[爆卦]農地買賣流程是什麼?優點缺點精華區懶人包

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在 農地買賣流程產品中有7篇Facebook貼文,粉絲數超過0的網紅,也在其Facebook貼文中提到, 哈佛知識分享: 第三集(合共七集) What is competitive advantage? What is your value chain? 什麼是競爭優勢? 什麼是企業價值鏈? 仲記得我喺哈佛讀行政人員課程嘅時候,教授 Michael Porter 考考我哋, "In busines...

  • 農地買賣流程 在 Facebook 的最佳貼文

    2021-08-23 20:01:59
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    哈佛知識分享: 第三集(合共七集) What is competitive advantage? What is your value chain? 什麼是競爭優勢? 什麼是企業價值鏈?

    仲記得我喺哈佛讀行政人員課程嘅時候,教授 Michael Porter 考考我哋, "In business, is strategy more important or excution more important?" 做生意,策略重要啲? 定執行力重要啲? 等陣同你解釋。

    上兩集同你講咗你應該點諗「競爭」? 行業的五加一動力點影響你嘅利潤。今集同你分享下企業價值鏈點影響你的競爭優勢? 策略/執行力,邊個重要啲?

    全文內容:

    https://docs.google.com/document/d/10iTzUHyqrhcLvrfYHqZhu8tNpT-jnzKWVhVls09ciWk/edit?usp=drivesdk

    。。。。。

    My hobby 《星期六早餐會》!

    七/八/九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!

    哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?

    講起哈佛策略教授, 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程, 今次早餐會同你分享,希望對你做生意亦有所啟發。

    有興趣參加啦 😃 每次限四位 (包括我)。 人多傾唔到計。

    7月/8月/9月份,逢星期六早上9時開始,約三小時半。地點中環。

    對象: 中小企老闆/創業者/公司管理層,連我限4位。

    有興趣參加的話,請 whatsapp 你的名片給 Suki (我助手) (+852) 5566 1335。

    我唔係靠呢行搵食,免費,我請食早餐 😉 Be friends ..... 有機會到時見你。李根興 Edwin

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    聯絡李根興 whatsapp (+852) 90361143

    。。。。。。。。。

    先講何謂「競爭優勢」Competitive Advantage?

    Michael Porter 話 "If you have a real competitive advantage, it means that compared with rivals, you operate at a lower cost, command a premium price, or both."

    如果你有真正的「競爭優勢」,相比起競爭對手,你就有低啲嘅成本,或高啲嘅售價,或兩個都有。

    "Competitive advantage is a relative concept. It's about superior financial performance." by Michael Porter

    競爭優勢是相對的。 係代表你財務回報做得好過你同行的競爭對手。

    唔單止做得好,而係要賺錢多過人。記住,上集我同你講:

    "The real point of competition is not to beat rivals. It's to earn profits."

    競爭,最重要唔係打低競爭對手,而係要賺錢!

    何謂賺錢? Michael Porter 嘅定義唔係純粹睇個大數。 他話賺100蚊嘅公司,唔係一定叻過賺90蚊嘅公司。 因為話唔定賺100蚊嘅公司,佢就投資咗1000蚊,先賺100蚊。 但賺90蚊嘅公司,投資咗500蚊已賺賺到90蚊。 咁後者又何必再投資多500蚊,去賺嗰剩餘嘅10蚊。 因為呢500蚊可以投資喺第二度可能有更高回報,何必為做而做呢?

    因此 Michael Porter 睇嘅賺錢,係 measured by ROIC (Return On Invested Capital) 資本投資回報。 即係話你放咗幾錢入去盤生意,equity and debt combined, 資本又好、借又好, 賺錢回報率有幾多呢?

