#民事法裁判精選／陳忠五教授 月旦法學雜誌314期（2021.7）
　
本期陳忠五教授精選4則民事大法庭裁定、20則最高法院裁判進行簡析，其中，大法庭裁定及4則最高法院裁判具有學理或實務上之重要性，茲摘錄主要爭點如下：
　
🔸【大法庭裁定】
　
📌108年度台上大字第2470號裁定
依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，出租人及承租人因耕地租佃發生爭議，於調解、調處不成移送法院審理時，免收裁判費用；問題在於，所謂「因耕地租佃發生爭議」，其範圍應如何認定？攸關移送後審理法院是否應徵收裁判費用。
本號裁定的主要議題即：當事人間之耕地租約，嗣後因承租人有同條例規定之「租約無效」情事或「租約終止」情事，出租人乃主張耕地租佃關係已不存在，請求承租人除去耕地上的地上物並騰空返還耕地，其因此所生的爭議，是否屬「因耕地租佃發生爭議」，而有免收裁判費用規定的適用？最高法院民事大法庭對此問題統一該院法律見解，值得注意。
　
📌108年度台聲大字第1525號裁定
關於第三審律師酬金性質，及撤回告訴、上訴或告時訴訟費用之負擔，民事訴訟法第466條之3第1項、第83條、第90條分別定有明文。
若於上訴人提起第三審上訴後、撤回上訴前，被上訴人已委任律師為其訴訟代理人並代為提出答辯狀，爾後上訴人撤回第三審上訴，被上訴人雖未依民事訴訟法相關規定，於訴訟終結後20日之不變期間內聲請法院為訴訟費用之裁判，惟其嗣後是否仍得聲請最高法院核定其於第三審委任律師為訴訟代理人之酬金？
針對此項問題，大法庭做出本號裁定，惟同時亦有5位法官提出不同意見書，1位法官提出協同意見書，可見問題之爭議性，值得重視。
　
📌109年度台上大字第495號裁定
2019年5月22日修正公布前政府採購法第59條原規定：「機關以選擇性招標或限制性招標辦理採購者，採購契約之價款不得高於廠商於同樣巿場條件之相同工程、財物或勞務之最低價格。（第1項）廠商亦不得以支付他人佣金、比例金、仲介費、後謝金或其他利益為條件，促成採購契約之簽訂。（第2項）違反前二項規定者，機關得終止或解除契約或將溢價及利益自契約價款中扣除。（第3項）……」
若機關以廠商違反上開條文第2項規定為由，依同條第3項自契約價款中扣除廠商所支付之不當利益者，是否應以「採購契約之價款高於市價」（即廠商於同樣巿場條件之相同工程、財物或勞務之最低價格）為要件？
　
📌109年度台抗大字第94號裁定
執行債權人依強制執行法第39條第1項規定，於分配期日1日前，具狀聲明異議，表明分配表上某債權不存在，應予剔除，惟於分配期日，無人到場，執行法院未更正分配表，亦未將執行債權人之聲明異議狀通知債務人及其他債權人，於此情形，聲明異議之執行債權人是否仍應依同法第41條第1項及第3項規定，自分配期日起10日內，向執行法院為已提起分配表異議之訴之證明，否則，視為撤回其異議之聲明？
　
🔸【最高法院裁判】
　
📌意思表示之「瑕疵」，無論其法律效果為「無效」或「得撤銷」，均以意思表示「成立」為前提。本期所選最高法院裁判中，有3則係對意思表示之成立及其效果的判斷闡釋法律見解，值得注意。
　
1.簽訂房地買賣契約時，倘當事人之一方並無發生買賣契約法律效果之內部主觀意思，能否僅因其有「表示意思」及「表示行為」，即認其就系爭契約要素（標的物及價金）已為意思表示，兩造就「買賣系爭房地」之表示內容一致，系爭契約因而成立生效？「效果意思」是否為意思表示成立上不可欠缺的主觀要件？
　
2. A廠商標得B機關招標的工程採購契約後，於簽署B機關製作的契約書時，擅自抽換契約書附件中的標單，B機關當時不察，仍於契約書上用印蓋章。事後發生履約糾紛，在B機關依法撤銷其錯誤之意思表示前，雙方是否受該契約標單內容之拘束？
　
3.甲所創作的美術作品，遭A公司置放於該公司網站上銷售，甲乃以其不法侵害其著作財產權為由，起訴請求A公司及其負責人乙連帶負損害賠償責任。惟A公司及乙抗辯：甲曾簽署著作財產權轉讓及授權代理銷售同意書與A公司，並未不法侵害甲的著作財產權；甲則稱，簽署系爭同意書當時，誤認所簽署者係A公司舉辦某藝術活動的電子書授權事宜，而非系爭著作財產權轉讓同意書，於此情形，簽訂同意書之兩造意思表示是否合致？同意書所示之內容是否成立？
　
📌民法第191條關於工作物所有人責任之規定，其解釋適用，是否以工作物在其所有人「占有、管領或控制中」肇致他人損害為必要？工作物所有人如基於承攬關係，將工作物交付於承攬人直接占有、管領或控制期間，而因該承攬人的行為，與工作物共同肇致他人損害時，是否仍應負賠償責任？
　　
　
上開問題，理論與實務上均具有意義，本期所選裁判對此有詳盡闡述，值得參考。
　
　
　
完整內容：#月旦法學雜誌 314期（2021.7），民事裁判精選／陳忠五教授
　
　
　
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我這裡的文章內容真的從外太空到內子宮都包辦了，有時候回頭想想，也很有趣，我好好的一個醫生，怎麼變成許願池加大家吐苦水的貼心小棉襖了？你們有頭緒嗎？

