<使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定？>

大家好，我是賴川，今天來快速掃瞄司律出現三次以上的租賃熱門爭點，即使用借貸契約得否類推適用民法第425條之規定，發生債權物權化，而使借用人亦得向受讓人主張有權占有？

▌ 肯定說

詹森林教授認為，民法第425條規定所宣示者，係凡已合法取得標的物占有之人，於「合法占有」期間內，該人自得繼續依其「信賴」而就標的物為使用收益，不因其原因法律關係為有償或無償而有不同。

吳從周教授認為，民法第425條租賃契約之債權物權化基礎，與有償或無償之問題無涉，重點在於交付占有後之「公示性」，即凡使用人因占有而形成公示外觀者，亦應賦予其債權契約物權化之效力，故使用借貸契約亦得類推適用民法第425條，使其發生物權化之效力。

▌ 否定說

王澤鑑教授認為，使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。其認為，租賃為有償，而使用借貸為無償，且租賃涉及居住以及弱勢承租人保護問題，使用借貸則否。

陳聰富教授認為，所有權移轉不破租賃為「契約自由原則」之例外，故應「從嚴解釋」，單純標的物之交付占有，不足以作為債權物權化之理由，此點無論在買賣契約或使用借貸契約均無不同，如此始能維護債權契約之相對性。

林誠二教授認為，所有權移轉不破租賃乃「債權相對性原則」之例外，不得任意擴大其適用範圍。再者，經濟效率由契約自由決定，而非由法律強制干預經濟活動。所有權移轉不破租賃乃法律強制干預之手段，若類推適用於使用借貸契約，將使貸與人顧忌而不願將物出借他人，反而使物之使用效率降低，並非經濟上有利之方法。最後，契約之有償或無償涉及當事人保護之厚薄，以有償（租賃）或無償（使用借貸）作為區分是否發生物權化標準，符合立法者預設的對價衡平價值判斷。

▌小結

筆者同意否定說之見解，認為使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。因為誠如學者所言，借用人固亦已透過占有而取得公示基礎，但公示基礎僅是債權之所以可以發生物權化之要件之一，並非凡具有公示基礎之債權均應使其發生物權化。而債權物權化既然是「契約自由與債權相對性」原則之例外，則不宜擴大其適用範圍，且立法者未明文規定使用借貸得發生物權化，亦符合民法一貫之對有償、無償當事人保護之差別待遇（如民法第535條、183條等）。

更何況，即使貸與人違反使用借貸契約而將標的物出賣並移轉所有權與他人，借用人仍得依使用借貸契約對貸與人請求損害賠償，借用人之權益保護已足夠，故在立法者未明文規定前，不應類推適用民法第425條規定而使使用借貸契約發生債權物權化。

最後，使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定的問題，我國法院在經歷數年的辯證後，已穩定傾向採取與通說相同的否定見解，近期比較著名的判決是最高法院106年台上字1943號民事判決

◦ 最高法院 106 年台上字 1943 號民事判決

按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

#星期五民商法教室23
#債權物權化

【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?

繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?

Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。

Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!

Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。

但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。

而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。

不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。

因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。

「軍宅不容再被投資客惡意炒作！」

【國家照顧軍眷美意反被投資套利】

去年爆出非軍眷戶以及投資客炒作軍宅套利的問題，引起社會大眾譁然，各地眷戶也多有陳情，抗議國防部的眷改過程是黑箱作業，讓投資客有機可乘。今天外交國防委員會，特地請相關部會來報告這個議題，結果國防部、財政部國產署、文化部文資局、內政部營建署，提出了多份針對眷改報告，卻對軍宅遭到不當炒作的議題，沒有隻字片語。

早在1999年「大法官485號解釋文」就已經明確指出軍宅「購屋款項既主要來自國家補助，與純以自費取得之不動產者有間，則立法機關自應考慮限制承購人之處分權，例如限制其轉售對象及轉售價格或採取其他適當措施，使有限資源得為有效之利用。」

2013年監察院也提出「102國正0006案」糾正，指出「國防部自眷改條例85年公布施行迄今，明知有承購人於取得配售資格後，採與他人預定買賣方式以規避5年不得處分之禁止規定情事，詎一再默認違規情事持續發生，未積極研定符合法制之防弊措施，悖離政府眷改美意，核有怠失。」

