為什麼這篇買房租房試算鄉民發文收入到精華區：因為在買房租房試算這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ftmd ()看板home-sale標題[請益] 買房租房比較時間Wed Aug 4 21:2...
買房租房試算 在 東森全球新連鎖小K貓/浪live：小K貓 Instagram 的最佳貼文
2021-03-30 06:10:07
最近看朋友提問買房好，還是租屋好？ 一體兩面 首先先考慮地區 CP值是否值得投資？ 我有一些台北的朋友會去桃園置產 覺得生活圈在台北 但是房價太高負擔不起 所以 ㄧ. 要考慮到買房後是否會變👉房奴？ 生活品質是否會嚴重受影響？ 如果覺得以上不會受影響 那可以考慮買 二. 租金太高？是否付的划算？ ...
大家好，我做了一個買房與租房的比較
買房：
總價1000萬，自備400萬，貸600萬，25年，年利率為2%，
則每年須還款305,172元。
若將買房的錢存下來，改為租房子：
房租每月16,667元，每年200,000元，
除了可以將頭期款400萬存下來，
每年還可以存105,172元，
(這是房租與房貸間的價差，305,172減200,000)
假如投資利息為5%，
則25年後可以存18,564,974元，可以拿這1800萬元去買房子。
(詳見Google試算表：https://tinyurl.com/k5p5rddx)
想請問：
1. 如果是總價1000萬元的房子，出租一個月16700元，合理嗎？
2. 這樣的計算公式有需要修改的嗎？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 150.116.22.21 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1628083605.A.002.html
→ chrisstar: 為什麼以貸六成 利率2%來計算？這都很不符合現況啊 08/04 21:28
→ abyssa1: 貸款8成30年利率1.31% 08/04 21:30
非軍公教也可以找到這麼低的利率嗎?→ z520314: 正常都是自備200、30年、1.31% 08/04 21:32
→ abyssa1: 其實根本不用算 利率1.31% 租金2% 貸款買就對了 08/04 21:33
→ z520314: 無寬限期，每月還款26886，每年還款322632 08/04 21:33
→ z520314: 每月出租16700，你自己每月貼一萬，30年後賺到產權 08/04 21:34
→ z520314: 且25年後照現在這通膨算1800萬可以買甚麼房子? 08/04 21:35
可是1000萬的房子25年後會折舊，可能不一定值1800萬?→ sos20000066: 25年後1800萬能買哪種房？ 投資穩贏嗎 08/04 21:35
推 CharleneTsai: 是不是少算CPI通膨了 再想想吧 08/04 21:36
好像有點難預測→ sos20000066: 如果租比買划算，25年後誰要租給你，房東都不租老人 08/04 21:36
推 s26492755: 我500萬的房子就租17000了 給你參考 08/04 21:38
已羨慕推 LouisPrime: 未來你有家庭，有了小孩，一個月房租可能會突破3.4萬 08/04 21:40
可是租金高應該同樣大小的房子房價也高?※ 編輯: ftmd (150.116.22.21 臺灣), 08/04/2021 21:44:09
推 a9940597: 應該是3樓這樣才對喔 08/04 21:44
推 z520314: 以現在來看大部分都是地段增值遠大於折舊 08/04 21:45
→ z520314: 有價值的是地點不是建築物本身 08/04 21:45
推 ketter: 房價通膨沒算 房貸是普通人這輩子能做到最安全的槓桿了 08/04 21:45
→ z520314: 且買個舊屋兩房整體一下改三房，租金又upup 08/04 21:46
→ ketter: 貸款還一還 再用房子貸款出來投資 08/04 21:46
→ sos20000066: 你看一下台北古蹟房有沒有折舊... 08/04 21:50
推 s26492755: 房租純消費行為 房貸還有還到本金 這樣應該不難理解 08/04 21:53
