210823蘋果 箱屍跳樓都「年代久遠」民生社區凶宅大樓5個月轉手賺百萬
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台北市民生社區的知名大樓「名人世界」，地段絕佳，屋齡38年，該社區因為曾經發生兇案，引起爭議不休的話題，曾有許多都市傳說，但專家表示，該社區屋齡老舊，曾經發生過的「箱屍」兇案因年代久遠，住戶早就淡忘，社區套房1千萬初頭就能入手，而且可租到1.7萬元，成為投資客的搶手物件。《蘋果新聞網》查詢社區今年成交共有8筆，其中一筆投資客在5個月內轉手，扣掉房地合一稅，獲利高達104萬元。

（林佩萱／連線報導）……↓

「名人世界」總戶數共704戶，總樓高15樓，建案規劃住宅、套房、店面、商辦，位於北市精華區，生活機能相當便利，曾是知名藝人如已故藝人孫越、藝人馬景濤在台北的租屋處、政治名嘴唐湘龍也曾經住過。

不過該社區因屋齡較老，早期也不乏都市傳說，例如在二、三十年前曾經發生箱屍命案，也有跳樓事件傳聞，導致社區有凶宅，成為爭議不休的話題。

但即便有各種都市傳說，《蘋果》查詢「名人世界」今年交易最多的民生東路五段153號門牌，根據實價登錄揭露，今年1~6月共8筆交易，其中一筆8樓戶，為23.4坪，在去年10月以總價1590萬、單價67.9萬購入，今年2月以單價76.1萬、總價1780萬出售，短短5個月轉手，帳面獲利190萬，若以房地合一稅1.0舊制計算，持有不到1年，獲利課稅45%為85萬5千元，則獲利約104萬。

另外，該樓15樓戶，格局2房2廳1衛，共22.18坪，在2019年7月以單價61.3萬、總價1360萬購入，並於今年1月以單價70.7萬、總價1568萬出售，在一年半的時間轉手，帳面獲利208萬，若以房地合一稅1.0舊制計算，持有超過1年未滿2年，課稅35%約72萬8千元，則獲利約135萬元。

東龍不動產資深經理陳泰源表示，凶宅的事件會隨著時間而淡化，對住戶造成的恐懼和影響也會慢慢淡化，該社區最近也有民眾剛入住，租下一間套房，曾聽過社區有發生過凶宅的傳聞，但從法律上，通常只有租下或買下的這間房是凶宅，房仲才有必要告知，若承租人以社區曾經發生兇案為由，想要退租，但發生地點是在樓上、樓下或其他地方，而不是所承租的這間，那退租時可能要面臨被房東扣掉押金，因此建議真的會介意社區有凶宅的民眾，在入住之前，應主動向鄰居、管理員、房仲等多方打聽，再三確認。

不具名專家指出，「名人世界」屬於民生社區的入門款房屋，根據《樂居》平均成交單價64.2萬元、近一年成交均價68.4萬元，雖然屋齡較老，但生活機能便利，出租投報率好，以16坪的套房來說，1千萬初頭就能入手，租金可達1.5萬~1.7萬，吸引很多投資客買房來出租，而且幾乎滿租，鮮少空租，轉手也能獲利。

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【龔成問答信箱】（Q20001-Q20020）

Q20001：

你好，有樣野想請教，請問你會根據什麼準則，決定賣出股票？

龔成老師：

「企業質素」。

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買為我地買股票就是買企業。

買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。

如果企業有質素，但股價短期下跌，就不用擔心。

如果企業無質素，但你現時蝕錢中，繼續持有只會令你財富繼續貶值，因此要賣出。

如果企業質素轉差，就有可能要減持，因為這股佔你組合的比例，未必值得太多。

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Q20002：

早晨，龔sir，想請教下260蚊入左一手1211，依定跌到咁，如果睇長線係咪應該繼續守，還是應該止蝕等佢返到合理區再買返？

另外都想請教下心態問題，個人對於1211真係做多幾多功課，不論係行業前景、國家政策，以致於公司本身既潛力，我都覺得1211係一間優質公司，我亦都有參考過老師你講既參考價(合理區為120蚊，最多150蚊)

