【理財個案--33歲，3個物業可行嗎？】

龔sir你好! 本人33和太太31歲，本人月入85k, 及太太月入17k元；二人家庭，沒有子女。

本人以個人名義持有新界自住物業，現估價580萬元，欠銀行按揭350萬元，月供14000元, 太太名持持有新界村屋，現估400萬元，欠按揭70萬元。

夫婦二人手持現金有50萬元，股票幾萬元。月供股票有0003, 2800,1211，共5000元。

請問我現時應否轉按套現，以再購入九龍第3層物業投資 ?月供股票想增加0823, 0066, 0027至每月10k元。

本人手持物業所在地區偏遠，以我們實際情況目標如何該如何部署 ?

長遠怎可達到3個物業的目標？

希望龔sir指示正確投資方向
不勝感激 !

個案重點：
‧夫婦年齡30歲以上,月入10萬以上
‧沒有子女
‧夫婦各持有一物業
‧手持現金50萬,股票數萬

重點目標：
‧購買第3個物業
‧應否轉按套現
‧增加月供股票

龔成老師分析：

你以不斷累積資產的模式進行財富累積，是正確的。

不過，我地要做的是財富配置，是平衡分配，你現時太集中在物業，雖然物業是很好的資產，但太集中，特別太集中在同一樓市週期去買入，未必是一件好事。

反而你先集中在股票上的財富累積，咁樣會比較平衡，之後到股票增值後，到有更大的財富後，才投資第三層物業，咁樣會比較好。

你年齡的確可以承受風險，加按部分是可以的，但是否這刻在樓市及股市不平的情況下進行，就是另一疑問。

當然，你加按得到資金，慢慢以月供模式投資上述3股，可以的，如果你想增加組合增長力，就將煤氣轉其他優質股。但就未到大手買入的時機，因此整個計劃，值博率算是中等。

因此，這刻加按，都可以，但博率算中等，之後不用心急買樓，可以先買股票作出增值，慢慢令財富有增長。到增長後，長遠才買入第三層樓。

而這層樓選九龍是可以的，因為咁樣可以平衡翻你的組合。

其實，我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，你不能太集中投資物業，最好股樓平衡。

因此，你可以先考慮股票方面的增值，同時長遠以第3層物業為目標，但這一步不用太急。

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《80後千萬富翁》、《5年買樓4部曲》、《財務自由行》作者
‧ 《經濟一週》理財真人Show節目擔任致富教練
‧ 曾接受多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 《經濟一週》、《華富財經》專欄作家
‧ 證券業持牌人士
‧ 股票課程導師，學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

若然你有問題想向龔成老師發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成。

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#儲蓄 #買樓 #經濟一週 #ED_J

【龔成問答信箱】（Q16781-Q16800）

Q16781：

龔Sir 你好，上完股票班，真是獲益良多。好記得你上堂時講過，03年時有人帶住口罩買樓，之後個個賺晒錢，依家又個個帶住口罩都嚟上堂，希望可以幫到我地都賺到錢，聽到時真係感動，我第一層買嘅樓真是沙士時買，第一桶金都係咁樣搵番嚟。

講番股票，其實三月時如果唔係上左堂，真是冇乜信心入市，好彩有跟你上堂，而且睇埋你本新書50優質潛力股，所以三月時買左1830 同 2378, 而1211 同27 除左一直月供數量，都有再買正股。

4月開始月供組合轉左 1398 供$10000, 700 同 388 各$5000, 而你上一次提到的收息股，我3月時都有買 2638, 548, 778, 435 同 2800, 打算長線持有

1) 我想問現時手上股票好似太多隻，會唔會分得太散

總結一下，有12, 939, 27, 1211, 2638, 548, 778, 435, 1398, 700, 388, 1830, 2378, 2800
現時價值差不多$1.2M

2) 我想問依家係咪上堂時講過賣出時機，日日股市都成交千幾億，個個都炒股票，係咪應該現在放左部份股票獲利先？謝謝！

龔成老師：

你已行在正確的方向，只要保持進行就得。

1）的確有少少散，但未算嚴重，你唔好要增加股票的隻數，控制在這數目已可。

上述都是有質素的股票，本質無問題，當中都有不同類別，不同行業，不同的水桶123，已經是一個平衡的組合。

2）部分版塊的確有少少熱的情況，你可以睇翻第4堂的筆記，睇下中左幾多個「賣出時機」的要點。

暫時睇，部分版塊有少少中，但不是中好多，所以我地只要小心這些版塊已得。

你持有的股票，都是有質素的，會建議你長線，但如果有些升得好多，可以用「升一倍，賣一半」的策略，相信都是可以的。

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Q16782：

老師。想請教一下

假若我只得一物業（已供完）,可否轉按套現去投資？若可以的話再假定套現金額為$200萬，應該怎樣操作呢？
如按揭年期應該多久，預留還款安排，投資甚麼股票等等？煩請老師指引！

龔成老師：

你要考慮幾個因素，加按後，你就要供樓，最大的關鍵位在於「供得起」，你可以計算下，如果加按後，先月要還多少錢，你地是否供樓無問題，一定要好確定自己無問題先可以進行。例如分15年、20年還。

另外，加按即是問銀行借$200萬，當我地進行借貸投資，例如你上述所講的，我地要睇「息差」，如借的息為「2%」，之後將資金投資收息股，但到約「5%」的股息，息差為「+3%」。這的確過了第一關。

