桃市府推動航空城計畫，秉持五心態度協助維護居民權益最大化，保障居住正義

桃園市長鄭文燦今（18）日上午主持市政會議，說明桃園航空城計畫地上物補償、安置搬遷等措施。鄭市長表示，在他上任後，桃園航空城計畫大幅轉變，為了透過更透明、民主的方式，讓計畫可以擺脫爭議形成共識，市府在與交通部溝通後，採用全區聽證的方式，辦理30場聽證會，超過2萬人次以上參與，確認航空城計畫對於國家建設的重要性、公益性及必要性，並於107年3月完成都市計畫審議，這是相當重大的里程碑，後續也逐步完成環評、區徵計畫的核定。後續市府同仁將秉持耐心、決心、細心、貼心及暖心的態度協助居民，維護居民權益最大化，保障居住正義。

鄭市長指出，過去桃園國際機場有噪音及禁限建問題，使地方產生交通及環境負擔，為建立機場與地方的共榮關係，市府以新的角度調整桃園航空城計畫，以居民居住正義的角度，提出先建後遷、一里一安置、離村不離鄉等原則，並提出產業發展優先、生態永續優先、文化保存優先等政策，讓航空城計畫在穩定基礎上邁向正軌。

鄭市長提到，目前桃園航空城計畫正處於區段徵收階段，經過徵詢居民選擇補償領地或領錢之意願及土地協議價購過程，約9成以上居民有意願領地，因此有關配地問題，市府規劃平均建地一坪換一坪，農地100坪換41坪建地，大多數土地與比準地地價差約在10%以內，避免全區產生過大的差異。此外，由於安置街廓最小興建面積為100平方公尺，約為30坪土地，若未來居民權利價值不足配回安置街廓最小單位者，不足坪數的補繳差額將按配地後地價8折計算；土地及建物徵收補償費不足購買最小坪數安置住宅者，不足部分的差額，也以8折計算，協助不足30坪的小坪數建物居民重建，達到小房換大房，舊房換新房的目標。另外，市民配地申請過程中，若涉及銀行抵押塗銷，市府也會依分配協議書在補償費額度內代為清償，更加便民。

鄭市長談及，有關地上物補償議題，過去機場捷運A10山鼻站、A20興南站皆按原建物評點補償標準完成拆遷補償，然而對於桃園航空城計畫，桃園於108年重新檢討建物補償標準，使建物評點單價從10.6提高到12.2元，成長15%，而航空城計畫經過複估後，其中合法加強磚造補償平均1坪為9.5萬，鋼筋混凝土1坪為10.2萬，經過評估皆可以滿足重建價格需要。

鄭市長進一步說明，除了居民建物評點單價12.2元外，市府透過優先搬遷獎勵、自願優先搬遷獎勵等方案，分3期搬遷順序先後加發建物補償金或救濟金25%、20%、15%，以加碼25%而言，相當於達到建物評點單價15.2元；又額外追加房租補貼66萬元至80萬元不等，整體加碼後，高於新北市及桃園過往標準，且新北市與台北市有違建不補償之規定，例如新北市對於88年後興建的違建是不補償的，台北市則是84年後興建的違建不補償。然而桃園由於航空城計畫所在地位於大園，曾歷經多項公共工程拆遷，包括桃園機場、機場捷運、國道2號徵收等，不少居民面臨二次拆遷，或是農地違建，因此市府採取新做法，只要居民滿足二次搬遷及程序違建的條件，額外加發特別救濟金，換算後，非合法建物由原有60%提高到90%，再加上50%自拆獎勵金，最高可領到重建價格的135%，也是歷來最優厚的因地制宜方案。

鄭市長強調，在桃園航空城計畫中，有將近6成建築有違章情形，市府不會放棄6成違建居民的權益，目前尚有4,000多件建築正在複估，多是涉及違建認定及拉高補償，因此市府組成認定小組協助認定程序，希望複估在明（110）年1月完成。

鄭市長也指出，桃園航空城預計於113年11月全區動工，市府有4年時間可完成拆遷安置，為加速工程進度，於第一期先取得基本的公共設施、聯外道路、安置區及部分第三跑道及三航廈前期工程所需求的土地，市府規劃第一期優先區搬遷獎勵，讓安置區先行產生，於明（110）年10月取得安置區土地，供興建安置街廓及住宅，以達到先建後遷的目標，工程也相對能夠分階段進展。

