為什麼這篇農業用地興建農舍辦法鄉民發文收入到精華區：因為在農業用地興建農舍辦法這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者s14013109 (s14013109)看板home-sale標題[請益]農地配建違法嗎時間S...
小弟在鄉下配有一塊農地，且是在民國89年以前取得的土地，且符合配建資格，所以依法
是可以蓋農舍的。
問題來了，日前託付永慶賣掉這塊配建土地，且合約內容有一條是說：「買方到時候會以
賣方的名義蓋房子，蓋完之後再過戶給買房，完成契約。」
結果有一位買方簽約完卻後悔了，以這項目根本不合法為由違反契約，但契約書上已聲明
違約則賠償頭期款約40萬，請問各位大大：
1.如果我們以合約精神走上法律，我們勝算的機會高嗎？
2.以賣方名義蓋房子蓋完再過戶給買方，這條真的有不合法嗎？
問過幾位代書及律師，都回答不出個所以然...。
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※ 編輯: s14013109 (42.72.239.254 臺灣), 06/27/2020 14:33:00
推 Oral: 配建是甚麼意思? 06/27 14:52
→ bitlife: 就老農可以蓋,新農因各種原因(地太小或資格問題)不適合蓋 06/27 15:30
→ bitlife: 就由老農(老不是年紀,是資格)蓋好再賣給買方 06/27 15:31
→ bitlife: 另外你是三歲自耕農嗎?不然民國89年之前就取得農地其實蠻 06/27 15:32
→ bitlife: 不容易的 06/27 15:32
→ bitlife: 另外即使是老農,現在蓋農舍比較不容易,要符合的法規比以 06/27 15:36
→ bitlife: 前多,如果你蓋不起來,換成你違約賠人家.我會建議你先申請 06/27 15:36
→ bitlife: 建照成功再賣也是個方法,雙方都比較放心 06/27 15:37
→ bitlife: 首先你聽過搭排嗎? 如果代書律師沒聽過這些東西,他們也不 06/27 15:39
→ bitlife: 見得能準確回答,因為農地這塊真的要有經驗,而且各縣可能 06/27 15:40
→ bitlife: 都不同 06/27 15:40
→ bitlife: 農舍興建辦法近10年內有修正過兩次,資格越來越難,先去讀 06/27 15:47
→ bitlife: 一下法規,特別是新增加的排水和農民資格認定新規定 06/27 15:48
→ bitlife: 如果是我,我會和平解約,然後開始研究我蓋不蓋得起來,實際 06/27 15:52
→ bitlife: 去申請到建照再來賣(這張建照),成交後施工.如果建照期限 06/27 15:52
→ bitlife: 內賣不掉,就變自住自用,以後不使用再賣掉.這是對買賣雙方 06/27 15:53
→ bitlife: 都比較穩妥的方案. 06/27 15:54
→ bitlife: 如果你們合約有壓何時要有房子完工,說不定違約的會是你， 06/27 15:54
→ bitlife: 這是蠻難講的.因為你光弄農民資格(在5年以前不用這個)就 06/27 15:55
→ bitlife: 可能就需要時間,而感覺你也是不清楚這條,還有搭排問題 06/27 15:55
推 bitlife: 越寫越多,懶得發一篇新文.簡單講,89年農發條例條正是為了 06/27 15:59
→ bitlife: 加入WTO而修法的,讓老農有機會退休前用地換錢.開的門太大 06/27 16:00
→ bitlife: 一堆人鑽漏洞,再加上真老自耕農也快凋零了,經過蘇嘉全農 06/27 16:00
→ bitlife: 舍事件修過一次法,104年又修一次(當時種農舍問題實在太嚴 06/27 16:01
→ bitlife: 重,有看新聞都有印象),辦法修法讓門關得比以前小(資格及 06/27 16:02
→ bitlife: 麻煩度都增加了,但對真農民來講還是可以達成),你現在才來 06/27 16:02
→ bitlife: 擠窄門,而且看起來對相關法令沒有什麼概念,是有點晚了,早 06/27 16:03
→ bitlife: 個9年甚至更早才是較容易的時機 06/27 16:03
推 NoManInCar: 直接蓋個工廠？ 06/27 16:22
→ bitlife: 現在才蓋一定來不及 XD 那些就地合法的規定都嘛N年既成事 06/27 16:25
→ bitlife: 實, 現在才蓋就是賭沒被先報拆, 然後N年後又有個就地合法 06/27 16:25
→ bitlife: 不來上法院,就是我上面推文提的狀況 06/27 16:27
→ capirex: 現在都會看空照圖 2016年後的都即報即拆 不過也是可以拖 06/27 16:43
→ capirex: 看地方政府怎麼執法吧 不要上新聞都沒事 XD 06/27 16:43
→ bitlife: 新工廠其實很容易得罪人 XD 有興趣可以google一下安定賽 06/27 16:55
→ bitlife: 車場,最近看youtube剛好看到才知道這個在N年前就既成事實 06/27 16:55
→ bitlife: 鑽漏洞成功的賽車場,大限到這個月底,沒申請合法化成功就 06/27 16:56
