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[爆卦]貸款結清流程是什麼？優點缺點精華區懶人包

雖然這篇貸款結清流程鄉民發文沒有被收入到精華區：在貸款結清流程這個話題中，我們另外找到其它相關的精選爆讚文章

在 貸款結清流程產品中有3篇Facebook貼文，粉絲數超過1萬的網紅蘇家宏律師，也在其Facebook貼文中提到， 房貸結清，為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題? 塗銷抵押權的正確步驟是什麼? 塗銷不塗銷的優缺點各是什麼 ? 有朋友提到曾經向銀行辦理房屋貸款，把房產抵押給銀行借錢，最後這筆房貸已經還清，為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產？ 這有幾種可能： 1.『人客』還有其他欠款： 我們跟銀行辦...

「貸款結清流程」的推薦目錄
  • 蘇家宏律師

    貸款結清流程 在 蘇家宏律師 Facebook 的精選貼文

    2020-08-14 12:12:54
    有 153 人按讚

    房貸結清，為何房子還會被法拍? 裡面到底出了什麼問題? 塗銷抵押權的正確步驟是什麼? 塗銷不塗銷的優缺點各是什麼 ?

    有朋友提到曾經向銀行辦理房屋貸款，把房產抵押給銀行借錢，最後這筆房貸已經還清，為什麼銀行可以向法院聲請拍賣他的房產？

    這有幾種可能：
    1.『人客』還有其他欠款：

    我們跟銀行辦理房屋貸款時，會將房屋抵押給銀行，我們以為房屋抵押的目的只有針對這件銀行貸款，但通常『最高限額抵押權』的設定會是針對一段期間內，債務人欠銀行的債務，如果我們仍有跟同一間有其他債務關係（例如：信用貸款、融資、保證…），也可能會因為有其他債務關係沒有清償，而遭受到拍賣。

    此外，就算沒有設定抵押權，銀行為了其他債務沒有清償，也可以向法院提出假扣押、返還借款訴訟、本票裁定…等，之後在聲請拍賣房產。

    2.銀行算錯了
    銀行因為計算錯誤，認為客戶還沒有還清貸款，因此進行拍賣房產的動作。

    如果碰到這樣的狀況，我們在跟銀行溝通無效後，向財團法人金融消費評議中心申請評議，如果評議不成，再向法院提出『確認債權不存在』的訴訟。

    3.『人客』被設計了
    如果真的已經還完債務，竟然房屋被法拍，而銀行又提出相關有力的證據，『人客』又提不出還款證明，先跟銀行聲請影印所有資料，再好好回想，這整個過程『陷阱』在哪裡？例如：這次銀行貸款是由何人介紹？有沒有代辦人？何人經手貸款流程？錢有沒有被其他人拿走的可能？還款來源？……確認可能的問題點後，再提出正確訴訟來走出陷阱。

    例如：發現是銀行承辦人員偽造你的名義增貸100萬元，借據上面簽名不是你簽的，你戶頭的錢轉出，也不是你做的。可以向偽造文書的人提起刑事告訴，也可以向法院主張『確認債權不存在』。

    至於塗銷抵押權的正確步驟是什麼?
    向銀行取得(1)抵押權塗銷同意書（清償證明）(2.)他項權利證明書。
    之後再向地政機關辦理塗銷抵押權登記（填妥土地登記申請書並蓋章，附上抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、申請人身分證明文件…等）。

    不去塗銷抵押貸款的優點在於：之後再貸款，免除掉再次設定的手續。也有人故意留下塗銷登記，使自己的財產在外觀上看起來『有債務』，減少第三人『肖想』房產的機會（之前有詐騙集團專挑沒有抵押權要出售的房屋，假意要購買，在沒有履約保證的情形下，買家過戶後迅速在轉手，而這個買家卻付不出錢來，造成屋主損失慘重）。

    不塗銷抵押權登記就是讓債權人仍然對房產有拍賣的『權利』，所以，除非有特別考慮，在還清債務後就去辦理塗銷底押權登記，才是對房產有最好的保障，就不容易輕易被『法拍』了。

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    照片中的建物並非本故事中的建物

  • 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生

    貸款結清流程 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文

    2019-10-05 18:09:44
    有 13 人按讚

    191005「履約保證」與「價金信託」的百密一疏及深度剖析◎文/陳泰源&游璿樺

    【前言】

    無論是從報章雜誌、電視新聞、網路媒體報導，多數消費者已被教育「買房子一定要做履約保證」這樣才安心。其實「履約保證」就是一個專門且獨立的第三方專戶，讓買家可以把錢匯入，等到過戶手續辦妥後再「一手交錢、一手交屋」的概念，對雙方來講都蠻有保障的。

