<使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定？>

大家好，我是賴川，今天來快速掃瞄司律出現三次以上的租賃熱門爭點，即使用借貸契約得否類推適用民法第425條之規定，發生債權物權化，而使借用人亦得向受讓人主張有權占有？

▌ 肯定說

詹森林教授認為，民法第425條規定所宣示者，係凡已合法取得標的物占有之人，於「合法占有」期間內，該人自得繼續依其「信賴」而就標的物為使用收益，不因其原因法律關係為有償或無償而有不同。

吳從周教授認為，民法第425條租賃契約之債權物權化基礎，與有償或無償之問題無涉，重點在於交付占有後之「公示性」，即凡使用人因占有而形成公示外觀者，亦應賦予其債權契約物權化之效力，故使用借貸契約亦得類推適用民法第425條，使其發生物權化之效力。

▌ 否定說

王澤鑑教授認為，使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。其認為，租賃為有償，而使用借貸為無償，且租賃涉及居住以及弱勢承租人保護問題，使用借貸則否。

陳聰富教授認為，所有權移轉不破租賃為「契約自由原則」之例外，故應「從嚴解釋」，單純標的物之交付占有，不足以作為債權物權化之理由，此點無論在買賣契約或使用借貸契約均無不同，如此始能維護債權契約之相對性。

林誠二教授認為，所有權移轉不破租賃乃「債權相對性原則」之例外，不得任意擴大其適用範圍。再者，經濟效率由契約自由決定，而非由法律強制干預經濟活動。所有權移轉不破租賃乃法律強制干預之手段，若類推適用於使用借貸契約，將使貸與人顧忌而不願將物出借他人，反而使物之使用效率降低，並非經濟上有利之方法。最後，契約之有償或無償涉及當事人保護之厚薄，以有償（租賃）或無償（使用借貸）作為區分是否發生物權化標準，符合立法者預設的對價衡平價值判斷。

▌小結

筆者同意否定說之見解，認為使用借貸契約不得類推適用民法第425條規定。因為誠如學者所言，借用人固亦已透過占有而取得公示基礎，但公示基礎僅是債權之所以可以發生物權化之要件之一，並非凡具有公示基礎之債權均應使其發生物權化。而債權物權化既然是「契約自由與債權相對性」原則之例外，則不宜擴大其適用範圍，且立法者未明文規定使用借貸得發生物權化，亦符合民法一貫之對有償、無償當事人保護之差別待遇（如民法第535條、183條等）。

更何況，即使貸與人違反使用借貸契約而將標的物出賣並移轉所有權與他人，借用人仍得依使用借貸契約對貸與人請求損害賠償，借用人之權益保護已足夠，故在立法者未明文規定前，不應類推適用民法第425條規定而使使用借貸契約發生債權物權化。

最後，使用借貸契約得否類推適用民法第425條規定的問題，我國法院在經歷數年的辯證後，已穩定傾向採取與通說相同的否定見解，近期比較著名的判決是最高法院106年台上字1943號民事判決

◦ 最高法院 106 年台上字 1943 號民事判決

按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。

#星期五民商法教室23
#債權物權化

各位好，我是賴川。今天想和各位一起讀一個在債法學習上首先會遇到的問題，就是「債權相對性之原則及其例外」。此議題看似簡單，但其實涉及不少面向，如「契約附保護第三人效力」與「債權物權化」等，這些在考試上都是很常見並重要的爭點，也是學習其他進階概念的前提，建議大家可以抽空閱讀。

壹、債權相對性原則

債權相對性，或稱債之關係相對性，是指債權人僅得向債務人主張權利。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生效力，故不得對相對人以外之第三人主張之。

債權是僅得對特定人主張之權利，只有相對效力，屬於相對權；反之，物權則是得對不特定人主張之權利，具有對世效力，屬於絕對權。

舉例而言，甲與乙就A地成立買賣契約，出賣人甲已交付A地於買受人乙，惟尚未移轉A地所有權，即使乙之移轉登記請求權已罹逾消滅時效，甲得主張時效抗辯而拒絕給付。但甲仍不得對乙主張所有物返還請求權，因為乙之占有土地是本於甲乙之買賣法律關係，具有正當權源，自不得認乙是無權占有而請求返還（最高法院85年度台上字第389號民事判例；最高法院101年台上字第266號判決）。

