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2021-09-16 09:13:52
為什麼大多數人一輩子存款，很難超過500萬？ 錢不夠時， 多數人想到的第一個方法都是靠投資， 沒本金靠投資能快速改變？ 這可能碰上詐騙的機率比較高， 問題是！ 大多數人始終存不到投資需要的足夠本金。 原因很簡單：一輩子有些時間點，就是會「花大錢」！ 小時候大家都學過數學， 會算加減乘除，也會開...
一直以來在購屋的時候，要選什麼年份的房子實在是一個困難點XD
當然以投資效益而言，下一個會噴的理當就是不錯標的
然而剛剛看到以下的影片
https://www.youtube.com/watch?v=cjD9bM3vb1Q
這是我蠻喜歡的樂居創辦人有這樣的看法
心中有些打鼓，所以超過40年以上的房子
如果不是透天，是不是投資價值會下降
由於我比較屬於包租公路線的投資屬性
真的是將房地產當作"不動"產在處理
可是依照樂居創辦人的看法
老大樓將會處於不利的情況
之前關於年份的爬文，也看過一些
比較有印象的是ceca老師說10~15年房子是兼具居住值和噴發CP值不錯的考量
那如果純粹就買房收租而言
2X年份的房子是不是過個10年還是必須處理掉，再往前買更新的房子
小弟想請教各位房版大神在市場的經驗
關於持有老屋是怎麼樣的一個看法，感謝各位大神開示~~
--
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→ hide0325: 看地點 04/22 15:19
推 sdhpipt: 我覺得主要還是銀行願不願意貸款的問題 貸不出來很可能 04/22 15:19
→ sdhpipt: 就會變得很難買賣 04/22 15:20
是，我的問題就是真的會難貸款嗎XD推 piliwu: 我有看過影片他講錯了 04/22 15:20
→ piliwu: 銀行沒有不貸40年 04/22 15:20
他是說50年~恩...存疑推 x8232002: 如果在101旁邊，你覺得呢 04/22 15:20
推 sbob: 這是相對性的問題，只有你的大樓超過50年，當然沒價值 04/22 15:22
→ yuu101: LOCATION 04/22 15:22
→ sbob: 如果8成大樓都超過50年，銀行還是會貸款給你不然要賺啥 04/22 15:22
推 abyssa1: 仁愛圓環華美聯合大樓屋齡51年 去年最新成交一坪140萬 04/22 15:24
推 alexhsu0909: 雙北看地點 其他的就.. 04/22 15:25
→ frowning1226: 他是說銀行不貸款50年的樣子XD 04/22 15:26
推 evolution999: 50年的，除了台北市公寓之外都不用留 04/22 15:28
額...推 spermbox: 101大樓再過50年就一文不值嗎？ 04/22 15:35
→ spermbox: 不過如果你想說的是非新屋不住 04/22 15:35
→ spermbox: 那我會跟你說好棒棒 04/22 15:35
→ spermbox: 就一直換新屋，然後一直吸收不斷上漲的營建成本 04/22 15:36
→ spermbox: 建商和投資客會感謝你 04/22 15:36
推 s26492755: 看地點吧。以25年來說。在我這邊算很老。但在其他區域 04/22 15:37
→ s26492755: 則未必 04/22 15:37
推 shena30335: 老大樓麻煩的是一堆東西年限高+住戶維持觀念無法更新 04/22 15:37
→ spermbox: 因為不怕沒人推高房價行情 04/22 15:37
→ s26492755: 我的話儘量選10～20年的收租十年在賣也還可以。管理沒 04/22 15:38
→ s26492755: 爛掉的話。基本上會汰舊換新。 04/22 15:38
我之前有看過您會汰舊換新，只是我在想...懶得處理會不會增值不好→ zeroyaking: 重點是地點 04/22 15:38
是...地點真的很重要→ spermbox: 老大樓是有什麼年限XD 04/22 15:38
→ spermbox: 紐約一堆大樓屋齡都快破百了 04/22 15:38
→ spermbox: 年限……年限是什麼？ 04/22 15:39
→ spermbox: 城中城老屋大火燒完也沒倒 04/22 15:39
→ spermbox: rc 結構的耐用性比你們想得高太多了 04/22 15:40
其實看老公寓就知道，RC很耐用XD推 XX: 20年還能收租個10年賣 買3.40年就要有租到死的決心 噗 04/22 15:40
沒事，到時候真的會覺得入手價也是個誇張低的程度，租一定贏→ spermbox: 當然必須排除偷工減料 04/22 15:40
