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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過5萬的網紅Nora 諾菈,也在其Youtube影片中提到,||||| MORE ||||| 超級系列默默地也出到第三集了! 在我還沒被商場趕出去之前,希望可以一直做下去! //之後會不會在入口標示諾菈與狗不得進入//哭笑 雖然天氣慢慢變熱了 但還是有好多捧友問我氣墊粉餅的抉擇 代表即使是夏天還是有很多人被氣墊粉餅的光澤還有方便給吸引啊啊 好加在現在技...
迷你法鬥價格 在 GirlStyle 女生日常 Instagram 的精選貼文
2021-03-08 08:00:59
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迷你法鬥價格 在 Instagram 的精選貼文
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迷你法鬥價格 在 Nora 諾菈 Youtube 的最佳貼文
2019-06-14 18:00:10||||| MORE |||||
超級系列默默地也出到第三集了!
在我還沒被商場趕出去之前,希望可以一直做下去!
//之後會不會在入口標示諾菈與狗不得進入//哭笑
雖然天氣慢慢變熱了
但還是有好多捧友問我氣墊粉餅的抉擇
代表即使是夏天還是有很多人被氣墊粉餅的光澤還有方便給吸引啊啊
好加在現在技術越來越好
許多品牌都推出了控油持妝的氣墊粉餅
就讓我來跟大家分享一下這些氣墊粉餅用起來的感覺!!
順便看看誰是油肌的美妝王//摸下巴
這次列的清單滿長的
主要是因為氣墊粉餅剛開始被發明的時候主打的是光澤型的底妝
以及如氣墊一般粉撲的快速上妝法
所以我把韓系的始祖也加進去清單裡了
雖然我知道光澤美肌離我還有一段距離
不過想給有想要尋找氣墊粉餅的油友一點參考
//夏天不要輕易嘗試光澤型底妝啊//點菸
在排除掉一些光澤感比較強烈的選手後
霧光、啞光、霧面都會是滿不錯的選擇
另外也想順便跟大家分享真的可以安心的去櫃上嘗試氣墊粉餅//當然如果是大油友希望還是等天氣涼爽一點再去
87%的櫃上都是用全新的迷你型粉撲
只有少部分是用清洗過的乾淨粉撲
如果真的很擔心也可以和我一樣帶自己的粉撲去試妝
以上,
希望大家都可以挑到自己滿意的底妝產品:)
詳細的內容就看影片囉
luv u all
,Nora
||||| PRODUCT |||||
Sulwhasoo 雪花秀
完美瓷肌氣墊粉霜 // 11
PERFECTING CUSHION EX
15g*2 / NT$ 1980
我影片裡面說錯了,他是為二買一顆送一顆蕊的!也是很划算
雪花秀氣墊光澤真的沒話說,而且他三款不同的氣墊也有三款不一樣的粉撲很專業
可惜太快出油了,不然色號,妝感我都很喜歡
LANEIGE 蘭芝
玫瑰光雙效氣墊粉霜 // 11
Layering Cover Cushion
2.5g+14g / NT$ 1150
這款氣墊如果瑕疵重的人會超級愛!
用小塊的那個遮瑕啪啪啪的瑕疵馬上就消失了
可惜不知道是不是我的臉太乾,鼻子又脫皮,遮瑕那邊用起來超級乾還有點紋路//不能和聖經走無暇女神路線
不過另一邊增加光澤的氣墊很加分!用完之後底妝變得很有質感
整體來說,他們兩個雙胞胎不合
M.A.C
超持妝無瑕氣墊粉餅SPF50/PA++ // N12
STUDIO PERFECT SPF 50 / PA++ HYDRATING CUSHION COMPACT (PRE-FILLED)
12g / NT$ 1600
光澤度和妝感和粉底液很相近
N12的色號對我來說也是親切
是混合肌可以享受到的女神水光
GIORGIO ARMANI 亞曼尼
訂製絲光精華氣墊粉餅 SPF23 // 3
MY ARMANI TO GO
15g / NT$ 2500
底妝精緻大帝真的非GA莫屬
這八款氣墊就他的光澤令然感動的痛哭
分開比較這八顆的光澤不會感覺到差異,全部擺在一起就可以感覺得到光澤質感的不同
而且出油之後底妝依然是完美的
要不是我要他的粉底液我應該就會直接衝了!