然而前段時間股價真係好似坐火箭咁上，睇勢頭根本冇咩可能去返合理區(120~150蚊)，而且見佢前段時間配股300億比200間機構投資者

配股價為225蚊，當時認為既然咁多機構投資者在研究完呢間公司後都願意比225蚊呢個價錢投資入呢間公司，所以認為只要係長線投資

即使比多少少(260蚊)投資亦都無任何問題，但結果投資左冇幾耐就跌到依家197蚊，其實過程中我睇圖都知道股價跌破左支持位

正常應該要止蝕，但我當時一方面幻想睇圖唔一定百分百正確，另一方面又認同價值投資唔應該睇短期波幅，但結果現實就係越跌越多

老師我投資心態係咪出現左問題

龔成老師：

你一手，持有就得。只是要預中短期仍好波動。

你最大的問題，是企業估值與心態問題。

比亞迪（1211）有潛力，長遠有發展，這點你我都知，問題是估值，就算一隻股票好優質，但在太貴的價位買入，都會大幅減低回報，因此，在合理價買入好重要。

如果無貨好想入，而見到佢處貴的水平，投資者也只能用分注、月供等模式進行。

另外，你比機構投資者影響左，以為佢地買入就應該買入，但其實好多機構投資者分析好短視，不能完全盡信。

另外，你「睇勢頭根本冇咩可能去返合理區」，這是最錯的地方，唔好比短期股價影響，要睇翻企業質素、合理價值。

你「其實過程中我睇圖都知道股價跌破左支持位」，唔好信，我持有這股12年，試過由$88跌到$12，我都長線，如果我用睇圖方法，就唔會賺到10倍回報。（巴菲特都唔信圖，你唔好行錯路）。

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Q20003：

你好龔sir ，我手持1357美圖和6060眾安在線。都洩緊錢。有需要放棄重整嗎？謝謝

龔成老師︰

美圖公司（1357）質素一般，風險較高，長遠宜投資其他股。或小小注持有。

眾安（6060）我唔敢話佢無質素，不過，估值是最大的問題，其實到目前為止，佢的實質盈利都十分少，這刻的實質業務價值不大。

但佢做這類互聯網保險公司，的確有潛力，同時背後有支持，所以有發展，這部分產生了「概念價值」。

佢無乜盈利，但市值可以去到數百億，當中大部分都是概念價值，而這個價值值多少錢，其實無人知，市場對這價值的看法不一，同時經常改變，所以令股價大上大落。

所以，之後的股價，仍存有相當的不確定。但以穩健的投資角度分析，這股過往一直都不平宜。

因此，這類股可能有潛力，但不適合太大注，如果你持有的數目，已佔了你投資組合一大部分的話，最好減持部分，令你的風險減少。

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Q20004：

你好 sir ，我過往主攻舊經濟股
最近先開始入3067
我想入多幾隻新潛力股 請問以下股現時入 合理嗎？

比亞迪 我想一手一手入
吉利汽車
美團
福壽園

Thanks

龔成老師︰

比亞迪（1211）現價偏貴，回到$120才算係較合理。唔建議你一手手入，如果真的想入，回翻D先月供好了。

吉利（0175）本身的質素不差，現時價位已經略貴，要回多2,3成才算合理區，才可分注入市。

美團點評（3690）佢業務巨大，同時增長快，是有危有機的股票。但近期反壟斷政策，相信會對佢有一定影響。但影響有幾大，暫時無人知。

但相信只係會加強規管，而唔會係出現大改革，整體質素預期唔會大變，但增長力難免會受影響。

集團過往一直處於燒銀紙階段，至2019年才開始有少量盈利。未來是否維持，暫時都好難講，這類企業不是不可投資，但不能大注。

福壽園 （1448）現價合理區頂部，可分注，但未到好平，故要控制注碼。

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Q20005：

龔成sir你好：早前請教過月供股票組合，每月$5000分別：盈富$2000、領展$1500、港鐵$1500...

直至現時一共供了一年半，盈虧分別：盈富+6.33%，領展-10.3%，港鐵+0.27%...

以上組合能夠是否適合繼續月供？或者需要更改組合？請多多拍教，謝謝

龔成老師︰

我地投資重點應放係企業質素，唔好太在意中短期波動。

你月供組合有質素和增長力，若你係年青至中年人士，都係合適的。

若你係偏年青，又相加大增長力，可以考慮換入或加入一隻潛力股。

潛力股︰安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。

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Q20006：

龔sir你好，有野問你
我想問下中概股回流上市

咁我地如果睇好果隻股票 係咪可以係美股買左先？
兩者有分別嗎？

等ipo前美股買跟在港股買 有什麼風險問題 會因為回流消息被炒起 買美股買貴左嗎

龔成老師︰

我地決定否投資一隻股票，關鍵位係睇企業質素和前景。因回留而被炒起，這些跟企業本質無關架因素，我地係唔應該考慮。

我應該先考慮這隻企業是否值得投資，之後再審視佢現時估值，是否合理，來決定而一刻是否值得投資。

至於，買美股定港股，除了2地估值和投資費用成本可能有分別外，其實無太大分別。

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Q20007：

Hello 龔sir , 我今年26歲.自己啱啱開公司做小生意.收入唔穩定.但係每月至少有2-3萬收入.

