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💯上班開會無法集中精神＆上課沒精神，疲勞上身，一擦即刻滿血、精氣十足！
💯塞車卡半路度估又火大、精神不振，覺得累，一擦充飽電力！
💯壓力爆表大如山，無時無刻都想找一處吶喊，即刻解壓！
💯鼻子塞住不能呼吸，一抹即通，超級舒適通暢！
💯外出一擦，蚊蟲遠離您！
💯生產過後肚子出現一條條蚯蚓，可以淡化！

💯身心靈受打擊，極需香氣安撫即刻救援！
💯擦感不刺激，極需溫柔清涼肌膚觸感提振精神，一滾舒緩甦活！
💯突發狀況，低頭族肩頸卡卡，需要SAP級放鬆！
💯壓力山大，消除煩悶，一掃陰霾，精神充滿活力！

💯開車族、低頭族、追劇族，精神緊繃肩頸僵硬，緩解硬梆梆困境！

⚠️⚠️⚠️一般製作滾珠瓶大都使用化學薄荷腦，讓消費者擦起來涼涼的，產生心理作用，片刻提神！
添加化學香精提升味道，使氣味芬芳！
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㊙️㊙️㊙️【精油之王－茉莉精油】
茉莉精油又被稱為「精油之王」！
茉莉向來以氣質高雅的花香味而聞名，其味道不但具有安神、凝神、靜氣的效果，在輾轉難眠、無法靜心的時間、空間當中，點綴一點茉莉香味，可以舒緩情緒，拾回平靜。

茉莉精油之王可調理、滋潤肌膚的功效
淡雅自然清香味清幽活力，安撫不安情緒，舒緩壓力，像倘佯在仙境般的放鬆舒適有感！塗抹耳後、太陽穴、人中可有助於放鬆舒緩！

還有一個大優點，升格媽媽的女人，有時會碰到肚子有紋路的煩惱！
每天持續擦，可以淡化紋路！

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㊙️㊙️㊙️【遠離硬、僵、卡，霸王一條根】相信大家都知道，一條根在甦醒的路上向來都是稱霸王位！
一條根是金門特有的植物，金門嚴峻氣候、地形和土壤的差異
種植的一條根都經過農民2年半的細心栽培才收成！

一條根萃取液和草本精油結合之後，其中富有「韓國高麗蔘」美名的一條根還能幫我們達到舒緩放鬆的效果，瞬效甦醒！

使用金門特有的闊葉大豆植物萃取，屬於多年生豆科植物，我們也稱千斤拔
有效的成分來自於根部，有常見一條根的名字出現囉
採用一條根珍貴主根部萃取，具有極佳的舒緩效果，就是要讓硬梆梆變成鬆軟軟，天天活力充沛！

［北有韓國高麗蔘、南有金門一條根］因此一條根就是用於讓我們鬆、讓我們不要硬！

㊙️㊙️㊙️【無尾熊的最愛－尤加利精油】
尤加利這個名稱源自希臘文，「尤」意指「完善」，「加利」表示「覆蓋」，整個名稱意指它被緊緊覆蓋完善的！
尤加利精油其中有著高含量的桉葉油醇，無色且獨特清新的迷人氣味，可以快速使身體感覺到放鬆平和舒暢，集中注意力，使工作效率往上提升！

尤加利樹為高約50英呎的常綠喬木，時常也稱為桉樹，萃取出的尤加利精油常見於居家清潔劑、外出防蟲噴霧、緩解疲勞按摩霜等等，是功效橫跨各界、讓大家都愛不釋手的植物精油成份！