油肌又想要擁有精緻光澤真的不要錯過
LANCOME 蘭蔻
零粉感超持久氣墊粉餅SPF23/PA++ // po-01
TEINT IDOLE ULTRA CUSHION
14g / NT$ 1900
這系列是仙女用的
底妝透亮度有,膚色均勻度好!
可惜我不是仙女所以不能評判它的好壞//擦汗
整體來說比較不是我會選擇的氣墊
YSL 聖羅蘭
恆久完美氣墊粉餅 //B05
LE CUSHION EDP
NT$ 2300
霧面的質地,高度的持妝力,服貼的妝感
底妝的質感隨著YSL這顆氣墊的價格,品質也大幅度地提升啊啊啊
如果不介意價格
包裝、霧面的妝感、遮瑕度、底妝服貼度都是五顆星
Pony Effect
持久無瑕氣墊粉餅SPF50+/PA+++ // 瓷白
Coverstay Cushion Foundation
15g*2 / NT$ 1650
這顆可以說是樓上的評價版
又再更霧面一點
遮瑕度好,持妝力也不錯!重點是價格格外的親切!是剛開始學化妝的油友可以負擔的價格
妝感比較明顯,想要服貼透亮妝前保濕要做好
Estee Lauder 雅詩蘭黛
粉持久超級無瑕氣墊粉餅SPF50/PA++++ //1N0
DOUBLE WEAR CUSHION BB ALL DAY WEAR LIQUID COMPACT SPF 50/PA++++
12g / NT$ 1900
介於霧面和光澤的完美比例
讓油肌人可以享受到一點光澤又能夠持妝迷人
認真說YSL、PONY、和雅詩蘭黛這三款底妝在前三個小時的表現所差無幾
//就是某項的光澤度、服貼度、遮瑕度稍微高一點點!但是這是我拿著鏡子用火眼金睛極度仔細看才會發現!
不過時間就是一場拉鋸戰啊!!
底妝的表現以及續航力就是要看長時間之後還能不能像剛玩妆一樣美麗動人
雅詩蘭黛贏在當天帶妝8小時後底妝出油//超級油,卻沒有融化、也沒有脫妝卡粉浮粉
||||| M Y S K I N T Y P E |||||
油肌,T字部位+下巴極油,酒糟目前已經穩定BUT太熱鼻子臉頰還是會紅熱
容易敏感,雀斑、痘疤、毛孔、粉刺明顯
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迷你法鬥價格 在 香港喵喵俠 Youtube 的精選貼文
2017-11-11 10:08:55喵喵俠實況 喵燈熱話 原來男朋友係住劏房 傑出學生侮辱創作者
劏」為粵語,意為剖開,如「劏豬」就是將豬宰殺後割開肚腔;「劏房」,即將住宅單位分割成數個更小的部分的行為。
劏房未必是套房,因套房是指一個可以居住的房間或空間,附設專有洗手間及浴室的單位。不是套房的劏房如板間房,所有租戶只能共用茅廁。套房式劏房自設獨立浴室,未必設置獨立廚房。[2]
興起[編輯]
2002年香港特別行政區政府推出「孫九招」後,及至曾蔭權在2005年至2012年擔任香港特別行政區行政長官期間,長期壓低土地供應及建屋量,造成後期香港住宅供應短缺,推動房地產價格急升。[3]即使是低下階層倚賴的公共房屋也不能倖免,同時期政府大幅減少興建新的公屋,造成曾蔭權時期(及其卸任後一段時間內)的公屋落成量比其前任董建華時期以及港英時代大減。房屋供應短缺,推動私人住宅租金急升,未獲編配公屋的基層市民不少人只有能力租住面積細小的劏房,造成對劏房的需求上升。同時期,由於大單位改成多間劏房後租金收入可觀,有人不惜違法把工業樓宇改成住宅劏房。[4]
一間劏房室內主要設施是床一張
有數據指2011年香港約有64900人居住劏房,至2013年已增加近兩倍。[5]2016年據估計有超過20萬人居於劏房。[6]2013年時在廣州海珠區鶴鳴四巷,就有一棟是民國時期廣州市長李福林為妾侍建造的歷史建築,大宅內部被拆空改造來分拆出租,「劏」成30多間房,每間預置有獨立水電、門鎖、廚廁等[7]。
