#您的專屬專家已上線

好像沒跟大家聊過為什麼我們會成立「地產秘密客」這個粉絲團。我們知道房地產對很多人來說，是個有一點枯燥、有一點複雜的領域，跑房地產這十幾年來，身邊常常很多親朋好友，會找我們諮詢相關問題，我們也很樂意分享經驗，和得到的訊息。

久而久之，也收到愈來愈多來自幫朋友、朋友的朋友發問的問題，後來我們就決定乾脆來開個粉絲團，可以跟對房地產有興趣的大家一起分享資訊，教學相長，就這樣「地產秘密客」粉絲團成立了。

這幾年下來，我們的「秘友」愈來愈多，也有很多可愛的粉絲會跟我們分享購屋遇到的問題，或是發生的趣事。其實，只要有時間，所有的訊息我們都會一一回覆，只不過我們只有兩個人，可能沒辦法很即時，或是只能在收工後的三更半夜回覆，也請大家多見諒。

最近我們就收到兩位粉絲詢問的疑難雜症，因為這兩個狀況滿特別的，跟大家分享一下。

#社區的殘障車位可以買嗎
殘障車位又大位置又方便，一般人可以買嗎？住宅社區約定專用的無障礙車位買賣並沒有身分限制，不過「使用」卻必須要有身心障礙證明。一般代銷在銷售無障礙車位的時候，為了避免後續爭端，通常會請買方出示本人或家屬的證明，停車的時候也必須把識別證放在擋風玻璃明顯處以便查驗。

以上是明面上規定，實際上如果是在自家社區「約定專用」的無障礙的車位，就算沒身心障礙證明，公家機關也無法以違停開罰，因此是一塊灰色地帶，不過如果未來遇到管委會或是社區鄰居找麻煩，還是會很困擾，可以的話還是把無障礙車位留給有需要的人比較好。

#建商要求改合約調整房地比
有一位買預售屋的粉絲私訊我們說，建商要求他回去更改合約，想要調整買賣合約中的地價跟房屋價錢的比例，但總價不變，他想知道對買方會不會有什麼影響？

這題很專業，我做完功課後還有再call out代書朋友確認。其實地價跟房價的比例也就是「房地比」，每個建案的房地比都不太一樣，沒有標準比例。從購屋客的角度來說，主要可以從持有和交易這兩個角度來分析，持有稅主要有房屋稅和土地稅兩種，房屋稅是看評定現值，而土地稅是看土地公告現值，和合約上的價格沒有直接關聯。交易的部分，房地合一2.0看的是買賣價差，和持有年限，因此這部分也不會有影響。我推斷建商修改房地比應該是建商跟政府之間稅務的考量，對購屋客來說應該是沒什麼影響。

#有問題歡迎提問 能力所及我們都會盡量幫忙 #祝大家房事順心圓滿☺️

買了法拍屋，才驚覺買到「空車位」怎麼辦？

其實概觀上來說，並沒有「一定」歸拍定人或住戶的說法，情況有很多種，當然停車位問題也因為這樣爭議很多(扶額)。

先簡單告訴各位停車位的「產權問題」。
古早時代大樓的停車位產權會有一張權狀，房子被查封，與停車位一起被拍賣掉，所以比較不會起爭議。

自從民國八十年以後，絕大部分停車位的產權都被登記在公共設施裡，與實際上公寓大廈的公共設施傻傻分不清楚，屋子被法拍後，也就衍生出各式各樣的問題了~
然而這些法律常識大家不一定都知道(對，阿明我本來也不知道)，等發現自己被坑都太晚了。

一般來說；
車位屬於不動產，以登記為主，沒有經過地政機關產權轉移是無效的。
甚至有很多案例，債務人憑住委會的停車證出售停車位，除了有代書辦理買賣合約，還找了該棟大樓的住戶當見證人咧~

找到低價法拍屋正高興的同時，有兩個步驟記得要做！
首先，購買法拍屋大樓前，先確定有沒有停車位。
可以從近幾年，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有沒有不對勁的地方，有停車位的公共設施比例一定會比較高。 再來就是私下調查車位產權！

但要怎麼調查呢？
首先查明該拍賣房子，每個月繳納的管理費當中，是否有含「停車位清潔費」或「維修費」的金額，並且詢問管理員實際的詳細使用情形。
必須低調進行，不要讓人起疑了~
如果確定有，但卻已經被賣掉了，如果還要買，就要當做「沒有車位行情」，壓低投標價格。得標後，再透過訴訟，打官司把停車位拿回來！
畢竟沒有停車位，可是一件非常不方便的事啊(淚)！

另一個情況是，確定產權內有停車位的持分坪數，然而又被別人佔用，得標後可以先到地政事務所聲請調解，如果調解不成攻，再到法院打官司。
一般情況下，過程歷經兩、三個月，最後都會得到勝訴，得以拿回車位。