從大法官解釋至今已經超過15年，從監察院糾正至今也將近三年，到去年選舉時變成全國關注的焦點。今天好不容易外交國防委員會召集各相關部會，要來報告這個議題，結果各部會不管是書面或是口頭報告，沒有隻字片語提出任何檢討，根本是浪費大家的時間。這也顯示，國防部與相關部會，過去十幾年來不管面對大法官、監察院、立法委員或是全民的監督，總是我行我素，也難怪有民眾會認為，相關部會根本是刻意放水、甚至暗助投資客惡意炒作軍宅。

我要求國防部盡快提出報告，具體提出相關數據，實際擁有或住在軍宅的人有多少比例是非原眷戶，投資客透過漏洞賺取的不當得利有多少，不同意戶或買不起房子等受害眷戶，有什麼補償措施和申訴管道，以及未來政策與法律應該如何修訂，才能避免這樣的問題。

【眷改基金黑洞如何償債】

根據105年度中華民國總預算案：「餘絀撥補之預計:本年度預算短絀 9 億 3,637 萬 6,000 元,連同以前年度待填補之短絀 741 億 5,641 萬 5,000 元,共有短絀 750 億 9,279 萬 1,000 元,留待以後年度填補。」

現在眷改基金已累計虧損超過750億，國防部說要在108年靠處分土地清償，然而，是否真能如期完成，大家都有疑慮。就算真的可以靠處分土地來償還好了，三年內這麼短的時間，國有精華地區恐怕必須大量出售來還錢，而出售的對象，到頭來可能還是得靠優先賣給建商財團或投資客。

照顧軍眷戶原本是國家美意，結果中間過程，反而讓許多軍宅被特定投資客套利，未來基金回補，竟還是要靠賣地給投資客、建商、有錢人，這前前後後都如此荒謬，人民的居住權、公平正義到底在哪裡？

【最底層的居民：居住權在哪裡？】

今天我問國防部法律事務司人權保障處處長：「憲法和兩公約所保障的居住權，究竟有沒有包括違占建戶？」我問了兩次，他遲疑很久才回答：「原則上人民的居住應該要有基本權」。

如果違占建戶有居住權，那又為何好幾年的陳情卻無人處理？眷服處說這些違占建戶是「既得利益者」，我以我選區南機場對面的「九號基地」為例，的確有些高階軍官擁有中華路段商家，然而更多人，是住在陋巷裡面，有的是當初不符合配售眷戶身份的未婚老兵，有的是不得不輾轉流落到那個陋巷去住的人民，在那些狹小破舊的眷舍裡，有各式各樣的人生故事，但有個共通點，就是他們已經被通知六月份要被斷水斷電、要被拆除。

居住權，是憲法及「兩公約」所保障的權利。我實在搞不懂，為了保障「居住權」的眷改條例，應該是良善的，結果竟然有人可以透過法律漏洞買好幾戶在那邊賺暴利，有人卻面臨被斷水斷電要被趕走。

國防部沒有確保他們的居住權而強制拆遷，其實是違反憲法及「兩公約」所保障的居住權。因此，我請國防部應立刻清查全國目前眷改土地裡面，不管是合法或是違占建戶，通盤了解在地居民訴求，尤其對低收入戶或是身心障礙者等弱勢，更應該積極協助他們向在地主管機關申請補助、補貼或津貼，申請公共租賃住宅或社會住宅，確定大家都有安置地方，再開始搬遷，如果還沒做好做滿，就不要用訴訟來恐嚇他們，來逕行斷水斷電、來強拆迫遷。

【眷改政策錯誤的源頭】

眷改政策，我認為從一開始，第一顆扣子就已扣錯，一步錯，步步錯。

按照大法官釋字第457號解釋文的內容意旨，眷村、軍宅的存在，應該是定義為「使用借貸之法律關係。使用借貸為無償契約，屬貸與人與借用人間之特定關係。」也就是，這是國家將土地借給弱勢的軍眷來居住，給他們使用權來確保他們的「居住權」，而不是給所有權。進行眷改，可以檢視眷改條例第一條提到「興建住宅照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍（士）官兵」，其中「照顧」的概念，其實根本沒說是要把「使用權」轉為「所有權」。理論上應該要用最初的理念，進行「只租不賣」的眷改與分配。

不過，既然已經從頭錯誤到現在，我希望部長以及相關部門，能夠及時補救，把十幾年來不願意面對的問題，好好處理，在最後兩個月內誠心檢討，而未來我相信還是有些人會持續在新政府裡面任職，也希望所有處理眷改的相關部會人員，都能用新的心態來面對問題、一起解決。

質詢影片：https://youtu.be/sTtZcxji6k8