取代。此新方針從2020年12月1日，星期二，上午11:00開始生效。南澳明天上午11:00將對維州開放邊界。
維州現已被添加到低社區傳播名單。這意味著對過去14天才在維州旅行的南澳人沒有限制。
***重要提示-前往南澳的所有遊客仍必須在此處填寫“跨境旅行登記表”：https：//forms.police.sa.gov.au/.../Form/CrossBorderTravel/
注意-從低社區傳播區旅行的人並不存在必要性旅行者類別。
→南澳明天開始推出COVID SAfe Check In應用程式，應用程序會安全地收集有限的個人資料，資料將僅保留28天，資料將給南澳衛生局來進行正式的聯繫人跟踪。民眾可以下載免費的mySA GOV應用程式
📱 現在可在Google Play上下載
📱 從12月1日星期二下午開始在App Store上可以下載
→http://xn--www-u28dj6vilnu7ab86g6gkh1uuz0a3dg.sahealth.sa.gov.au/covidcontacttracing查詢受感染的地點完整列表。
⬛塔斯
→新增0例，共228例，死亡13例。

▶企業政策
→澳航將裁員在澳洲10個機場的地勤2,000名員工，目前正在10個機場外包2,000個地勤崗位，來降低運營成本。之前，澳航今年6月已宣布裁員6,000人。

★聯邦政策和各州政策詳細內容，請自行到政府官網查詢。
★如果你在澳洲發現自己有可能感染病毒，請勿自行到診所或醫院，請打電話給你的家醫或打電話到政府的24小時防疫專線1800 020 080，如需翻譯請打131 450。
★如果遇到緊急醫療情況，請致電000。
★請照顧你的心理健康，如果在澳州你或你知道有人感到憂慮、焦躁需要找人聊聊，或適遇到家暴、性侵等，請善用利用以下熱線電話。

澳洲全國性的家暴、性侵專線 1800 Respect National Helpline: 1800 737 732
維州安全步驟危機專線：1800 015 188
婦女危險專線（NSW）：1800 656 463
生命線 13 11 14
兒童求助熱線 1800 551 800
澳州男性熱線 1300 789 978
Suicide Call Back Service 1300 659 467
戰勝憂鬱 1300 22 46 36
Headspace 1800 650 890
如果需要電話口譯服務，請撥打電話131 450。

今天澳洲新增9例病例，共27,9093例，新增死亡1例，死亡908例，世界病毒感染第95名。維州1個月的雙0在今天被打破。明天就開始進入12月，昆州將開放邊界給維州和雪梨區，是很大的一步。南澳和昆士蘭明天也開始放寬聚會限制，聖誕節即將來臨，看來很多澳洲人可以跨邊界跟家人團圓了。

最後祝大家在疫情中健康平安，也謝謝辛苦的第一線防疫人員和家屬，還有乖乖遵守規定的人們，澳州的疫情看似快要結束。記得多聯絡親友，跟異鄉的家人朋友報平安!

如果你喜歡️Una的澳洲防疫政策整理，歡迎給個支持點讚和留言，祝福大家都能健康平安度過這次疫情，記得吃好、睡好、運動，然後少抱怨，看一下澳洲政府的努力，讓我們繼續為澳洲和世界禱告，希望大家早日回歸正常生活。❤️

錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。

上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。

馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。

再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。

樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。

假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。

減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。

再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。

再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。

之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。

但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。

即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。

因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。

買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。

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