尤加利精油不只能強效淨化環境，擁有「空氣清淨器」的美名，還能維持肌膚良好狀態！
因為有著較強烈的清涼氣味，能使人感覺清新舒暢，在甦醒的路上是一等一的領頭羊！

㊙️㊙️㊙️【號稱植物醫生，安撫心靈NO.1～洋甘菊精油】
尊稱為植物的醫師美名，舒緩安撫情緒，放鬆壓力！
減輕煩悶煩惱，使心靈獲得平靜。

精油愛好者都喜歡的洋甘菊精油
洋甘菊精油蒸餾自花朵，安撫效果絕佳，可舒解悶悶情緒、緊張情緒。

㊙️㊙️㊙️【草本之王－薄荷精油】
薄荷散發舒爽的清涼感，主要來自名為薄荷醇的芳香成分，是薄荷清新、清涼感的關鍵成分，清涼的薄荷氣味穿透力十足，可以將睡魔趕跑！

薄荷腦取自大家所熟知的薄荷，香氣宜人，有一股清新使人舒爽的感覺！
薄荷腦也叫薄荷醇，是一種有機化合物，由薄荷的葉和莖中所提取，一般多用於牙膏、香水、飲料和喉糖等等，在我們日常生活當中可以說是無所不見！

適量的薄荷腦+薄荷精油不只可以甦醒精神，在忙碌了一整天之後，塗抹在局部更可以紓解一整天的緊繃，淡香飄逸，放鬆疲憊的身心靈！

❤❤❤全家都需要，人手一支的甦醒好物～草本精油提神甦醒凝露滾珠瓶，好需要囤起來，認真！！！
輕巧瓶身隨身好攜帶！
滾珠設計使用起來超級方便！
哪裡需要減壓舒緩就往哪兒滾過去！
除了帶上精油還能順便按摩，滾過的每一處安搭得速西速西~送啦！！！

現實中發展快速的壓力、煩悶需要得到即刻舒緩！
無時無刻都感受到窒息壓迫的我們通通都需要一擦即滅可以舒緩疲憊的身心靈！

‼️‼️‼️一滾舒適價平均一瓶只要90元，全家大小都可以使用草本精油提神甦醒凝露滾珠瓶，外出必備！舒緩各種不適~強！

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🔸️一組三瓶只要270元（等同一瓶只要90元）
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⚠️⚠️⚠️注意事項：
➡️請勿使用於傷口破皮黏膜或皮膚潰爛部位。
➡️僅供外用，請問吞食，請放置小朋友接觸不到的地方。
➡️2歲以下兒童之使用須諮詢醫師或藥師。
➡️使用後若有出現不適症狀，請立即停止使用，並請教專業醫師。
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一直想做這樣的整理，謝謝記者。

「我知道嚟做咩？我又唔係監警會。」曾有裁判官這樣說過。

去年至今已有逾7,000人因涉及逆權運動被捕，被控的1,200多人亦陸續上庭。當中50多名被告透過律師於庭上投訴被捕或拘留時遭到警暴，單是11月18日理大及周邊地區被捕的242人當中，就有53人需留院而缺席聆訊。

在庭上投訴被警方以不合理武力對待的被捕人士，不只是數字，而是有血有肉的人，他們被差人拳打腳踢或以警棍等襲擊，導致腦震盪、骨折、視力僅餘三成等嚴重創傷，有更多則是言語凌辱、在毫無合理理由下脫光衣服搜身，甚至被栽贓，就連跪碎石也有，這班毫無紀律的差佬以為自己身處二戰可以隨意虐待戰俘嗎？出庭時，他們有些要坐輪椅，有些被打至眼面浮腫，有些一拐一拐的，至少100名被告因傷缺席聆訊。

略為整理了庭上投訴警暴的資料，這裏當然只是冰山一角，卻足以令人震怒，請大家不要忘記這班為香港流過血的手足，他們有很多還在還押中，負傷面對漫長的審訊和未知的刑期。

#警暴 #把警暴帶回家 #打自己個仔都咁何況係人哋個仔

◾️18歲男學生被捕兩天後出院，欲找律師卻遭警方拒絕，最終未能上庭，延誤了保釋，需多被還押十幾小時，其間遭受警方過分武力對待 #0803被控非法集結

◾️24歲麵包師傅被捕時遭警方襲擊致鼻骨骨折，全身不同部位有瘀傷 #0803被控襲警

◾️32歲女被告於被捕時遭警員壓在地上，兩條肋骨骨折需留院治理，亦需會見腦神經科醫生 #0805被控刑事損壞罪及未能在規定下提供身分證明文件罪

◾️22歲博士生被警方以臉朝地面的方式制服，導致後腦、左臉及左腳三處受傷，經醫生評估後懷疑有腦震盪的情況出現，但並無腦內出血，他至今亦不時受頭痛問題困擾 # #0805被控刑事損壞罪