第二關，就是虧損的可能，股價是會升跌的，若然買入後股價下跌，你就會出現「賺息蝕價」的情況，那你的計劃就會得不償失。

當我地進行上述模式時，要好大程度確保價格上不會損失，將「賺息蝕價」的可能性減少。

這刻大市波動，香港經濟長遠仍有變數，雖然近期不少時間股市都在合理區中下部或更低的位，但當借貸投資，要求的回報率就更高，要明顯地平，才會進行。

即是說，這些借貸投資不是不能用，而是要過幾關才能用，要較有把握才會用。你要考慮自己的承受風險度先決定。

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Q16783：

龔sir,，我分別係$154同$28持有恒生銀行同中銀香港，主要見佢地係本地銀行股中基本面最好，原意為收息

但忽略了去看環球風險，利率不斷下降，亦有傳美國可能推負利率，現價實在跌得太勁，將來負利率同盈利下跌可能持續多年

股價會進一步反應，請問應否出場止損？
謝謝

龔成老師：

這兩股本身都有質素的，只要你不是持有過多，持有是無問題的。另外，太集中同一行業都不是好事。

銀行業賺錢能力比過往減弱，往後只是收息型股票，增長力不強，因此要分析翻是否適合你的投資目標。不過，這兩股算是本地銀行股中，較優質的兩股，仍有持有的價值。

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Q16784：

你好 我唐突 但我想問你一個問題 我想你畀少少意見我咁我本身做保險嘅咁都做咗好幾年咁其實一直收入都唔錯 但近幾年嘅身體都唔係太好

之後又社會運動啦而家係疫情啦咁 生意都一直下滑咁而家我都將近大半年冇收入喇

咁而家我個財產淨返最後一萬蚊咁我諗住落五千蚊去投資股票希望可以暫時維持到現時的生活 你覺得我咁嘅諗法

唔應該去做 或者應該要去點做 更加好呢 因為除咗半年冇收入過期間

我都不斷去嘗試搵兼職喇part time啦真係可能個市道比較差咁一份工都冇回覆過我

咁而家已經係 喺度我最後嘅資產呀 咁我應唔應該攞其中一半去投資 去維持我嘅生活呢

龔成老師：

以你目前的情況，應該持有現金。

投資是有風險的，你不能確定投資能帶給你一定有生活費，你這動作其實風險不少，在你這段無收入的時期，持有現金是最重要的。

你可以試下找多些不同的工種類別，不要只限制於過往常找的某些類別，你成功機會會較高。

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Q16785：

龔成老師你好，剛睇左你本50值博倍升股，覺得信義光能都幾值得投資，但現價比起你出書時已升了不少，請問現價仍合理嗎？謝謝老師

龔成老師：

信義光能（0968）本質不差，業務保持有一定的增長力，股本回報率處高水平，加上現金流強勁，是有一定質素，可長線投資的股票。

現價在合理區中上部，分注投資可以，但這刻並不是大注投資的時候。這股股價上落都大，要注意金額。

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Q16786：

龔sir,你好 現時22歲 我想問下 瑞聲科技(2018) 36.1 時入手

你會建議繼續持有或是放售。

龔成老師：

瑞聲科技（2018）質素不差的，可以長線持有，你買入是合理價，持有無問題。

這股長遠仍有發展，但就不是高增長類型。近期市況波動，佢股價上落都會較大。除非你持貨好多，否則持有是無問題的。

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Q16787：

龔老師你好, 我想請教下月供股票投資組合的問題.
我和老婆一起月入大概6萬幾,現在每個月用$22000供緊4個股票, 分別是

中華煤氣(0003) $7000/月;匯豐(0005) $5000/月; 比亞迪(1211) $4000/月; 盈富(2800) $6000/月.
你覺得這個組合有問題嗎??

同時,我比較擔心係滙豐,本身揀滙豐是想收息. 但佢黎緊一年都吾派息,而且股價都跌左好多. 我應該轉另一個收息股定係趁佢宜家價低繼續供等佢買多D??

另外,其他月供股票都不是收息性質,我應該點樣去決定幾時賣出??

希望你得閑既時候可以解答下我, 謝謝.

龔成老師：

上述所月供的，基本上都無問題，可以繼續，如果想優化組合，建議加大盈富（2800）金額，減少少煤氣（0003）。

至於匯豐（0005），這股只是收息，增長力有限，如果你打算投資這股的目的是長期收息，其實仍有持有的價值，佢只是中短期唔派息，長遠仍會派的。

不過，這股就未必值得佔組合的比例太多，所以建議你減少少金額。

至於其他股，你可以先保持長期月供，當佢到了貴的水平，又或你的人生階段改變，想收息多過增值，到時就會賣出部分或全部，轉其他股。

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Q16788：

想請教如果我月供股票，每月$6000，2800(盈富)$2000，823(領展)$1500，11(恆生)$1500，金沙(1928)$1000，ok嗎？謝謝

龔成老師：

可以，上述都是有質素的股票，可以進行。如果想優化組合，可以加大盈富（2800）的金額。

另外，大市波動，你可以一邊投資一邊留現金，即是每月除月供外，都要儲到一些現金。

而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q16789：

你好老師，我睇左你問答已經有一段時間，較早前睇到你出個post過「賺錢速度，要快過父母老去速度」，好感觸，希望問你拎小小建議。

本人25歲，月入$34000，收入穩定，早陣子沒有儲畜概念，現時月儲$15000、家用$5000，積蓄有約$170000，早前買入1手 2800 @21.96、2手[email protected]、1手0005。

因為我唔敢花太大部分現金投資，請問你建議我應如何增長手上現金？

我計劃一、兩年內與家人合資置業。其實置業應該無太問題，但我想增值手上現金，能建議我月供及非月供的方法嗎？ 感謝

龔成老師：

如果你打算在2年內買樓，投資方面就不能太進取，因為我地投資股票，原理就是買入企業等企業成長，1、2年時間不足以企業增值，無人知你買樓時的市況如何，因此，你應該持有現金較多，股票不會多。

