191106蘋果+三立 名人救不了「南港第一豪宅」當年開價近百萬今淪賠錢貨

【蘋果記者/王鈞生 台北報導】

韓國瑜被爆出南港經貿園區豪宅「日升月恆」，4年前搭上南港重劃區炒作議題，打著由日本國寶級建築大師高松伸設計，號稱「第一豪宅」，開價一度衝上近百萬元，吸引國民黨總統候選人韓國瑜、前立委蔡正元、藝人彭佳慧、黃國倫、寇乃馨夫妻與許傑輝等人相繼入手，還創下3天完售紀錄，但4年以來卻屢屢傳出賠售消息，顯然名人已非房價保證。

南港經貿二路157巷街道寬廣，超級豪宅如雨後春筍般林立，其中包含由台肥建設2014年12月興建完工的「日升月恆」，2棟各21樓、外觀現代新穎，總戶數136戶、戶戶約百坪格局，吸引金字塔頂端客群入住，不少影視名人都是住戶，更曾被封為南港第一豪宅。

根據實價資料，「日升月恆」預售時，高樓層成交單價多在8~9字頭，其中21樓頂樓戶以1.78億元售出，扣除車位每坪達98.4萬元，直逼百萬，不過今年行情已落在每坪73~79萬之間，總價約在7000萬以下，豪宅身價一路走跌，儘管受到政客名人高指名，卻不免淪為賠錢貨。

其中，賠售金額最高的是在今年5月，4樓屋主在2014年以8808萬取得，不過今年卻已6998萬賣出，共賠了1810萬，賠售的不只有單一案例，今年賠售的還有另外3筆，分別是715萬、1037萬、1212萬。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，當年不少置產族和投資客當初看好南港經貿園區發展，積極搶入指標性豪宅，且2014年房市為多頭市場，預售價格普遍都不低，行情「坐8望9」，總價上億；「不過交屋後遇上房市轉向，部分投資客可能面臨龐大貸款壓力急於出售，偏偏南港經貿特區豪宅坪數偏大，有能力接手的買家少，屋主多半會選擇降價賣，加上該豪宅還傳出住戶與建商的公設上的爭議，因此近年不少屋主賠售出場」。

美商ERA不動產大安營業處資深經理陳泰源則持保留態度，他指出：「跌價與房子本身狀況並無太大關係，主因是受到大環境影響，預售時間點適逢房地產的最高點，而2015年交屋時正好碰到房地產反轉時期，造成房價不斷下修，然而就算房價下修，仍是南港數一數二貴的社區豪宅。」

新聞網址→https://tw.news.appledaily.com/politics/realtime/20191106/1659667/

【三立/陳韋帆 採訪報導】

高雄市長韓國瑜被爆曾購買7200萬房子！暫且不論質疑聲浪與韓國瑜解釋，想要買7200萬豪宅，要如何購買呢？「三立新聞網」訪問專家，實際計算房貸後發現，想要買該豪宅，年收入至少要500萬元，銀行才有可能准貸。

台肥的21樓南港豪宅「日升月恆」（當年名為無雙），預售推出時間為2011年，當時還未有限貸令，但如果2012年後才購入，當時央行的豪宅限貸令已出，貸款最多只能貸6成。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，以貸款8成計算，7200萬首先要支付2成也就是1440萬的頭期款，剩下的5760萬，若以利率1.8％、房貸20年計算，本金加利息每個月就要支付約28萬5964元。

但若是在2012年限貸令推出後才買，6成貸款，就必須先支付4成本金，也就是2880萬，而剩餘的4320萬房貸，同樣以利率1.8％、房貸20年計算，本金加利息每個月就要支付約21萬4473元。

據經驗而言，多數銀行放款條件，每月房貸利息建議不得超過收入三分之一，一般最高門檻也只能達到二分之一，所以無論是限貸令推出前後，月收入都必須超過40萬，也就是年收入約500萬的人，想買7200萬的房子，銀行才有可能准貸。

新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=631166

【三立記者/黎冠志 台北報導】

國民黨總統參選人、高雄市長韓國瑜投入2020總統大選後，主打「庶民」牌，延續先前參選高雄市長時「一瓶礦泉水，一碗滷肉飯」的策略。不過韓國瑜的庶民形象也屢遭質疑，除了先前在雲林的農舍爭議，現在又被爆出曾在失業期間買下總價高達7200萬的豪宅。對此，美商ERA不動產資深經理陳泰源就認為，以這個案子的狀態來說，「投資的機率大一些！」

陳泰源提到，這個案子當初在賣的時候，正好是房價群魔亂舞的時期，不少投資客看準大直重劃區的經驗，想要複製到南港來，加上附近沒有什麼生活機能，7-11開一家倒一家的狀態，「購屋來住的可能性不高！他如果要住的話，常理判斷不會賣啊。」

「日升月恆」位於南港經貿園區經貿二路巷內，樓高21層，2011年預售，2014年完工交屋，屋齡已有5年。根據實價資料，日升月恆預售時，高樓層成交單價多在9字頭，總價都在一億元以上，其中21樓頂樓戶以1.78億元售出，扣除車位每坪達98.4萬元，直逼百萬。