然而，買賣契約是債權契約，只有相對效力，不能對抗契約相對人以外之第三人，則若甲再將A地出賣並移轉所有權於第三人丙，此時第三人丙即得本於所有權人之地位，對乙主張所有物返還請求權，乙不得以和甲之買賣契約對第三人丙主張有權占有（最高法院83年台上字第3243號民事判例）。

| 最高法院 85 年度台上字第 389 號民事判例

按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。

| 最高法院 83 年台上字第 3243 號民事判例

買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人

| 最高法院 101 年台上字第 266 號民事判決

本件承租人既早已向出租人承租土地，事實上予以使用，倘原始出賣人已將系爭土地全部交付予出租人，雖出租人就系爭土地應有部分三分之二之移轉登記請求權已罹於消滅時效，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源；果爾，出租人之占有權源倘未被解消，其後手即承租人何以變為無權占有，即屬費解。

貳、債權相對性例外

債權相對性之例外，最主要可分為「涉他效力契約」與「債權物權化」二種類型：

首先，涉他效力契約，是指效力及於特定第三人之契約。例如：第三人利益契約（民法第269條1項）以及附保護第三人作用之契約。

其次，債權物權化，是指債權例外具有得對抗一般不特定人之效力。例如：所有權移轉不破租賃（民法第425條）、分管契約登記（民法826條之1）、公寓大廈規約（民法第799條之1；公寓大廈管理條例24條）、土地預告登記（土地法79條之1）等。

一、涉他效力契約

（一）第三人利益契約（民法第269條）

第三人利益契約，是指當事人以契約約定，債務人向第三人為給付之契約，且第三人有向債務人直接請求給付之權利。第三人並非契約相對人，卻得以契約向債務人請求給付，即為債權相對性之例外。

第三人利益契約之成立要件，須第三人有向債務人直接請求給付之權利，才屬真正第三人利益契約，否則只是所謂的不真正第三人利益契約，僅有給付受領權，而無給付請求權。

（二）附保護第三人作用之契約

附保護第三人作用之契約，是德國實務上以「契約附保護第三人效力理論」所發展出之制度，其內容是，特定契約一旦成立後，不僅在當事人間發生契約法上權利義務關係，債務人同時對於與債權人有特殊關係之第三人，亦負有契約法上之保護或照顧義務，債務人違反此等義務時，債務人就該特定範圍之第三人所受之損害，亦應依契約法原則，負擔損害賠償責任。

舉例而言，在出租人與承租人成立租賃契約後，因租賃物有瑕疵，致承租人之同居人受害，如堅持貫徹契約相對性原則，則承租人之同居人並非租賃契約當事人，其僅得依侵權責任向出租人請求損害賠償。然而，契約與侵權責任在構成要件、舉證責任、消滅時效、保護客體（權利或利益），以及對第三人行為負責（民法第188條與224條）等均有所不同，如此一來，可能對於承租人之同居人保護不足，故例外使同居人等亦得以承租人之契約對出租人主張契約責任。

二、債權物權化

（一）所有權移轉不破租賃（民法第425條）

依民法第425條規定，出租人於承租人占有租賃物期間，若將租賃物所有權移轉於第三人，則在出租人與第三人間發生「法定契約承擔」之效果，由第三人繼受出租人在租賃契約中之一切權利與義務，第三人成為原租賃契約之出租人，故承租人可依本條規定向第三人主張租賃契約繼續存在，學說上稱此為一種「債權物權化」之表現。

（二）分管契約（民法第826條之1）

依民法第826條之1規定，關於共有人間之約定，在不動產，若共有人已將分管契約或分割協議等於地政機關進行登記，即可發生「物權效力」，即登記後將導致契約或協議發生「債權物權化」，而得拘束不特定之受讓人。至於動產，立法者基於成本考量，並未創設動產之登記制度，故規定受讓人於知悉或可得而知該契約或協議存在時，始能拘束受讓人。

（三）公寓大廈規約（民法第799條之1）

民法第799條之1及公寓大廈管理條例第24條規定，公寓大廈之規約對於任何區分所有建物之受讓人均有拘束效力。該二條規定之所以使規約得以發生「物權效力」而一律拘束受讓人，是因為公寓大廈之規約是採取「分散揭露」之方式，即不同社區之規約各自存放在其管理委員會內，而受讓人在成為公寓大廈之區分所有權人前，均得依公寓大廈管理條例第35條請求閱覽或影印規約，管理委員會不得拒絕，則規約之內容即存在「公示性」而得發生「物權效力」，具有拘束受讓人之正當性。

（四）土地預告登記（土地法第79條之1）

土地法第79條之1規定，預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。本條之立法目的在於保全請求權人之權利，以登記作為公示方法，進而限制登記名義人處分其土地之權利，使請求權人之權利發生「物權效力」，而得對抗不特定之第三人。