    例如,你開間茶餐廳,你自己放咗100萬入去,問銀行借咗100萬裝修,合共投資200萬。開業後,未扣除銀行利息及稅務 (EBIT - Earnings Before Interest and Tax),每年就賺40萬,咁你嘅 ROIC (Return on Invested Capital) 就係40除200,等如20%。

    如果你再另外開多一間, 道理上因為經驗多咗啦,總部人手成本一樣,額外投資金額應該就會少咗,開始有 economy of scale (經濟規模效益),當今次只係投資160萬,回報一樣每年40萬。ROIC 就係 25%。

    Michael Porter 話, 如果你每開一間,你嘅投資回報 ROIC 會因為 economy of scale (經濟規模效益)而提升,why not! 開多幾十幾百幾千間都得。

    但如果你開到某個程度,每開一間,你嘅投資回報 (ROIC) 就下降。 例如依家總投資要成200萬,由於市場開始飽和,每年賺錢只得額外20萬,資本投資回報只得10%。Michael Porter 話咁又何必再開呢? 因為咁樣只會把你整體嘅 ROIC (資本投資回報率)拉低。

    做得大,唔代表賺錢。唔好為大而大。有時 Small is beautiful. 細有細嘅美麗。

    美國最賺錢嘅航空公司 Southwest Airlines, 睇下呢幅圖, 過去幾十年佢嘅嘢 ROIC (Return on Invested Capital),上面黑色條線,一直保持行內最高, 行內其他航空公司平均係每年回報3.1%, Southwest Airlines 就能夠做到每年回報11.4%,高出同行2.7倍, 肺炎前年年賺錢。

    Southwest Airlines 創辦人 Herb Kelleher 曾經講過 ”Market share has nothing to do with profitability. Market share says we just want to be big; we don't care if we make money doing it. In order to get an additional 5% of the market, some companies increased their costs by 25%. That's really incongruous if profitability is your purpose."

    佢話:「市佔率往往同利潤率無關係。 市佔率只係講大, 但未必賺到錢。 有啲公司為咗攞多5%額外市佔率, 願意洗多25%嘅成本, 咁樣同做生意要賺錢嘅理念係互相違背的。」

    我自己做商舖基金都係一樣,我成日都話:「我情願人少啲,賺多啲」,遠遠好過「人多多,每人賺少啲!」 人少啲, 社運肺炎,咩風浪都經過起。 人多, 一闊三大,一個浪冚,好易玩完。

    記住我上面提過「競爭優勢」就係: 「相比起競爭對手,你有低啲嘅成本,或高啲嘅售價,or both!」 咁點樣同樣嘅產品或服務,你嘅回報就更高。

    "Strategy choices aim to shift relative price or relative cost in a company's favor." by Michael Porter

    策略的選擇,目的是向公司有利的方向把相對的價錢或成本調整。

    咁點選擇呢? 就係睇你條 「Value Chain 企業價值鏈」啦。

    "The sequence of activities your company performs to design, produce, sell, deliver and support its products is called the value chain. " by Michael Porter.

    由產品的設計、生產、銷售、送遞、到售後服務,這個流程就叫做企業價值鏈。

    "A company's value chain is the collection of all its value-creating and cost-generating activities." by Michael Porter.

    企業價值鏈係由所有為客戶增值及令企業增加成本的活動總和。

    睇圖,Value Chain 包括 Primary Activities 主要活動 and Supporting Activities 輔助活動。入貨、加工、出貨就係你服務顧客啲主要活動。 公司嘅架構、人力資源、科技應用就係輔助活動。Michael Porter 話如果你要贏人, 你就要明白你以上嘅價值鏈每一步、 每個活動、 每個細節對人客嘅價值製造 (value creation) 同相關成本 (cost incurred)。

    要勝出,你有兩個選擇:

    (1) Compete on execution. Better operational effectiveness. Perform the same activities as rivals, but execute better. Be better, be the best!

    用「執行力」去贏人。每一步,設計/入貨/生產/出貨,都同爭對手差不多,但執行得更好、更快、更準。成個流程成本平啲,人客滿意啲。 等於一間茶餐廳, 落單準啲、上菜快啲、 炒餸好味啲。 但教授 Michael Porter 話咁就好似隻老鼠喺個圈入面,operational effectiveness, 跑快啲跑快啲 ,be the quickest, be the best! 但其實不斷地都喺個圈入面跑緊。長遠,人或老鼠,始終會攰, 你好啲,但人哋都會改善追上。競爭對手就遲早令你競爭優勢難以維續。

    (2) Compete on strategy. Perform different activities from rivals. Meet the different needs of customers at lower cost or higher price. Be unique.