◾️24歲大學生左手骨折，上庭時左前臂打石膏，須以手掛固定手臂。警方在完全制服他時下，以圓盾壓其左前臂導致他骨折 #811被控非法集結

◾️三名分別為18、19及27歲女子提堂前於羈留室被女庭警要求脫去衣物及內衣褲，進行全裸搜身，律師認為警方沒有原因下，進行如此嚴謹的搜身並不合理 #811被控非法集結

◾️24歲大學生左手骨折，出庭時左前臂打石膏，須以手掛固定手臂。警方在完全制服他時，以圓盾壓其左前臂導致他骨折，現時需定期覆診，惟庭上並無處理其投訴 #811被控非法集結

◾️21歲機電工程助理被警方以警棍打額頭側和手臂，出庭時兩處仍有瘀傷 #811被控非法集結

◾️18歲男學生頭部受傷 #811被控非法集結

◾️17歲男學生於被捕、押上警車、及身處警署時，均遭超過兩名警員按在地上徒手及以警棍毆打，上下身均有傷勢 #825被控非法集結

◾️28歲測量員被捕時及在警車上亦被打至左手手前臂骨折 #825被控非法集結

◾️25歲地盤工人被捕時遭警員用警棍打至流血，當晚11時曾要求入院，卻不獲理會，至凌晨4時律師到場後再次反映，始獲送院，入院後小腿需縫上8針 #825被控非法集結

◾️22歲大學生被帶到警署後，被一名便衣警以長警棍毆打左眼，他感到左眼骨劇痛及失去意識，雙眼短暫失去視力，該警員說：「唔好意思打錯咗。」警員又以雷射筆近距離直照射他受傷的左眼近5秒，該警員更說：「係咪好鍾意玩電筒呀？我地呢度有大把電筒架，可以燒著嘢架，你係咪想試？」9月23日出庭應訊時，左眼仍然腫脹及走路一拐一拐，不能直立身體 #921被控公眾地方管有攻擊性武器

◾️22歲大學生於旺角警署遭多名警員以警棍毆打致傷，雙腳因受到暴力對待，以致不良於行。被告出庭及聆訊完結離開犯人欄時，仍有輕微跛足。被告在警署內遭警員毆打，又被要求揹上背囊拍照；從照片可見，被告遭襲擊致雙眼腫脹 #921被控公眾地方管有攻擊性武器

◾️21歲男學生的代表律師於其被捕當晚要求警方找醫生，但警方直到翌日清晨5時才安排他看醫生，而在同日警員押解他回家搜查時，有警員在警車上對他說：「你哋咪繼續出嚟囉，我收工陀埋支炮出嚟，咪一槍一件囉﹗」 #1001被控暴動罪

◾️17歲女學生於被捕時被防暴警喝停，期間並無逃走，仍被警棍毆傷右手 #1006被控非法集結及無合法權限或合理辯解使用相當可能阻止辨識身分的蒙面物品

◾️21歲女大學生遭警棍扑頭，須縫6針及住院4日，上庭時右額貼有膠布 #1006被控非法集結及無合法權限或合理辯解使用相當可能阻止辨識身分的蒙面物品

◾️13歲男童於被捕時，警方將一把不屬於13歲男生的傘，列為從他身上搜出的物品之一 #1006被控暴動

◾️16歲女生於被捕時警方使用過度武力，並拒絕她聯絡律師及醫生 #1006被控非法集結及無合法權限或合理辯解使用相當可能阻止辨識身分的蒙面物品

◾️22歲女被告應女警要求脫下面衫面褲後，對方再叫她做5下青蛙跳，並指這是正常程序，被告感到受辱 #1006被控非法集結

◾️16歲少年被一群防暴警察圍堵時，已承認身處現場不正確，但仍遭警察使用警棍擊打頭部3至4下、及右肩。及後他發現眼鏡鏡片飛脫並落於遠處，當他要求警察幫忙拾起，對方卻在他眼前踏碎鏡片，並聲稱「咁好啦！」 #1006被控非法集結