在此，應特別注意者是，本條第2項所稱之「登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨害者無效」，是專指處分行為（物權行為）而言，並不包括債權行為。例如：甲將A地出賣於乙，且乙檢附甲之同意書已為預告登記，嗣後甲又將A地出賣於丙，甲和丙間之買賣契約，並不會因為預告登記而無效，理由在於，基於債權相對性原則，丙本不能以自己與甲之買賣契約（債權行為）對抗契約關係以外之第三人乙，則乙對甲之移轉A地之請求權根本不會受到該買賣契約之影響，因此沒有讓甲丙買賣契約無效之必要。

（五）小結：債權物權化之公示基礎

債權可以物權化的關鍵在於「公示性」，即透過債權的「公示基礎」使第三人可以認識該債權存在，進而發生物權效力以拘束第三人。舉例而言，民法第425條承租人是以占有作為公示外觀，而使房屋受讓人受租賃契約之拘束；不動產分管契約和公寓大廈規約則是分別透過集中登記（地政機關之分管契約登記）以及分散揭露制（各社區自行存放規約供利害關係人查閱），使共有物或區分所有建物之受讓人受分管契約與規約之拘束；土地預告登記同樣也是透過登記，使交易後手必須受前手登記之請求權拘束。

債權物權化，有助於當事人（如承租人或共有人等）對於物的事前長期投資，因為當事人不須擔心標的移轉予第三人後，無法繼續依其原有計畫為使用收益。然而，債權物權化，使原本不受債權拘束之第三人（淺在交易者）例外受債權拘束，則潛在交易者必須額外付出資訊成本，用以調查標的是否帶有他人發生物權化的債權。因此，如債權不具公示基礎仍得發生物權化，則潛在交易者必須支付非常高的資訊成本，故制度上通常要求債權物權化，必須以具有公示基礎為前提，以降低潛在交易者付出之資訊成本*。

*不過建立公示制度也必須支出成本，如設置地政登記制度所支出的相關系統成本等是。但我國現已設有完整的不動產公示系統，在投入固定的建置成本後，另外允許分管契約或土地預告登記等，幾乎不會增加多少邊際公示成本，並同時得大幅減少潛在交易者的資訊成本，是有效率的選擇。

https://qiming-law.com/2019/08/26/債法總論：債權相對性原則與例外/

【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?

繼上次討論過房客問題後，今天要來替大家解疑有關房東權益的問題，許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況，而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證，而必須面臨長久的訟累，但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?

Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後，雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定，如有一方不遵守，可以依照契約向執行法院聲請強制執行，而免於長久的訴訟程序，如訂定五年以上的租約，依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用，公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年，還可以做為子女學區認定，對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭，尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。

Q:房屋租期尚未屆滿，但房客卻拒付租金，強制執行除了支付租金外，能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿，並不能以公證書強制執行請對方返還房屋，返還房屋除了租期已滿外，必須透過法院認定事實，並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!

Q:那如果租期(約定1年)未滿，簽約時我有收房客3個月的押金，房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定，一般多數的『定期租賃』的情形(比如：約定一年的租賃期間)，參照土地法第99條規定，押金以兩個月為限，且超過兩個月之部分，房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限，如果房東簽約收3個月押金，則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租，押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約，在本件情形下，房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租)，經催告仍不付租金，房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後，以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金，如逾期不給付將終止租約，而房客如未給付也不搬走，最後就要透過法院來起訴房客，經過民事訴訟取得勝訴判決後，再聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函可以當作證據為證明的方法。

但如果案件情況一樣是定期租賃，而房東簽約時所收的押金只有2個月，那就没有沒有溢付押金的情況，則房客就不能主張用押金抵充房租！只要遲付租金之總額已達2個月之租額，經定相當期限催告，房客於其期限內不為支付者，房東即得終止租約。

而催告方式，以簡訊、MAIL雖然都可以，但還是建議以存證信函的方式催告，因為在租客堅持不搬的情況下，還是只能透過法院來認定事實，取得勝訴判決與確定證明後，才能聲請強制執行，而前面建議以存證信函方式為之，正是因為案件到了法院後，存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少，且以存證信函的方式，也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底，就只能關關難過關關過了)。

不過當租約有公證過的情況，如果租客不付租金的情況，離租期屆滿的時間剩下不多，這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序，畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。

因為租客在法律上會因為通常較為弱勢，受到的保障也相對多了一些，此時房東要找好租客，除了在法律上要知道甚麼保障自己外，最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。