    用「策略」去贏人。設計/入貨/生產/出貨嘅價值鏈,同行內其他爭對手唔同。 明白唔同顧客,有唔同需求。 用低啲嘅成本或者高啲嘅售價,or both, 去滿足佢哋嘅需求。做唯一! Michael Porter 話咁就會令你 好似隻老鼠咁,跑出個圈,走條捷徑,帶你想去嘅地方。 只是專注,長遠你嘅競爭優勢更容易持續。

    例如, 美國嘅航空公司過去幾十年都係非常之難做嘅行業,1980年起,ROIC Return on Invested Capital 資本投資回報平均只得每年3.1%。

    但我上面提及的西南航空 Southwest Airlines,佢過去幾十年,由(1) 訂票 (只用自己網絡,唔用 agent, 慳番啲手續費) 、(2) 機種 (只用一種波音737,方便機司培訓同保養, 唔似得其他航空公司乜飛機種都有)、(3) 坐飛機無飛機餐(慳返成本及方便清潔)、(4) 無編定座位 (先上機先揀位坐, 唂啲人快啲上飛機,早啲開機)、至 (5) No connecting flights 無轉駁航班 (只有直接 point to point, 唔使等你或你啲行李轉機), 仲有更多更多, 成條嘅 Southest Airlines Value Chain 價值鏈嘅活動,都係同行內競爭對手唔同。 雖然機票售價平啲,但佢成本更加平。咁亦都解釋咗點佢能夠咁多年來平均嘅資本投資回報率 ROIC 高達11.4%,高過同行競爭對手近三倍。

    我自己做商舖基金都係一樣, 都係 compete on strategy. 如果我純粹低買,高賣舖。 我只可以靠買得平過人,沽得快過人去賺錢。 但長遠好難持續跑贏大市的優勢, 一個社運肺炎冚埋嚟, 馬上冚旗。

    呢條係我哋公司商舖增值嘅價值鏈 (insert graph), 由投資者集資、買舖、解除 order /裝修/分契、至「服務式商舖」搵合適租客 (諗計仔幫佢做多啲生意)、至宣傳推廣出售商舖及「三大保證」售後服務, 加上公司基本設施、人力資源、科技應用、採購流程嘅配合, 我相信香港無任何一個商舖投資者同我哋一樣為商舖增值。 我係舖市要跑贏大市,都係靠呢條 Value Chain 價值鏈。包括,買賣我基金單位嘅交易成本,遠遠低過買賣成間舖。租我哋舖做生意嘅風險,都遠遠低過租間不知名、無人跟進的舖。

    咁亦都解釋咗點解,我哋用咗五年時間,今個月就用基金買入咗港幣第一個「10億」舖,前後60間街舖。萬事起頭難,我相信第二個「10億」舖,大約兩年內會完成。

    根據哈佛教授 Michael Porter,只要條 value chain 企業價值鏈夠獨特及專注, 好難有另一個競爭對手入嚟係香港街舖嘅層面打低我哋。好多人會嚟抄我哋嘅 business model 商業模式,但佢唔會做舖。 佢會做工廈、商廈、住宅、農地、骨灰龕位、大灣區、非洲、火星,但佢唔做香港街舖。 因為個地頭已經畀我哋霸咗,佢點做都唔夠我哋熟。 唔通我講話我要買1000間香港街舖,佢講話要買2000間,邊個人會信佢! 佢話500間就不如唔好講。

    當然,教授話任何 good strategy 都需要 good execution,無好嘅執行力,所有說話只係空談。因此我成日話「持續性、持續性、持續性地執行」好重要。

    Both strategy and excution are important. 好嘅「策略」及好嘅「執行力」同樣重要。 只有好嘅 「執行力」,無「策略」,你會賺到錢,不過好大機會係細錢。 加埋好嘅「策略」,配合好嘅「執行力」,大錢就會嚟!

    你盤生意呢? 你條企業價值鏈 Value Chain 又係點呢? 同人哋有乜唔同? Are you competing on good execution or good strategy? 你係執行力上贏人、定策略上贏人? 點樣做到成本平啲或收費高啲,or both 呢?