    只是，有了「履約保證」機制，買房的交易流程是否就真的萬無一失？除了履約保證，還有一種制度叫「價金信託」，這兩者之間究竟又有何不同？

    【案例1】

    2018年1月的新聞，安新建經被一狀告上法院。根據原告表示，勤德股份有限公司於104年6月時就新竹縣湖口鄉總價5億多元之土地買賣，委託安新建築經理有限公司辦理買賣價金履約保證，並於105年6月30日完成土地分割及移轉登記。

    殊不知在進行交款過程中，安新建經公司委託的毛姓代書，竟以要繳1.3億元土增稅為由（事實上稅款只有三千多萬元），自安新建經申請了這筆款項，而安新建經不知因何緣故，在未查證清楚的情況下就將客戶的錢撥付代書，導致勤德公司遭受損失，因此依法向安新建經求償。

    相關新聞→https://news.housefun.com.tw/news/article/147062186079.html

    【案例2】

    2018年7月的新聞，中華地政士事務所負責人陳國帥涉嫌向銀行詐貸、詐取房屋等不法，至少13人被害，不法獲利超過2億元。

    檢方查出，陳從去年起即以此手法雇用朱克立等業務員，尋找低於行情、急欲求售的房屋，先由沈姓代書（沈咨凡）出面說服屋主捨棄「履約保證」改採用國泰世華銀行的「價金信託」，並在買賣合約書的內容做手腳，騙走賣家房子，再以人頭名義貸款取走現金，讓檢方認為該集團簡直是「詐騙進階版」。

    相關新聞→https://www.nextmag.com.tw/realtimenews/news/419240

    【履約保證與價金信託的差別】

    看完上述兩個案例之後，是否發現，無論是「履約保證」還是「價金信託」，只要遇上黑心代書，其實都有漏洞可鑽。

    究竟哪種制度比較好？且讓我試圖盡量持平、客觀地說給你聽。

    《帳戶有別》

    履約保證：由四方成立的契約書，上面清楚記載著委託人是「建經公司」，受託人是銀行，買賣雙方只是被保證人，而銀行扮演的只是「管理價金」的角色。買方所匯的錢，進的是建經銀行的價金信託帳戶。

    價金信託：單純扮演「管理價金」的角色，買賣雙方直接就是「委託人」而非建經公司（沒有建經公司的存在），錢匯入的是銀行設立的、買賣雙方共同聯名的信託專戶。

    《便利性》

    履約保證：因為錢存入的是建經公司預開的銀行價金信託帳戶，因此在簽約當下就能立即給帳號戶，比較便利。

    價金信託：銀行專員要在簽約當下才能協助買賣雙方申請臨時專戶，因此帳戶通常需隔一天才能給，最快也是上午簽約、下午給帳號，這的確是稍微麻煩一點的地方。

    《撥款效率》

    在撥款文件事先準備好的前提下，

    履約保證：代書通知建經公司已完成交屋→建經公司再通知銀行撥款。

    價金信託：代書通知銀行→銀行與買賣雙方確認已完成交屋後撥款。

    小結：看起來履約保證多了一道程序，實則不過就是多一通電話通知而已，所以其實差不多。

    《簽約形式》

    履約保證：建經公司100%不會派專員到簽約現場，都是代書直接處理，因此，只要碰上黑心代書，漏洞便出現。

    價金信託：銀行規定一定要確認是買賣雙方本人親簽的關係，因此會派專員到現場，至於派哪家分行的專員去，代書無法事前掌握，而且，簽約現場除了買賣雙方、房仲、代書之外，也會多1方（銀行）見證，這樣的簽約形式，對黑心代書多少有震攝的效果。

    《買賣契約書》

    履約保證：由建經公司出，契約書內的條文採統一格式，較難在內容做手腳。

    價金信託：銀行沒有「買賣契約書」，所以，若找A代書簽約，就會採用A代書事務所版本的買賣契約書；若找B代書簽約，就會使用B代書事務所的買賣契約書，因此，倘若出現黑心代書，漏洞便出現。

    《代書代繳稅的方式》

    履約保證：代書將撥款單交給建經公司，建經公司會把錢出款到代書指定的帳戶，通常是代書事務所或代書的個人帳號，也因為代書能經手到錢，倘若代書黑化，漏洞便出現，這也是上述案例1會發生的主要原因。

    但自從案例1事件發生後，建經公司開始有了新規定，一旦稅金超過50萬元，會改出到代書就近的分行，請代書直接在分行繳納，不入代書指定帳戶。

    價金信託：請代書把稅單交給信託銀行，由信託銀行繳納，或是出款到代書指定的價金信託銀行的分行，直接到分行窗口繳稅；換句話說，代書只要憑藉稅單直接去離他事務所最近的銀行櫃台繳稅即可，代書在全程是碰不到錢的。