每個月會儲起半份糧.擔心父母開始年紀大.到時有咩事負擔唔起醫療開支.

想財富增值但係對投資冇乜方向.應該如何部署投資？

流動資金大概有十萬左右

龔成老師︰

由於你有生意在手，十萬流動資金留住儲用會較好。

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

你現時的年齡，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。

策略上，你可以投資"平穏增長股" 和 "潛力股"。你先用每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

增長力較強的，可選安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。

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Q20008：

龔老師，我每月可投資$6000，個人沒什麼目標，只想財富增值，希望你能提供些意見。

現時持有：

月供股票：
2 中電：198@$84.6
5匯豐 ：578@$58.7
66 港鐵：529@$42.9
1928金沙：[email protected]
2800盈富：@$26.271
以上全停供了，因為想重整所有組合。

債券：
Ibond 30000

股票：
1398工商 9手@$5.43
5 匯豐1手@$55.7

之前買過270粵海、66港鐵、1928金沙，全部都有斬獲，不過賺了少少就心急就放了，
因為一直買股票都是抱着短線的心態。

以上應繼續持有嗎？現在想再入270、66、1928，及你近較多講的3067。謝謝！

龔成老師︰

我地投資會運用「先增值，後現金流」作方法，初期應投資較多增值類資產，較後期則應投資較多保守類項目。所以係分配投資項目時，要因應番你自已的人生階段。

你現時的持股，係較保守的增值組合。除了中電（0002）、港鐵（0066）、金沙（1928）和盈富（2800）外，其餘都係收息股。

若你想進行增值，未來月供用"平穏增長股"會較好，以下都係合適選擇。但由於你資金唔多，建議$2000月供盈富（2800）+ $1000供多一隻平穏增值股。其餘$3000就儲起，等大跌市機會。

平穏增值股︰盈富（2800）、港鐵（0066）、金沙（1928）、煤氣（0003）、恆基（0012）、中銀香港（2388）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）