盈富（2800）與煤氣（0003）都是有質素的，可持有。匯豐（0005）只是收息股，未必適合25歲這個增值時期。

你之後可以投資股票，但注碼不會多，投資一些穩陣類股，平穩增長就得，但一定要留有現金。例如你可分注投資盈富（2800）。

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Q16790：

龔成老師你好，我想提升我的投資知識，所以想買龔老的書。

但是，不知道從何入手，我只是在買保險時，買入了儲蓄基金，但不算太了理過中投資要點，亦想學習利到銀行的儲蓄來賺取更多金錢的方法。

有請老師可指導我先閱讀哪一本書來學習投資比較適合？謝謝

龔成老師：

我地理財，應該要「攻守兼備」，你做好防守（備用現金、適當的保險），餘下資金就要進攻。

你之後要學投資技巧，令財富有更好的長遠增值，我相信《80後百萬富翁》《股票勝經》都是適合你的。

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Q16791：

龔sir 妳好
匯豐可否繼續持有以降低平均買入價？
因為之前在47高位購入現在想溝淡是否正確？

龔成老師：

「拉低平均買入價」是錯誤的概念，你最重要睇翻，你想這股你組合比例多少，是否適合。

另外，單一股票太集中都不是好事。

匯豐（0005）只是收息股，增長力有限，你要睇翻你的投資目標，是否適合買這股。

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Q16792：

丫sir問一問，如果係你，你會揀邊幾隻優質股投資，作為你嘅投資組合

好想參考吓你嘅意見，雖然我已經投資左。

長江，六福，領展，太古，盈富，恆基，港鐵，金沙，港交所，比亞迪，小米，必瘦站。

龔成老師：

盈富（2800）、港交所（0388）、港鐵（0066）、金沙（1928）、比亞迪（1211）。這是較優先考慮的。

至於其餘的幾隻，其實都是優質，都好值得投資。

全部都可以作長線持有。

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Q16793：

龔老師你好，最近買咗你本 50 隻優質潛力股，對我選股非常有用，希望等到便宜時機買入。小弟有兩個小小問題請教老師的：

１． 唔知老師點解響本書冇寫你分析每隻股嘅便宜區，合理區，和昂貴區價錢呢？ 像比亞迪 $35 樓下，金沙 $30 樓下是便宜，我在你 facebook 留言看到你提過的但書上就沒有好 specific 講, 我相信老師一定有你原因．

２． 我想年底入市買樓，好嗎？

３． 我賣晒手頭上股票買樓筆資金只有 ８０ 萬左右 , 月入 ５－６萬，想買 ６００萬樓下的樓做 ９ 成按揭， 老師覺得會否太高風險呢？ 我應吾應該用晒啲錢買樓呢？

謝謝你抽寶貴時間解答小弟的問題！ 好希望你本新書講物業買樓可以順利出版，可以快點睇到．

龔成老師：

1）因為企業價值，是會因為一些外在大環境，以及當中的業務情況，而改變的，所以在書中寫平貴，就可能會過一段時間而不適用。

你預比亞迪（1211）$40以下開始平。金沙（1928）預$27以下就開始平。

2）我相信香港的經濟會轉弱，中短期樓市會向下，你預年底買樓是好時機。不過，由於需求大，樓價並不預期會大跌，當經濟穩定，更會向上，所以要好好把握機會。

3）做9成按都可以，但你要計好，每月供款方面無問題，「供得起」是最重要的。

另外，你要計翻按保的成本，自己認為是否合理。

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Q16794：

龔sir你好。多謝你嘅建議，我而家已經考到牌照可以從事保險業啦。

不過有個問題：其實以現時嘅經濟環境，我會想當副業咁投放時間去做；等經濟好番啲再考慮全職去做。唔知龔sir你會點睇？

龔成老師：

先恭喜你！

這行業不是每個人都能夠留低，但如果你成功立足到，前途可以好勁。我比較建議你全力投入，但如果你中短期想副業，都可以。

因為好多人只當副業，最後都失敗收場，如果無決心全職全力，比較難成功。

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Q16795：

老師 最近開始睇美股 請問邊幾隻優質估係可以長期持有 又點計算股票係平定貴?

龔成老師：

APPLE、GOOGLE都是有質素的，而Tesla是有潛力的，你都可以考慮。

至於平貴，由於美股與港股都是成熟市場，我地用翻價值投資法，以長期的企業價值作分析。

要計企業的價值，過程比較複雜，好難三言兩語就講到，就算在我的股票班，都要講5小時，裡面會講3種估值方法，有難有易，但同學都用到的。

簡單來說，你要考慮企業的生意、盈利、現金流、資產、負債等財務數據，同時要比較行業，考慮這企業的經營情況，之後的環境又會如何。這都是計算的基礎。

如果要深入計算，基本上要好仔細的研究企業，要分析好多財務數據用比率，先至有較完整的答案。

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Q16796：

你好，龔老師，

本人36歲單身，其實都follow了你兩三年了，覺得你提倡既建議往往都好健康，本人性格情緒化，買股票成日做衝動決定，所以想今次來信好好詢問。

好似近來，個市非常兩極化，啲錢衝哂入醫療物管，有時無貨或唔似身邊人咁狂追missed，真係心理覺得好唔平衡。

本人月入大概六萬多，由2017開始買股票，有供但又有出出入入，其實到而家有蝕了廿萬。股票現有五十幾萬，無樓租樓中。無現金咁滯。

有一個二十萬的短中綫倉，經歷18年20年狂插後，已經得返十萬蚊。

長綫倉月供1211，2388，823，1299，每隻5000已有一年，另有5，1951，1052(佔倉三份一)，美股Mastercard

1) 前年供了年幾的5號，平均價60蚊，佢由八十號跌落嚟已一路減，現在得返一手，但蝕左咁多，應該走埋還是轉貨？

2) 我手上持貨仲有乜問題？我供的也是舊經濟股多，現在好難升，好多隻都坐緊，身邊朋友個個轉哂物管醫藥，已賺返哂20年暴插嗰d，我渣啲藍籌真係有些擔心自己收尾嗰幾年。

3) 自己還有供危疾保，儲錢交稅，家用等等，供兩萬蚊其實岩岩夠錢而已，都無乜現金。mpf同樣蝕緊(增長基金)，老師覺得整體理財我可以點改善？朋友話，應該要平均買外匯，金etc，係我應該考慮的嗎？