    有興趣一齊研究多啲點做? 聽多啲 Michael Porter,就來我七/八月份星期六嘅早餐會啦! 下集我再同你講 (4) What is strategy? How do you create value? 什麼是策略 ? 你如何創造價值?

    全文內容:

    https://docs.google.com/document/d/10iTzUHyqrhcLvrfYHqZhu8tNpT-jnzKWVhVls09ciWk/edit?usp=drivesdk

    。。。。。

    My hobby 《星期六早餐會》!

    七/八/九月份早餐會 Topic: Applying "Michael Porter" to your business: How to compete and win!

    哈佛分享: 如何應用「米高波特」於你盤生意? 點競爭? 點贏?

    講起哈佛策略教授, 無人出名過 Michael Porter. 有幸我2017年在哈佛親身上過他教的課程, 今次早餐會同你分享,希望對你做生意亦有所啟發。

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    7月/8月/9月份,逢星期六早上9時開始,約三小時半。地點中環。

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    #michael_porter, #競爭策略, #企業競爭優勢,#價值鏈

  • 農地買賣流程 在 陳佩琪Peggy Facebook 的最佳解答

    2019-11-10 11:35:44
    有 14,238 人按讚

    假期又要來挑戰大家看長文的耐心了…
    2014年先生第一次要選市長時,有次從外頭回家,看到主要的對手當起我們社區的巡守員來了,他很盡責的拿起大型手電筒,往我們家四樓一照:「柯醫師也住豪宅喔!他為什麼這麼有錢啊?要出來對外界說清楚。」當時因為有MG149事件,我已經將家中20多年來夫妻的收入明細都交給先生去競選總部公布了,也詳細保留買房簽約和所有對銀行的還款證明,只是這部份當時沒人質疑,所以沒拿出去公布。選舉時候選人會被質疑過去的理財方式和財產、收入來源也是正常,當時曾在臉書寫下這一段:
    《每天下班回家, 走到巷口仰看自己的房子,不論人家把它歸類成豪宅、 高級住宅或一般宅, 我都驕傲,那是社會給我們工作機會,讓我們辛苦23年後, 擁有一間讓全家溫飽的房子,我認真工作、努力賺錢、買房自住,誠實繳稅,我不炒房,我驕傲。 》
    2014年選舉期間,不時有人寄「X家發財啟示錄」這類的小冊子給我們, 內容詳列這家族何時變成自耕農、何時取得農地、何時變更土地等等的詳細資料,先生看了,就要我把這些資料全丟了,他說那是他們上一代的事,跟下一代要選舉的人無關,司法若有本事,就去蒐集上一代不法的證據,上一代的事,罪不及下一代。的確,先生說的沒錯,以我的財經知識,誰曾花7200萬買過什麼豪宅, 誰曾在幾歲時擁有內湖15塊土地,只要拿得出合法收入證明或贈與流程,相信台灣社會是不仇富的,理財能理到發大財,每個人都會給他們拍拍手,財經雜誌也會追蹤報導才是。
    去年選舉時我唯一的官司「財產來源不明」,就是基於這種理念,不是說我們家的財產不能被質疑,而是都已經拿出歷年收入證明了,若還要質疑也要有邏輯和證據,不能只拿一張A4紙在螢幕前鬼畫符一番,再把我曾說過的支出明細全集中到這次申報前,再結論說我們夫妻財產應該是要負的幾千萬,這種品質的邏輯思維也可拿來做成一集節目?廣告錢真的這麼好騙?若真的要質疑政治人物的財產也可以,但請把2014年當選的縣市首長的財產通通view過一遍,不管說是「上一代給的」,還是從政後賺來的,還是妻子娘家贈與來的,只要拿出憑證,節目上有合法求證 ,公平比較,我也不會想花錢、花時間去上法院。
    媒體要珍惜並尊重自己所擁有的第四權, 凡事若只用選擇性的批判,相信會逐漸喪失在民眾心中的公信力。
    跟大家講個2014年選舉的小插曲…
    2014年年中,我曾收到信義國稅局的正式公文函,說要我提供99年底和某大牌藝人的X姓經紀人的買房契約,公文的措辭口氣很強硬:「國民有提供證據的義務,否則當受罰」,心想自己到底做錯什麼了,我在醫院寫公文給別人,也不會這麼兇悍啊,但回過頭來仔細回想,我沒和這位經紀人簽過買賣契約,是要提供什麼啦?
    我們這一代可能小時候被高壓統治習慣了,第一時間的knee jerk反應就是:「莫非國家機器動起來了?」當時我沒什麼知名度,也沒人認為先生會當選,這種質疑沒人理我,於是趕快和當時幫忙買賣的代書求救,代書經驗老到:「安啦! 安啦!稅都幫你報好了,他們應該是要追你前一手買空賣空、手握紅單,擁有買賣權力的炒手啦,你們這一棟早期應該是被某個炒房集團鎖定,在你買下之前,已經被炒過好幾回了!」喔喔!不經一事,不長一智,但也開始心疼起自己被炒走的錢了…