    《收取相關費用》

    履約保證：費用通常為總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

    價金信託：因為少了建經公司這一層的「服務」存在，價格會比較便宜，費用通常不到總價的萬分之3，有的甚至才幾千塊錢而已，至少便宜一半以上。

    《服務有別》

    履約保證：一旦發生交易糾紛，能提供主動調解的服務。例如，買家延遲不匯款，這時建經公司就會代替賣方，提供相關的法律行動，比方說催告（寄存證信函）、甚至是訴訟程序。若雙方事先已談好、判決前已取得和解，建經公司也可以配合提前出款給買賣雙方。簡言之，建經公司靈活多一些、主動多一些、服務多一些。

    價金信託：單純管理價金，發生糾紛時銀行亦不介入，買賣雙方自行看要怎麼處理。若能私下商議圓滿解決最好，若真進行訴訟程序，銀行就得等法院判決下來，再依照結果執行價金去向。

    小結：這也是履約保證的費用比價金信託貴的最主要原因。

    【買房，你該這樣做】

    無論是「履約保證」還是「價金信託」，概念都是把錢放在銀行保管，可一旦出事了，差別就會出現。但強調，履約保證提供的並非「保證」而是「服務」（法律面的催告程序、主動調解交易糾紛），這也是為何有立委提出應該正名為「價金託管」的原因。

    再回頭細讀案例1與2，不曉得讀者注意到了沒？遇到「履約保證」，只要一名黑心代書即有漏洞可鑽；但遇到「價金信託」，由於代書全程碰不到錢，因此，除非買家亦是共犯，才能破解。

    再試問大家：銀行跟建經公司，誰的資本額比較大？誰比較容易出現財務危機？誰承擔風險的能力比較強？誰又比較有可能私下挪用客戶的資金做周轉？採用「履約保證」制度把錢存進建經公司的帳戶，還是用「價金信託」制度把錢存進銀行，到底哪個讓人覺得比較安心？答案呼之欲出。

    不過，你還是可以視情況去選擇要不要享有建經公司提供的法律服務，假設此次的交易金額不大且相對單純，你委託的房仲、仲介公司、代書也是認識且長期合作的，基本上可以選擇比較省錢的「價金信託」（如果仲介公司能讓你選擇的話）；但如果交易金額龐大且案件本身較複雜，委託的房仲、仲介公司、代書完全不熟，或許選擇履約保證可能比較好。

    話又說回來，兩種制度皆有漏洞可鑽，與其這樣，不如採用「雙代書制」，找你信任的代書陪同，並與負責簽約的代書一同審視買賣契約書及商議交易程序，這樣更能萬無一失。

    ===法律教室：台灣房屋加盟總部法務協理─游璿樺===

    【法律教室】

    依銀行的不動產買賣價金信託契約之約定，銀行因可歸責之事由致信託關係終止或信託財產損失時，對賣賣方負損害賠償之責。建經公司的履約保證申請書之保證責任約定，賣方於產權移轉登記與買方後，買方未依約結清尾款或辦理代償時，建經公司於保證限額內代為支付賣方應得之價款。

    代書（地政士）受買賣雙方委任辦理產權移轉登記相關手續，因故意或過失觸犯《刑法》第216條行使偽造私文書、第339條詐欺取財、第336條第2項業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應依地政士法第26條之規定，因地政士有不正當行為或違反業務上應盡之義務致委託人或其他利害關係人受有損害時，對買賣方負損害賠償責任。

    【透過價金信託或履約保證保障價金、規避風險】

    買房是人生大事，誰都希望過程能順利。但買賣方只要是簽訂買賣契約，就有不履約的可能性。因此，越來越多人會選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證來規避風險，保障交易安全。萬一遇到買賣方違約或交易糾紛出現，才能做到「有事無恐」，除向違約方求償外，若可歸責於銀行或建經公司，也可連帶請求損賠。

    【履約保證增添違約處理簡易流程】

    買賣契約簽訂後，最不願遇到就是買賣一方違約或房屋發現重大瑕疵。當賣方一屋二賣另行賣給出高價的買方、簽約後房屋突遭法院查封而無法移轉登記，或買到凶宅、海砂屋，身為買方的你，該怎麼辦？辦完產權移轉登記後，但買方遲遲不付尾款或辦理代償，身為賣方的你，又該怎麼辦？

    遇到上述情況，最怕就是違約一方避不見面、置之不理，尋求法律訴訟途徑，耗時冗長，徒增金錢、時間、機會成本。相對於銀行價金信託，非有買賣雙方書面協議或確定判決書之認定，不得返還或沒收價金。履約保證增添「違約處理簡易流程」，若買賣之任一方發生違約情事，一般經他方七日以上催告未履約，再經建經公司最終催告仍未履約，亦未提起訴訟，未違約一方得書面通知解約。作為公正第三方的建經公司，得將價金返還給買方或交由賣方作為違約金沒收，以維持買賣契約之公平性，並提昇交易糾紛解決效率。