陳泰源也說，如果買了房子想要自住，他大可不必拋售，加上他購屋的當下，房地產價格在最高點，因此他小賠2百萬出場，也算幸運！「政府大力推動的新東區門戶計畫，因此如果有政府相關訊息的話，買在那邊也是不錯的！」陳泰源指出，韓國瑜賠的非常少，可能敏銳度比較高，看到苗頭不對趕快溜之大吉，因為日升月恆的房屋，賠2百萬應該是有史以來賠最少的！

新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=631174

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/11/191106.html

2015/10/15 財經焦點新聞

👉國內頭條：
1.數位匯流五法大開放，黨政軍可投資無線TV台。(工商時報)
2.外資多空，大立光今掀牌。(工商時報)
3.仁寶、成衣雙雄，合攻智慧衣。(工商時報)
4.補充保費門檻放寬，12月上路。(工商時報)
5.陸客中轉，夏張二會無共識。(工商時報)
6.17立委力阻，規範農舍新法生變。(中國時報)
7.台積10奈米，加速超車。(經濟日報)
8.台歐投資協定，有譜。(經濟日報)
9.電視供應鏈訂單再萎縮，苦撐至明年奧運再衝量。(電子時報)
10.台積全力留住海思訂單，再度對陣三星搶單攻勢。(電子時報)

👉大陸頭條：
1.9月CPI漲幅重返1時代，食品價格漲幅收窄是主因。(京華時報)
2.央行：擴大信貸資產質押再貸款試點不是中國版QE。(新京報)
3.國家促險資對接PPP重大項目，平安、人壽試水。(經濟參考報)
4.P2P監管細則，年底前出臺概率較大。(經濟參考報)

👉國際頭條：
1.獲利拉警報，沃爾瑪股價重挫10%。(路透社)
2.美用戶增長不如預期，Netflix盤後曾暴跌15%。(路透社)
3.低利率＋交易疲，美銀行業獲利受打擊。(路透社)
4.沃爾瑪將在未來2年投資電子商務20億美元。(華爾街日報)
5.三星推出Tizen系統新款智能手機。(華爾街日報)

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由於憂心政府面對房市改革欠缺決心，也欠缺整合，最後是温和軟弱，房市改革成為口號，人民仍然處在「居住不正義」的困境。特撰文投書媒體。

今天投書中國時報，標題及部分內容略有刪減，原稿如下，供參考。

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多管齊下 健全房市
張金鶚（政大地政系特聘教授）

新春過完年，房地產業者宣稱春節買氣暢旺，買破60億，網路點閱看屋較去年多二成，使得原本房市不景氣的陰影在政府房地合一稅的輕稅退讓下，一掃年前的陰霾，未來三二九檔期後市看好。這現象除了反映房市景氣受到房地合一稅改政策的影響外，也感受到房市炒作哄抬再起。不論如何，這些都是房市不健全所致。

另外，柯文哲市長在過年期間也提出第二屋禁止貸款等強烈手段抑制房價，雖然可抑制投資客炒房，但也影響一般換屋族及購屋給父母或子女的自住客，當然更閉鎖了房屋及金融市場，造成過大衝擊，明顯不可行。

由上述財政部的高舉輕放房地合一稅改政策和柯市長的過於嚴苛第二屋禁貸建議，形成明顯過輕與過重兩政策對比，如此輕重政策都對健全房市不但沒有幫助，反而造成房市的混亂。

健全房市沒有一帖萬靈丹，不但要多管齊下，特別在當前房市（尤其是房價）如此不合理情況下，的確需要較重的改革力道才能扭轉房市，讓人民有感，抑制炒房才有可能。此同時也要確認健全房市的基本目標，保障基本居住需求，不鼓勵非自住需求，打擊投機炒作，以避免傷及無辜。以下提出健全房市五大面向的改革行動方案供參考。

首先是「財稅改革」方面，應將「非自住房屋擁有者」的房地產「持有成本」與「交易成本」合理提高，包括：房地合一實價課稅、各地方政府落實囤房稅、新建與舊有房屋評定價格調整、土地公告現值與公告地價調整等。而當前房地合一稅改方案則是政府房改的首要試金石，展現政府的決心與態度，必須全力以赴。

其次是「金融改革」方面，除應明顯緊縮非自用住宅貸款成數並調高其利率，同時要嚴格控管建築業者與個人的土地貸款及建築融資。另外，也應對工業用地及農地的貸款予以限制，以避免形成工業住宅及豪華休閒農舍等炒作違規使用。金融改革不需立法，透過金融管理手段即可落實，最容易產生立竿見影效果。

第三是「房市改革」方面，應加強落實房市資訊的正確透明，修改目前實價登錄制度，包括預售屋實價登錄以及不實登錄的檢測與罰則。另外各地方政府應加強稽查房屋廣告與銷售成果，針對當前春節後與三二九行情，應即展現稽查行動，特別是預售屋個案，以避免業者扭曲哄抬房市。