當然在訴訟進行同時，要隨時與對方保持聯繫，只要他願意和解，補貼一些和解費，都能讓官司早點落幕~任何人都不喜歡花一堆時間上法院吵架的。
不論對方態度是善意，還是故意想跟債務人爭辯，反正我們少標一個車位的錢，能夠和解，和平結案也不算吃虧啦！

不過實際情況不一定會像上面所說的一樣，可能更複雜，也勢必會涉及許多法律問題。因此各位衡量自己的情況，向專業人士請教才是上上策~這邊是大致說明一些基本概念，讓大家有個方向！

阿明祝大家都能順利討回自己的停車位ㄛ~

#買房知識家 http://bit.ly/2GcovGe
#買房賣房 https://reurl.cc/X6ple3

190611淺談房仲的價值有哪些？◎文/陳泰源

【前言】

許多同業以為，客戶多半都希望「施捨一點點」佣金就可以享受到房仲的服務，最好是買家直接找上賣家，直接跳過仲介媒合這一關，服務費能省則省。

真是如此嗎？

《案例1》

某位地主要賣土地，剛好買家認識地主的朋友，便把聯絡方式交給這名友人請他協助聯繫地主，希望能直接洽談購地事宜。

這名地主，明明已經拿到買家的電話卻猶豫許久，最後決定找上我，並將買家的電話給我，請我代替他去跟買家洽談買賣事宜，而且地主還承諾，該給我的服務費不會少。

《案例2》

有個獨立產權車位，車主想把它賣掉，她竟然自己花錢印製傳單，並且自己去菜市場、捷運站出口派報，重點是，傳單上的聯繫方式竟然還秀上我的電話，而且她還願意給足我服務費！？

《案例3》

有位租客透過我租房子，發現某物件月租金廣告價5萬元，於是請我幫她去跟房東洽談。

沒想到這名租客竟豪爽表示：能殺多少盡量殺，她願意給足我「房東與房客雙方服務費加總起來等於『廣告價5萬元』的服務費」。

【買賣租屋，你該這麼做】

案例1與2，我都親自問過賣家為什麼願意對我這麼好？經詢問才知道……↓

以案例1而言，正因為地主與買家彼此有共同認識的朋友，地主認為直接對談若是價格沒交集，甚至氣氛僵，以後逛街巧遇時豈不尷尬？

而案例2，車主的想法跟案例1的地主一樣，但還多了一個需求，就是希望房仲公司作為公正第三方推派代書，接案處理買賣事宜，並作履約保證，為的就是求交易過程的安心。

至於案例3，這名租客非常聰明！

她知道，租賃市場的服務費收取通則來說是：1年1簽採房東與房客各收0.5個月租金=總共1個月作為房仲服務費。因此，站在房仲的立場，多數都是傾向幫房東租高，不願幫租客議低，因為談成5萬服務費就有5萬（雙方各付2.5萬），談成4萬服務費就是4萬（雙方各付2萬）。

而這名租客竟然用「房東支付多少服務費？租客願意補足至廣告價/開價月租金額」當作誘餌，讓房仲完全站在租客立場全力去跟房東殺價。

原本月租金5萬元1年就要60萬後來談成月租金4萬元1年只要48萬元，1年就省12萬的租屋成本，而服務費只不過是從原本付的2.5萬元變成3萬元，多付了5000元而已，是不是非常划算呢？

【房仲必學訣竅】

以案例1、2而言，很明顯，就是有人寧願付服務費換取「交易安全」、「避免直接對談價格產生尷尬」，這就是房仲價值所在。

至於案例3，忘記是從什麼時候開始？每當客戶問我「服務費怎麼收？」時，我都回答「幫您賣到多少價格會有4%服務費？」、「幫您用多少價格買到有2%服務費？」。用這樣的說法，不是要讓客戶覺得我們勢利，而是對客戶傳達：我可以「被利誘」，只要大器給足我服務費，我一定盡力達成您的目標價格。

尤其對買家而言更是如此，假設：某物件，價格區間落在900萬至1100萬都屬於合理範圍；對買家而言就是多花200萬或是多賺200萬的差別。

如果，能用「900萬買到，給我2%=18萬服務費；1100萬買到，給我1%=11萬服務費」的方式去斡旋，對房仲而言，是不是更有動力幫買家殺價？對買家的差別不過就是多付7萬元服務費而已，買家會不願意嗎？

只是，要讓客戶主動找上你，關鍵還是口碑，要明白「君子愛財，取之有道」，房仲是長久事業，千萬別執著近利而把客戶做死掉，重承諾、培養信任關係，屋況瑕疵不隱瞞，被動客源自然滾滾而來。

筆者為美商ERA不動產資深經理

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