緊記，唔好停留係賺少少就沽貨，這種賺差價模式。優質股係需要長線持有，才會達至最理想的增值效果。

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Q20009：

龔成老師，你好
本人月入$13000，依家月供緊

2800@$3000
823@$3000
012@2000

然後有幾個問題想老師比下意見

1.上面3隻月供股，我應該供幾耐或者供到幾錢先停

2.然後我手頭上仲有$5000剩，我應該再供其他優質股（例如：3067, 0066 ，1810），
定係留起，等個市跌，入便貨？

3.以我呢個進度，可以5年後儲到100萬嗎？

Thanks龔成老師

龔成老師︰

1） 月供係一個長線計劃，月供最少維持3年，並持有這些股票5年以上，才會有較理想效果。

2） 現時大市只在合理區，資金唔好盡用。這$5000先儲起，等大跌市出現時，可以用來掃貨。

3） 以恆指過去年平均回報10%計（連股息再投資），你每月投資$13000，5年後都有相當機會增值至約100萬。

但你組合上有個問題，就係非常偏重地產股。建議你將其中一隻，轉為其他股票。若你年輕，可轉成潛力股。若你已近中年，可選平穏增長股。

平穏增長股︰金沙（1928）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）。

潛力股︰安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。

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Q20010：

你好龔sir, 我follow 左龔sir一個星期左右，但是已經改變左我嘅思維同行為

非常感謝你！係近呢一年香港發生嘅事令我好灰同覺得無咩前途，完全好似過一日得一日

自從follow左龔sir後，睇左你如何勉勵人，又好用心教人如何投資，如何為自己創造財富

我覺得你非常用心，所以我都開始醒覺我之前一直都浪費緊時間，無好好充實自己同計劃將來

所以我而家都開始改變緊自己既思維同行為，每一日都用一個鐘睇書充實自己

每一天都mark底自己嘅消費，亦開始留意投資資訊加強自己嘅投資知識，亦買左龔sir既書來睇

遲啲會買埋龔sir既網上課程進一步增加投資資識，我相信會學而致用，對我嘅人生會有好既改變

而家每一天都覺得好充實，而且利用每一天既時間來學習，對未來亦充滿希望

我真的非常感謝龔sir！我幾兄弟妺都因為龔sir既感染力而開始學投資，計劃將來可以財務自由

另外我都借機會想請教一下龔sir, 我已經35歲，我老公差不多40歲，我哋兩個每月收入差不多有5萬蚊

除咗交租，保險費，定期儲蓄（重有6年），日常開支同父母家用外，每月有$15000儲，而家月供緊中電

煤氣，呢倆只供左6個月，另外今個月開始供埋地鐵同領展

由於我睇咗龔sir話年輕人應該集中於潛力股，所以下個月我會開始供1686，而每隻股每月都供$2000

由於中電及煤氣都係穩陣收息股，我是否減少一隻，而將啲資金$2000用嚟供多一隻潛力股呢？

想請龔sir指點一下，麻煩晒同非常感謝你的時間！

龔成老師︰

以你年紀，應以增值為主。中電（0002）增長力唔係好強﹐再加上煤氣（0003）同是公用股，太集中單一行業唔係咁理想。

減少一隻與否，你可以睇翻佢地供款，如果加起達組合3成以上，就要調整。

現時，你每月5成儲蓄，可以拿去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。新意網集團（1686）作月供目標係可以，以下股票都係合適你年紀，可以參考下。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

增長力較強的，可選安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。但佢地波動性和風險會較高，你要自己平衡。

餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。

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Q20011：

你好龔Sir. 我未有上過你堂，係最近朋友推薦我follow你同睇你著作，才知道.

有感賺錢能力逐年遞減，實在想用現有資源增值保本，想問問龔Sir意見...

本人剛到41歲，單身，月入$26K.

2017年$390萬買入屯門市中心一單位，按7成，分25年，每月供款$10K左右. 但其實物業一直租出，現租金$11K，正好cover每月供款.

而本人跟父母同住公屋.
因租客可能於3，4月退租，在想:

1. 怕租金回落，未能再以$11K租出單位，而現時銀行息口低，有意收回單位自住，或

2. 單位繼續放租，而自己想租出鰂魚涌或北角細單位，因為office返工係太古，跟老家屯門實太遠，或

3. 售出單位，資金作其他投資用途或換其他較新的大屋苑細單位...因樓齡已33年，好怕會面對大維修，而現估值$460萬。應該如何安排？

另手頭資金約$100萬，分佈如下

-約50萬高息戶口，主要用作供樓還款之用
-約10萬外幣，通常放定期
-約8萬現金流戶口
-其他為股票，分佈如下
: 0001月供了5年（2021年超停供），每月$2500，未能計出均價
: 0883月供了5年（2021年起停供），每月$2500，未能計出均價

: 0005，2手，幾年前買入，唔記得買入價
: 0066，2手，應該$20幾時入貨，唔記得確實買入價
: 0580，3手，$2.11入（之前$2.55出咗2手）
: 1810，3手，$35入
: 1979，1手，$2.45入
: 1093，1手，$8.17入
: 0175，1手，$33.1入

我都係高位入貨，應如何變陣？我係想先放咗0066同剩餘嘅0580...

另外2月份開始，想繼續月供，分佈如下可以嗎？
-2800，$3000
-2269，$2500
-2382，$2500

之前1212我$192入咗1手，hold唔住升勢，好驚，$200已放...我應唔應該月供BYD?