香港特區政府在2014年進行的一項調查顯示,樓齡25年或以上的私人住宅及綜合用途樓宇(不包括村屋)共有約24,600個單位存在劏房,共計約86,400個劏房(平均每個單位分為3.5個劏房),人均居住面積只有約5.7平方米。[8]
2015年有非政府調查指香港的劏房住戶人均居住面積不足48平方英尺,與懲教署監獄囚倉的人均標準空間相若,至於4人及5人劏房家庭的人均居住面積則更少,連監獄也不如。[9]
安全問題[編輯]
由於劏房多數是未有向當局申請改建,干犯者甚至將主力牆拆去,或將地台升高,以鋪設排水系統,令樓宇的結構出現問題。由於單位內有多個房間,同屋住戶人數多於原圖則預設,日常人流較多,通道顯得較窄,易出現消防問題。[10]由2008年1月1日至2011年4月30日,香港政府共接獲逾4000宗劏房投訴,並向違規的劏房個案發出逾70份清拆令,涉及滲水、樓宇結構荷載、違反走火通道安全規定等問題。[11]
為方便聯絡住客,一組劏房的大門外設置五個電鈴
建議規管[編輯]
2011年6月,針對劏房引起的樓宇安全問題,香港政府表示,計劃將劏房工程,涉及如非承重牆、地台、通往走火通道的洞口等的結構,納入小型工程監管制度[12]。
在2016年6月淘大工業村迷你倉大火後,特區政府加強對「工廈劏房」的巡查和取締,並表示考慮修改法例,將改裝工業大廈單位為住宅劏房定為刑事罪行並加重懲罰,而業主、二房東或相關公司董事需要負上個人刑事責任。[13]
現於香港就讀中四至中六級別(或國際學校第10至12級/第11至13年)的學生均有資格參加。
學生可經由兩種方式參選。
方法1
校方提名: 由負責老師統一遞交
校方會將校方提名編號給予學生,以供登錄網上系統,邀請諮詢人並填寫報名表格。所有申請表格須由負責老師作最後提交,方為完成。
方法2
自薦參選: 由學生遞交
學生於網上系統登記帳戶,邀請諮詢人並填寫表格。申請表須由學生經系統提交,方為完成。
1
線上提名開始
於報名日期期間登入線上報名系統,並完成整個報名程序,傳真、電郵或郵寄申請恕不接納。
2
筆試
參選同學將獲邀參加筆試,內容包括一般學科、認知能力及時事觸覺等。
3
迎新日
約50名決選生將參加迎新日,互相認識並為日後評選作好準備。
4
評選營
決選生將晉身次輪評選,參加一個為期3日2夜的評選營,讓同學從中探索自我,學習領導技巧,建立團隊精神和啟發創意。
5
面試
約20名同學將獲邀參加面試,由評選委員會選出本年度的得獎者。
6
頒獎典禮
所有獲獎生將獲邀出席頒獎禮,一同分享喜悅。
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直播台 逢星期四 08:00PM 交鋒聯盟 10.00喵登熱話
直播台 逢星期五 JAPHK 8:30PM 魔靈召喚
以上節目全由youtube直播
不停期請假,敬讀原諒
迷你法鬥價格 在 Facebook 的最佳解答
戴資穎在東京住小飯店的照片被媒體拿出來說事(那個房間拿著一枚銅板對空氣刮一刮似乎都可以刮出尼古丁來),朝鮮經貿文化情報 網站PO出平壤西山飯店的照片,稱國際選手參加國際競賽或國內競賽,一律都住在西山飯店。『西山飯店鄰近青春大街與各體育場館,近年才重新翻修,設備一流舒適,是朝鮮目前三間特一級酒店的其中一間。任何一位為國爭光的體育選手,都該受到國家最好的照顧與對待。』
此時PO出這樣的照片,不免有補刀的意味,但那飯店看著看著很眼熟,然後突然在心裡啊了一聲,那個飯店我住過,還寫過飯店開箱文!!!
