為什麼這篇買房簽本票反悔鄉民發文收入到精華區：因為在買房簽本票反悔這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者alex0203cool (Alex)看板home-sale標題Re: [請益] 斡旋成立後 買...
※ 引述《r6225219 (c8 )》之銘言：
: 各位大大好
: 小的去年在預售屋禁止換約風聲出來之前, 追高購買人生第一間預售屋
: 目前已給斡旋金, 屋主已簽名, 並約定今年5月換約
: 當時房仲說怕屋主反悔, 建議斡旋金給160萬, 其中5萬是現金, 155萬簽本票
: 當時小的也覺得房價會繼續飆漲, 於是就這樣簽 (只有簽斡旋書, 沒有另外簽合約)
: 總價約1800, 服務費2%另計(36萬)
買賣雙方價格合意之後，大部分作法應該還是會約雙方請代書簽買賣契約
簽買賣契約也是要押款項，通常是價款10%的本票，然後才約建商換約
若你的賣方已經簽收斡旋單，代表同意價格，直接另簽本票款項轉訂金，效力也是相同
任一方毀約，民事上就是訂金全賠，花時間跑法院，最後可能也只少賠一些些些
至於服務費，就自己跟仲介談，這條跑民事，結果不可能0，但金額一定會降
: 後來禁止換約政策出現, 同樣地區房價慢慢稍微不漲了
: 看今年的實價登錄, 大部分比我當時的買價低
關於這點，有個不能說但有關注市場幾乎都知道的咪咪
預售屋換約實價登錄會較行情低，有可能是買賣雙方講好合約價寫低
但價差要買方換約當天"現金交付"，不匯款
這樣賣方想拿的有拿到，買方也能用"較少一些的自備現金"買到房子
舉例:賣方成本1400，已付全部工程款項200(貸款1200)，目前2年內稅要45%
想實賺200，就必須賣1764。(1764-1400)*55% = 200 <---- 賣方實賺200
買方用1764買到，換約時所需的自備現金是200工程款+364合約價差=564
買方實際付出:現金564+1200=1764
承上，買方現金不夠564，希望合約價寫低並讓賣方多賺一些，如20萬，合約可寫1600
(1600-1400)*55% + "110" = 220 <---- 賣方實賺220
此時買方需準備的現金是200工程款+200合約價差+110額外現金=510
買方實際付出:現金510+貸款1200=1710
這樣賣方200合約價差繳稅90後，還實賺220，比原先設定多20
而買方也用較少的自備現金買到總價稍低的房子
但這模式對買方最大缺點就是實價登錄會是合約價的1600，不是1710，因為110是黑的
在未來轉出售房子課稅時，成本認定會是1600。
所以一定要自用滿6年，屆時合一稅10%且有400萬免稅額
不過實際聽到的例子，做的價差都比這還扯就是了，做到賣方沒啥合一稅，又拿飽飽
: 幫忙出錢的長輩, 一開始就不太看好這個決定, 最近也來關心能不能不要買
: 現在希望違約不買, 想請問各位大大, 雙方已簽定斡旋書, 沒有另外簽合約的情況下
: 買方違約, 是否需要賠全部斡旋金(5萬現金+155萬本票), 以及服務費(36萬)呢?
: 或是這個能找房仲溝通, 談談看取消的條件嗎?
: 若版上有大大有類似經驗, 懇請指點...感激不盡
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推 a74102583: 這樣國稅局查不到嗎？ 04/09 14:09
講白了，這就是灰色漏洞。買方只要現金多，有可以買便宜的機會。賣方也能多拿，何樂不為。
只要賣方不白痴把現金一次存入，基本上雙方乖乖閉嘴，國稅局怎麼去認定？
推 qqphor: 原來如此，數字化真的很好明白 04/09 14:11
噓 Tattoo: 明明就違法，什麼灰色地帶 04/09 14:29
預售屋之亂都已經快2年，這模式國稅局也肯定知道，但就是很模糊難認定。不然就不會像樓下說的又討論禁止換約。
→ benima0710: 所以新法才會禁止換約吧，不讓你玩了 04/09 14:31
→ gy55662008: 就是因未過戶新成屋貸款認原預售價才有這個圖利空間 04/09 14:34
→ gy55662008: 所以連新成屋轉售都禁止才能遏止這塊違法逃稅的 04/09 14:35
推 Tattoo: 就是垃圾投客房蟲太多，要賺錢不繳稅 04/09 14:35
推 naturalskyss: 下面買方共出1790 比上面多26萬阿 04/09 14:39
欸真的，我講錯了，應該是買方自備不足，又得滿足賣方實拿。我數字改一下，通常不會賣方多拿到100這麼多，改成20。謝謝提醒 XD
推 broodkey: 是違法沒錯，問題是要抓到，不然喊違法也沒用 04/09 14:43