  • 農地買賣流程 在 吳韋達 彰化縣議員 Facebook 的最佳貼文

    2019-04-23 18:03:29
    有 163 人按讚

    【 就職3 +1個月 行程 】

    民眾說看韋達團隊每天跑來跑去,
    有時怎麼辦公室沒開?到底都在做什麼事呢?
    除了議會質詢的基本準備、監督縣政府政策方向,
    一堆技術性的問題向局處請益,還要鑽研重大議題,
    再加上平日接受人民的託付,為人民服務,
    團隊剩下的休息時間也不多了.....

    (本來是寫就職三個月,但是忙著處理臨時會、淹水、火災,就變成了3+1個月了)

     
    列表下來給大家看看。
     
    一、#監督縣政
    12/26 縣長給問嗎?(網路發問集結提出)
    1/8 彰化郡守官舍群 提報
    1/9 彰化郡守官舍群 會勘
    1/15 花壇自來水廠 缺水問題
    1/17 彰化能源願景
    1/23 慶欣欣輻射廢鋼處理
    1/24 積極處置鐵道文化園區
    1/24 照顧音樂人提供表演平台
    1/24 輔導文創店
    1/24 荔枝椿象防治 計畫
    1/25 全國治水會議
    1/25 污染農地 工業廢水後續處理與防治
    2/11 花壇不明死豬
    3/4 ~3/8 彰化縣議會第一次臨時會
    3/26 花壇堆積廢棄物 清潔隊
    4/9~4/13 彰化縣議會第二次臨時會
    4/14~4/18 彰化縣議會第三次臨時會
    4/9 鹿港水五金產業田園聚落廠商工廠
     