《樂園》
飯店是荒山裡唯一的建築。入夜後,三十層樓高的氣派大樓於暗地裡綻放金色光輝,鬼魅得如一則《聊齋》。而飯店也真的叫做西山,《西山一窟鬼》的西山,當然,那與馮夢龍的鬼故事無關,純粹只是它坐落西山山頭,因而得名。西山飯店建於1989年,當年乃為世界青年與學生聯歡節參與者提供食宿而建,五百個房間的建築乍看方正,然而內部動線曲折而蜿蜒,2010、2011、2013、2014,沿途數來連號房間,拐彎,又跳回2001。走廊不開燈,得摸黑找到牆上面板,打開照明,一盞燈點亮一盞燈,找到回房間的路。
要說西山飯店不文明也太武斷,房間裡除朝鮮電視台,也可收看央視和鳳凰台,打開電視,溫瑞凡雨中抱著小姨子,通姦者喃喃自語,像咒語又像催眠:「精神出軌不算真正的出軌,精神出軌不算真正的出軌,精神出軌不算真正的出軌……」今時今日電視可以看《犀利人妻》,攜帶手機和筆電入境也可以,唯獨裡頭不能裝載南韓影視節目。手機上網,可以,但行前說明會聽聞領隊說五天1G流量需三百塊美金,只得嚥下口水,心想五天不上網,當網路勒戒算了。然而洗澡時動念尋思:「手機沒有訊號如廢鐵,加上護照、台胞證都扣在導遊手上,萬一出了事,我在這個城市不就徹底消失了?」正這樣想,頭上日光燈光閃了一下,刷一聲停電,黑暗追上來了。
我在平壤的第三夜。
事情是這樣的:年假期間,參加六天五夜的北朝鮮旅行團,團員加領隊僅僅十一個人的迷你旅行團,卻配置了兩個導遊,普通話說得極好的金小姐和申先生。男女搭配,當然不可能是為了幹活不累,而是相互監督,嚴防對方說出不利於國家的言論。兩人連日帶我們參觀凱旋門、萬壽台銅像、南浦水壩、人民大學習堂、祖國解放戰爭勝利紀念館、國際友誼展覽館、妙香山等景點,一棟又一棟花崗岩建築,全是彎彎曲曲的動線,到後來看了什麼都搞混在一塊了。
參觀少年宮是下午發生的事,趁著記憶還新鮮,在手機上寫下種種見聞:源自蘇聯,共產國家兒童課後才藝中心,號稱三萬坪空間,一千個房間,至多可以容納五千名孩子在這裡跳舞唱歌和畫畫。自妙香山回到平壤,抵達少年宮已是傍晚,金小姐催促著得抓緊時間參觀,天黑了,外面這麼冷,該讓小朋友回家啦。簡直是房仲帶著看屋似的,這個房間打開,一群打著紅領巾的小朋友圍著石膏像素描;下一個房間打開,兒童交響樂團大鳴大放演奏著華格納《女武神》;再一個房間打開,如同打開音樂盒,十來名芭蕾舞者歡快地跳起舞,小舞者甩頭踢腿,咧嘴笑容,動作複製著動作,笑容複製著笑容,舞者也複製著舞者。沒有個別的我,只有我們。
房間,房間,始終是房間。這個房間打開,有孩子唱歌跳舞,那個房間打開,是萬邦朝貢的禮物,中國國家領導人送來象牙、俄羅斯總統送來黑熊標本,非洲某小國國王送來的刺繡……國際上被孤立的國家需要這樣一棟友誼展覽館證明他們有多受歡迎。房間複製著房間,導覽複製著導覽,解說像咒語又像催眠:「這個少年宮(圖書館、禮品館),原定三年(五年、十年)完成,但軍民感念金日成主席(金正日將軍,金正恩元帥),軍民上下一心,不眠不休地趕工,不到一年時間就完成了。建築裡有一千個房間(三千、五千),可以展示三千萬本書(十萬種武器、一百萬種禮物),全部看完要十天(一個月,一年)」,括弧可以填上任何的景點,觀光客只需要走進房間,把自己放進括弧裡,拍照,填空,然後離開。括弧的房間是花崗岩打造,冰寒如冰箱,打開是明亮豐饒的幸福生活,關起門則是永恆的黑暗。