推 Coolno9: 就違法 但實務上不太會被抓 檢舉還要證據 但不是買賣雙 04/09 14:46
→ Coolno9: 方當事人哪來的證據 04/09 14:46
→ Coolno9: 買方也不會成交事後去檢舉 因為自己也是共犯 04/09 14:47
BINGO~~~~推 Tattoo: 檢舉炒房有獎金，再鑽啊 04/09 14:50
推 qqphor: 該報稅該節稅 04/09 15:01
推 AngelHan: 買賣就差政府45% 不然早便宜成交XD 04/09 15:11
噓 charliebitme: 自己變共犯結構一環就算了 購屋成本還無法證明 到 04/09 15:13
→ charliebitme: 時再轉手被砍辛酸的 04/09 15:13
推 aaboutt: 我看不懂，下面那一則買房總共出了1790萬，花更多錢就為 04/09 15:15
→ aaboutt: 了讓賣方多賺一百萬？買房吃飽太閒？對於買方來說不是越 04/09 15:16
→ aaboutt: 便宜越好？第一個方法還比較便宜啊，1764萬 04/09 15:16
對，我例子寫錯了，已更正。推 aaboutt: 第一個方法還可以保障實價登錄價格，未來賣房可以少繳稅 04/09 15:18
→ aaboutt: ，買價也便宜。我不懂為什麼要當白癡選第二種方法？ 04/09 15:18
→ aaboutt: 抱歉，看到你更改了。沒事沒事 04/09 15:18
這方法就是因為買方現金不足，追不上預售屋市場的漲幅所鑽的漏洞 QQ就像你說，第二種實價登錄確實會影響到未來轉出售的成本認定
所以第二種方法的買方，一定要自用滿6年，屆時合一稅10%且400萬免稅
已補充
推 iamala: 差這點錢就原因鑽漏洞有夠廉價的，真的。又不是幾十億... 04/09 15:48
→ iamala: 願意 04/09 15:49
我舉的例政府還有90萬的稅金，實際上很多合約都是做到只有10-20萬稅金，甚至更低對買方來說，自備現金就是少了100-150，我相信這對絕大部人來說不是小錢
所以這條路就產生了，但絕對不鼓勵就是了
→ laDsaikyo: 買房願意讓實登低100？直接讓附近總價掉 04/09 16:04
這種模式全台例子應該不多，但新竹竹北的比例絕對高於其他縣市不少況且之後賣房者心照不宣，買方出低也不可能賣阿
所以近一年新竹竹北的預售屋實登會比較混亂，不好參考
推 pol87063: 很多都這樣啊 而且 幾十歲的人 一年存款多一兩百 對國稅 04/09 16:37
→ pol87063: 局來說 根本不會查好嗎 04/09 16:37
→ pol87063: 北市你戶頭多個每年200-300 蠻正常的 04/09 16:38
→ buike: 現在多半賣方反悔不賣吧 04/09 16:51
→ laDsaikyo: 哇靠，實登高說在噴，實登低說用現金。就是噴！ 04/09 16:56
推 Jungggg: 漲姿勢 04/09 16:59
推 aaa931324: 台中很多餒 沒看過的崩潰蛙空 04/09 19:18
對吼 台中也熱翻了 這波預售屋是真的誇張※ 編輯: alex0203cool (36.227.178.77 臺灣), 04/09/2022 20:16:58
推 loopdiuretic: 阿不就報上去價格跟實際不同？應該很多都這樣搞 大 04/10 00:22
→ loopdiuretic: 家心知肚明吧！？ 04/10 00:22
→ loopdiuretic: 如果是自住 六年應該很簡單 要自己住可能也不會太在 04/10 00:23
→ loopdiuretic: 意實登低報拉低總價 04/10 00:23
推 sharon61132: 我前陣子真的打電話去竹北的地政事務所詢問這個問題 04/10 04:19
→ sharon61132: （報上去的金額不含私底下給賣家是否違法）地政事務 04/10 04:19
→ sharon61132: 所人員居然跟我說不知道 叫我問國稅局..這真的是法 04/10 04:19
→ sharon61132: 律漏洞 公務員自己懵懵懂懂.. 04/10 04:19
推 yyyyoung: 你打去地政問他怎麼會知道，人家只管登記你問他錢的事 04/10 23:54
→ yyyyoung: 當然叫你問國稅局啊。有什麼毛病嗎？地政管你多少錢換 04/10 23:54
→ yyyyoung: 約或報低。代書送件他就例行公事而已，打去地政問是哪 04/10 23:54
→ yyyyoung: 裏有障礙 04/10 23:54