＃縣市國土計畫 #桃園市
桃園當地備受關注的 #中油煉油廠搬遷，上次在小組審查卡僵局，這次大會審查，桃園市政府再度展現強硬作風！

桃園市擁有國際機場、又鄰近雙北生活圈，特殊的地理位置是其人口成長快速。國土計畫規劃了桃園、中壢、航空城三大都會生活圈，將三個集約發展地區之間的非都市計畫地，提出「都市縫合」的概念，構築三大都會生活圈的願景。

🔺回顧小組審查
人口成長、產業快速增加都是桃園面臨的現況，桃園市府優先劃設城鄉發展地區，農業發展地區相對減少。對於 #完全不劃設農5，審查委員質疑與保留優良農地的原則有所出入。中油煉油廠市府預計125年搬遷完成，對此中油、新北市府表示抗議。

🔻本次大會審查
💡先「城」後「農」:市府表示先劃「城1」並不會影響農業生產的環境，如果地方有想要變更，也可在第三階段「國土功能分區」時提出修改。另外桃園長期以來承擔產業發展的責任，所有的產業開發用地平均都已經達到93%，因此逐年在推動新的產業開發區，新的產業用地也只能從剩下的農業用地來尋找。

💡桃園煉油廠搬遷：中油承諾搬遷計劃，但遲至今日未有明確時間表，桃園市府希望能藉由國土計劃逼中油訂出時間。大會認為 #經濟部應督促中油釐訂後續方向，辦理可行性評估，其他則建議通過。

💡未來發展地區劃設：未來新增城鄉發展總量2335公頃，訂出工業製造、倉儲等規劃面積，並劃分1萬203公頃的未來發展地區區位供日後調配，讓開發面積可以搭配時間安排，並在空間的使用原則及檢核更為明確。


詳見全文👇
【縣市國土過關】桃園市：考量適性發展刪去都市農地 煉油廠搬遷仍無果
https://e-info.org.tw/node/225459
國土計畫重大進展！ 基隆市、新北市及桃園市縣市國土計畫率先通過
https://e-info.org.tw/node/225361

【農地工廠訪調表能呈現真相嗎？一個政府委託訪視員的田野筆記】摘要://《工廠管理輔導法》修正案公布後，政府開始全面納管、就地輔導農地工廠。但政府委託用以作為政策依據的輔導計畫普查，卻在訪問調查最前端便已出現難以考證的紕漏。
＃以租用為名規避
一間上市公司的工廠，只有將主建築的土地使用變更做為工業用地；主建築後方大片置放工程設備處、機台運作、倉儲用地全都是租賃的農用地，黑煙、水泥地、機械與貨車，以租用為名，巧妙規避。
＃論件計酬與時間壓力造成調查不見得符合事實
若據實填寫，廠主不願簽名，將成為訪調表上的缺漏，這是按件計酬的承包商無法接受的結果。另外承接標案單位，幾千份的訪調表更必須在5個月內調查完成，幾乎沒有心力研判調查表填寫內容是否屬實。
＃人情之下法規之上的漏網之魚
許多廠主等待「輔導」後就可合法，另外一些資本不足或產業已入黃昏的工廠，在人情溝通之下，部分會被註記成倉儲使用、或是以面積小於《工輔法》所規範的工廠等理由迴避。
＃違章工廠生計與台灣環境永續何解
農地違章工廠政策影響數十萬生計，實際執行農地工廠全數遷移有困難，工業區供不應求，已過度開發的土地也難也回覆成農地，因此使用不同名目與措施不斷為這些工廠續命。但如此造成國土破碎化，打破原有土地使用分區，開放特例也形同懲罰合法廠商。訪調表在第一線刻意變調，政府作為監督輔導的角色，未來在納管的大方向上，究竟能撥開多少灰煙，看清「受輔導」的工廠對環境造成多大程度的汙染？
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花了一陣子詢問專業人士，有關囤房稅跟土地活化等問題，年齡從30-70都有，大致上可以整合出一些共同意見，這篇算是意見整理，重謄成一份較有連貫性的說法。

首先，就是年輕朋友最在意的，囤房稅對於打房有沒有效果？答案是：沒有。

請從圖一開始看，這張用電表可以看出，台灣空屋最多的是農業縣市，而不是六都。帳面上數字的空屋，大部分都來自繼承鄉下老屋，也就是你的阿公那一輩住鄉下，你爸來台北打拼，辛苦買了一棟房子，然後阿公這兩年掛了，鄉下老屋就被你爸繼承，帳面上就有了兩棟房屋。

但這棟鄉下老屋基本上已無價值，甚至被農地包圍，距離最近的交通要道與大眾運輸中心，可能車程都要30mins。除非遇到很好的機運，不然繼續擺著幾十年，恐怕也就只是擱著，賣不掉也租不掉。

依照目前資料來看，較多年輕朋友想要居住的六都，空屋最多的問題是房屋老化，超過40年以上的老屋繼續租售，但其居住功能與消防安全實在難以加強，與其砸大錢修築，不如直接把公寓都更成大樓，還可以增加空屋率。

但，最多人擔心的是，這不是會提供炒房的誘因？坦白說，有需求才會炒房，你看過建商炒作開車2小時才能抵達的地方嗎？1小時跟30mins的區域，價格就等比下降了，這從591等房屋仲介網查一查就知道。

