[爆卦]辦公大樓管理費是什麼?優點缺點精華區懶人包

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  • 辦公大樓管理費 在 子迂的蠹酸齋 Facebook 的最佳貼文

    2021-06-28 09:00:01
    有 120 人按讚

    我對摩天樓有種無可救藥的癡迷。如同歷史上許多知名的建築師,他們都認為摩天樓是人類戰勝自然環境的一種象徵。一座拔地而起的摩天樓,不但令人感嘆文明的偉大,更是有種人定勝天的成就感。會選擇讀這本《世界是垂直的》,有相當原因是我對高樓有種癡迷,更因為對當代都市的地下建設感到十分興趣。

    圖文版:https://reurl.cc/Enj8A0

    作者寫道,都市規劃已經成為一門當代的重要學問,百多年來不知有多少學者針對都市進行設計及提出相關理想,但這些終究是屬於都市地圖上的平面思維,關於立體思維的都市規劃及思考理論,卻鮮少出現在主流媒體視角中,甚至經常被大眾所忽視。也因這緣故,他創作了《世界是垂直的》,希望能讓讀者們理解當代都市已經由平面變成了立體。

    本書涉獵的範圍甚廣,從天上的人造衛星、轟炸機、無人機,到地上的電梯、摩天樓、棚戶貧民窟、豪宅到地下的地窖、碉堡及地下道,都在本書範圍之中。

    不過也因為涉獵的範圍過廣,讀者若無相應領域的知識,讀起來的片段感很重。如衛星、轟炸機、無人機等篇章,牽涉到大量軍事戰略相關的知識。雖然這些篇章最重要的,便是衛星科技帶來GOOGLE MAP等科技軟體,替人類文明掀起從未有過的革命性思維。但這畢竟是人們普遍能認知到的改變。相對於轟炸機、無人機等軍事器械,常人能有所感觸的甚少。這篇章讀了除了感到自身不足之外,便是領會到原來這些飛行器已然成為都市規畫的一部分。

    地下篇章,相對來說有趣得多。書中當然沒有忘記得到,曾經的冷戰時期,各國都因應核戰爭的可能爆發,於當時興建了眾多深埋於地底的設施,只為了能在核戰爆發時躲過一劫。但於當代早已沒有核戰威脅的社會來說,地下建設的誘因已然改變。書中以倫敦為例,指倫敦因為地價過高,加上挖掘技術的普及化,大批既有建築申請開挖地下室,最大的原因便是地下室的單位空間成本,遠低於土地購置或另興建高樓。此外關於各國大肆開發地下設施,還有一個重要原因,便是航太技術的發展,導致衛星變得普及,因應保密及情資安全的需求,地下設施的開發變得勢在必行。地下篇章對我來說雖然有趣得多,但與我期待的內容稍有落差,我最為期待的是作者多談論關於交通、水電管線及地下聚落的內容。

    真正讓我最滿意的,便是地上的高樓篇章。本書將高樓分作三個次類,分別為摩天樓、高樓住宅和電梯。本書提及摩天樓的發展,仰賴於營造技術及混凝土材質的創新。摩天樓的發展,除仰賴於19世紀礦業開採的金源之外,更與礦業使用的液壓升降機及相關機械相關。

    事實上,就齋主我個人認識。摩天樓之所以被人類發明並持續發展,更重要的原因是交通科技的創新,導致通勤時間下降。倘若人類今天有足夠的科技水平能建造高樓,但這些高樓內的空間終究是必須要用於經濟生產。人人都知道摩天樓的發展最早始於芝加哥,建於1885年的《家庭保險大樓》,樓高42公尺,10層樓。這樣一棟辦公大樓,若都市沒有足夠的人口密度,或交通設施不夠完善,很難維持其全速運作,畢竟辦公室裡總要有人上班,上班族也不可能住在公司隔壁,若沒有足夠完善的都市建設,很難達成摩天樓的經濟條件。芝加哥當時能夠興建這大樓,有相當原因是1870年代時曾多次因為木造建築發生大火,才促成以新材質建設大樓的契機。

    摩天樓,早期讓許多建築師和社會學家,認知這是解決都會區土地不足,並能有效提供市民住房的解方。說到這事情便覺得有趣,早期學者們認為摩天樓的出現,將導致都市人口密度大幅上升。這是個很好理解的思考邏輯,畢竟以前1層樓住3個人,現在10層樓不是能住30個人嗎? 結果並不全然如此。地價高的土地並未因為空間的解放而導致地價下跌,反而因為地點絕佳之故,地價上漲。而住宅人口的空間密度也並未因此降低,高價住宅內有著經濟實力更雄厚的人,購買大量空間個人使用。地價高的地段,人口密度反而變低。而地價便宜的低總價高樓內,確實如學者所說的擠滿了人,單位空間密度上升。