多謝龔Sir提供意見。感激

龔成老師︰

物業方面，除非佢升值潛力好低，否則唔建議你沽出，令自已處於沽空樓市狀態。

而是否另找租用自住單位，這個可以較從你生活角度考慮。但盡可能減少這方面支出，因為這會令你用來增值的資金減少。

投資股票方面，首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。

天寶集團（1979）、中海油（0883）質素較一般，不宜持有太多。其餘都有質素，可長線持有。

而月供中，藥明生物（2269）不確定性較高，不宜月供。我唔係話佢無質素，但只宜小注投資，但月供就唔好了，畢竟潛在波動性唔細。你可以用以下平穏增長股代替。

平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）。

至於比亞迪（1211）係一隻好有質素和潛力的股票，雖然已經係貴。但只要係有質素，其實我地應該長線咁持有，先至最有利。

若你想月供，我唔建議住，最好回到$120才再開始。

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Q20012：

您好，龔成老師。我是您的忠實讀者，深受您一直以來推廣買優質股作投資增值的方針。

自追看您的書和文章以來，改變了我的選股習慣，在生活上出現質量的改變，不再花時間盯著股價炒出炒入，而是花更多心機看財報，研究一間公司的實務。

不過最近在投資路上遇到些策略問題，想請問一下。

我持有農夫山泉（9633）的股票。買入位置並不算太漂亮

在$47元左右，而且只有2手。最近市況回調，我判斷並不是公司質素出現問題，只是升幅太急出現調整。

但我的買入價又不止於低得可以漠視跌幅。我不知道應該先行獲利，以免股票由賺變蝕；還是應該觀察，若然價錢調整到不錯水平而加倉？

由於這種半新股在市場上跑不長，我不太確定如何評定$47元到底是高是低。希望在操作上請教一下。感激！

龔成老師︰

記住，我地持唔持有隻股票，唔好用"買入價"去做決定，應該用佢質素去做考量。

農夫山泉（9633）是中國包裝飲用水及飲料的龍頭企業，旗下品牌包括農夫山泉、東方樹葉、尖叫等。

其產品覆蓋包裝飲用水、茶飲料、功能飲料及果汁飲料等類別。根據弗若斯特沙利文報告，2012年至2019年間，連續八年保持中國包裝飲用水市場佔有率第一的領導地位。

業務上，都有投資價值。但始終上左市唔耐，真實面要慢慢先見到。現時真正用數據唔多，要做個好全面架值，唔容易。

我地可以睇翻佢2019年純利只有約50億，現時市值郤去到3000億。雖然佢有質素，但此刻估值唔平。

如果2手佔你總資金比重唔算高，你可以長線持有。

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Q20013：

老師，若果手頭上的舊股票，如318，348，6896等已無咩市場成交，那可怎處理呢？

2800由之前22，23元留意到，但沒有買，現時升至最高峰，是否要待回落後才入較理想?

龔成老師︰

盈富（2800）雖然已經升左唔少，但都算合理區，現價可先入一注。每回調10%左右，就再加注。

黃河實業（0318）從事金融服務業務、證券業務、物業等業務。

此股市值和收入都唔高，而且賺錢能力好一般。過往幾年，佢盈利都好波動，甚至出現虧損。

故投資價值只是一般，長線慢慢換碼至其他優質股較好。

中國智能健康（0348）年年虧損，而且仲出現過"十合一"，好大機會係財技股。此股唔見有投資價值，建議沽出。

金嗓子（6896）近年的盈利有下跌情況，其實佢不是完全無質素，但市場過往對佢有太大期望，但現時見到佢增長力只是一般。

你預這股是收息，以及有平穩增值，可以持有住先。但如果太多貨，就應該賣出一部分。

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Q20014：

龔老師你好啊！不知可否幫我解答啲問題？

本人29歲，已婚，兩公婆一個月合共約5萬，從事公務員。持有一物業

樓貸有約220萬，每月還約8200。存款約有60萬。每年兩公婆保險約3萬。

請問應該點樣投資好啲？

龔成老師︰

由於你已有物業，之後的財富配置，應著重股票類別。而存款不要太急用盡，要慢慢分注。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

以你年紀29歲，應用"平穏增長股" + "潛力股"的組合。現在你每月5成儲蓄，去做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）或

潛力股︰小米（1810）、中生（1177）、福壽園（1448）、安碩恒生科技（3067）、港交所（0388）、阿里（9988）、騰訊（0700）。

現時大市只是合理區，你現有60萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q20015：

老師，你好我從來未買過股票，很想學下投資，目標是5年能賺取100萬，現在有資本50萬，請教可以怎樣投資呢？

龔成老師︰

對新身來說，要5年升一倍，策略上進取點。你可以投資"平穏增長股" 和 "潛力股"，比例各佔一半。

選股上，你可以投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、長建（1038）、粵海（0270）、領展（0823）。

潛力股︰選安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）、港交所（0388）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、中生製藥（1177）、福壽園（1448）。