鄭市長補充說明，第一期優先搬遷居民必須優先配合搬遷，市府考量居民的權益，加發建物補償金或救濟金25%為優先搬遷獎勵金，房租補助費80萬元（非合法72萬元）及搬遷補助費，作為先行搬遷民眾的安置及補助費用，整體同意率非常高，後續期許地政局、工務局將第一期優先搬遷區同意率提高。而第二期、第三期自願優先搬遷區的認定方式，在尊重居民自願搬遷意願及兼顧可進場施工的效益下，就一定範圍建物自願先遷數量達60%以上，就可先行搬遷，不會產生6成居民與4成居民對立的情形，剩餘4成居民願意等待亦可，市府會再逐步溝通，目前早日期待完成遷建的聲浪愈來愈大，因此市府的優先區政策應更加務實且彈性。

鄭市長說，在安置優先措施上，市府預計興建2,400戶住宅，而桃園航空城計畫區內約有3,000戶，由於部分居民選擇另購房屋，因此統計及調查結果顯示2,400戶住宅足以涵蓋遷建居民需求，保證未來會有剩餘安置住宅；且未來剩餘住宅數，市府則會研議轉型為社會住宅，或進行部分售出等處理方式。針對第一期優先搬遷區者，由於涉及強制性，因此市府優先釋出蘆竹1號、蘆竹2號社會住宅，共530戶作為優先搬遷區的中繼住宅使用；其它第二、三期自願優先搬遷區，市府會透過包租代管方式協助介紹，讓民眾可以無縫接軌，順利搬遷。

鄭市長也說，市府成立安置搬遷服務小組進駐協助重建，以居民權益角度面對面解決問題，同時提供建築設計圖、委託推薦優良營造廠、提供建築師公會駐點免費諮詢及專案加速發照等服務，未來也會協助協調相關管線申請及配置服務，讓欲自行重建的居民有選擇性。

鄭市長提出，有關市府協助興建透天安置住宅的部分，由於興建透天住宅所需土地及建物興建成本相較選購安置住宅費用會大幅增加，然而根據意願調查，具有較高配地權利價值地主皆希望自行重建，不希望集中且標準化，未來高權值居民仍有意願，市府會協助遴選優良的營造廠，協助有意願的民眾自行興建。此外，考量居民重建或購買安置住宅需要辦理貸款，為讓民眾負擔減輕、降低貸款成本，市府與財政部、金管會、銀行合作，未來會成立安置融資服務平台，邀請銀行提供低利貸款方案讓市民選擇，減輕貸款成本負擔。

鄭市長談到，市府辦理航空城計畫經複雜研商後列10大優惠方案，未來居民安置地區皆位於捷運站旁，且擁有良好的公共建設，相信會大幅改善居民的生活環境，達成國家建設兼顧居住環境的目標。