◾️17歲男生遭操普通話警員以警棍打頭，致嘴巴流血 #1007被控在公眾地方造成阻礙罪

◾️16歲男童遭警方恐嚇，警察入屋搜索前並沒有獲得法庭手令或當事人同意 #1013被控企圖縱火罪

◾️20歲裝修工人被捕期間被警察打傷頭部，亦被禁止看醫生 #1013被控企圖縱火罪

◾️18歲男學生被捕後於警署內被帶至一間暗房，遭人毆打約10分鐘，但他無法辨認毆打者的身份。被告遭毆打後需送院治理，並留院4日 #1018被控參與非法集結、在身處非法集結時使用蒙面物品、在公眾地方打鬥及普通襲擊

◾️23歲男子被捕時，被約十名蒙面防暴警察按於地上，警員並涉以手指插眼，導致其右眼有瘀傷，額頭、手臂等身體多處受傷，需留院四日 #1102被控阻礙公職人員罪

◾️25歲文員被捕時遭數警員壓地並踢頭，令他左眼腫起、鼻骨骨裂，被帶上警車後再遭掌摑侮辱。被告抵紅磡警署後，警方不准他見家人或律師亦拒他求醫，6小時後才獲准見律師，12小時後才獲安排看醫生 #1110被控管有違禁武器罪

◾️25歲銀行職員於上庭時臉上包着紗布，被捕過程中曾被警員按壓在地致頭部受傷。被告律師曾向警方要求讓被告到醫院求醫，但對方沒有理會，直至律師向警察投訴課投訴後，被告始能到院，延誤接受醫療超過12小時 #1110被控管有攻擊性武器意圖將其作非法用途使用

◾️25歲男建築工人被拘捕後，被警棍敲打左肩兩次及右邊耳背一次。被帶返警署後，有便衣警員以「時代垃圾快啲認」及「曱甴」辱罵被告，以右手打被告的左面，及被要求在冷氣口下脫去包括內褲在內的所有衣物，指示他執行抬高臀部等尷尬動作。留醫期間證實左肩骨折，需要住院一晚 #1118被控參與暴動

◾️25歲男文員被捕時沒有反抗，但遭警員用警棍不斷打頭，並大力推落地下，導致他左手骨折，又被延遲送院42小時，令傷口發炎，出庭時仍未能縫針 #1118被控參與暴動

◾️16歲男學生被制服時有「速龍」將磚踢向其手踭，更有無號碼兼蒙面的「速龍」向他指：「帶你哋帶新屋嶺雞姦！」#1118被控參與暴動

◾️17歲男學生被制服時被警員辱罵為「曱甴」，更被操普通話的警員拳打及踢頭，被拖行至面部嚴重擦傷、叉頸至呼吸困難，他亦要求送院，但至出庭時仍未獲受理 #1118被控參與暴動

