<今晚直播講話術>誘你買屋就說房價起漲，真的賠錢賣屋就說是急售，業者跟媒體真的是連線，就是要提早拐你早點買。房價止跌了嗎？根本就沒有，尤其是豪宅，不斷有媒體發佈說回春回春，可是你去算算實登戶數，根本就不是那麼一回事，冷清得要死，你是當大家白癡啊。

至於房價指數回升，這更簡單了。雙北市以外的地區，實登造假頗恐怖，AB約、含裝潢折讓、含仲介服務、甚至左口袋賣右口袋、延長寬限甚至掏空銀行，通通把實價登錄的價格拉高了上去，你去看那些成交價格比如1231萬這種的，有誰會買這種價格，你1萬不會殺掉？真當大家是白癡了。

雙北市則是一戶200萬豪宅就足以拉高四戶50萬一般宅，買賣移轉件數已經少的可憐，還有地區一個月只成交20戶的慘狀，隨隨便便建商老闆自己實登個高價，就足以混淆整個成交市場，你說這時房價回升，聰明的應該知道該如何做。

真的賣得好，真的漲到價，就不需要：
超低自備、佛心價、買到賺到、送全套裝潢、送賓士、買貴退差價、保證十年、最後二戶、本區最低價……。

真的賣得好，連廣告都不用，就會被買光，而且短期內不會拿出來賣。那些馬上轉賣的，多數都是爛貨，投資客短打想快速獲利而已。

在房地產界，已經沒有過去的日子，如果你還想做白日夢，那請你比對一下，去看看台積電，再來思考一下是否要買一間來投資。

歡慶兒童節 大放送

分享禮 (LED 諸事大吉提燈) ２０位

得標者 下播後 馬上到 來去逛逛結單
未結單者，視同棄標。

中午 12:30 拍品拍賣時間表

12:30～13:00
貝恩柔濕巾80抽、樂適Leshi 乾濕兩用巾

13:00～13:30
nac nac 草本精油驅蚊貼片、法國BOIRON金盞花 蚊蟲膏、天然草本舒緩噴霧、日本SUNSTAR巧虎牙膏、日本巧虎兒童牙刷、高效潔靜漱口水500ml(全家人)

13:30～14:00
次氯酸除菌液、私密潔浴露、孕哺兒 小兒營養嚼錠、孕哺兒 維他命C、滿趣健 360度防漏杯、KUKU 安全酷涼扇

14:00～16:00
賓士C63s 雙驅 搖擺電動車(最新款式)、玩具、救援小英雄 收納箱、益智玩具、積木

🎬【直播拍賣場規則】
🔺通通 免運費 (限台灣本島，離島的離島酌收運費)
🔺得標者請主動並盡速到 來去逛逛 結單，未結單者一律視為惡意棄標，棄標三次者列入黑名單。
🔺個人網速不一，出價順序統一以直播現場電腦為準。
🔺成交價及得標者以拍賣官落槌，主播公布之金額及姓名為準。
㊗️直播中常會突然有驚喜贈送活動，直播當中的贈品免運費。
㊗️得獎者請於刊登抽獎文宣後，主動加LINE私訊，並提供收件資料，逾期視同放棄權益唷。

🎬【退換貨 須知】
🔺得標商品若有瑕疵、損壞、與說明或證書不符、經第三方公信單位認定為贗品，七天內 免費退貨，收到退貨三天內退款。
🔺若因個人因素退貨（不喜歡、標錯了、尺寸不合、媽媽不給錢、老公不給買...）諸如此類的退換貨理由，退換貨則需自付運費。
🔺出價競標者即視為同意以上規則，成交後雙方不得異議，如有任何疑問請私訊粉絲專頁，由康寶小編為您說明解答。
🔺有問題或查詢您的訂單，可來電0977302525，或加客服LINE：@a789

直播台： 康寶婦嬰線上直播拍賣
粉絲團： 康寶婦嬰健康生活館
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180104美商ERA不動產《飛鷹計畫-Flying Eagle》◎文/陳泰源