    二、#地方服務
     
    🔴#陳情
    12/11 XX里治安
    12/27 身障車位爭取
    12/27 鄰居爭端
    12/28 XXX申請補償
    12/29 泰和公園門口(泰豐街)畫紅線
    12/29 網路申裝路權挖管
    12/30 鐵路宿舍村 樹木清理
    1/1 中央路XX 曉陽地下道
    1/2 街頭藝人進駐補助
    1/5 低收入戶資格恢復
    1/5 違停取締制定攤販管理條例
    1/5 華陽市場店家被騷擾
    1/5 交流道路線設計不良(鹿港)
    1/5 信用卡繳停車費
    1/5 公所清潔隊配置發光器
    1/5 南郭官舍群 陳情
    1/8 台鐵宿舍村 會勘
    1/9 XX銀行爭議
    1/15 崙美路交通
    1/17 南郭國小及華陽里消防演練
    1/18 勞權爭議(XX)
    1/18 XX土地買賣補件
    1/19 補助政策與喘息服務上宣傳不足
    1/19 XX路與XX街交叉路的危樓
    1/25 XX房屋安全疑慮
    1/25 房屋補助被取消尋求救濟
    1/29 成立交通檢討小組
    1/29 文化局辦理工藝師認證於公告截止日提前結束
    1/30 瓦斯異味(XX餐廳附近)
    1/31 受國罵侮辱想提告
    1/31 騎樓占用、停車空間規劃及違規停車處理
    2/11 火車站前移工遭欺負
    2/21 三民路民生地下道增加左轉燈秒數
    2/21 公私立幼兒園閩南語教學推廣情形
    2/22 花壇反光鏡
    2/22 權狀補發加速行政程序
    2/26 稻米收購價被壟斷
    3/4 武德殿前方交通改善
    3/4 體育館旁燈光工程
    3/4 花壇舊營區垃圾積水
    3/9 XX實業補助弱勢
    3/14 台鐵宿舍村 會勘
    3/15 訴願委員名單及任期資料
    3/15 小巷道鋪柏油
    3/16 彰化市交通改善建議
    3/19 花壇水溝大厝巷蓋遺失
    3/19 花壇白沙國小後方淹水問題
    3/20 第二公墓停車困難
    3/20 垃圾車音樂關閉
    3/25 花壇鄉花南路水溝雜草叢生、逢雨必淹
    3/26 南郭陸橋防滑設施
    3/26 花壇 富美宮淹水
    4/6 youbike增設站點(彰化區)
    4/6 宗教慶典噪音問題
    4/6 代理教師約聘問題
    4/6 汽車修護廠疑似汙染土壤
    4/6 廟宇空汙問題(華山民權附近)
    4/10 花壇中山路一段水溝垃圾堆積
    4/12 員林交通路口標示不清
     
    🔴#公聽會說明會
    1/22 人本城區環境整合計畫 地方說明會(綠色休閒廊道)
    1/25 人本城區環境整合計畫 地方說明會(樂活通學步道)
    1/31 長照說明會
    2/14 關懷據點說明會
    2/14 台中 工廠管理輔導法座談會
    3/25 遊說法令與實務研析
     
    🔴#記者會與電視錄影
    12/27 年代向錢看 (素人參政 彰化新政治)
    1/3 文創記者會
    1/9 農地工廠記者會
    1/11南郭官舍群 頭七記者會
    1/29 年代向錢看 (台灣低薪問題)
    3/13 54新觀點(彰化農地工廠)
     
    🔴#議題研究
    1/15 花壇故事館 觀光發展
    1/24 風力發電能源 能源局、工業局
    1/26 兒虐預防研究
    1/29 風力發電能源 工業局、台船、中鋼
    2/20 文創與城市觀光發展的可能
    2/20 農地工廠就地輔導
    3/3 彰化縣醫療界聯盟討論會
    3/6 文資討論
    3/28 空污治理的法律架構
    4/10 六輕爆炸 丁烷洩漏
    4/12 擴大集中支付
     
    🔴#請益局處及人民團體
    12/28 地政處長
    1/2 台中司改會、社會處長、澳洲議員
    1/4 文化局長
    1/7 水資處長、城觀處長
    1/14 教育處長
    1/17 民政課長、主計財政課長
    1/21 六處聯訪
    1/30 社會處
    2/18 交通隊長
    2/22 農業處長
    3/5 工務處
    3/11 環保局長
    3/20 工業交通隊
    3/21 主計處 (決算)
    3/21 市長(人本、停車場)
    3/22 警察局保安科長(治安監視器)
    3/26 教育處長(追加預算)
    3/27 環保局長 (追加預算)
    3/28 衛生局、會計主任(解釋預算)
     
    🔴#遊行活動
    12/29 花壇拖鞋音樂節
    12/29 懷抱教育文化協會 入厝
    12/30 講講八巷 走走八巷(台鐵宿舍村)
    2/5 花壇文德宮祈福
    2/8 福興粘氏宗親會
    3/22 八卦山親子互動公共藝術啟用
    3/23 台灣長者健康促進會開站
    3/30 鳴聲 市場 叫春小搖滾
    4/7 高雄言論自由日高雄的遊行
    4/13 反對兩岸統一遊行 四月十三護民主
    4/14 大甲媽遶境
     
     
    ⚠陳情案件累計62案,尚未完成大多是因為等待公部門的流程,例如上級簽核、上網公告招標、發包、施工及驗收等。小型修繕案件,有時候都需一個月以上的等待時間。

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