→ s26492755: 吧 08/04 21:53
→ f860506: 你是對的 房地產能賺的時間已經結束了 08/04 21:54
推 jonson: 引用數字沒一個對的我就不提了，比較表為什麼沒有社會宅 08/04 21:54
推 u4fu3: 全部數字都不合理啊....正常是貸8成 30年 1.31%！而且1000 08/04 21:55
→ u4fu3: 萬的房子租金也不可能才16667元...板橋800多萬的套房就可以 08/04 21:55
→ u4fu3: 租20000/元了... 08/04 21:55
推 s973311: 台北一堆40年以上的老公寓越賣越貴 08/04 21:56
→ s973311: 誰在跟你算折舊 08/04 21:56
推 s26492755: 好奇 房地產能賺的時間已結束 不是應該轉往其他投資 08/04 21:56
→ s26492755: 工具 怎麼還流連在房版 08/04 21:56
→ f860506: 看去年到現在就知道了 股市已經萬8了 房地產才回到12年 08/04 21:56
→ f860506: 水準 很多地方甚至沒回到高點 08/04 21:56
→ f860506: 但是房地產還是一個完美的資產配置工具 08/04 21:57
→ s26492755: 如果房市不能獲利 我根本不會來房版 也不在買房了 08/04 21:57
推 u4fu3: 1.31%的利率不用軍公教啦...我一般上班族也是1.31% 08/04 21:57
→ f860506: 長期多頭、轉手容易、容易貸資金 08/04 21:57
→ s26492755: 你看的是平均吧 我買房沒賠過 如果要用股市來說 也 08/04 21:58
→ s26492755: 不是人人買股都賺錢啊 08/04 21:58
→ f860506: 不過也不是說在房地產賺不到錢啦 因為買房其實是一個高 08/04 21:58
→ f860506: 槓桿的投資行為 如果真的能買低賣高獲利是很可觀的 08/04 21:58
→ s26492755: 你都說長期多頭了 為什麼無法從中謀利？ 08/04 21:59
推 LouisPrime: 我家老透天40年前一棟150萬，現在銀行估價1600萬，給 08/04 21:59
→ LouisPrime: 你參考 08/04 21:59
→ f860506: 但小資族把未來30年的薪水通通投到一間預售屋我是覺得沒 08/04 21:59
→ f860506: 有達到理財的效果 08/04 21:59
→ LouisPrime: 你說房子會變老舊，但不會折舊，假如你把房地產當成 08/04 22:01
→ LouisPrime: 車子一樣的概念去想，那就代表你真的不理解房地產 08/04 22:01
推 s26492755: 所以回到f大你說的 房地產能賺錢的時間結束了嗎 我 08/04 22:01
→ s26492755: 看起來是還能穩定獲利 獲利進行中呢 08/04 22:01
→ f860506: 房地產當然可以獲利啊 但是是要是以投資角度去買才容易 08/04 22:01
→ f860506: 獲利 以自住角度真的不太有機會了 08/04 22:01
推 H2: 機會成本問題而已，過去十年不考慮槓桿，金融資產>不動產>現金 08/04 22:02
→ s26492755: 其實我不建議買預售 自己也不買預售的 但買房也不是 08/04 22:02
→ s26492755: 把30年的薪水投入房子 你可以透過轉貸增貸 甚至一開 08/04 22:02
→ s26492755: 始辦理 透支型房貸 理財型房貸 還是可以活用資金 08/04 22:02
→ f860506: s大 同意你 當然還是可以啦 但這是要以投資角度出發 但 08/04 22:03
→ f860506: 自住 考量的又不一樣了 08/04 22:03
推 Narok: 不合理 我成本350的租18000 08/04 22:03
→ s26492755: 說到自住或投資 我常聽到我自住 但也希望能賺錢 心 08/04 22:03
→ s26492755: 裡住著小投資客…. 08/04 22:03
→ H2: 房租合理啦，年租金20萬對應1000萬房價，cap rate 2% 08/04 22:04