大市現處於合理區，50萬資金先投入一半，用"分注"形式，慢慢儲貨。餘下一半就等大市出現，才大力掃貨。

這樣安排，相信較大機會令你達成目標。但由於你組合中潛力股佔唔少，佢雖然可提升增長力，同時波動性都會較高，令你最終回報不確性高左，你要明白這個風險。

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Q20016：

你好, 龔sir，我持有1797，均價30. X ，但近日一日低過一日，已經52週低，請問龔sir 覺得還有機會回升嗎？

定係止蝕換馬其他股票？謝謝你。

我比股票玩左15年，現在35歲，因為太信消息，亂買股票，手上仲有一大堆以前高位買入的股票

（有啲蝕到手續費都唔夠,都唔寫出來了，總之呢15年都係蝕多，超過6位數字）：
1088 33元 1000股
358 21元 2000股
698 2元 60000股

近2年保守啲
1398 4. 8元 20000股
823 59元 500股
1797 30. X元 2000股
941 49元 2000股

而家就係好擔心隻1797，唔知點好。
請問龔sir我應該之後點買股較好？

龔成老師︰

記住唔好短炒，"52週低"這些技術分析無用，唔好用佢做參考。

我地買入一隻股票，一定要分析佢質素、行業前景、財務狀況等，才去投資。如果你連間公司點賺錢、行內有乜優勢、點解未來有發展和增長潛力，都答唔倒自已，就記住先停一停，唔好投資住。

新東方在綫（1797）有潛力的，不過之前股價上得太多，就算現價仍少少貴。佢主力要線上教育。向學生所提供的在線教育課程包括大學教育、Ｋ－１２教育及學前教育。當中，大學及Ｋ－１２教育分部課程均為課外活動性質，不計入大學或中學文憑要求。

大學教育服務主要包括大學考試備考、海外備考及英語學習。Ｋ－１２教育服務包括涵蓋中國小學至高中大部分標準學校學科的校外輔導課程，及提供專為普通高等學校招生全國統一考試而設的備考課程。

長遠的潛力是有的，但股價都升左好多，比較擔心是企業估值問題，始終市場有時會過份樂觀。只可以話，這股潛力是有，若佔你組合唔多，可持有。同時，你預佢股價會較為波動。

中國神華（1088）、江西銅業股份（0358）和通達集團（0698）本質算是不過不失，若佔組合不多，可守住先。

其餘股票無問題，可持有。

整體而言，你無論定平貴和選股上﹐都唔係咁理想。我建議你再投資前，先學好正確投資技巧，咁會較好。

你可以先睇我寫架"80後百萬富翁"、"財務自由行"和"股票勝經"，都適合初學者，相信對你有一定幫助。

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Q20017：

老師你好！我想研究股票，但有以下問題，希望你可以指教我

1)點樣可以發掘到潛力股/板塊?

2)點樣可以了解市場情況 (包括現在&未來趨勢)?

3)了解一間公司除睇年報外仲可以有咩方法?