    【慎選合法代書】

    在上述案例1、案例2中，受任代書因一己私心，觸犯《刑法》行使偽造私文書、詐欺取財、業務侵占等罪，除受國家刑法制裁外，並應負起相關損害賠償責任。

    然，在現行不動產交易制度下，無論選擇銀行的價金信託或建經公司的履約保證，買賣雙方通常都需委任代書，協助簽訂買賣契約及辦理產權移轉登記相關事宜。除了勿用來路不明或非合法的代書外，若經由品牌房仲業者成交或承作建經公司的履約保證者，買賣雙方可共同協商選擇房仲業者或建經公司推薦的特約代書，可獲得較好的制度監督及保障。

    部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/10/191005.html

  • 我在大陸的日子

    貸款結清流程 在 我在大陸的日子 Facebook 的精選貼文

    2019-02-18 18:07:04
    有 112 人按讚


    親愛的大家晚安啊~昨天，我在北京的大冬天裡把公積金聯名卡辦下來啦！相關資訊如下：

    一、 公積金是什麽？
    這是大陸勞工史留下來的種種制度之一，這個制度的出發點是幫你存錢買房子。每個月你需要往公積金帳戶裡打點錢，這個錢呢公司出一半、你自己出一半。

    公積金可以用於租房、裝修、買房時提取出來支付費用或房貸，雖然過程漫長，但卻是實打實的給發錢的。

    一般來說，公積金享有「員工福利中最實際的一塊」的美譽。

    ──
    二、公積金的持有流程
    1.公司幫我用臺胞證開了公積金帳戶
    2.每個月發工資時、我可以看到一塊被扣除的公積金金額
    3.我自己上銀行辦一公積金聯名卡
    4.我在公積金網站中可查看自己的公積金帳戶餘額、並做相關操作

    租房補貼、裝修提取、購房房貸、結清提取具體情況具體分析，不寫在這裡。

    ──
    三、我的辦卡過程
    1.走進建設銀行大門，掏出臺胞證、臺灣居住證說明要辦宮基金聯名卡
    2.填了開戶單、境外納稅人申報單
    3.等了很久之後拿到一張公積金聯名卡
    4.當下把資料都填到公積金的APP裡，就可以在APP裡查看自己的公積金餘額了

    我看到的時候真是嚇一跳－－從小我爸一直要我每個月存錢，我沒有作到；但沒想到北京的這份工作，在我不知道的情況下真的讓我每月存了錢啊！

    雖然是自己存的錢，但由於自己不知道，所以看到的時候很驚喜呢！雖然之後要貸款還是要提取都是更大的問題，但至少有一個小小的進步嘛？

    開心！

    --

    四、其他
    1.為什麽選建設銀行？
    其實大部份銀行都能辦的，但我家附近的銀行裡...

    A.招商銀行：
    一個人在一個城市只能辦一張銀行卡，而我由於歷任公司的關係有一張北京、一張上海的招商銀行金卡。在已經持有卡片的情況下，可以將現有卡片替換成公積金卡，但我就覺得這張卡我用久了有感情了，就不在招商辦了。

    但是我想說來都來了就臨櫃打了一份一年的流水，哇一拿到好厚一疊，總共有35頁呢！我要拿給弟弟看這樣的流水一般能得到怎樣的評價。

    ps.儲蓄金卡除了可以優先排號、異地提款免手續費、可以購買一些理財產品外，沒啥用。

    B.中國銀行：
    其實我是還滿想去辦看看的，順便找一下我多年前好像無聊買了一點日幣現在在哪啊...但是太遠了，懶得去。

    C.中國工商銀行：
    我有的那張卡是上海的，在北京沒開過戶頭，要新開的話需要新版的卡式臺胞證，我沒有啊那就算了～我的臺胞證是本式的，純粹是因為我換完一個月就變成了卡式，但剛辦下來我也懶得再換，是有點不方便。

    總體來說我覺得還滿順利的，除了境外納稅人申報要填英文地址我還查了一下、辦的時間長了一點我覺得都沒什麽問題。網上說的臺灣人不能開戶的問題，我只在電話裡遇到過，但臨櫃這樣掏出來似乎是沒問題的。

    --

    總而言之～公積金的問題解決了，下周我要找時間去社保局解決帳戶登入問題了。

    為了弄這些東西，我把我身上所有證件、銀行卡都清點了　遍，工資條列表、工資證明、政策條款都列印了出來，真的是很茫然啊...

    大陸的各種政策證件實在是有夠多，讓我們繼續加油吧！

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