◾️21歲男學生右邊面部包着紗布、雙眼腫脹帶有瘀青及眼白通紅，右眼幾乎睜不開，他在被制服及沒有反抗下，被身分不明的警員重擊頭部 #1118被控參與暴動

◾️22歲建築工人被警員兩度用警棍大力敲打後腦及大腿，送院後後腦更需要縫針 #1118被控參與暴動

◾️24歲廚師被捕後遭不知名警員用拳頭打向左眼，出庭時眼角貼有膠布 #1118被控參與暴動

◾️23歲銷售員被捕時沒有反抗下被警方拉着雙手，遭警棍打頭、左腿及背部；警方阻止急救人員為他施救，延誤送院達21小時 #1118被控參與暴動

◾️20歲學生被捕後亦沒有警誡下被警方提問，被捕時沒有反抗下，遭警以索帶緊紥雙手逾6小時，至今左手拇指無知覺、右手起水皰 #1118被控參與暴動

◾️22歲跌打醫師被捕時沒有反抗下遭警打背、頭、四肢和腰，出庭時轉身腰仍感痛楚，亦遭延誤送院達16小時 #1118被控參與暴動

◾️19歲女被告按照警員要求舉手不動，但該警員仍然用伸縮警棍毆打她，導致她的鎖骨斷裂，上庭後需要返回醫院做手術。該警員又多次用警棍打她的後腦，並將她按在地上拖行，致其短暫暈眩，腿部有瘀傷。至凌晨有救護員欲替她治理傷勢，卻遭警方拒絕，最終延誤7小時才獲送院。她於留醫期間，有男警員嘗試進入病房，遭護士要求離開；出院後被告被帶到秀茂坪警署，有便裝男警向她表示：「你有無畀人強姦過？」又向她指：「出面嗰間就係強姦房，你信唔信？」 #1118被控參與暴動

◾️22歲男學生被制服後仍遭警員以警棍毆打及噴胡椒噴霧，並拖行他約 20 秒，令其門牙崩掉一半 #1118被控參與暴動

◾️18歲女被告庭上戴有頸箍，左手綁有繃帶 #1118被控參與暴動

◾️19歲男學生出庭時頭部被繃帶包紮，他被警員制服時，並沒有反抗，但警員仍向他噴射胡椒噴霧，亦有警員捉著他的腳在地上拖行，令他腳部受傷。拘捕過程中，他指被警棍打至頭破血流、血流滿面，但警員 20 小時後才將他送院。他亦不滿被警員要求穿上裝備，包括口罩、手套等拍照 #1118被控參與暴動

◾️18歲大學生出庭時手以繃帶包紥 #1118被控參與暴動

◾️23歲大學生被捕時遭數名警員打頭及打心口，又掌摑他，致他耳鳴，警員又要求他與其他被捕人士跪在碎石上 #1118被控暴動及管有攻擊性武器或適合作非法用途工具罪

◾️18歲羽毛球助教被捕後於無反抗下遭警員踢身體，又用物件打面；而他送院後已要求見律師，卻在24小時後始獲安排 #1119被控暴動及管有攻擊性武器或適合作非法用途工具罪

◾️21歲男子被拘捕時，警方曾關掉房間的燈，對他拳打腳踢，掩他口部及掌摑他等，並強逼他解鎖電話，及使用武力威嚇及誘使他錄口供，他於庭上一度情緒激動及抽泣 #1208被控串謀有意圖傷人、無牌管有槍械及彈藥等

◾️39歲地盤工被警員腳踢右手、右腳，上庭時亦步伐蹣跚 #1209被控管有非法用途工具並意圖非法使用

◾️17歲男生被警員截停前，以胡椒噴霧噴向他臉部，並且在被告無反抗的情況下重覆踢他大腿數次，又用一把剪鉗作狀剪被告下體，並強逼被告交出電話及密碼 #1209被控管有非法用途工具並意圖非法使用

◾️17歲男學生被捕時已被制服在地無反抗無掙扎，依然被警員以胡椒噴霧噴臉，被帶上警車後更被迫跪在地上，到達警局停車場再遭警員用硬物擊打後腦 #0101被控刑事毀壞及阻礙警員執行職務

◾️37歲男子被捕時遭多名警員拳打腳踢，被帶上警車時襲擊仍未停止，需到醫院驗傷 #0101被控管有攻擊性武器罪及拒捕罪

◾️16歲男學生需坐輪椅出庭，由庭警推至犯人欄。警方制服被告後，仍以警棍毆打被告的頭和腳，又在警車上毆打其傷口；被告被帶回旺角警署後，仍繼續遭警員毆打 #0119被控擊警罪

◾️24歲男文員於被捕時被警員毆打，被帶返警署後再有七名便衣警員用黑布袋及黑膠袋將陳包裹起來，然後「由頭打到尾」。事後再有警員恐嚇他稱：「唔好投訴，唔好搵律師，除非以後你唔再出嚟，否則一定搵到你！」 #0202被控公眾地方擾亂秩序及襲警