我們在彎曲的走廊裡兜兜轉轉,迎面走來一個小小芭蕾舞者,往洗手間的方向走去。小女孩臉上沒有剛剛在房間裡看到的快樂笑容,只是低著頭,快步通過。陸續參觀了幾個房間,然而更多沒有打開的房間裡是什麼?可會是《平壤水族館》、《我們最幸福》裡脫北者對大饑荒不堪回首的回憶?北朝鮮1948年建國後,仰賴蘇聯援助的特惠糧食度日,91年蘇聯解體,老大哥自顧不暇,又逢1995年水患,天災加上人禍,等於四年饑荒。饑荒是無法直呼其名的佛地魔,官方報紙不肯面對現實,略略提到國家有狀況,號召民眾像金日成當年率領抗日遊擊隊在滿洲同日本軍隊鬥爭一樣,進行一次「苦難的行軍」。此後,「苦難的行軍」變成饑荒代名詞。由於鎖國,學者們從不同的文獻交叉比對,死亡人數從二十四萬至三百萬眾說紛紜。
彼時,百姓以松樹樹皮磨成細粉取代麵粉,從農村動物的排泄物中挑出未被消化的玉米粒果腹。當年任教於幼稚園的脫北者美蘭說,孩子沒法帶午餐上課,上課時總趴在桌上睡覺,臉頰貼緊木桌,她扶起孩子的臉,孩子腫脹的眼皮緊閉著,頭髮散落在她手上,摸起來粗糙而脆弱。孩子隔天就沒來上課,永遠地消失,也沒人有力氣問為什麼,「1990年代的北韓,為了生存下去,人們必須狠下心不跟別人分享食物。為了不讓自己發瘋,必須假裝漠不關心。」饑荒開始的時候,美蘭班上有五十個學生,三年後,只剩下十五個。
脫北者宋太太說,兒子因營養不良住院,醫生寫了一張盤尼西林處方箋,當她到市場時才發現藥價高達五十圓朝鮮幣,相當於一公斤的玉米的價格,在盤尼西林和玉米之間,宋太太選擇了玉米,她活下來了,餘生活在內疚中。災難結束了嗎?網路上讀到2013年北韓有男人殺子果腹的消息,內容農場新聞真假難辨,桌上熱騰騰的飯菜堵住了我們要說出口的疑惑。餐桌上,有人蔘雞,有平壤冷麵,有玉米煎餅,一桌人吃得眉開眼笑,說此處口味清淡,不油不辣,適合台灣人。席間有少女歌舞表演助興,唱〈阿里郎〉,牆上懸掛著金日成和金正日肖像,微笑看著這一切。
金氏父子的笑容無所不在,笑容在餐廳、地鐵、少年宮高高懸掛的肖像上,笑容在萬壽台廣場銅像臉上,銅像建於1972年,金日成主席六十大壽之際。抵達平壤第一件事即是到萬壽台獻花和鞠躬,金小姐說:「金日成主席是國家的父親,黨是媽媽,我們都是北朝鮮的孩子,遠行的男女出門或歸來都要來此秉告爸爸。曾經有一名外國記者在這裡看到一個小男孩鞠躬,就問男孩這銅像多重啊?欸,也沒人教這個小男孩,但他就說,北朝鮮全體上下把熱愛主席的心臟挖出來的總和就是銅像的重量。」金小姐說到激動處,嗓子都啞了,簡直都快哭出來了。
景點複製著景點,導覽複製著導覽,這一天,遊覽車繞過了萬壽台(每天早上都會繞到這裡來,無一天例外!!!),然後開往板門店。我們被帶去參觀共同警備區、參觀韓戰停戰談判簽字的地方,也去看了絕筆紀念碑。金小姐這次真的是哭出來了:「1994年7月8日凌晨兩點,金日成主席在毫無病徵之下突然辭世,當夜,他還在挑燈批改一份與南朝鮮進行統一會談的文件,閱畢後還在文件後簽上自己的文字和日期,真正是你們普通話說的鞠躬盡瘁,死而後已了。為了感念主席的偉大,國家特別在這裡立碑,紀念碑上的阿拉伯數字1994.7.7,就是我們偉大領袖金日成主席的親筆簽名,也是千古絕筆。」