公道三道路徵收在即！市府應保障被拆遷戶權益，切勿「官逼民反」！
　
照片是我上週在議會質詢的畫面。針對公道三道路徵收案，我提出「同意戶」（同意現行路線方案）交給我們的陳情連署書，一一詢問相關局處，要求處長們當場回應六大訴求。
　
什麼是「公道三案」？過去兩年，我們和「反對戶」（認為路線應該修正走空地）共同抗爭，檢視市府道路開闢計劃的合理性，已經有過相當多的論述。最近一次在二月底的「地方說明會」上的紀錄，各位可以參考這篇貼文：https://goo.gl/A662ce。
　
簡要而言，這個將竹光路延伸到景觀大道的「公道三新闢工程」，我們也認為有必要。但我們和「反對戶」仍然主張：市府應該要求重啟聽證，重新釐清另一個走緊鄰公有空地、少拆 40 戶民宅的方案是否可行。
　
而這次在議場上，我代為提出的是「同意戶」的訴求。
　
其實「同意戶」的鄉親希望我們幫忙發聲，我們一開始也感到意外。因為在過去兩年與市府的辯論中，市府往往是拿著「97% 居民已經同意拆遷」的數據，來向外界說明這個徵收案的合理性。
　
其中部分「同意戶」的鄉親，也曾站在市府那一邊，指責我們和「反對戶」是在阻礙這個建設。
　
為什麼「同意戶」如今反過來請我們代為發聲？其實也是充滿許多無奈和苦衷。
　
其中最大的問題，就是在新竹市政府在獲得「同意戶」支持通過先行都市計畫，換得中央的開發許可後，現在卻無法實現先前承諾民眾的徵收條件，甚至遲遲未回應「同意戶」的訴求。
　
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這些同意戶關注的重點是什麼？
　
第一，「同意戶」未來要向市府購買「安置基地」的價格，是否會太高？居民究竟能不能負荷？
　
市府原先對「同意戶」說購置「安置基地」的土地價格約是一坪 25 萬，後來發現他們低估了數字，財政處長坦言，現在一坪至少要 31 萬。許多居民必須多負擔 60 萬至 100 萬的價格，總價 3-400萬元，才能買到市府的「安置基地」，實在難以負擔。
　
但這樣的資訊市府究竟何時要向居民說明？
　
新到任的都發處長說他並不清楚過去市府是如何向市民說明，且表示在最近一次的說明會上「也沒有民眾提出這樣的疑問」。
　
這顯然不是事實，購地的價格，是居民一再追問的問題，只是始終沒有獲得市府明確的答覆。
　
第二，先建後拆。未來居民要搬遷到「安置土地」上，但如果市府要拆遷他們現有的房子，才允許居民在新的土地上興建房舍，這中間一到兩年的時間，居民將面臨無房可住，必須在外租屋。「同意戶」要求的是：市府是否可以同意等到新的房舍蓋好，再拆遷他們原本的房舍？
　
針對這點，市府也遲遲未回應。直到我在議會質詢時，工務處代理處長才坦言：這有困難、這不可行。
　
但為什麼不可行？市府從未正式向居民說明原因。
　
第三，還有其他細節的地上物估價標準、是否能提供無息貸款、是否能有容積獎勵、建地移轉等等問題，這其實都牽涉到「同意戶」所在意的，未來到新的「安置基地」上，他們建築的「建蔽率」、「容積率」會否變動，是不是房子的大小將會大幅縮小？
　
針對這些問題，各局處也在這次質詢才首次答覆。針對未來房屋坪數是否有變動的問題，市府也並未說明是否會有這樣的情形。
　
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在這裡，我們的要求不是「市府應該毫無保留地接受同意戶提出的訴求」。
　
我們要求的是：「市府既然一再以 97% 住戶已同意拆遷來向外界宣傳，就應該盡速正面回應被拆遷戶的想法」。
　
在所有的徵收案中，常常都會出現「同意戶」、「反對戶」弱弱相殘的局面，但其實雙方都是面對徵收，要為了公共建設而作出犧牲。
　
這些「同意戶」過去三十年也一路抗爭，從年輕時代，剛購置新房就接到可能被徵收的通知，到現在白髮蒼蒼，大家都已極其疲憊，準備接受政府的方案。他們值得市府更明確的回應。
　
我們的立場相當簡單：
　
對於這個徵收案的「同意戶」，我們要確保他們獲得正確、對等的資訊；而對「反對戶」提出的對整個計畫的質疑，我們也要確保另一個方案受到政府公正的審議。
　
目前市政府預計在九月就要召開最終確認居民「協議價購」的會議，若居民還是反對，就會啟動土地徵收。最快可能在今年年底或明年初，就會有居民面臨市府的強拆，被迫要做出犧牲。
　
我相信：只有確保程序公正、保障居民的權益，才可能讓「公道三案」早日落幕。
　
在我提出臨時動議後，也獲得其他議員的支持。大會最終決議要求市府一個月內要召開協調會，回應被拆遷戶的各項訴求，給居民一個合理的交代。
　
我們會持續監督市府，也請大家繼續關注公道三案後續。
　
#平衡都市發展與居住正義
#居民不該因公共利益而被犧牲

法拍就讓履約破功了，你還敢買預售屋？英國跟柬埔寨的投資型房地產相繼出事，你還敢買海外房地產？

今年才沒多久，就有賣的不錯的預售屋建商倒閉、被法拍。雖說這仍只是小建商，但如果你買了大建商「遠雄」的新竹案，還不是被勒令停工，交屋之期一樣遙遙，哪來的保障。

建商可以是這樣玩的：集一點資金、找銀行貸款買一大塊地、賣預售屋跟購買人收錢、找營造廠蓋屋找銀行貸款並給中長期支票付工程款、蓋好交屋買方的銀行貸款入袋、賣不完的成屋就找銀行先貸出來、再找一大塊地買並找銀行貸款、….周而復始，錢就一直滾入。