非常感謝你的時間！

龔成老師：

1）匯豐（0005）賺錢能力有減弱，但不是零投資價值，如果你只持有少少，持有無所謂的。但中短期無息，但長遠都會有翻息的，可視為財富組合中，收息股的部分。

2）其實最重要是建立一個「財富組合」，你過往的策略，部分是買買賣賣，這會容易產生虧損，其實最重要是建立一個「長期組合」，你月供部分，其實可以保持。

近期股價下跌，你唔需要理會中短期，著重長期就得。你持股方面，無太大問題。

你可以大部分是較優質的舊經濟股，加上部分新經濟，增長力較強的股，建立「組合」。你要投資部分新經濟股，但不能過多，要建立攻守兼備的組合。

3）外匯，要睇時機，一般的投資價值未必好高。至於高，你都可以買少少。

你要加強選股的能力，同時留部分現金，作把握時機時投資，這樣才能加快你財富的增長。建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

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Q16797：

您好 龔成老師 請問如何看香港前景 感覺好像回不去了 如果以擁有三個供滿物業因三人家庭退休目標條件 是否已足夠呢

龔成老師：

香港前景的確存有變數，但我自己並不是睇得太差，在「經濟」的層面，香港仍是有獨特的位置，長遠仍是在國際上有存在價值。

如果有3物業，我相信足夠的。

因為物業有租金，除非租金大跌，否則物業的價值不變，能為你地帶來理想的現金流。香港的居住問題，是一個長期的問題，因此住的需求仍大，物業仍是理想的資產項。

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Q16798：

我2019年年尾買咗而家呢曾樓，現在好想同另外一個朋友夾份買一層大概500零萬嘅樓收租

15%嘅稅就兩份分，不過仲係心大心細...但係又好驚現金貶值

龔成老師：

第一，同人夾錢買樓，我一向有保留，因為買樓是長線投資，大家在當中的關係與意見，可能會有不同，你要明白這點。

第二，15%稅是很高的成本，就算兩人分，以本金計算的%，始終都是15%，（例如$400萬樓，每人$200萬，對你的$200萬來說，稅的成本是$30萬，15%）。

因此，應該想想其他方法。

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Q16799：

老師，有幾個問題想問：

1. 想問一下下列企業有足夠值博率買入嗎？

552 中國通信
1617 南方通信
2000 晨訊科技

2. 下列受惠5G產業既企業現價值得投資嗎？

522 ASM Pacific
354 中國軟件
6869 長飛光纖

3. 除左以上企業，係5G產業上老師會唔會有其他推薦既企業？

4. 想問老師中長線比較下，868 信義玻璃同埋968 信義光能邊個潛力會比較大

5. 如果想投資能源業，老師會推介968 信義光能定係1600 天倫燃氣？

6. 另外，之前做既定期攞返，初步諗法有兩個：一係就加大月供金額，由6000加到18000，直到剩返定期本金既20% 作為備用現金；一係就動用一半資金，買入1972 太古地產，285 比亞廸電子同埋5G產業企業，剩返一半現金留到大跌市再入貨。請問老師對依兩個方案有咩諗法，定係兩個方案都唔好？

7. 一個技術上既問題，我知道派息既企業係除淨日既時候股價會下跌，假設派$1息，除淨日股價就會自動下跌$1。

咁對本身已經持貨既人，過左除淨日股價就一定會下跌$1，變相咪即係用緊投資者既回報派息派返比佢？咁係投資者角度咪即係派完息都係無賺多到？

再一次感謝老師耐心既回答，坊間好多財演，所以每當我諗到問題既時候只係敢問你同埋相信你既回答，謝謝老師

龔成老師：

1）中國通信服務（0552）可以。

南方通信（1617）、晨訊科技（2000），未得。

2）都是直接間接受惠的。

3）小米（1810）長遠會受惠的。

4）信義光能（0968）的潛力會較高，因為業務是較高增長的類別。

5）兩隻都可以。信義光能會較穩健。

6）如果你本身5G方面的持股不多，就可加這部分。但其實可將資金並行分配都得，部分加大月供金額。

7）如果你現時持有一間公司，當中甚麼都無，只持有$100萬現金，這公司就是值$100萬。如果公司派息，派出$10萬，股東收息$10萬，這公司現時只有$90萬現金，所以只值$90萬。這由始至終都是一個左手與右手數的問題。

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Q16800：

龔sir，你好。本人今年32歲，之前一直沒有儲蓄習慣。

一年前開始每月作年金供款（$2,000)及購買危疾住院意外保（約$1,700），現扣除租金、學生貸款、家用、日常開支，每月約儲$4,000（當中$1,500月供盈富基金，$2,500作流動資金）。目前銀行儲蓄只有$15,000。

有以下問題想請教：

1）因剛起步儲蓄，現時的分配可以嗎？如日後有更多可用資金，是否該用作股票投資多於放在年金上？

2）學生貸款年期尚有兩年半（2022年12月）才還清 （每月還款額約$2,700)

因應政府措施，貸款還款期可自動延期兩年，即2022年7月才需再還款，最後還款期為2024年12月。亦可選擇按原來還款期還款。

我可將每月該還款全數資金投資盈富基金（即由現時月供$1,500變為$4,200），兩年後把部分股票賣出還款，這是否較好？風險算高嗎？

3）另外之前有購入一份意外儲蓄保，2027年9月到期後，可取回$4萬左右。如現時取消只可取回一半金額
我應該取回$2萬作投資，還是該等？如果投資，7年時間會賺多過一倍麼？

4）如果想4年內儲到100萬，是可行的嗎？該如何計劃？
謝謝！

龔成老師：

1）由於你現金不多，因此暫時應持有現金，但就可以保持做月供股票。如果日後有更多資金，應該加大股票的投資，因為我地進行人生財富累積，應該以「先增值，後現金流」作策略，年輕時應該著重增值。

2）要視乎你自己的情況，這是早兩年與遲兩年還錢，以及早兩年買股票與遲兩年買股票的問題，由於好難確定那個兩年投資股票有較大回報，因此，就要考慮你自己的風險承受程度。

另外要留意，如果你之後打算買樓，當你仍有負債要還時，就會影響左你的借貸能力，這點要留意。

3）這類產品在理財中，不是無價值的。如果只是分配小部分在這類項目，可以的。

4）你要加大每月的儲蓄，無本金就無錢投資，錢搵錢的力量就不會發生，所以，你這刻最重要的，就是本金，要努力儲蓄，以及想方法增加收入。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