行程第一天參觀了萬景台金日成誕生的農舍,最後一天參觀絕筆紀念碑,1912.4.15~1994.7.8,六天五夜走完金日成八十二年的人生,也算有始有終。然而在君父的城邦,時間並非自耶穌誕生那年算起,北朝鮮在金日成那年創世紀,雖然農舍整治得也挺像耶穌誕生的伯利恆馬槽。西元1912年等於主體1年,主體106年2月3日,我們從板門店回到平壤,行程即將結束,金小姐在遊覽車上嚷著好可惜:「這次沒有玩到牡丹峰的凱旋青年公園,那裡面有海盜船、雲霄飛車、還可以看猴子騎單車,那個公園號稱是北朝鮮迪士尼,可好玩了,但天意要各位嘉賓下次再來玩。」
遊覽車窗望出去,層層疊疊的大樓,乾淨的街道,交通女警美貌得可以去參加少女時代……眼睛看的是風景,耳朵聽的是金小姐的解說:孩子課後學芭蕾學小提琴都不用錢,國家栽培到大學畢業。這棟大樓是給藝術家住的,那棟大樓是給退休老師住的,那一整棟大樓是等南北韓統一,給南朝鮮同胞住的。沒玩到北朝鮮迪士尼其實也沒什麼好可惜的,這個國家本身就是一個巨型遊樂場,共產主義的主題樂園。
數天前,鑽進了平壤地鐵站,我的確在心裡哇了一聲。世界陡然一亮,巴洛克挑高穹頂,七彩雕花玻璃吊燈,牆上巨型金日成主席接受萬民擁戴的巨型壁畫似乎要用光了這個國家所有的水彩顏料,壁畫上每個人的笑容那樣鮮豔,那樣快樂。從「復興站」坐往「榮光站」,又是另外田園牧歌的風景,小小的電車來來去去,簡直是迪士尼小小世界。榮光站下一站是什麼?因為禁止前往,我們並不知道。
何嘗不想趁夜溜出去一探究竟?然飯店是荒山裡唯一的建築,最後一夜,綻放著金色光輝的三十層樓高跟前夜一樣刷一聲斷了電,黑暗外面還是更大的黑暗,什麼也看不到,也沒什麼好看的。
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【 07 / 06 (二) 伺服器維護及改版更新 】(完成)
7月定期更新維護結束了!
登入遊戲看看楓之谷世界的新樣貌吧!
=
7月定期更新日程在此和大家說明
詳細時程及內更新內容如下:
▶維護時間
維護預計共進行4小時10分鐘。
2021/07/06(二) 04:50 ~ 09:00 (Asia / UTC+8)
> 查看地區時間: https://nexon.link/9ui
▶作業影響: 維護期間無法使用遊戲
▶ 主要作業內容:
1 ) 最大等級擴增 – 230等級
2 ) V矩陣
3 ) 秘法符文
4 ) 增加新世界 – 奧術之河
5 ) 增加新地區 –消逝的旅途、啾啾艾爾蘭
6 ) 神祕之力戰場
7 ) 全職業平衡優化
- 職業別技能改編
- 增加最大傷害
- 無敵效果優化等
8 ) 增加怪物收藏地區
9 ) 增加新星力戰場
10 ) 快速單元優化
- 地城經驗值提升
- 迷你地城、湯寶寶的料理教室優化
11 ) 每日/每週任務改編
12 ) 其他優化事項
- 黃金楓葉商店
- 角色創建過程便利性優化
- 增加新藥水與價格調整
- 幫助內的遊戲指南連結增加等
13 ) 活動增加
- I&B燃燒挑戰活動
- 每天透過自動戰鬥修練!活動
- 朵朵玫瑰花印章活動
- 回歸玩家歡迎活動
- 新玩家簽到簿優化
14 ) 增加組合包
15 ) 異常修正
16 ) 在特定國家上隨機道具無法購買與使用(比利時/荷蘭/斯洛伐克)
* 因該國家的政策相關對應的關係,煩請參考。
> 相關公告: https://m.nexon.com/forum/thread/92251
之外的詳細內容請在之後公開的更新日誌中確認!
