湯文亮親撰《細價樓爆煲論》：欲罷不能的破頂價

每一日打開報紙看地產新聞，都會出現破頂價，我很奇怪，怎麼可以有這麼多破頂價？原來，那些破頂價五花八門，除了那些居屋、公屋破頂王之外，還有屋苑破頂、區域破頂，講都講唔到咁多，令人有一種欲罷不能的感覺。理論上，在各類型樓價屢次破頂下，物業市場氣氛應該相當熱烈，買賣成交亦應該破頂，但事實上又非如此，二手樓巿場非常淡靜，有物業代理形容比沙士時還要淡靜，在這個情況下，樓價還可以屢次破頂，我唔識得解釋。

有人會話，新樓盤銷情大旺，幾十倍超額認購，但仍然不算犀利，新居屋超額百幾倍認購，影響所及，二手樓屢次破頂又有何出奇？但不要搞錯，新樓盤是以非常貼二手樓價開賣，銷量不俗亦可以解釋得到，但二手樓貼新樓盤價已經是難能可貴，還屢次破頂就很難解釋，唯一可以說的是那些用破頂價買樓的人，是以千金難買心頭好的心情買樓，否則就很難解釋。

我曾經在一篇文章質疑那些破頂價個案，到最後如果買家撻訂，或者雙方協議解除買賣合約，會不會從指數反映出來。文章一出街，我立刻被人「媽到反肚」，但我收到一封匿名信，指出每個月大約有50宗物業買賣取消交易，而且大多數是高價成交個案，我相信有關部門是很容易查證，我們毋須為此費心，我反而覺得有心人亦知道這些事，如果沒有一些高價成交繼續，指數就會很快出現調整，到時候，那些用高價買了細價樓的業主可能會撻訂，樓市會出現火燒連環船式下跌，對任何業主、香港經濟都不是一件好事，最好都是不時出現一些破頂價買賣，令到已買樓的人開開心心成交，對香港物業市場有正面作用。不過，負面就是欲罷不能，因為任何時間沒有那些破頂價出現，樓市必然會受到衝擊，其實樓市升得愈高，下跌時的衝擊愈大，太多破頂價買賣又未必是好事，除非那些買賣確實成交。

破頂價上癮 衝擊樓市

在另一方面，很多新晉財務公司就是以那些破頂價為市價，替客戶做八成甚至九成按揭，而那些客戶大多用所借到貸款，用作還清其他財務公司舊債，就即是以貸冚債，但當樓價下跌，受到重創的並不是向財務公司借錢的人，因為他們早已豁出去，明知所按物業始終會變成財務公司銀主盤，而是那些新晉的財務公司，除了他們的經驗較淺之外，同時亦希望盡快將資金借出去，當樓市逆轉，樓價下跌，他們就損失慘重。我敢打賭，那些新晉財務公司，10間之中，有5間連收樓程序都未必知道是怎樣進行，稍一不慎，分分鐘變成恐嚇，刑事罪行，如果借錢俾人會變成自己犯法，就真的太不值。

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