◾️18歲男學生出庭時頭頂貼著有紗布，據悉他被捕時被警打傷頭部，須縫３針 #0202被控公眾地方擾亂秩序及襲警

◾️29歲程式設計員被捕時遭至少兩名警員打至腿部受傷骨折，留醫一周，上庭時需用枴杖輔助步行 #0308炸彈案被控「串謀導致相當可能會危害生命或財產的爆炸」

◾️一名正在還押人士透露，被捕後被五名探員黑布蒙頭暴打數分鐘，多次被腳踢心口及踏其下體，更被大力把頭撞向枱面，左面額頭被拳打，導致左眼失去三成視野角度，見到光源會頭痛，懼光、視野變窄及間歇性失焦，醫生初步診斷為眼部神經創傷，未知會否永久影響視覺 #爆炸案

#無印良品東京 #東京池袋 #輕巧旅遊配件 #minimalistlifestyle #downtoearth

Hello大家好, 我係呀Tsar
對於居家佈置或者對生活質素有啲要求嘅人
都唔會唔認識無印良品呢個日本品牌
打從1980年由販售碎香菇同生活雜貨起家、
當時只係日本西友集團旗下一個小小嘅自有品牌，
到今日，無印良品已經發展成銷售超過7,000種商品、
店舖橫跨日本以外全球28多個國家及地區
喺日本買嘢有度好, 明碼實價, 冇得講價
女人講價比男人叻係人都知啦, 女人講大話叻過男人你又知唔知呀
我示範畀你睇, 男人要呃女人一晚, 講個三個字:我愛你
女人可以呃男人一世, 又係三個字, 我有咗
我阿莎精明消費, 冇老點你
快啲睇下今日嘅十大必買,are u ready
呢間分店就係喺JR池袋車站東出口右手面行三分鐘就到
第一必買, 亞加力儲物架, 採用高透明度嘅亞加力素材製成，
好讓內藏物件一目了然，方便取用。
亦可以按用途需要自由組合使用，
將文具、電子用品、飾物或裝飾擺設等零碎物件分類
並整齊存放，增加桌面上嘅空間感。
啲人成日話自己好忙, 其實時間好似乳溝一樣, 支一支出嚟就有㗎喇
整理好你嘅枱面先啦, 自然做起事上嚟就會事半功倍
精神爽利, 男網友, 你哋問下自己見到乳溝會唔會做起事上嚟更加起勁
女網友, 當你支出咗乳溝, sorry應該係時間, 係咪個人信心大增
你的事業線如何, 你的命運也如何
第二必買, 各式輕巧旅遊配件，實用而且功能廣泛，

大家去旅行, 係咪要帶29幾樣嘢, 例如洗面奶，護髮素，卸妝液一個都不能少，
冇可能將嗰29幾樣嘢, 原裝咁帶上飛機架
Muji嘅分裝瓶就最啱你啦, 簡約又實用的產品設計配上親民合理的價錢，
瓶身有軟硬嘅PET塑膠材料，適合裝化妝水、液體精華、卸妝水、乳液、護髮用品等等
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人哋真係日本製造, 你哋可以買陶爐嘅
個可能一樣, 但係耐熱程度好緊要呀
買陶爐? 做個至醒消費人, 食錯奶粉, 打錯敵人
你為我犧牲, 我為你抽筋, 天天喺醫院瞓
考下你哋, 郭富城唱咩歌? 唱這歌