【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於1/10號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。......↓

【學員A】

最近去簽一個委託，屋主強調服務費只願意給「成交價的2%」。
A回答：「如果賣到您“滿意的價格”，您還會介意服務費嗎？」

屋主堅持不讓。

後來我趕到現場，我說得更進一步：「如果我幫您賣到“天價”，服務費還是只願意給2%嗎？」
屋主態度突然有點鬆動，一時之間暫不知道如何回應？並回答：「出價再說」。

我再補充說明：「現在房子可以選擇的太多了，買方稀有，仲介會非常珍惜每一個得來不易的買家，如果知道一個屋主願意給4%，一個屋主不管怎樣就是只願意給2%，你覺得，當2個物件都符合買家的需求時，仲介會說服買家買哪一間？您的房子賣那麼久，或許就是在服務費上有所堅持，難道不是嗎？」

屋主頓時之間也不知道該如何回應。

結論：說話的力道與關鍵字使用，是有差別的。

【學員B】

委託合約裡有一條文：假設買家反悔不買，定金遭沒收，屋主應該跟仲介一人一半，對分違約金。屋主看到這一條覺得不合理，認為應該是屋主全額沒收，因為買家反悔不買，仲介也有責任。

B當下不知道如何回應，後來我趕到現場。

我說：「買家反悔不買，不論任何原因，都是買家的問題，遭沒收的定金，仲介理當與屋主對半分。」

屋主說：「我是一般委託，你如果從同業的委託書條文裡面，也有這一條，我就同意。」

於是我立刻掃描同行的委託書，發現同行的條文對屋主更苛刻！其中一家的違約條文裡面寫到大致上的內容是：「一旦斡旋轉定，合約等同生效，若事後其中有一方反悔，定金之金額等同賠償金，或賣方仍要支付4%服務費，買家要支付2%服務費。」

於是屋主啞口無言，只好同意違約金與仲介對半分。

結論：新人簽委託，要事先做好功課，不要被問倒了。

【學員C+D】

我最近帶C跟D分別去找不同的屋主簽委託，因為我在簽委託時，必須要專心，無法聊天。

C本身具有閒談力，而且長眼，知道我在處理合約條文時無法顧及賣家，就會幫聊天，讓我在一邊處理合約內容過程中，空氣不凝結，C一邊跟屋主有說有笑，我則專心處理合約，過程相當順利。

D在這方面的能力則有待加強，D是一位想到什麼就說什麼的人，例如想爭取專任委託時，除了本身對物件沒有做足功課外，也對於屋主在價格認知上沒有做判斷，明明屋主想賣天價，也開口爭取要專任委託，實在是「初生之犢不畏虎」。

建議：與客戶互動時，請保有2點意識，1是不論在言談或者是行為互動之間，要想辦法在不知不覺中，植入客戶對你的好感，2是用心傾聽，發揮同理心，客戶說話時的節奏、語氣、用字遣詞、說話的情緒，你都要用心感受、仔細觀察，才會有好的應對進退。

【學員E】

E想要簽某個案子，屋主在12/30日時要求E最晚在1/5之前，提出幾個行銷方案報告，再決定是否給E委託。

E問「可否再延一周？」屋主嫌太慢！於是掛電話。

建議：12/30~1/5，等於將近有一個禮拜的時間，屋主要求期限內給行銷報告並不過分，如果真的來不及，至少要讓屋主知道，你在這段期間內到底在忙什麼？為何無法如期給報告？

另外，屋主不爽就會掛電話，就該知道應該要想辦法爭取見面談，見面三分情，不爽也無法掛電話。

如果真想簽到這個案子，用打電話的方式，對屋主的感受，他會覺得你仲介太輕鬆。你應該殺到現場去，縱使屋主不在，公司櫃檯人員總會在吧？撲空又如何？至少秘書會轉達給老闆知道「你撲空了」，這也是一種感動服務，不是嗎？