4)而家好多優質股票都偏貴，資金唔多既情況下，係咪要等跌市先好入？

5)有冇咩書籍可以推薦比我？

謝謝老師

龔成老師：

1）要用一套有系統的方法去選股，如果只睇傳媒或別人推介，很多時已經是「升左」，所以，要自己發掘。

例如利用企業的財務指標，產品的增長力，行業的發展等。這是一個好大的題目，你可以睇《選股勝經》。

2）要了解行業、產品，以及大環境的變化，要睇好多資料的，企業年報都有用。

3）年報是最有用的，該公司的年報及對手年報，另外就是網站，以及一些大行報告。

4）對，或首先投資舊經濟類股，因為這類未貴。

5）《股票勝經》《選股勝經》《50優質潛力股》。

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Q20018：

老師我想多謝你！

我4年前（35yr)開始讀你的書，後來也上你的堂！雖然我已婚，有2個孩子，月入$26000，已錯失黃金投資時間，但經儲蓄+投資，今年終於有第一個100萬！

目標15年後有400萬

龔成老師：

太好了！加油！

我相信只要保持進步，知識與儲蓄投資同時增加，你要達標無問題的。

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Q20019：

Halo 龔sir，我最近學習緊研究資產負債表，發現左樣我覺得幾有趣既野

1. 點解同樣為賭業公司，銀娛既長期負債係會比金沙少咁多，而相反短期負債就係金沙少d？

2. 有冇話長期負債或者短期負債邊樣少d係會好d？

3. 如果見到公司既現金係多過長期負債，咁係咪都代表公司既財政比較穩健？如果唔係既話現金呢項應該同邊樣對比比較適合？

問題有點長，唔好意思！謝謝你！

龔成老師：

1）每間公司的資產負債結構唔同，有時一間公司本身的長債就到期，就會變成短期債，因此不一定能比較的，仲要有好多野要分析。例如大家的發展等。

2）通常長期負債都是為企業長期發展而用的，而短期負債就是給公司營運，如果企業以短期負債去進行長線投資，就會出現了資金的錯配。

3）現金較多當然較穩定。

投資者會分析佢現金的比例是否足夠，最重要是日常的營運，同時會分析佢的現金流情況，這都會影響企業要多少現金去進行營運。

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Q20020：

老師你好 最近Saas 類別股票 2013/3888/268 邊隻會比較好？

老師你好 想買3033/3067 建議都持有 還是㨂3067？ 感謝老師

龔成老師：

這3隻都不差，都是有質素有潛力的股。

金山軟件（3888）算是這刻在3隻中無咁貴的一隻，佢主要從事遊戲研發及提供網絡遊戲、手機遊戲及休閒遊戲服務；提供雲存儲及雲計算服務；設計、研發及銷售推廣辦公軟件產品及服務。

業務有質素，長遠發展力不差，不過擔心股價較為大上大落，現價合理區頂位，唔建議大注投資。

這股前景正面的。

至於3033/3067，我睇翻佢地的管理費，3067較少，所以選這個較好。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

200913TVBS 中山站共構空2年 因與投資商「權益」喬不攏
新聞影片→https://youtu.be/kEjq3rvCAzk

新聞文字→https://news.tvbs.com.tw/life/1384696

捷運小碧潭站共構大樓曾經閒置多時，引起外界抨擊浪費，後來變成百貨和賣場，不過在中山站5號和6號出口的共構大樓，從取得使用執照至今已經兩到三年的時間，直到今年8月、9月才開始招租，北市捷運局回應，是因為和投資人間權益分配沒有達成共識。

記者 謝丹慈 / 攝影 徐國衡 報導......↓

記者謝丹慈：「捷運中山站5號和6號出口的共構大樓，蓋到現在已經有大約2年的時間，不過都一直閒置著，直到今年的8月和9月才開始招租。」

一次招租兩邊大樓引起討論，因為取得使用執照至今，已經兩到三年的時間終於有動作。

北市捷運局資財室林課長：「為什麼會這麼久是說，我們跟投資人之間在權益分配，大家意見沒辦法達成共識。」

和投資商沒共識才沒動靜，但明明周邊有三間百貨，也屬於台北市知名商圈卻流失賺錢機會，目前捷運中山站5號出口2樓200多坪的商場已經出租，因為有獨立出入口，而且單一樓層可能是優勢，剩下1樓約30坪店舖，以及6號出口，2、3樓手扶梯共通的商場還待租。

房仲陳泰源：「(一樓店鋪)一坪5千元來計算，也不會算太貴，照理來說他應該是很好租掉才對，在動線的部分，當時就應該要考量進去。」

因為2、3樓共通，如果只租一層對於其他樓層如何運用，業者也擔心受到影響，一次租兩層樓租金也怕承受不起。

房仲陳泰源：「疫情的衝擊，第二個是因為網路電商崛起，跟外送平台崛起的關係，風水的角度有一些人會覺得說，地基是鏤空的，我這個事業我的店面設置在這裡，我的事業不是那麼樣的穩定。」

目前空置的還有捷運淡水站名統大樓11樓，原本經營兩三年旅宿業，退租後碰上疫情約400坪的空間，也閒置了近1年。

北市捷運局資財室林課長：「只要有人願意租我們都願意，那個地方以目前經營還算持續穩定，大概就一個是商旅，一個是餐飲觀光業。」

捷運地理位置，和周邊商場型態的侷限，恐怕這都是業者們觀望的一大主因。

陳泰源的youtube→https://youtu.be/g0oWse-zaa4

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/09/200913tvbs-2.html200913TVBS 中山站共構空2年 因與投資商「權益」喬不攏

200913TVBS 中山站共構空2年 因與投資商「權益」喬不攏
新聞影片→https://youtu.be/kEjq3rvCAzk

新聞文字→https://news.tvbs.com.tw/life/1384696

捷運小碧潭站共構大樓曾經閒置多時，引起外界抨擊浪費，後來變成百貨和賣場，不過在中山站5號和6號出口的共構大樓，從取得使用執照至今已經兩到三年的時間，直到今年8月、9月才開始招租，北市捷運局回應，是因為和投資人間權益分配沒有達成共識。