    於是便有聲浪表示,如果摩天樓確實能解決住房問題,政府更應該要興建足夠多的高樓社會住宅,提供給相應的弱勢或青年居住。初期這方案被實行,直到人們發現其惡果,這些高樓社會住宅隨即成為都市毒瘤。最大的原因便是高樓建築的維護成本極高,高樓層的區域需要比低樓層用更高的消防及安檢規定維護,而這些維護的成本並非是弱勢或青年得以負擔,多數政府也不願負擔這些高昂的成本。其實這在台灣就有案例,台北市的西寧國宅,早期便是政府為了經濟弱勢而興建,但最後的結果便是維護成本不足,導致外部髒亂不堪,內部管理不佳,甚至變成台灣著名的靈異地點。

    書中提及即便是世界最高樓「哈里發塔」內的住戶,也不見得願意負擔其住宅公共設施的鉅額維護成本。哈里發塔內有千戶公寓住戶,以2013年算,擁有一戶100萬英鎊的住戶來說,每年要付出的管理費高達15萬英鎊,而這些費用大部分用於維護健身房、休閒中心等設施。

    自政府認知到高樓社會住宅可能無法應付鉅額的維護成本以後,施政思維便轉向為興建高度較低的社會住宅了。這點其實台北市也是如此,除了幾個較為高級的社會住宅之外,那些提供給弱勢者居住的社會住宅,大部分是樓層高度較低的建築。

    書中真正讓我驚豔的是電梯篇章。台灣關於電梯的叢書甚少,很少有書籍專門討論電梯發展,即便是營造業相關的書籍,也對台灣電梯的普及甚少提及,但齋主我對電梯有種無可救藥的迷戀。

    我們都將電梯視為大樓的設施之一,鮮少將其當作都市的交通建設一環。這概念是好多年前曾在某個建築紀錄片中學到的。如所有人知道的一般,超高樓層建築的電梯肯定需要分流分層,很多重要的樓層被當作轉乘站。既然如此,為何不能將單一電梯視作單一地鐵路線,而轉乘樓層視作轉運站? 哈里發塔擁有57部電梯,常駐人數數萬,用水量巨大。其實比很多小型都市的機能還要充足,電梯也當然能被視作交通建設。

    過去,我曾認為電梯應該是無所不能的。假設人類建設出了數千公尺的建築,也應該能建設出相應高度的電梯。但本書作者對電梯的認識,卻打碎這現實。當代電梯發展的瓶頸,在於電梯井和鋼纜兩個要素。一具用於400公尺電梯的鋼纜,重量高達18650公斤,就算將材質替換為碳纖維,也需要1135公斤。這中間需要考量因素甚多,包含機電系統的負重及負荷、鋼纜的體積、電梯井於樓層內的面積占比等,都限制電梯的無限延長。

    《世界是垂直的》一書內容眾多。我替自己的所知過少,導致部分篇章的內容只能單純吸收,而感到遺憾。但本書就算只是單一篇章,讀起來也足夠過癮。何況對我這個科幻迷來說,更是如此。如果你跟我一樣,對高樓建築、地下設施或科幻題材感興趣,我想即便本書不是每個篇章都能讀通,針對特定篇章也能獲得足夠多的知識。

  • 辦公大樓管理費 在 Facebook 的最佳貼文

    2021-04-03 13:55:28
    有 3,277 人按讚

    今天班長休假,拜託我在家陪他。他休假但我沒有啊!我事情多得很。下午還約了我爹,我要回家看助理。天皇老子都不能阻擋我回家吸貓(喔黎明除外)。

    傍晚回到家問班長休假一天都做了些啥,他報告完畢,我傻眼貓咪。以下是摩羯座男人的休假日記:

    早上反正閒著就面試了個新進員工,問人家規劃啦、理想啦。班長逮到誰必問人生規劃。到底關他屁事啊!「有規劃的人代表聰明,難不成我要找個跟妳一樣的下屬?」

    接著他自己弄早餐、午餐。我就說嘛,幹嘛擔心男人會餓死,老婆不在家他還不是靠自己活得好好的。

    下午他私訊問我在幹嗎,果然就是忍不住要查勤。我反問他在幹嘛,他說在加班。嗯,他每次申請特休結果都一樣。沒事做,就加班。

    我娘給我做了鳳梨炒飯當晚餐,不能餓到女婿。可我回到家,班長說他不餓。他剛去樓下給大樓工作人員上課,累壞了,晚餐就自己先吃了。

    「上啥課?」我滿臉問號。

    「change management。變革管理,妳懂不懂?」

    蛤???????