【學員F】

最近在開發中，F不斷拜訪管理員，漸漸變成好朋友，有的甚至一聊就是2小時，雖然比較花時間，但也有成果出現。

C聽到F這樣說也認同，只是C接觸到的管理員比較在商言商，直接開口要多少紅包，或者成交要給多少？

另外，案子接進來之後，我強迫F要跟屋主「每周一互動」，F覺得很困難，實在不曉得電話中要講些什麼才好？會詞窮。

我的建議是：的確，跟客戶一開始不熟，而且沒有買家帶看，打電話確實不曉得能聊什麼，所以要想辦法要到LINE、微信等通訊方式，如此一來，天天的早安、逢年過節的問候、天氣冷熱是否下雨、最近可能跟屋主比較有關的房地產新聞事件……等等，有太多的素材，可以用傳訊息的方式表達關心，所以要LINE很重要，但前提是，不能給屋主造成困擾喔~

【C+F觀察某位學長帶看的過程】

某位學長因為要帶客戶看房子，因為物件剛好都是C+F所屬經營的商圈，又是新人，於是陪同帶看。

發現這位學長，開賓士車載客戶，而且還有準備礦泉水，服務很周到，而且注重禮貌，言談之中，讓人感受到他誠懇、實在，可是又不卑微，整個很專業，算是在「帶客戶看房子過程中，應注意的禮節與眉角」這門課，有學習到，感謝這位學長。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/01/180104era-flying-eagle.html

台北居，大不易，想要入手台北市的房子總價隨便都會超過兩千萬，而到底有沒有甚麼區域的房子是比較便宜的呢？這次我跟Ted特地來到萬華，一起來看一下奢華萬華建案跟平價萬華建案，高樓層露臺戶實在太猛了!

無論休息、拍照、採光等等都非常加分，而露台戶的單坪計價到底怎麼算，這集我們會算給大家看，而平價萬華雖然很多人會擔心治安、市容問題，但我們也實際跟萬華當地人聊，其實萬華純住宅區沒有想像中可怕，雖然屋齡高，但低總價低公設也相對親民，而這集重點除了看房，全程都使用我最愛用的比價網站，那就是「實價登錄比價王」！真的超級方便好用，除了有全台灣幾百萬筆的實價登錄資料，會自動依照門牌、樓層、號碼跟坪數自動幫你猜屋主購物屋的入手成本，還有首創鄰居房價表，鄰居買多少看得一清二楚，在買賣上更容易抓到對方的真實底價，也可以自動計算租金投報，
買方在看物件時也可以輕鬆試算投資報酬率，此外在搜索上也非常方便，可以依照社區名稱、路名地段跟手機定位找房，再加上實價登錄2.0上路預售屋成交價全公開，功能超強大，想買房的人一定要試試看!
實價登錄比價王抽獎活動點這邊→https://bit.ly/372JXdC

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拍攝器材:Sony A7m3、 RX100 m5、GoPro Hero 7 Black
收音器材:Rode Pro Plus、Sennheiser ClipMic digital
剪接軟體:Adobe Premiere、Sony Vegas 13

前一陣子新聞媒體報導高雄最貴豪宅成交價竟然高達每坪95萬，遠超市場行情，而當時我看到這新聞時很訝異，心想這不就是我們上次拍的《高雄HH》嗎？當時屋主跟我說成交約一坪60萬，但即便是這個價格，在高雄也是非常的行情了，到底這個建案有甚麼厲害的地方，一起來看看吧！

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收音器材:Rode Pro Plus、Sennheiser ClipMic digital
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大約在七年前我在新莊頭前重劃區買下人生中第一間房時，當地的老新莊人一聽到成交價都很訝異，跟我說怎麼新莊可以賣到一坪30幾萬，沒想到2020年的新莊新建案的成交價不但站穩4字頭，甚至還隱約有往45萬的方向邁進，擁有三條捷運線與多條快速道路的新莊到底魅力在哪，一起來看看吧！
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