→ XX: 地點好又不怕租金COVER不了房貸 04/22 15:40
目前沒看過不能cover的XD→ spermbox: 實際我也懶得跟你們解釋一堆，喜歡新屋就去買，中古屋會 04/22 15:41
→ spermbox: 燒死人 04/22 15:41
→ spermbox: 建商也會樂得再蓋更多，價格再拉更高 04/22 15:41
→ frowning1226: 當然我覺得最好是不用動...就資產放到死XD 04/22 15:42
→ spermbox: 大家都買新不買舊是好事 04/22 15:42
→ frowning1226: 但如果年紀大導致增值不行，那就不行留了 04/22 15:42
→ spermbox: 接下來只要建商放慢推案速度拉價格就好，我們中古屋就在 04/22 15:43
→ spermbox: 旁邊看戲 04/22 15:43
推 chipretender: 地點不錯的物件就當養地就好，我說地坪10坪上下那 04/22 15:43
→ chipretender: 種。 04/22 15:43
→ frowning1226: sperm大我是以投資為出發點，跟自住無關XD 04/22 15:43
推 harry118: 101是地上權吧？不要亂舉例啦 04/22 15:44
→ hide0325: 投資那一定是看地點 04/22 15:44
→ spermbox: 記得買預售屋喔 04/22 15:44
推 XX: 漲不動的老屋 賣掉賺那一點價差 能買到甚麼房?租到死就好 04/22 15:44
回頭一看2010~2012年買的房子增值數字不多，但%數300%就像兆豐金16元漲到37元也不多，只是漲了21塊錢XD
→ spermbox: 買房只買預售屋 04/22 15:45
→ spermbox: 傻了才買中古 04/22 15:45
→ spermbox: 中古屋無利潤 04/22 15:45
→ spermbox: 別人有再轉單的趕快壓著懶趴買下去 04/22 15:45
XD你反串我知道~※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 15:51:59
→ spermbox: 買20年的幹嘛？ 04/22 15:46
推 O2ers: 地點好40年以上這樣貸八成 04/22 15:47
→ spermbox: 過了十年又要再賣，你不累嗎？ 04/22 15:47
推 XX: 買車只買超跑 買TOYOTA幹嘛 04/22 15:47
推 jc761128: 50年大樓 台北市有不給貸款嗎? 04/22 15:47
這我不知道，所以才想發問...→ spermbox: 直接買預售 04/22 15:47
推 k85564: 忠孝東路旁的華夏怎辦？ 04/22 15:47
賺翻，結案→ spermbox: 自住的應該買預售屋，紅單是大好機會別錯過 04/22 15:48
→ XX: 人家就說出租了 04/22 15:48
→ spermbox: 你們越是愛買新，我們中古囤房仔越開心，建商樂得繼續 04/22 15:49
→ spermbox: 拉高房價 04/22 15:49
→ spermbox: 出租也一樣啊 04/22 15:49
推 shikao: 10年後 影片裡就會變60年了…看地區啦 04/22 15:49
是，地區很重要XD→ spermbox: 做出租就該買預售屋和紅單 04/22 15:50
→ spermbox: 總之你們廢話少講，給我通通滾去買預售紅單就對了 04/22 15:50
→ spermbox: 不要來跟我搶中古屋 04/22 15:51
推 freekid: 沒錯，重點還是地點 04/22 15:51
location，location，location→ spermbox: 地點，不對 04/22 15:52
→ spermbox: 重點是預售和紅單 04/22 15:52
推 iwilltry: 我覺得任何東西，只要產權複數人持有，最終一定複雜， 04/22 15:52
→ iwilltry: 除非地段太好 04/22 15:52
目前六都大樓是趨勢，增值投報也不輸透天~小弟投資年限還不夠長，可能要再觀察→ spermbox: 看到預售和紅單要趕快買，一定比中古賺更多 04/22 15:53
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 15:59:05噓 DwyaneWade: 土地 04/22 15:57
等一下認真看一下，有點忘了或者剛好沒看到XD→ frowning1226: sorry，我可能剛好沒爬到XD 04/22 15:59
推 zaza5566: 這樣講好了 你覺得沒價值 那叫屋主送你啊 04/22 16:00