    他娓娓道來。加班到後來疲乏下樓逛逛,遇到管理員大叔、清潔員小弟、鬍渣警衛小哥聚在一起抱怨住戶。咱新家大樓住戶,住著一堆富二代。難管教、愛喝醉、不回收。

    依紐約法律,不回收大樓會被政府罰錢。管理員大叔和清潔員小弟每天花很多時間,從垃圾裡把回收品撈出清洗乾淨分類回收。這給他們帶來大量困擾,他們好氣好無奈。

    「回收間都有放分類圖!也有寄 Email 給住戶們請求配合。我們做得還不夠多嗎?」

    接著班長出現了。

    「不夠。改變習慣或養成新習慣,關鍵點是:over-communicate。不斷重複、反覆重複、直到對方厭煩,然後做出改變。」

    眾人乖乖聽著,班長繼續。

    「你們在回收間貼的分類圖示,是政府發的。任何千篇一律的文宣,效果都很有限,因為容易被大腦過濾。寄 Email 更是沒用,刪除鍵一按就沒了。

    必須先搞懂住戶在乎什麼。這社區不缺豪宅,其他棟樓的住戶多是租客,而我們大樓自住者居多。自住者在意兩樣東西:房價、管理費。富二代不在乎錢,可他們的父母會在乎。

    當清潔員把大量時間花在過濾垃圾,如何還能花心思在公共區域的打掃和維持上呢?這會影響到房價。再者,不回收大樓會被政府罰錢。大樓被罰的錢,最終都是住戶們共同承擔,管理費勢必會漲。

    關於貫徹執行回收的利弊,反覆跟住戶們強調幾次,大家就會懂了,搞不好還會互相監督。變革管理中的需求和決心搞定後,接下來的審視工作我們下次再談。」

    聽完這段,我已靈魂出竅。隨口問他:「那還有嗎?」

    「有啊有啊。管理員大叔說他很用心地打理健身房,健身房是我們大樓的公設重點,但從來沒有住戶給過他意見回饋。既然他需要回饋,而我意見又很多,我便把他帶去了健身房,一一點出我認為可改善的地方。當然,我也有告訴他妳喜歡那台腳踏車。總得給點掌聲,這樣大叔會更有動力做改善。我過了很充實的一天呢!!!」

    他的休假行程我真心不懂。

    我把此事和好姐妹說,她笑了:「那妳知道他哥哥也是這樣嗎?」
    該位好姐妹,和班長哥哥是鄰居。哥哥之前是大樓主委,住戶開會時他也是有條有理地分析管理理念和決策的利弊。「我希望哥哥能當我們永遠的主委。」

    看來基因真的很玄,家庭教育也很玄。我的公婆不是這樣的啊!!!

    PS 主圖附上本宮辦公室的新盆栽。休假就是要弄弄花草吸吸貓。

  • 辦公大樓管理費 在 九把刀 Giddens Ko Facebook 的精選貼文

    2020-09-26 17:35:25
    有 3,384 人按讚

    月支出類型 7月份
    水費 1266
    天然氣 2900
    電費 8110
    大樓管理費 8000
    非娛樂性雜支 10000
    公司健保費 18465
    國民年金 987
    國民年金雇主提繳 1428
    勞保 2392
    試算總結(不含房貸) 53548
    ---------------------