郭富城去大陸唱咩?唱人民幣
第三必買, 使用日本瀨戶內海海水製成的海鹽，
添加左6種日產植物精華等美肌潤膚成分。

尤加利&薄荷、柚子&檸檬、 薰衣草&天竺葵
牛奶、西柚、 檜木等等
放咗落浴缸, 聞到甘甜香氣同埋乳白色的浴鹽水，
令人心境平靜。添加脫脂牛奶，滋潤你每一寸肌膚。
聞一聞冇咁頭痕, 索一索冇曬束縛, relax
...
.....
第六必買, 各類型嘅收納用品
香港住屋問題越嚟越細, 無印良品就係日本收納神器嘅典範
挨年近晚, 大家都要學習斷捨離
用亞加力嘅材料, 半透明嘅狀態
由於佢嘅形狀方方長長, 收納完之後可以搭起一個一個
向高空發展, 慳咗好多空間, 收納盒嘅奧妙
由於佢係半透明, 即使你係藏咗周秀娜個攬枕
帶新女朋友返屋企, 都唔會畀佢一眼就睇穿
不過由於周秀娜已經過咗29幾歲, 我勸你都係揼咗佢好啦
半透明嘅收納箱, 由於顏色明亮,
令到屋企光猛啲望落去大啲, 唔會咁有壓迫感
有啲仲係有轆嘅添, 方便你喺屋企移來移去
第七必買, 無印良品嘅化妝品, 貫徹無印良品一貫嘅作風
夠down to earth, 踏實而低調, 唔會化到好似少林足球個阿梅咁
以呈現「自然展現健康膚色」為主題，
改良底妝及特定部位化妝品色調，帶來健康而自然的妝容。
無論係彩妝及唇膏系列, 更貼近基本膚色同埋唇色
統一包裝設計後，小巧容量能夠配合無印良品的化妝品收納用品，令攜帶更方便。
佢哋嘅化妝品, 亦都標榜 無添加香料 、 不含礦物油 、不含紫外線吸收劑
正所謂女為悅己者容, 男為悅己者窮, 你明㗎啦
靚得嚟要健康得㗎, 食神呀火雞姐最拉尾都係以靚樣示人啦
化妝沒經驗, 打腫你塊面
問為何自己咁鬼賤, 嚇到佢又發咗癲
......., 因為12月其實好忙
忙到個人有啲short short地, 所以呢排剪片都有啲亂嚟
希望大家包涵包涵, 睇完條片畀個表情符號以示支持
我盡量知啲時間出嚟同大家分享我嘅旅遊購物貼士
即時間好啦, 冇其他嘢之到出嚟, 今次講住咁多先啦,88
請用片右下角調4K睇片。
http://yt1.piee.pw/NQ4NB

#無印良品東京 #東京池袋 #輕巧旅遊配件 #minimalistlifestyle #downtoearth

Hello大家好, 我係呀Tsar
對於居家佈置或者對生活質素有啲要求嘅人
都唔會唔認識無印良品呢個日本品牌
打從1980年由販售碎香菇同生活雜貨起家、
當時只係日本西友集團旗下一個小小嘅自有品牌，
到今日，無印良品已經發展成銷售超過7,000種商品、
店舖橫跨日本以外全球28多個國家及地區
喺日本買嘢有度好, 明碼實價, 冇得講價
女人講價比男人叻係人都知啦, 女人講大話叻過男人你又知唔知呀
我示範畀你睇, 男人要呃女人一晚, 講個三個字:我愛你
女人可以呃男人一世, 又係三個字, 我有咗
我阿莎精明消費, 冇老點你
快啲睇下今日嘅十大必買,are u ready
呢間分店就係喺JR池袋車站東出口右手面行三分鐘就到
第一必買, 亞加力儲物架, 採用高透明度嘅亞加力素材製成，
好讓內藏物件一目了然，方便取用。
亦可以按用途需要自由組合使用，
將文具、電子用品、飾物或裝飾擺設等零碎物件分類
並整齊存放，增加桌面上嘅空間感。
啲人成日話自己好忙, 其實時間好似乳溝一樣, 支一支出嚟就有㗎喇
整理好你嘅枱面先啦, 自然做起事上嚟就會事半功倍
精神爽利, 男網友, 你哋問下自己見到乳溝會唔會做起事上嚟更加起勁
女網友, 當你支出咗乳溝, sorry應該係時間, 係咪個人信心大增
你的事業線如何, 你的命運也如何
第二必買, 各式輕巧旅遊配件，實用而且功能廣泛，

大家去旅行, 係咪要帶29幾樣嘢, 例如洗面奶，護髮素，卸妝液一個都不能少，
冇可能將嗰29幾樣嘢, 原裝咁帶上飛機架
Muji嘅分裝瓶就最啱你啦, 簡約又實用的產品設計配上親民合理的價錢，
瓶身有軟硬嘅PET塑膠材料，適合裝化妝水、液體精華、卸妝水、乳液、護髮用品等等
耐熱60℃、耐冷-20℃。令旅程更輕鬆便捷。
人哋真係日本製造, 你哋可以買陶爐嘅
個可能一樣, 但係耐熱程度好緊要呀
買陶爐? 做個至醒消費人, 食錯奶粉, 打錯敵人
你為我犧牲, 我為你抽筋, 天天喺醫院瞓
考下你哋, 郭富城唱咩歌? 唱這歌