→ bitlife: 要塞優拉娜了 06/27 16:56
→ bitlife: 發現google好像找不到新聞,直接給youtube連結好了 06/27 17:01
→ s14013109: B大講的很詳細！但其實我的農民資格已經申請到了，搭 06/27 17:50
→ s14013109: 排也好了，無農舍證明也都有，只差建照下來而已，所以 06/27 17:50
→ s14013109: 我才好奇說在我們已經完全準備好的情況下，用賣方的名 06/27 17:50
→ s14013109: 義蓋房子真的有不合法嗎？針對這條好像沒律師或代書可 06/27 17:50
→ s14013109: 以直接說合不合法才會挺困擾～ 06/27 17:50
→ bitlife: 看來我看那句代書律師也不知道合不合法做的推測錯誤了 XD 06/27 18:02
→ bitlife: 買方有沒有違約應該是看合約條文. 因為我不清楚買方主張 06/27 18:03
→ bitlife: 的不合法是指什麼,但是配建這流程只要合法蓋成功就是合法 06/27 18:03
→ bitlife: 不是嗎? 所以我看這裏,我就不清楚買方所謂的不合法是什麼 06/27 18:04
→ bitlife: 我本來是以為買方有研究過,發現你們無法依法興建,再加上 06/27 18:05
→ bitlife: 代書律師那句,才會以為是你們沒搞清楚就開賣.既然不是,還 06/27 18:05
→ bitlife: 是要看買方主張的不合法實際是指什麼 06/27 18:06
→ bitlife: 不排除買方看到什麼建照下不來的點,所以你可以問清楚對方 06/27 18:07
→ bitlife: 主張的不合法是指什麼 06/27 18:07
推 bitlife: 如果你不是實際務農,買方要舉證這點做為毀約根據其實是有 06/27 18:09
→ bitlife: 可能的. 如果不是實際務農,農民資格下來也只是以不實手法 06/27 18:10
→ bitlife: 使公務員登載不實,雖然農民資格灰色地帶不小,但如果你實 06/27 18:11
→ bitlife: 際在外地上班或是農保卻未實際務農,買方要整你也不是不可 06/27 18:11
→ bitlife: 能,會不會這才是代書律師不敢肯定說的真正原因. 反過來講 06/27 18:12
→ bitlife: 你是個貨真價實種東西在賣的,我想你贏面很大 06/27 18:12
→ bitlife: ^如果 06/27 18:14
→ bitlife: 還有走配建是因為土地不夠大還是買方想快點蓋好?如果是前 06/27 18:17
→ bitlife: 者,那就要看你何時取得土地,以什麼方式取得土地,如果取得 06/27 18:18
→ bitlife: 土地是繼承(發生在89年後)土地(被繼承人89年前就持有),這 06/27 18:19
→ bitlife: 種情況印象中也是有問題的(確實我還要查一下) 06/27 18:19
→ bitlife: 建議你可以跟買方協調,再訂一個申請建照的新增定條款,申 06/27 18:20
→ bitlife: 請建照的成本以及請下來還是不買的你的損失由買方負責,看 06/27 18:21
→ bitlife: 看能不能解決買方的疑慮. 實際雙方情況我不清楚,所以我都 06/27 18:21
→ bitlife: 是推測(還推測錯誤你們沒搞清楚就賣 XD),所以不能確定買 06/27 18:22
→ bitlife: 方是臨時反悔不想買隨便找理由?還是真的看到問題. 這個只 06/27 18:23
→ bitlife: 能由你當事人去弄清楚,外人能幫的很少 06/27 18:23
→ bitlife: 即使你上面說資格都預備好蠻多條件,我大概還可以憑印象舉 06/27 18:26
→ bitlife: 出建照有可能下不來的2個原因 06/27 18:27
→ bitlife: (不包含農民資格,以及上面提的是否繼承這因素以外的２個) 06/27 18:29
→ bitlife: 文章你可能不方便講實際情況,我先說如果我是買方,我看到 06/27 18:32
→ bitlife: 賣方不是實際務農,我也可能主張不合法,因為過戶前只要被 06/27 18:32
→ bitlife: 檢舉沒實際務農這點就有得玩了,雖然資格下來,但是公務員 06/27 18:33
→ bitlife: 如果接到事證檢舉,他是可以為了不讓他自己難過事後再撤銷 06/27 18:33
→ bitlife: 的. 我上面舉的安定賽定賽車場就說明了事實都成立了也不 06/27 18:34
→ bitlife: 代表長期安穩能撐到蓋好過戶,甚至因為此案適用104後新規, 06/27 18:34
→ bitlife: 假農民資格的問題絕對比104年前沒有規定時來得麻煩 06/27 18:35
→ bitlife: 我知道一個case,一直賠錢也一直種東西在賣(雖然完全賣不 06/27 18:36
→ bitlife: 掉),我一直猜他就是為了讓實質看起來是完全無可挑剔的農 06/27 18:37
→ bitlife: 民(只是表面上看起來不擅經營),我們知道他從頭到尾就是在 06/27 18:37
→ bitlife: 炒地的,看了都覺得不知道該說什麼 06/27 18:38