#阿明小教室 #房事真心話 #合理的公設比怎麼算?
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合理的公設比怎麼算？買新厝住新家，尤其年輕人更喜歡漂亮公設住新房子。所以小坪數新建案一直蓋一直蓋...。但以同區段同等價位來說，新建案的公設比例較中古屋真的高了不少，無形中擠壓了民眾生活居住空間。

相信大家都知道，近年來預售屋公設比例越來越高，現在買房通常有三成以上錢買不一定用到的公設，阿明還聽說公設有到五成的ㄛ。

一般來說：#新成屋 地點通常比不上中古屋，雖然外表華麗但室內空間真的狹小，加上高公設比，新成屋20坪不到的室內空間，挑戰三房案件比比皆是阿@@

目前生活機能好的區域，除了都市更新能釋放出大面積土地以外，一般蛋黃區新建案土地取得面積愈來愈小，也因為基地面積變小，公共設施真心說怎麼做得好。加上買新成屋還有一些隱藏成本，例如；管理基金、裝潢費、管線費、家電、管理費、車位清潔費...等等。

至於 #預售屋，阿明認真建議考慮買預售屋的朋友，要先確認建商風評，因為預售屋買下去簽完約就成定局，在你交屋之前你真的不會知道自己買了什麼樣的房子。萬一入住後才發現社區水準不佳，喊破喉嚨也沒人理。

#中古屋 就比較單純，阿明認為中古屋雖然管線老舊、公設不一定齊全、需要花點修繕費用。但其實花費可大可小，買方可以視自身條件決定，中古屋地點通常比較好，因此生活機能完善。加上公設又低，室內空大，換算成單坪價格實在很多，所以不論從以前到現在，中古屋都是民眾買房主力市場~

一般來說；15~25年的中古屋CP值很高，這個年份的房子生活機能成熟、穩定，公設比低，自住、出租兩相宜。
有些26年以上的老公寓，甚至沒有登記公設（梯間/陽台），因為室內坪數超大，很多人會買來做分租套房當起包租公、包租婆，導致這類型公寓屋齡雖高，在投資人齊心喊漲的狀態下，價格也一直被投資客拱上去啊。

說到這兒， 阿明怎麼看都覺得買預售屋和新成屋好像比較不划算啊？算盤撥一撥，誰會心甘情願花個千萬買二房小宅，根本傭人房體驗館，買完入住後，悔不當初的人比比皆是。

阿明建議，公部門是否可以考慮在建築法裏規範公設比例和分配方式呢？

雖然，現行產權登記辦法有相關明文規範，內政部也在預售屋定型化契約書中要求，對每一戶的室內面積、陽台及公設面積、車位面積都必須清楚記載，要求分別計價以達到透明化的目標。

接下來阿明要說的很重要，要買房的朋友一定要看清楚哦!!

以現況來說，假如你看上一個公設比約35%的建案，權狀坪數40坪；主建物26坪，公設14坪，賣1200萬。含公設計算1200萬 / 40坪（主建物26坪+公設14坪） = 30萬/坪，也就是說您的1200萬裏有420萬買了14坪，不確定在哪哩、能不能用、用不用到的公設，是不是感覺有陣風吹過來，頭殼暈暈的...

阿明相信，公共設施有其必要性的存在，重點在於公共設施坪數比例是否能被合理規範，還是相關單位會繼續漠視消費者權益，讓業者自由心證公設應該有多少。

我們呼籲相關單位用法源依據把公設比例規範出來，讓買房民眾一目瞭然，像是停車位佔多少%、樓梯間佔多少%、交誼廳佔多少%…以及限制總公設比不能高於多少%。

關於合理的公設比例這部份，現階段建築法規並無相關規範，所以業者想怎麼蓋就怎麼蓋。如果建築法能有一個公設坪數比例規範，有法源讓業者依循，相信這會是台灣買房民眾ㄟ福氣。

許多國家風俗民情不同，我們或許無法走到零公設機制，但我們是不是可以規範合哩，符合一般民眾正常生活使用的公設坪數比例，不再是業者想怎麼蓋就怎灌坪數呢~

阿明理解，現階段主客觀因素要改變都不容易，但，有個方向總是好的，這個難題就交給我們公部門長官思考囉~

阿明相信，如果有一天，買房的公設比例有了法源依據，一定會讓全國買房民眾感受大有為政府德政的辣!!