    最近開始有組織地記錄生活開支,哇哇哇覺得很吃驚啊
    分享一下我家七月份的基本開銷,以下都不包含去看電影、外食、外宿、喝咖啡、搭小黃、買衣服、甚至也不包含魯拉拉的奶粉尿布嬰兒衣物等等,也不含加油錢喔!
    裡面有一項寫著非娛樂性生活雜支,大概一萬元,其實是三個月的平均值,是我用一張信用卡固定扣款得出的結論,實際上應該更多,想想,這個世界有越來越多種方法讓3C使用者付費,我跟老婆兩支手機上網、家庭上網、MOD、微軟辦公室軟體、dropbox、netflix(最划算付費)、youtube免廣告(非常好)、遊戲軟體買寶石啦(最近很少買了,一個月頂多花170)、apple music啦、apple store的電影租片費、各種媒體雜誌線上閱讀費用啦等等琳琅滿目,我都滿認真地付了,畢竟我是寫小說拍電影的嘛
    所以!光是頂天立地就要花五萬多真的是好震撼啊哈哈哈
    反省了一下,七月份電費破紀錄的高(七八月共16200啦),是因為坐月子中心的護士說嬰兒很怕熱,所以魯拉拉剛剛回家的三個月我們都一直狂開冷氣,接下來用電應該不會這麼兇猛了
    附帶一提的是,雖然房貸是一個月十幾萬,但每個人都可以選擇租房子而非買房,房貸屬於自己喜歡揹的債,決定要揹房貸就不打算抱怨,所以沒有列入生活基本開支裡
    同理房貸,定期定額的捐款是自己願意付出的愛,不適合附註在生活固定支出裡
    隨手附上年度的固定支出
    ---------------------
    魯拉拉保險費 22201
    火險 2542
    汽車燃料稅 6180
    汽車牌照稅 11230
    汽車保險 30000
    房屋稅 11344
    地價稅 7409
    總計 90906
    ---------------------
    這個齁也是都不可避免的啦
    最後,大家有推薦的記錄生活支出的app嗎?
    大家爽快的話也分享一下自己的生活支出啦!!!

  • 辦公大樓管理費 在 35線上賞屋 Youtube 的最佳解答

    2020-08-04 21:00:12

    擁有校園第一排
    永久棟距的優勢
    在新莊副都心中心 鬧中取靜

    #新莊副都心
    #中信國小
    #學區第一排

    --------------------------------------------------------
    投資興建:名軒開發股份有限公司
    營造公司:安生營造
    基地位置:新北市新莊區富貴路中貴路口
    接待中心:新北市新莊區富貴路480號1樓
    基地面積:約383.39坪
    樓層規劃:1棟 地上14 層 地下5層
    登記類別:商業區住宅、事務所、店鋪
    戶數規劃: 56 戶住家 41 戶事務所 13 店面 87車位
    坪數規劃:20~31坪
    房型規劃:1~3房
    公設比例:約35%
    管理費用:80元/坪/月
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  • 辦公大樓管理費 在 35線上賞屋 Youtube 的精選貼文

    2020-06-23 21:00:13

    位於新莊副都心站A4
    步行只要280公尺的國都國滙
    生活機能與交通都很方便
    讓我們一起來看看吧~~

    更正影片9:50字幕應為「樁筏雙基礎」
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    #機場捷運A4站
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    投資興建: 遠雄人壽保險事業(股)公司
    營造公司: 國都/億東營造 國滙/植煇營造
    基地位置: 國都/新北大道四段205號
    國滙/新北大道四段189號
    基地面積: 總基地面積約3500坪
    樓層規劃: 國都/國滙皆 2 棟 地上28層/地下4層
    登記類別: 商2
    戶數規劃: 國都: 200 戶 / 0 店面 / 327車位
    國滙: 200 戶 / 0 店面 / 277車位
    坪數規劃: 約55~100坪
    主力房型:3-4房
    公設比例: 約32%~36%
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  • 辦公大樓管理費 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文

    2017-12-14 11:05:51

    影片網址→https://youtu.be/dSyyl31ayMs

    總價─18500萬;單價─79.8萬/坪
    降價─17900 萬;單價─77.2萬/坪;車位價─300萬
    格局─0房/1廳/0衛/7室
    建物登記─237.51坪;不含車位─227.95坪;車位─9.56坪
    主建物─151.97坪
    公共設施─75.98坪/33.3%

    土地登記─25.71坪
    邊間─是;暗房─有
    出售樓層─3樓;該層戶數─8戶;共用電梯─4部
    月管理費─約25000元,每月公電使用不同,管理費會有浮動

    【社區資料】
    警衛管理─全天候
    發照日期─73年9月12日
    大樓外觀座向─朝南;使用分區─住宅區
    建設公司─保富建設;設計人─陳履義建築師
    建物結構─鋼筋混凝土;外牆建材─玻璃帷幕
    樓層規劃─地上15樓/地下2層 ;總戶數─72戶;挑高─3.05米

    【車位說明】
    坡道平面x1

    【特色說明】
    近松山機場 國際接軌 近交流道交通方便
    近中山國中捷運站 復興北路知名商辦大樓
    步行至捷運中山國中站,google說步行3分鐘

    美商ERA易而安不動產-大安營業處
    知見不動產仲介經紀股份有限公司
    經紀人─彭彥祥;證號─(95)01183號
    營業員─陳泰源0986-289-679;證號─(99)148-643

    部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171214-369-3456-3.html

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