郭富城去大陸唱咩?唱人民幣,
第三必買, 使用日本瀨戶內海海水製成的海鹽，
添加左6種日產植物精華等美肌潤膚成分。

尤加利&薄荷、柚子&檸檬、 薰衣草&天竺葵
牛奶、西柚、 檜木等等
放咗落浴缸, 聞到甘甜香氣同埋乳白色的浴鹽水，
令人心境平靜。添加脫脂牛奶，滋潤你每一寸肌膚。
聞一聞冇咁頭痕, 索一索冇曬束縛, relax
...
.....
第六必買, 各類型嘅收納用品
香港住屋問題越嚟越細, 無印良品就係日本收納神器嘅典範
挨年近晚, 大家都要學習斷捨離
用亞加力嘅材料, 半透明嘅狀態
由於佢嘅形狀方方長長, 收納完之後可以搭起一個一個
向高空發展, 慳咗好多空間, 收納盒嘅奧妙
由於佢係半透明, 即使你係藏咗周秀娜個攬枕
帶新女朋友返屋企, 都唔會畀佢一眼就睇穿
不過由於周秀娜已經過咗29幾歲, 我勸你都係揼咗佢好啦
半透明嘅收納箱, 由於顏色明亮,
令到屋企光猛啲望落去大啲, 唔會咁有壓迫感
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第七必買, 無印良品嘅化妝品, 貫徹無印良品一貫嘅作風
夠down to earth, 踏實而低調, 唔會化到好似少林足球個阿梅咁
以呈現「自然展現健康膚色」為主題，
改良底妝及特定部位化妝品色調，帶來健康而自然的妝容。
無論係彩妝及唇膏系列, 更貼近基本膚色同埋唇色
統一包裝設計後，小巧容量能夠配合無印良品的化妝品收納用品，令攜帶更方便。
佢哋嘅化妝品, 亦都標榜 無添加香料 、 不含礦物油 、不含紫外線吸收劑
正所謂女為悅己者容, 男為悅己者窮, 你明㗎啦
靚得嚟要健康得㗎, 食神呀火雞姐最拉尾都係以靚樣示人啦
化妝沒經驗, 打腫你塊面
問為何自己咁鬼賤, 嚇到佢又發咗癲
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希望大家包涵包涵, 睇完條片畀個表情符號以示支持
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請用片右下角調4K睇片。
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家の装飾があるか、生活の質を求める人のために
日本のブランド「無印良品」は知りません。
1980年に毎日の食料品と一緒に細切り椎茸を販売することから始まり、
当時、それは日本のXiyouグループが所有する小さな自己所有のブランドにすぎませんでした。
今日に至るまで、無印良品は7,000以上の製品を販売するまでに成長しました、
店舗は日本以外の28の国と地域にまたがっています
日本で買うのはいい、価格は明らか、価格は良くない
女性は男性よりも掘り出し物であり、女性は男性と話す方法を知っており、あなたは知らない
私はあなたを実証させてください、男性は一晩女性を誤魔化したいと思って、そして3つの言葉を話します：私はあなたを愛しています
女性は、ええと、男性はもう3語あります。
私のアシャは賢く消費し、あなたはいつもあなたを注文します
今日の必需品トップ10をご覧ください。
この支店は、JR池袋駅の東口の右側からわずか3分です。
最初に購入する必要があるのは、透明度の高いアクリル素材で作られたアクリル収納ラックです。
中身がひと目でわかり、アクセスも簡単。
また、アプリケーションのニーズに応じて自由に組み合わせることができ、
文房具、電子機器、装飾品、または装飾品を分類する
きちんと収納され、デスクトップのスペース感を高めます。
日本で話をするのはとても忙しいです。実際、時は胸の谷間です。
最初にカウンタートップを整理します。当然、半分の労力で2倍の結果が得られます

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識