00:00 開始
03:46 今晚節目內容
06:46 與波叔家族成員, 識於微時
08:11 鄧成波成功之路
18:50 波叔少年時代
21:02 開始涉觸房地產
25:12 禾稈冚珍珠
43:56 2009年機遇再來
59:13 Jeff Chan 陳積榮

#娛樂八卦 #陳積榮 #鄧成波 #SmartTravel #鄧成波離世 #傳奇舖王 #享年88歲 #霓虹光管學徒 #百億地產王國 #鋪王鄧成波 #生財之道 #藝人 #肺癌 #終年38歲　#2021年11位演藝界名人離世 #是日娛樂名人新聞重點推介


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資深投資者鄧成波家族公布，鄧成波於2021年5月14日中午，在一眾家人陪伴下於養和醫院安詳辭世，享年88歲。家人將秉承鄧成波遺志，同心合力發展家族業務，並為國家、為社會積極貢獻。

鄧成波的家人今日發聲明，指鄧一直奉行「高瞻遠矚，刻苦勤儉，審時度勢，隨機應變」的處世及營商哲學，重情義、講信用，深受敬重。家人將秉承其遺志，同心合力發展家族業務，並為國家、為社會積極貢獻。

聲明又提到，感謝各界友好的懇切關心及慰問，以及養和醫院醫護團隊的悉心照顧。有關喪禮安排詳情，家人將適時公布。


鄧成波在高峰期於香港持有逾200項工商舖物業，因此獲得「舖王」之稱。

根據他家族旗下的陞域集團官網資料，該集團與鄧成波家族共同管理總值約730億港元的房地產組合，集團業務包括房地產投資及管理、酒店及餐飲服務、通訊服務、金融服務，以及社會創新業務The STILE所推動的安老服務及創業創新平台，旗下營運超過40個品牌。

不過喺疫情重創香港經濟之際，鄧氏頻頻沽貨套現，去年底傳出他計劃出售達1/4的集團投資物業組合套現，當中不乏以低市價沽出。

他與有關人士最近亦招標出售九龍城聯合道2至18號一籃子物業，意向價約25億港元，整個項目共涉及18個地段，總地盤面積約兩萬方呎，買家可選擇購買全部或部分物業。

他膝下育有5名兒子，由於近年退居幕後，業務多由孻仔耀昇打理，現為陞域集團行政總裁，亦被外間視為接班人。據悉，鄧成波的次子耀文亦有協助打理地產業務，三子耀輝於1995年創辦連鎖眼鏡店品牌尊貴視力，四子耀邦近年逐漸參與家族事業。

不如我哋一齊睇下 鄧成波 一生點樣創造佢嘅傳奇

香港地少人多，亦都擁有龐大旅客團，擁有傳統消費習慣的本地人，締造了一個零售業發達的大都會。


過往香港擁有強大的消費力支撐着高昂的租金，商鋪成為一種極具吸引力的物業。由此，又誕生出一批職業工商鋪炒家。

香港有很多位「鋪王」，鄧成波是名頭最響亮的一位。其縱橫樓市近40年，持有遍佈港九新界200多項工商舖物業，人稱「波叔」。

2016年以來，香港投資物業市場興旺，鄧成波亦表現得愈來愈積極。至今兩年內已投資超過160億港元換貨，重組資產。

2018，就有港媒作了一筆統計，表示波叔的目光已抵及新界東部西貢，短時間在當地重注了14億港元投資工廈及商鋪。

其中包括今年2018 3月份向購入四洲食品網匯中心全幢，作價2.5億港元；2017年斥3.65億港元購入實惠集團大廈，以及3.68億港元購入的四洲集團大廈全幢。商鋪方面，有2017年花費4.5億港元購下西貢花園一間巨型鋪面。

另一方面，2018 5月24日，鄧成波向佳源國際出售了位於新界葵涌、屯門的新合里物業，成功中心，以及菁雋住宅項目共三個物業，再籌得26億港元銀碼。

更早之前，在2017年9月份，波叔就曾將觀塘THE WAVE、銅鑼灣波斯富街多層巨鋪及鰂魚涌東滙中心地庫三處項目打包予中銀國際，估計一次轉手賬面賺約20億港元。


生財之道
「我叫啲鋪作靚女，每日都想睇，買唔買都睇。」

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https://youtu.be/UxkmkbrAKa0

身體狀況雖然轉差，Jeff仍然保持正面心態，他指去年病發初時好積極學氣功，每晚9點入睡，清晨5點前起身吸取陽氣，令身體變得更健康。談到年初時咳到見血，情緒會否變得困擾？他堅定說：「我都盡量令自己舒服，我成日都覺得其實係控制唔到，可能轉頭擴散呢度，又擴散去嗰度，無嘢控制得到，學習接受嘅心態係好重要。但痛苦同辛苦始終係無可避免，當佢（痛楚）攻擊你，當佢（痛楚）嚟時候，盡量去學習點樣放鬆，有信仰就祈多啲禱，盡量令到自己心情平和放鬆，就已經係好止痛方法之一。」

咳到瞓唔到，但係睡眠係好重要，而家呢兩個禮拜就係個腸胃痛。」


患難見真情，好友孫慧雪及謝珊珊不斷支持、幫手，馬浚偉也於阿雪IG呼籲後第二晚，在網上開Live演出為Jeff籌集醫藥費。

建議啲歌手 我一個Zoom, 幾位歌手一齊湊錢


之前跟女友同住梅窩，平靜生活有利好好休養，但自從身體變差，Jeff的哥哥叫他跟女友搬到自己家住，好讓一家人多點相處時間，Jeff也可以多點陪伴年屆84歲有長期病患的父親，他說：「當然一家人感情更加好，但變相亦對哥哥、佢屋企人係一個負擔，因為本身要照顧一個長期病患者，多一個癌症病患者，係一件唔容易嘅事。」