→ zaza5566: 就不可能啊 屋齡已經反應它的價格 04/22 16:00
→ zaza5566: 今天50年的比較便宜 樓地板價就是你決定 04/22 16:01
→ zaza5566: 假設50年大樓買300萬 你要賣400 預算不夠的還是得買 04/22 16:02
總是有人買的我知道~我的問題點在於投報率會不會下降XDD推 XX: 因為較低總價的老屋增幅要去追新屋高總價 換屋上還是有點難度 04/22 16:02
→ XX: 急漲的時候還是會拉高以小換大的難度 04/22 16:03
→ zaza5566: 莫忘世上窮人比有錢人多 窮人沒啥選擇的條件 04/22 16:03
→ XX: 這也是某些看空有屋者幹幹叫的問題 他們不是魯 只是不爽沒得換 04/22 16:03
→ XX: 地板價也是個問題 老屋跟新屋紅單的地板價還是不一樣 04/22 16:04
謝謝~~~在來詳讀，感謝XD→ ceca: 銀行都嘛正常放款 04/22 16:08
沒碰過真的不知道~~~謝謝老師!!推 s26492755: 我是比較擔心老社區管理會變爛 所以在他沒有很老前會 04/22 16:19
→ s26492755: 換下一個 04/22 16:19
→ s26492755: 這種就像 年輕肉體 不香嗎 04/22 16:19
推 IS0987: 個人淺見地點為主要因素，其他為次要因素，另外就是戶數 04/22 16:24
→ IS0987: 抓約200的話，管理維護經費夠維持，也不至於太多戶到雜亂 04/22 16:24
→ IS0987: ，只要地點沒問題管理維護也還可以，就沒啥大問題了 04/22 16:25
→ IS0987: 如果你沒有打算要賣（看你內文），其實租的人主要還是看 04/22 16:25
→ IS0987: 管理跟地點 04/22 16:25
→ IS0987: 很多會爛的第一步是維護經費不足開始惡性循環的 04/22 16:26
所以應該跟後續鄰居和管委會有關，這我有體會到~不過2X年房入手時管委會的情形，應該已經成形，所以買的時候就要盡量避免地雷這樣XD
→ kusomanfcu: 如果仁愛帝寶屋齡50 你覺得勒 04/22 16:27
→ kusomanfcu: 城中城和帝寶就是答案 04/22 16:28
真極端的兩例XD推 s26492755: 一切還是看管理跟地點 04/22 16:29
推 ceca: 自住注意管理，投資無懼 04/22 16:29
是，老師說無懼，那我就不怕XDDD→ s26492755: 但是你各位沒法否認年輕肉體香香的 04/22 16:30
香，當然香，錢要多花XD，主要是想看%數能不能維持2X，3X年份的樣子推 piliwu: 一品大廈更貼切現成的老大樓 04/22 16:30
→ s26492755: 租人不行啦。如果梯廳跟逃生梯堆雜物地下室放一堆就醜 04/22 16:30
→ s26492755: 了 04/22 16:30
→ ceca: 醜你才能便宜買 04/22 16:31
推 IS0987: 租人也還好！看你租金了 04/22 16:31
→ s26492755: 我要租價格好。就不能選管理爛的社區。我附近有個鈴木 04/22 16:31
→ s26492755: 華城就... 04/22 16:31
→ ceca: 價格已反應的缺點就不是缺點 04/22 16:32
價格是當下的事情，只是對於未來的增值變化有所疑惑~→ s26492755: 對啦 租金收多少也是一環 04/22 16:32
推 hotrain13: 再過幾年滿街都是50以上的大樓了 04/22 16:34
→ ceca: 之前七賢大樓很爛，也是套房35漲到今天要破百了 04/22 16:35
→ ceca: 老地上權，比城中城略好一點點 04/22 16:35
推 ppnow: 老大樓最麻煩的是維修，漏水多多少少，無法加大電量，有錢 04/22 16:35
→ ppnow: 都不能解決 04/22 16:35
很難解決，但...講實在話那是租客的煩惱，我在意的是增值，話講太白了嗎XDDD→ ceca: 這三四年也翻三倍 04/22 16:35
→ ceca: 投資的都發大財，但自住很痛苦xd 04/22 16:36
非常謝謝您~~~兩年來非常明顯看到成長推 s26492755: 不是自住的話那些問題不大 04/22 16:36
→ s26492755: 投資房你不用喜歡。能賺錢就好了 04/22 16:36
推 piliwu: 買那種超低價物件房客不會難管嗎？還是乾脆丟給包租代管 04/22 16:40
→ piliwu: 省事？ 04/22 16:40
→ ceca: 爛屋出租有爛屋處理法，當然丟給社宅也可以 04/22 16:43
推 s26492755: 那就是不同標的物了 04/22 16:49