不過既然我剛解決了我煩惱的「房事」，剛好還真的有些可能會得罪人的心得跟你們大家分享。

因為前半生顛沛流離，換了不少工作，所以剛好也買賣房子很多次(至少比正常人多次)，所以有點心得。

大哉問：
✅買賣房子要找屋主自售還是找仲介？

一般來說，大家的印象中「仲介=服務費」對不對？

賣方4%，買方1~2%(某一家都宣稱自己買方只要1%)

所以我們乍看之下加入可以跳過房仲直接買賣，買賣雙方都得利是嗎？

不，你錯了。沒有房仲不一定買賣的成，也不一定買賣的比較划算。找1%的也有可能要花更多錢，理由我慢慢解釋。

✅重點是成交

不管是屋主自售，或是透過仲介，其實重點是成交。

如果你是屋主，你想賣房子，有可能你會有偏離市場行情的錯誤價格認知。這房子市價差不多就在1000萬，可是你就覺得它有1500萬的價值，所以每個來開價1000萬的你都會當成開芭樂價來亂的，一言不合就謝謝再聯絡，沒有個討價還價的緩衝，其實更難成交(真心不騙)

✅其實重點真的是成交。

如果你是買方，你要買一千萬的房子，你會覺得我跟1%服務費的仲介下斡旋，最後我只要出1010萬，但如果找2%服務費的仲介，我得出1020萬？

對仲介來說，有成交才是真的。所以不管是賣方的4%或是買方的2%，這合起來「最多」6%其實是籌碼。

舉例來說，當屋主告訴仲介我要實拿一千萬。仲介就會評估，他必須要賣到1040萬才有賣方4%的仲介費，那如果買方只肯出1020萬呢？

最後仲介都是從他們的服務費去做緩衝。

我個人經驗，買方1%的仲介也可能會堅持賣方他要收足4%他才肯撮合，反而常常是談不成或買更貴。

✅給買方的建議

假如以上面的例子為例，我個人的經驗，我個人的習慣都是直接告訴房仲，我願意出1020萬 #含服務費，你去努力看看，談越低你就可以收足我的2%。

我遇到一次，屋主說要含服務費賣1020萬(金額是隨口舉例)，而我的出價是含服務費1000萬。

最後呢？我們在房仲辦公室談了六個小時，磨到房仲幾乎都不收服務費了，1000萬含服務費成交。仲介拿到的買賣雙方服務費加起來連1%都沒有。

同樣的情形，如果是堅持要收足賣方4%的那間房仲根本不會成交，就算是跟你說買方只要1%，買不到就是買不到。

✅千萬不要一個案件找很多個房仲去幫你殺價，那只會讓屋主覺得自己的房子很熱門而惜售或踩死價格。

這次在鳳山買房，我遇到兩個很好的房仲，常常隨叫隨到，配合我恆春回來，配合我龜毛的個性，常常晚上九點後才去看房，我幾乎把文山特區的房子全部看了個遍才買，噢對了，有次他還用機車載我去看房被粉絲在路上捕獲XD (還好是男生房仲)

兩個仲介先生都很誠懇不油，所以屋主也信任他們，最後積極的幫我把最後一間房子談了下來。

能不能公開分享房仲名片，這個我得先問問他們，我怕造成人家困擾。
但一點買賣房子的心得，先跟你們分享。