受訪前，Jeff獲中醫師教導用按摩紓緩身體痛楚，他說：「感覺係舒服好多，但每日按摩，講緊每次要按40分鐘，咁係咪親人每日都可以花呢個時間呢？確實有難度，唔係願唔願意，係環境許唔許可，又要照顧你三餐，因為我隻手郁唔到，我煮唔到嘢食，洗碗都做唔到，想幫都幫唔到。」

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https://youtu.be/UxkmkbrAKa0

肺癌是本港癌症的頭號殺手，每年新症超過4,000宗。2017年全港有3,890人死於肺癌，佔所有因癌症死亡的人27.1%，高踞本港致命腫瘤的首位。由1981年至2017年，本港每年死於肺癌的人數，雖間中有輕微下跌，但大致呈上升趨勢，從每年約2,000人，增加至每年約4,000人。
患上肺癌的存活率，因診斷及治療時間而異。美國一項調查顯示，患者若能在肺癌第一期時發現，並及早接受治療，未來5年的存活率可達50%，但若在肺癌發展至第三期時才發現，未來5年的存活率便會降至約15%。
一般而言，肺癌對男性構成較大威脅。以每十萬人計算，2017年男性患肺癌的死亡率為76.5，女性死亡率則為32.4，相差超過一倍。若以年齡劃分，男女患肺癌的死亡率均由40歲起上升，當中男性的增幅比女性更高，85歲以後，男女的死亡率同樣相差超過1倍。
肺癌病徵
肺癌常見症狀​
肺癌早期通常沒有明顯病徵，但隨著病情惡化，周遭的組織會受到破壞，產生各種病徵，包括氣喘、持續咳嗽、痰中有血、聲音沙啞、吞嚥困難、深呼吸時感到肺部疼痛、胸肺反覆受感染或久未痊癒等。患者亦有可能出現食慾不振、體重下降及容易疲倦，雖然並非出現在呼吸系統，卻都是肺癌的症狀。
然而，癌細胞有機會在體內擴散，屆時患者除了上述病徵外，還可能出現頸部淋巴核腫脹、腹脹、骨痛、頭痛，或者頸、面及手部腫脹；嚴重者甚至出現局部腦癇或半身不遂。因此，一旦發現身體有上述病徵，應盡早求醫，診斷是否患有肺癌。

尋找癌症原因
肺癌風險因素
患有肺癌的風險，主要取決於以下因素：
吸煙習慣
這是導致肺癌的主要原因之一，吸煙人士患上肺癌的風險是其他人的20倍。吸煙人士當中，約10%都會患上肺癌；而男性肺癌患者當中，則有約90%是煙民。
吸入二手煙
除自身的吸煙習慣外，二手煙也是肺癌的元兇之一，長期吸食二手煙的人患有肺癌的風險，比普通人高出兩倍以上。
吸入化學物料
長期曝露於某些化學品或建築物料，如石棉、鎳、鈾等，或者吸入大量廚房油煙、燃燒香燭的煙霧或累積在建築物的氡氣〔註1〕，都有機會導致肺癌。
不良飲食習慣
長期缺乏進食新鮮蔬菜、水果和其他含有豐富維他命A的食物，以及經常進食經燒烤或醃製的食物，都是引致肺癌的原因。
家族遺傳
這也是重要因素之一，患者家中的父母或兄弟姊妹同樣患有肺癌的風險較其他人高。
針對以上各種引致肺癌的原因，預防肺癌的方法有很多，例如從未吸煙的人應該拒絕染上不良嗜好，而已經有吸煙習慣的人則應該從速戒煙；同時應勸籲身邊的家人和朋友戒煙，或者減少前往酒吧等較多人吸煙的地方，避免吸食二手煙。至於有害物質方面，員工在工作場所應該遵守安全指引，例如配戴具保護功能的口罩，亦應定期檢查家中的氡氣是否超標。另外，如果從飲食習慣著手，可多吃大量蔬果，但避免服用過多維他命丸，以免對身體引致反效果。
身體影響
肺癌併發症及擴散風險
倘若患者未能及時發現患癌，肺癌病情有機會進一步惡化，釀成更多併發症。例如癌細胞持續長大，可能會堵塞氣管，同時導致大量液體堆積在肺部周圍，令患者在吸氣時，肺部難以全面伸展，呼吸出現困難。癌細胞可擴散至肺部內膜或身體其他部位，令患者感到身體疼痛、噁心、頭痛等。一旦肺癌擴散到其他身體部位，則變得難以治療。
常見檢查方法
肺癌診斷方法
如發現懷疑肺癌的病徵，應先向醫生求醫並檢查。醫生一般會為病人進行以下檢查：
胸肺X光片檢查
透過肺部的X光片，觀察肺部裏面有沒有腫瘤或其他異常的物質。
痰涎樣本檢查
利用顯徵鏡觀察病人咳嗽排出的濃痰，檢查是否有癌細胞。
支氣管鏡檢查
醫生利用軟管插喉，檢查支氣管內黏膜的情況，有需要時會切下有異常的組織作進一步觀察。患者在檢驗前須經麻醉，亦可服用鎮靜劑，方便軟管進入體內，過程約數分鐘。
除上述檢查外，醫生亦可能要求進行下列跟進檢驗：
縱隔鏡檢查
患者須接受全身麻醉，於頸的底部、胸骨上方開兩至三個小口，伸入內窺鏡，觀測肺部和心臟鄰近的淋巴結和胸腺。如果發現淋巴結腫脹，就會從另一個小口伸入手術刀，將其切除。手術需時約一小時，患者一般須繼續留院一至兩天。
電腦掃描
患者須注射或飲用造影劑〔註2〕，然後利用電腦掃描，為體內組織拍攝不同角度的X光片，構成立體影像。
超聲波內窺鏡檢查
醫生將附帶超聲波探頭的軟管，通過口腔進入食道。心肺反彈回來的聲波會經電腦形成影像，從而令醫生得知胸腔內的淋巴結有沒有出現脹大的情況。同樣，如有需要，醫生會切一小片淋巴結作檢驗。
醫生在仔細檢查後，會為患者的肺癌分類及分期。肺癌大致可分為三大類：
小細胞肺癌
佔所有肺癌個案的15%，大多由吸煙引起，增長及擴散速度快
非小細胞肺癌
鱗狀細胞
常見於氣管內壁，一般由吸煙引致。腺癌
由氣管內壁分泌黏液的細胞變異導致。大細胞癌
癌細胞體積大，形狀較圓。
間皮瘤
出現於胸腔和腹腔內壁，多由接觸石棉引致，但病例罕見。
在進行檢驗後，醫生會為患者的病情分期，大致可分為四期：