維護時間有可能會有變動,若有變更時,會透過本公告向大家告知。
謝謝
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如果有人告訴你,在SARS結束後不久的2005年購入一個香港物業,一直持貨超過十六年,到最近沽出的時候,賣出價竟然要輸七成。你會相信嗎?
這是千真萬確的交易。上週傳出一單熱門新聞,說有一位大台藝人在2005年的時候,以180萬元購入銅鑼灣的銅鑼坊二樓雙號舖,面積約40平方呎,持貨時間長達十六年,最近以60萬元沽出,較購入價勁蝕七成。如果她在同一時期,用這筆錢在新界買入一個住宅細單位,估計今天升值超過三倍(中原城市領先指數在2005年約50點,現在是184點),價值接近600萬元,與最近60萬元沽出劏舖的價格,相差高達十倍,真是慘不忍睹。
不過最值得關注的地方,是藝人曾經向傳媒透露:舖位剛買入的時候,由一位「好租客」以每月逾萬元承租,不過承租僅兩年後遷出,後來以短租形式,租金立刻變成3000元。
如果藝人仍真心相信這位「好租客」的存在.....唉,唔呃妳,都對唔住妳啦.....
相對於住宅物業,舖位投資的陷阱遠較為多,最基本的做法是抬高租金,讓買家錯誤評估舖位的抵買程度。例如鋪位價格180萬元,每月租金10000元,租金回報率接近7厘,比其他物業投資高出兩三倍,真係好抵買!但買家會否想一想,既然市值租金只要3000元,點解會有人咁蠢用10000元來租你的鋪位?當中原因大家應該心知肚明!所以在絕大部份的情況下,租約完結後這位「好租客」就會跟業主講ByeBye,消失於眼前。
為何住宅較少這些陷阱?因為住宅的租金相對比較透明,就算一個不太熟悉投資的人,只要花上小許時間,也可知道租金的大概範圍。例如沙田一個三百呎的小單位,平均租金約一萬多元,如果某人放售一個連租約單位,告訴你目前可以收到三萬多元的租金,你估有冇人會相信?但舖租相對就不太透明,就算在同一條街,每呎的租金都可能相差兩三倍,投資初哥唔會知價,很容易就將「全銅鑼灣租金回報率平均都冇2厘,但我間劏舖有7厘」的美麗景象,信以為真。
回顧銅鑼坊的歷史,原本為總統餐廳,於2004年獲投資者以6000萬元購入,劏成141個迷你舖位,提供兩年租金回報保證計劃,每年回報息率7厘,成功在三日內全部沽清,套現3.3億大賺超過五倍。當時開售仍在「舖花」階段,買家只能拿著圖則估估下,但吸引很多首次投資物業的人搶購,當中更錄得十多宗摸貨成交個案,平均獲利約10至15%。
當時成功買到銅鑼坊的業主,都很開心地告訴傳媒,自己很辛苦鬥快入票才可以搶到筍盤,好幸運啊!最開心是只需要一兩百萬元,就在核心地段買到靚舖,飲茶的時候同其他師奶講「我在銅鑼灣有間舖」,真係威過威士忌。再加上當時仍未收舖,就有很多從天而降、爭住每月付出逾萬元預租的「好租客」,讓業主更覺得自己投資精明,在朋友面前可以吹多兩嘴。