建商可突然拿走：所集之資、民眾購屋款、所繳期款、銀行土建融資貸款、餘屋超貸之款。
民眾風險：預售屋的履約如果是子公司或某怪異公會來作履約，所繳款照樣被建商拿走。在完工前曾有不少網友問：「建商要我簽撥款同意書或要我把尾款匯入另一個帳號，或把履保中的錢轉成工程款，可否？」就是建商可能要捲款的徵兆。

你會問：既然賣的不錯幹嘛倒？聰明的黑心建商會認為，這預售案以前賣得好，銀行的土建融也可以貸得很高很多，所以可能黑心施工偷工減料，等到蓋好時投資人會發現賣不了就打算退屋或找理由拒不交屋，爛帳就容易多，還不如整批丟給法拍。

反正資金已經移轉走了，公司倒了再開就有，根本就沒有損失。

至於英國跟柬埔寨，我以後再慢慢講，大概就是：有人相信台灣的房仲與建商品牌，去買了英國及柬埔寨的預售屋，被亂簽不平等約也不察，說好的投資報酬根本就沒來，然後建商與房仲事發後擺爛，要民眾自己去國外提告訴。

http://home.appledaily.com.tw/…/20160…/37092930/news/皇隆建設預售案「淞露」建地將法拍

110629民視中國解放軍轉投資公司買下大直土地
影片網址→http://youtu.be/SL2HkYrBn_Q

其實這個所謂的「345條款」，是我臨時惡補，透過臉書向我的偶像「田大權」請益的！他人超nice的！感謝他的不吝賜教！

中國客自由行後，房地產業者看好商機，還以"賞屋團"為號召，現在房仲市場傳出，中國解放軍轉投資的公司，在台北大直百貨公司附近，以現金買下200坪的建地，如果規劃酒店式公寓出租，預計有3%左右的投資報酬率。......↓

鄰近百貨公司，捷運站，佔地近200坪的建地， 去年中國解放軍轉投資的公司，以第三者名義，向地主以每坪230萬的價格買下，總價4.6億，而且都以現金交易。

[[房仲業者 陳泰源]]"適合像是酒店飯店式管理公寓，以短期收租，短期租屋投資，報酬率來講還滿不錯的，大概會有3到4%左右"

不少中國人因為自由行專程來賞屋，但成交的案子不多，從91年到現在，中國人來台購買房地產，其中以台中12件最多，高雄有9件， 新北市和桃園各5 件，北市只有4件， 就是因為限制多。

[[房仲業者 陳泰源]]"有所謂三四五條款，持有至少要三年以上才可以做移轉才可以買賣，第二個所謂的四就是一年待在台灣時間不能超過四個月，滿四個月就得離開台灣，所謂的五就是說購買的時候至少貸款上限就是五成"

台灣房地產業者，看好中國自由行帶來的龐大商機，只是這 "三四五條款"， 會不會影響中國客購屋意願，還有待市場考驗。

Few Chinese buyers in Taiwan real estate industry (2011/06/29)The real estate industry hopes that independent Chinese tourists dive into Taiwan's housing market. Over the years there have been some high-profile purchases by Chinese buyers, but strict rules have kept transactions to a minimum.

Last year a company that the Chinese People's Liberation Army held a stake in bought a 200-ping plot of land situated near a Taipei Metro stop and a department store. The company used a different name and paid NT$2.3 million per ping, with the total cost coming to NT$460 million. It paid in cash.

Chen Tai-yuanRealtorIt's suitable for an apartment building that's managed like a hotel. Property could be rented out on a short-term basis. I think the rate of return would be good, probably around 3 to 4 percent.

Opening up to independent Chinese tourists has resulted in more people coming to Taiwan to look at property. Over the years, however, there have not been many purchases by Chinese. From 2002 to present, there have been 12 instances of Chinese buying property in Taichung, nine inKaohsiung, five in NewTaipeiCity and four in Taipei. Many people are turned off by the large number of restrictions.

Chen Tai-yuanRealtorThere's the "345 clause." You need to hold onto the property for three years or more before you can sell it, you can't stay inTaiwan for more than four months per year and the loan can't be more than 50 percent of the purchase price.

Taiwan developers and real estate agent s are excited about the opening up to independent Chinese tourists, but with policies like the 345 clause, it might end up having little effect on the market.

新聞網址→http://englishnews.ftv.com.tw/read.aspx?sno=EB4D868CFDF28280C0830D74F3CA3631

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/41992938