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舖市谷底回升，今年成交量已升150%! 【盛滙商舖基金】2021年第1季集資講座

2021年第1季，我們盛滙商舖基金開始集資，今期上限港幣六千萬， 我自己今期也會再加碼1000萬現金。

(Note: 我合共已投放港幣1.1億於最新的旗艦【盛滙商舖增值基金】。預期今年我會大幅加碼。 2016至2018年的 Fund 1 and Fund 2 已集資完成， 絕大部分的舖已成功套現。此基金是盛滙最新的旗艦基金，於2019年8月正式推出，為開放式基金 Open-End Fund，主要為投資者在香港商舖長遠收息及增值為目標，沒有特定終結日期。 這個亦都是我們盛滙商舖的「終極」基金，未來幾年我預期我們不會推出任何其他同類型商舖基金。 此基金只適合證監會定義為專業投資者參與。)

舖市最差的時期，希望已經過去。三大原因:
(1) 拜登正式上場，中美關係好難差過以前
(2) 政府剛撤銷工商舖雙倍印花稅
(3) 最重要，就係肺炎總會過去， 街上肯定會多返啲人。

可能你唔知，2019及2020年， 商舖成交註冊宗數平均每年得1096宗，是創1996年有紀錄以來最低，仲低過2003年 SARS 的2650宗，低近6成! 但商舖成交註冊宗數，在過去兩個月已經以倍數回升，今年1月比起上年1月同期上升了150%，二三月份(由於上年肺炎剛剛開始)，我相信今年同期會升得更多。

如果你覺得現在是舖市撈底時機， 我邀請你參加我們2021年第1季的商舖基金集資座談會。

我們盛滙商舖基金是全港首間證監會持牌並專注投資香港商舖的基金公司。任何時候，有危就有機。肺炎以來，我們已買入13間街舖 (涉資約2.4億)，沽出6間(涉資約9950萬)。自商舖基金2016年成立以來，我們已買入46間街舖，沽出34間，同期全港最多，全數獲利，涉資港幣12.53億。而同期內獲轉手的街舖，我們市場佔有率現在超過五成。升幅也跑贏大市近三分一。

我們今年目標要買港幣5億街舖，約30間。如果你有興趣參與我們的商舖基金，我們會在二三月份連續幾場講座講解基金內容及目標回報，肺炎關係，每場上限六位，需要全場戴口罩及保持1.5米社交距離，I will be there.

我們是香港證監會持牌法團。講座只適合持有港幣800萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與。投資最少港幣三百萬起。

我是李根興， 盛滙商舖基金創辦人，希望有機會到時見你。

【盛滙商舖增值基金】2021年第1季集資推介會

日期：2月22日(一)/26日(五)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
對象：按證監例只適合持有八百萬港元以上流動資產(非物業)人士

註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

報名方法：
https://edwinlee.com.hk/%e8%ac%9b%e5%ba%a7/

查詢： 2830 1117 (Ashley) / 2830 1111 (Suki)
WhatsApp： 62067091

如果你想在講座前，直接了解我們的基金及開戶口詳情，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 Marc 6092 6444 / Joe 9250 6708 / Vivian 9311 9274 / Mani 9669 1789 / Monica 9305 8194 或致電 2830 1111 ?

More info on www.bwfund.com

香港證監會持牌法團 BBL650

#商舖基金 #買舖要買得PRO

全家出動 ???: 農歷新年十大賀語兼鼠年十大成交回顧

農曆新年又來到！如果你要跟開舖做生意的朋友拜年，除了說句「恭喜發財」之外，還有沒有其他呢？

拜年講心，論舖講金！現在我跟你講心又講金，分享我的拜年十大賀語！兼鼠年十大商舖成交回顧！

1） 老闆！我祝你生意興隆
生意興隆! 說到肺炎疫情，就人人都留在家中，只可到街市買餸。現我站在在深水埗基隆街377號紅色招牌這個無名菜檔，早前成交了2860萬，再過五間舖，超市就早前成交了2880萬。還記得，舖市最旺，自由行2013及2014年的時候，銅鑼灣的商舖每間由9000萬下跌到3000萬。基隆街這裡的舖由千多萬上升到3000萬。一個跌剩三分一，另一個卻升了三倍。買舖應該低位持有高位沽出，而不是高追低沽，今時今日的舖市，人人都到街市，肺炎疫情過後，遊客又多不多來這裡呢？人們會留在家中還是出外食飯多呢？街市會更旺些？還是會淡靜一點呢？買街市舖小心摸頂！

2）大媽！我祝你鴻圖大展
大媽！祝你鴻圖大展！所說的是錢大媽。現在我於葵涌石蔭路，後面這間舖早前由東亞銀行沽出了5200萬，4000多呎的地方。錢大媽就用$100,000租了半間。現在銀行不停沽舖，例如東亞，富邦，星展。但錢大媽呢？失業率愈高，創業率愈高，大量加盟者加盟錢大媽去大展鴻圖。你說是否鴻圖大展？

3）Uncle! 我祝你扭轉乾坤
說到扭轉乾坤，當然要提舖王波叔—鄧成波！坊間某研究報告都有提到，於社運及肺炎疫情之前幾年，波叔合共購入了266億物業。現在當然要減減磅，所以他於今年初，2021年的第一季，就連續沽出了9間舖，合共7億的市值。包括我身後，灣仔活道VTC對面上層的老人院，空間地下加上一樓面積合共11900呎，以1.15億成交。買家亦不簡單，是科達地產的湯君明，4厘多的回報算相當不錯。加上在小巷的「麻王」及「麵語」孖舖成交了合共3100萬，也是波叔物業。加起上來9間舖共7億，比起他買入266億的物業算是小數目。希望今年舖市會好轉，祝願波叔扭轉乾坤！貨如輪轉！最重要是身體健康！