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建設公司: 鴻築建設股份有限公司
營造公司: 國城營造（甲級）
基地位置: 桃園市龜山區長慶三街
接待中心: 桃園市龜山區文化一路83號旁
使用分區: 第四種住宅區
基地面積: 約1063坪
樓層規劃: 3棟 地上15層 地下4層
戶數規劃: 住家196戶 店面11戶 車位211個
坪數規劃: 25~42坪
格局規劃: 2~4房
公設比例: 約32%
管理費用: 暫定60元/坪/月 (車位清潔費300元/個)
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內容與立場皆不代表建設公司或銷售單位，
如有任何購屋疑問，請洽銷售現場或建設方，
感謝大家的支持，也歡迎大家邀請我們參觀各建案！

190213樂群二路 精品寧靜舒適 羅馬假期299-5-2
地址─台北市中山區金泰里14鄰樂群二路297、299號
影片網址→https://youtu.be/_CwLzchdrIs

月租金─2.5萬元，不含管里費、稅金另計
格局─1房1廳1衛1廚1陽台
建物登記─15.08坪
主建物─9.14坪
附屬建物─1.15坪（陽台0.88坪+雨遮0.27坪）
公設─4.79坪/32%

月管理費─1508元
室內主要採光面朝向─北；邊間─否；採光─1面
出租樓層─5樓；挑高─3.55米；該層戶數─9戶；共用電梯─2部

【社區資料】
警衛管理─全天候
發照日期─97年6月3日
建物結構─鋼筋混凝土；外牆建材─二丁掛
建設公司─良茂建設；設計人─洪進東建築師
管理費─建物100元/坪；車位清潔費─500元/個
樓層規劃─地上11樓/地下2層；總戶數─183戶
大樓外觀朝向─南；路寬─人行道10米、樂群二路20米
土地使用分區─娛樂區；建物法定用途─娛樂健身用（不得住）

【公設說明】
B1─垃圾回收室、VIP綜合娛樂室
1F─氣派大廳
RF─PU跑到、晒衣場、投幣式洗衣機、露天餐桌椅

【生活機能】
公車─濱江國中站
學區─濱江國小、國中
地標─萬豪酒店、美麗華百樂園
市場─大直ATT、家樂福、西湖市場
公園─中430公園、洲子一號公園、河濱公園
捷運─西湖站google說步行約10分鐘、劍南路站

【特色說明】
房東人很好
高檔裝潢 配備俱全
後棟安靜 飯店式管理

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【美商ERA易而安不動產】
知見不動產仲介經紀股份有限公司
經紀人─彭彥祥；證號─(95)01183號
接案人─陳泰源資深經理；營業員證號─(99)148-643
==
1.看屋請至少提前一天預約。
2.服務專線→0986-289-679；line ID→chentaiyuan1223
3.房仲服務報酬之計收，合計不得超過實際成交價金6%或1.5個月租金。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/02/190213-299-5-2.html

180508信義路五段 101樹景雙景觀高樓邊間 新川普121-8
地址─台北市信義區安康里28鄰信義路五段115~121號
影片網址→https://youtu.be/g9UQkKi7F4U

【物件資料】
月租金─5萬
格局─1房/1廳/1衛/1廚/1室
建物登記─27.69坪
主建物─14.96坪
附屬建物─3.34坪（陽台1.36坪+雨遮1.98坪）
公設─9.39坪/34%

月管理費─約5985元
室內客廳採光朝向─西；邊間─是；挑高 ─3米5
出租樓層─8樓；該層戶數─18戶；共用電梯─4部

【社區資料】
大樓外觀朝向─西
警衛管理─有，全天候
發照日期─98年7月2日
使用分區─業務設施區；主要用途─住宅
建設公司─宏普建設；設計人─王承熹建築師
建物結構─鋼筋混凝土；外飾建材─玻璃帷幕
樓層規劃─地上19樓/地下4層；總戶數─318戶
建物管理費─180元/坪；車位清潔費─1000元/個

【車位說明】
坡道平面X1/B1-156號

【生活機能】
地標─台北101
市場─頂好
公園─松德
捷運─象山站
學區─博愛國小、興雅國中

【特色說明】
公設多元，全天候管理
時尚摩登外觀、室內101+樹景雙景觀
信義計畫區、信義路五段，黃金地段+門牌

【大樓簡介】
1.氣派大廳、禮賓迴車道、會客室、會議室、健身房、室內無邊溫水泳池。
2.抗震係數設計至0.24，符合內政部頒布建築技術規則及921震後最新CNS要求標準，配置黏性流體阻尼器，提高抗震效果。

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陳泰源經理─0986-289-679；營業員證號─(99)148-643

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