→ s26492755: 買超老公寓 給社宅包租 還可以賭都更樂透 04/22 16:50
→ s26492755: 不過論轉手的話。我們這邊社區是強過公寓很多 04/22 16:50
推 IS0987: 雙北市區老公寓真的很香...完全不怕沒人租 04/22 16:51
→ IS0987: 手上大樓跟公寓都有，公寓幾乎沒啥持有成本，也沒管理費 04/22 16:52
→ IS0987: 有的沒的 04/22 16:52
推 IS0987: 像最近一間公寓型的店面，本來以為下個月要繳房屋稅，結果 04/22 16:55
→ IS0987: 就收到單子跟你說不用繳房屋稅了，那間現在每個月租金7萬 04/22 16:55
→ IS0987: 多，地價稅用一般的才2-3000塊= = 04/22 16:55
對~~沒有持有成本就是吃香，大樓多多少少要點管理費推 ice1015: 鈴木華城不好嗎，我看東村的租金都開好高 04/22 16:55
→ s26492755: 你可以問問版友 版友有鈴木裡面住戶 04/22 16:56
→ IS0987: 玲木跟東村不同檔次吧... 04/22 16:56
→ IS0987: 光屋齡跟物件類型就差很多了 04/22 16:56
推 s26492755: 那附近乙工只有鳳翔比較好。要說租金的話。我看過女人 04/22 16:57
→ s26492755: 香開18000的嚇死寶寶 04/22 16:57
→ s26492755: 但鈴木有個優勢就是離丹鳳站最近 04/22 16:58
→ s26492755: 我上次聽到仲介說。東村廁所蓋在陽台通風好。超屌。什 04/22 16:59
→ s26492755: 麼都能說成優點 04/22 16:59
推 IS0987: XD 04/22 17:08
→ IS0987: 鳳翔根本工業宅模範生了 04/22 17:09
推 s26492755: 真的。我堅持不買乙工的都說鳳翔可以買 04/22 17:17
→ s26492755: 這邊多套房的社區就那幾個。一個租金比一個勇敢 04/22 17:17
其實增值如果不輸，我就沒任何疑問了XDD，好不好住，那不是我的問題...糟糕不小心又把內心話講出來了...
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 17:32:29
推 WindSucker: 你想住嗎？ 04/22 17:33
→ labell: 看位置台北市之前有建商拆掉重蓋 04/22 17:39
推 Swave: 是，所以透天還是比較保值 04/22 17:52
推 iameeten: 房子沒有，土地有 04/22 17:53
推 s26492755: 增值真的就是看地段 舉例誇張點 三芝新房台北50年老 04/22 17:55
→ s26492755: 房選誰 04/22 17:55
→ s26492755: 好不好住其實也看每個人接受程度啦 04/22 17:55
如果同樣的時間內入手500萬，增值為800萬，幅度60%入手1500萬增值為2300萬，幅度53.3%，則我還是認為500萬投資更有利
幅度不要輸，那只關乎初期押入的本金多少，我是這樣算的XD
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 17:59:16
※ 編輯: frowning1226 (125.230.214.38 臺灣), 04/22/2022 18:11:44
推 INNBUG: 50年銀行鑑價建物沒價值單純看土地價值 04/22 18:27
推 bizozi968: 101 也快20年了....在場各位都有機會30年後看到賣不掉 04/22 19:43
→ bizozi968: 的101 04/22 19:43
→ paulwade: 鈴木華城不好的點是什麼啊？因為那間廟嗎？ 04/22 20:22
→ Refauth: 當然有啊！就算超過九十年一樣有價值好嗎！ 04/22 20:29
推 adonisXD: 老屋看土地持分 地價>房價就買啦 都更機會留給兒子女兒 04/22 20:32
推 CrabBro: 50年左右的房子，房價本身很低了，剩下地價可能很值錢 04/22 21:11
推 spmark: 不偷工的話，50年建築很健康沒啥啦，記得維護就好 04/22 21:38
→ spmark: 但是台灣人會把50年房子看成沒價值的東西 04/22 21:39
→ spmark: 話說我想買嘉義某個地方超過50年的房子，買不到....沒釋出 04/22 21:39
→ loopdiuretic: 50收 04/22 23:22
推 sospeter: 50年以上的房，只能買台北市蛋黃老公寓 04/23 10:04