4）大王！我祝你舖舖高升
大王，我說的是磁帶大王—陳秉志，他真的是舖舖高升！我現於灣仔軒尼詩道天樂里後面的泰國菜館。他在2014年8月份舖市最高峰的時候，就用5600萬買入，還記得一個月後2014年的9月便發生佔中事件，舖市便開始向下滑，再加上社運及肺炎疫情，在最黑暗的時候，我身後這間舖於2021年1月竟然能沽出了6450萬，比起最高峰時的5600萬再高出超過15%，即6450萬，你說是否舖舖高升呢？不過亦知道他買入了中環中心9層物業，每層大概10億，或需要把其他地舖物業放售。祝願他放售的其他地舖繼續舖舖高升！

5）同事們！我祝你們雙喜臨門
說到雙喜臨門，當然要祝賀我一班同事們。去年肺炎疫情嚴峻，4、5月份時，我們用了2100萬買入這間皇后大道中的燒臘店。同時，又用2100萬買入銅鑼灣道的一間7-11便利店，然後，這間皇后大道中的燒臘店，就由買入的2100萬，沽出了2800萬。而銅鑼灣道那間舖就由買入的2100萬，沽出了2880萬，合共為我們基金進賬1480萬。為什麼銅鑼灣道那間舖比這間更值錢？因為銅鑼灣道那間有現租客，沒有售後工作。而這一間需要分間及分契重並重新招租，因此要保留一些水位給下一手買家。你說是不是否雙喜臨門呢？祝賀同事們！恭喜！恭喜！

6）業主！我祝你們苦盡甘來
說到苦盡甘來，當然要提到我身後的尖沙咀首都廣場。2013年11月有位投資者就以378.3萬買入2樓S154舖，持貨7年後沽出了24.5萬，賬面蝕幅93.5%。是香港商舖蝕讓幅度的記錄。細有細蝕，大有大蝕！另一邊廂栢麗大道就有資深投資者華哥－李耀華，2014年以4.4億買入E段一間地舖連一樓，持貨8年後上年沽出了2.1億，足足蝕了2.3億！亦是香港單一商舖成交的蝕讓記錄。當然，華哥這舖蝕一點點，其他舖可賺回來。投資沒有百發百中這回事，祝福一班劏舖小業主或資深投資者也好，來年苦盡甘來。

7）核心區！我祝你春回大地
說到春回大地，我不想說其他投資專家，我只想說一位樓市專家－祥益地產的汪敦敬，一向持有民生舖的他，今次他首次買入核心區尖沙咀漢口道44號的地舖，我身後的這間地舖他買入8380萬，原業主於2007年以6600萬買入。這位置要做到3厘回報，21萬租金，小巷單邊共1000呎的空間，當遊客回來時絕對不難。高峰期這間舖租值有52萬，7至8厘回報！只要政府通關，遊客回來，市一旺，這間舖以一至兩億沽出絕對沒有難度。這位專家都在核心區底撈底，你說是否春回大地呢？

8）同事們！我祝你們早著先機
說到早著先機！當然要恭賀我一班同事們，還記得上年政府11月26日宣佈撤銷工商舖的雙倍印花稅，稅率由最高8.5%減至4.25% 。我們預期舖市將價量齊升，遲一點更難追價，於是準備了幾張支票，當11月26日措施宣佈後，我們就馬上簽約，以988萬買入這間於太子汝州街的摩芽雞蛋仔。全靠一班同事們早著先機，為我們的基金投資者賺了一筆。

9）老闆！我祝你有備無患
有備無患，不得不說一位平民超市的凍肉大王—佳寶老闆林曉毅。大家有所不知，他其下百多間分店中，他自己擁有六十多間，當中九成自用，一成出租。買舖自用就是有備無患，進可攻退可守。進的，可多開幾家分店，做生意賺錢。退的，可作資金周轉，有需要時可沽出套現。最近林曉毅就沽出了四間舖，合共套現5億。這裡是其中一間，於九龍城岩前塱道62號。這間自用舖佳寶超市於2013年以1.3億買入，最近亦以1.3億沽出，是平手離場。自用舖售後租回，買家對他特別有信心，沽舖又特別容易，你說是不是有備無患？

10) 高手！我祝你十全十美
最後，我要說一宗十全十美的商舖成交！不知不覺，我已在坊間現場錄了二千二百多宗商舖成交影片。去年，唯一一宗我給十分的，是我身後上環樂古道的吳興記，地舖、閣樓連一樓合共三千呎的空間，以2200萬成交。計一計，每呎只需7333元，比住宅呎價更低，你說是否值十分呢？然而我給予的分數都有影響力，買家一個月後再轉手，就由2200萬沽出了3000萬，賺了800萬，升了值36%。而原業主吳興記就由1984年用168萬買入，持貨37年，升值了12倍。大家都賺大錢，買家與賣家豈止兩存其美，簡直十全十美！

說到底，牛年最重要是勤力，一分耕耘一分收穫，大家多勞多得，才能多買幾間舖！
最後，我們李氏一家，祝願香港牛年，健康團圓、和氣吉祥、舖氣揚眉！

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【2021年第一季商舖基金集資】集資上限港幣6000萬，今期我個人會加碼起碼1000萬。

預祝大家新一年，舖市扭轉乾坤，舖舖高升！

盛滙商舖基金專注投資香港商舖，讓客戶以較低資金購入基金參與商舖投資（低至港元300萬），相對於購入單一商舖動輒過千萬元，投資基金的客戶等同以較低門檻投資多間商舖，更可分散風險。

盛滙將於2月舉辦多場基金講座，讓您了解牛年舖市走勢及商舖基金如何捕捉良機。

日期：2月19日(五)/23日(二)/25日(四)
時間：1 – 2pm
地點：中環新世界大廈1座1502-3室 (本公司會議廳)
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註：疫情期間，每場只限六位。參加者須全程配戴口罩及保持1.5米社交距離。

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