記者 謝丹慈 / 攝影 徐國衡 報導......↓

記者謝丹慈：「捷運中山站5號和6號出口的共構大樓，蓋到現在已經有大約2年的時間，不過都一直閒置著，直到今年的8月和9月才開始招租。」

一次招租兩邊大樓引起討論，因為取得使用執照至今，已經兩到三年的時間終於有動作。

北市捷運局資財室林課長：「為什麼會這麼久是說，我們跟投資人之間在權益分配，大家意見沒辦法達成共識。」

和投資商沒共識才沒動靜，但明明周邊有三間百貨，也屬於台北市知名商圈卻流失賺錢機會，目前捷運中山站5號出口2樓200多坪的商場已經出租，因為有獨立出入口，而且單一樓層可能是優勢，剩下1樓約30坪店舖，以及6號出口，2、3樓手扶梯共通的商場還待租。

房仲陳泰源：「(一樓店鋪)一坪5千元來計算，也不會算太貴，照理來說他應該是很好租掉才對，在動線的部分，當時就應該要考量進去。」

因為2、3樓共通，如果只租一層對於其他樓層如何運用，業者也擔心受到影響，一次租兩層樓租金也怕承受不起。

房仲陳泰源：「疫情的衝擊，第二個是因為網路電商崛起，跟外送平台崛起的關係，風水的角度有一些人會覺得說，地基是鏤空的，我這個事業我的店面設置在這裡，我的事業不是那麼樣的穩定。」

目前空置的還有捷運淡水站名統大樓11樓，原本經營兩三年旅宿業，退租後碰上疫情約400坪的空間，也閒置了近1年。

北市捷運局資財室林課長：「只要有人願意租我們都願意，那個地方以目前經營還算持續穩定，大概就一個是商旅，一個是餐飲觀光業。」

捷運地理位置，和周邊商場型態的侷限，恐怕這都是業者們觀望的一大主因。

陳泰源的youtube→https://youtu.be/g0oWse-zaa4

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/09/200913tvbs-2.html

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

190312東森 月租近百萬 英國潮牌租五年撤出東區
影片網址→https://youtu.be/-ulWr2I3EkY

台北市最熱鬧東區近年因高價租金，爆發品牌出走潮，繼韓國品牌SPAO後，接連傳出SWATCH等老店撤離，沒想到連人氣潮牌店Superdry極度乾燥也宣告退場。5年前風光開設的全台首間概念門市，如今人去樓空，外界初估每月將近百萬元店租，隔壁雨傘老闆透露，人潮不如以往、租金又貴，讓店家難以負荷。來自英國的人氣品牌「極度乾燥」5年前進駐東區商圈，開設全台第一家形象概念門市，就位在忠孝東路四段上。

記者 吳向品、蔡錦倫 台北報導……↓

店內商品搬個精光，只留下原木裝潢、還有經典風格的牆面，曾經是年輕人最愛的潮店，如今人去樓空。

記者吳向品：「英國人氣潮牌Superdry五年前在台北東區這邊成立了全台第一間的形象概念門市，不過不敵高價的租金，如今大門拉下已經歇業，而仲介也在這邊張貼了招租廣告。」

隔壁僅一、二坪大的雨傘店老闆說，：「這裡租金漲太高，每天虧本在賣，沒有人潮啊！生意也降四成啊！」

極度乾燥在東區的金店面，包含一樓跟地下室，營業面積將近50坪，外界推估店租近百萬元。如今店面閒置一個多月，房東租金打8折，每個月約80萬元委託仲介招租。以一件外套定價7000元來計算，一個月至少要賣143件才付得起。

房仲業者陳泰源指出：「在大家都知道極度乾燥這個牌子之後，業者也覺得相對付的廣告費也夠了，所以選在這個時候撤出，可能就會往百貨公司、商場、複合式商場設櫃點。」

東區店租嚇人，不少業者退租只剩下招租廣告，條一條路上，韓國品牌Spao、頂呱呱，以及跟Superdry同一排建築的永福樓，也全難以負荷高租金，通通撤出東區。」

陳泰源分析：「2、3年前東區租金也都有至少還有每坪2萬元以上，但現在看起來已經降到約1萬2000到1萬4000元之間了。」

東區人潮轉往西門町跟信義區，一級戰區如今光環不再，儘管房東有意願降租金，但一整排的商店全拉下鐵門，還是只留下滿滿的招租廣告。

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