第四是「租屋改革」方面，主要是健全並擴大租屋市場的質與量，以幫助買不起房屋的家庭能有安身立命之所。政府可透過代租代管方案協助民間空屋出租使用，同時提供租金補貼與租屋協助（如崔媽媽租屋組織）。另外，透過租賃條例的制定，確保房東與房客彼此權益，使租屋獲得保障。

最後是「國土規畫」方面，包括：南北均衡的就業機會、市區郊區的交通與公共建設、老舊社區的都市更新、與新社區開發等。這些都是屬於長期基礎性的改革工作，不可偏忽略。

改革之路本來就不容易，尤其涉及龐大利益的房市改革更加阻力重重。然而面對當前極端扭曲不合理的房市亂象，不但造成嚴重的貧富差距，更影響一般人的基本居住需求，最後導致整體經濟衰退與社會不滿的困境。有些人認為改革要溫和、要軟著路，但面臨上述嚴重困境，目前政府的改革方案不但欠缺藍圖、欠缺整合、更是溫和軟弱的著不了路，懷疑背後是來自利益團體的壓力！不論如何，結果房市改革變成假的！希望政府痛定思痛，中央與地方、朝野各黨派、民間各團體全民總動員，房市改革不要只是口號！




http://www.chinatimes.com/newspapers/20150304000519-260109

150525TVBS 警報又響 傳銀行啟動新一波房貸管控
影片網址→https://youtu.be/US4ulphIgho

記者：黃宇潔
攝影：王偉帆

打房政策下，已經讓豪宅市場成了重災區，但量縮價微幅下跌的狀況，似乎還不夠，現在傳出銀行端，將啟動新一波管控，清查豪宅授信案，也要同步取消房貸減碼優惠，這樣一來，交易狀況恐怕更冷清，再加上，專家認為，低利率的狀況有可能在下半年反轉向上，也直接衝擊購屋者信心，巴克萊證券甚至發布研究報告示警，認為未來18個月，房價預估還會向下修正5%-15%。

以下是新聞報導……↓
房仲業務員陳泰源：「平均每一個禮拜大概會有2到3組的客人來看，但是也僅止於看。」

當看屋客變成觀光客，房仲業務也只能摸摸鼻子，大嘆業績難做。房仲業務員陳泰源：「就是有很多不確定因素，豪宅稅、打房，然後對有錢人陸陸續續的查稅，然後貸款可能也只能貸一半，而且是銀行估價的一半，我有遇到一些認識的，他們現在都是兼差賺外快，然後其實都是在做租的案件，然後來度小月。」

這波打房首當其衝的就是豪宅市場，銀行限貸之餘更提高貸款利率，控管不手軟。房仲業契約部經理陳俊宏：「去年的利率到今年的利率大概調了不到一碼，大概半碼0.125%左右，以豪宅來說的話，它現在利率規定就是說，一定要超過2%，那只是說如果以去年來講，可能還會在2%左右，現在可能會到2.2%或2.3%。」

今年3月房市旺季不旺，結束慘淡第一季，沒想到第二季又傳出銀行端將啟動，新一波房貸授信管控，全面取消 整批新成屋的減碼優惠，還可能上調利率0.5到1碼讓冷清市況，繼續雪上加霜，台經院公布最新營建業氣候測驗點，從3月80.91點微幅上升到4月的82.87點，但即便如此依舊認為量縮之外，價格還會下跌。

台經院副研究員劉佩真：「我們預計今年整個台北市的交易量跌幅還是會達到一成以上，低利率已經維持相當長的一段時間，所以我們認為，未來只要利率開始有一點反轉向上，這個立即就會影響到購屋者他的信心還有他的購屋決策。」

利率隱藏反轉風險，巴克萊證券的研究報告更直接提出兩大警訊，台北市的豪宅物件，房屋稅調高後等於持有成本壓力增加，而新北市則點名新莊、林口、淡水供給量過大，在未來18個月房價面臨強大下修壓力估計再跌5%-15%，房市也進入冰河期。

房仲業務員陳泰源：「都會問說實價登錄多少，然後就直接看到實價登錄，就直接喊個什麼7折8折的。」

房產集團研發中心經理黃舒衛：「最主要是投資型的產品，還有一些高單價、高總價的產品，現在量縮的情形比較嚴重，買盤縮手的情形也相對比較明顯，所以我們認為價格還是會緩慢的往下修正，6大都會區跟去年同期比，大概都有3%到5%的價格修正，我們預期在買氣回檔之後，應該還有約一成左右的最大修正。」

但就算房價下跌，在專家眼中還是有地雷產品，像是有公安疑慮的頂樓加蓋，或是精華路段的新成屋，在調高路段率和標準單價後，等於加重持有成本，另外豪宅農舍也因為暫發農民資格都潛藏風險，但能不能因此讓房價更趨近民意，一波又一波的政策，更顯得動見觀瞻。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/581667

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/92483605