對於投資客炒高房價的對策其實不多，想要用囤房稅來處理，效果極低。第一個面臨的問題就是，你幾棟房子以上才算囤房，有無清楚定義？若清楚明訂第4間以上要課徵囤房稅，也是沒啥用。

一個炒房大戶是炒不起一個區域的，要很多小炒家才玩得起來，對這些持有房屋個位數的炒家來說，大不了找家人當人頭持有。對有十位數的大戶來說才會痛，但說要有多痛，取決你的稅率，稅率若沒有高到炒房的利潤，也是沒有用，但要高到多少才叫做合理？

另一個方案是，把囤房標準，從個人擴及家人，這也有幾等親的標準，而且非常容易打到無關人。設想一家4兄弟，總共8間房，這算合理還不合理？每人平均2戶，似乎不算囤房，但實際上是3人各有1間，剩下1人有5間，他就算囤房，你要怎樣確保可以課稅到他，以及不會讓他分散房屋給家人持有。

我們現在合併第二張圖來看，可以發現雙北的空屋率低於10%，鄰近的桃園與基隆超過10%，但房價所得比幾乎只有雙北的一半。這說明了北部地區不是空屋不夠多，是人們不想住得離雙北太遠。若拿桃園當作例子，我們會發現桃園的房價也是跟交通設施有完全正相關，距離交流道與軌道建設超過30mins以上的地區，房價相較之下幾乎是一半而已。

若要增加雙北地區的空屋供應，擴大生活圈機能來看，只有兩條路可以走。一條是擴大交通建設，把桃園南北多兩條軌道運輸串起來，讓人們可以用不到1小時的時間抵達雙北，不然怎樣打房都沒有用，需求就是在那邊。

另一條路就是工業區的30年計畫，也可以稱小型的區域平衡。從基隆到桃園，算是北部生活圈的範圍內，小型工業區還是很多，有不少閒置工業區土地沒有開發。這些工業區土地不是沒人要租，是地主不想要租，他們想要的是變更地目，等待政府的大型開發案，一次賺他個十億八億，所以寧可閒置，組團體遊說政府開發，也不肯出租。

這不是不可能，馬英九時代還真的讓步過，桃園航空城就是一個典型案例，先畫了大餅，規劃未來是自經區，讓每個地主都寧可等，也不要出租土地。這有兩個副作用，一個是閒置土地與廠房太久，形成治安死角，另一個是人口被推到市區，更加擁擠。

解決方案是，推動工業區土地閒置稅，沒有出租超過一定時間，就課以重稅。逼地主將土地活化使用，即使短期倉儲出租也得做。目的在於，讓工業區重啟機能，增加勞工就業機會，一旦工作機會變多，相關消費店家也會變多，10年後就會有勞工住宅的需求，依法規就得要設立學校跟公家機關。也就是我上一篇提到的產業聚落發展模式，只是這次由政府側面推動。

對地主來說不見得是壞事，長期出租會有固定收入，而20年後產業聚落興起，白領階級會推動此區的住商發展，屆時順水推舟參加都更，轉成住商大樓，也可以達到原本的目的，只是花很久時間而已。但就以國家整體角度來說，總比硬劃設開發區，吸引大量投資客炒房，然後賣不掉形成鬼城，還卡住大筆資金無法流動來得好。

不過，以上的說法是著眼在北台灣的開發，國家整體角度來說，國土規劃與區域平衡會比較好。像是柯文哲說甚麼首都生活圈，基本上就是只講好的不講壞的，世界上的大都市多是自然形成，在區位適合的條件下茁壯，洛杉磯整個生活圈將近3分之1個台灣，溫哥華人口只有雙北一半，生活圈面積兩倍以上不止。

要拿東京都當例子，也得看看人家周邊支撐的衛星都市有多少，地理環境與交通如何，以現在的狀況來說，台北人應該積極的開發金山、萬里、瑞芳與八里吧？怎麼看來沒多少人提過的樣子，更不要提多丘陵地形的困難。要弄首都生活圈，更快速的方法倒是有一個。

遷都到台南，把雲嘉南高全部整合進去。平原遼闊不用說，有足夠的地方夠我們玩模擬城市與鐵路大亨，重新設計規劃一個超巨大的新首都，保證花的錢會比把北部丘陵地弄成世界奇觀來得省。不想圖利南部人，那不然遷都到我老家桃園，還沒開發的空地比台北市多的多，平坦又不會遇到火山跟地震危險，重新規劃的潛力鐵定高於台北，為何不？

咳咳

我的意思是，囤房稅跟首都生活圈這些，長期效益遠遠不如你新都市開發，以及國土重劃。中期來說，拉多條軌道建設，輕軌啥米都好，延伸到新北的偏鄉或是桃園的沿海區，都還有促進區域發展的效果。就算短期好了，你不如成立物業管理中心，把大量租房統一管理，或是發放年輕夫婦或是單身的租屋津貼，也還是比單純打房來得快。因為就算現在台北市房價腰斬，年輕朋友還是買不起。

除非我們要共產主義，直接宣布每人最多持有1間房，超過的就沒收，公家配發給大家，要嗎？