→ H2: 大概是現在新北大套房的價格跟租金沒錯 08/04 22:04
→ s26492755: 我最好的一間 不到200成本 租18500…. 不過不是每間 08/04 22:04
→ s26492755: 都是這樣就是了 08/04 22:04
→ H2: 房子 cap rate 2%，投資5%，不考慮槓桿當然是投資好沒錯 08/04 22:05
→ s26492755: H大 我去年12月買一間 總價是500 就能租到16000了 08/04 22:06
→ f860506: 例如16、17年市況差的時候把某些超跌的區域買起來 到19 08/04 22:06
→ f860506: 、20兩年就漲10~15%了 算上槓桿其實是50%~100%的報酬率 08/04 22:06
→ s26492755: 這兩年租金很可怕的 08/04 22:06
→ f860506: 不過這些地方不會是自住客選擇的區域 08/04 22:06
→ H2: 不能用你們專業房東特例來看，現在新房子房租房價比就是這樣 08/04 22:06
→ s26492755: 我剛好2016 2017各撿一間斷頭 真的超爽 投報跟f大你 08/04 22:07
→ s26492755: 說的差不多 這還不算租金喔 08/04 22:07
推 A4Avant: 這篇反串的太明顯了，2%不是房貸，是信貸 08/04 22:08
→ s26492755: 可是同社區也學我 以前都掛13500 現在都至少15000了 08/04 22:09
→ s26492755: 即便是沒整理 超敢 08/04 22:09
→ f860506: 恭喜XD 那兩年滿地都是鑽石 08/04 22:09
→ f860506: 的跟什麼一樣 08/04 22:10
推 gm3252: 要比較錢也做點功課吧，設定貸六成2利率2%是要比什麼？ 08/04 22:11
推 hcchiena: 25年後房產殘值是0嗎？不是的話算屁！ 08/04 22:11
推 s26492755: 可是我2016在房版叫大家可以開始進場被嘴爆 哈哈哈哈 08/04 22:12
→ nicejeffery: 自住一定買就對了至少用來抗通膨,投資則要考量很多 08/04 22:19
→ nicejeffery: 給高手玩 08/04 22:19
→ hcchiena: 一堆連少年股神都沒資格的參賽者一天到晚嘴每年幾%獲利, 08/04 22:23
→ hcchiena: 前一陣子各個都是航海王...現在幾個不是咕嚕咕魯？ 08/04 22:23
推 piliwu: 我信貸都不用2% 08/04 22:23
推 lagadidi: 信貸1.5就有了，2%信用是多差…千萬房通常一年要租40萬 08/04 22:26
→ lagadidi: 以上 08/04 22:26
→ we147121: 我大苗栗國600萬租1萬6路過 08/04 22:26
推 hcchiena: 5%很簡單?那誰出這5%?法人外資還是韭菜？ 08/04 22:26
→ akizut: 不考慮賣房獲利，30年後原價賣出，利息其實比房租便宜，而 08/04 22:31
→ akizut: 且想怎麼改就怎麼改 08/04 22:31
推 lagadidi: 以成本1000萬房，200萬頭期，不考慮漲跌，每年成本差不 08/04 22:40
→ lagadidi: 多總價1.7%=17萬（利息+稅+維護）；租房一年成本35-40萬 08/04 22:40
→ lagadidi: ，價差抓18萬就好。你拿在手上的頭期200每年可以投資超 08/04 22:40
→ lagadidi: 過18，約9%就打平無漲幅的房價 08/04 22:40
推 lagadidi: 上面寫錯，成本應是800萬1.3%+4萬稅金維護=14.4左右， 08/04 22:43
→ lagadidi: 約租房差距應該為20以上。每年投資獲利10%打平購買無漲 08/04 22:43
→ lagadidi: 跌房 08/04 22:43
推 H2: 樓上算錯，租金一年是20萬，房貸跟稅金成本是14萬 08/04 22:47
→ H2: 差6萬，200萬頭期款一年報酬率超過3%就可以 08/04 22:47
→ lovemost: 利率也太高了吧 08/04 22:57
推 lovemost: 這個比較滿有意義的，我之前曾算過我買第一個房子的時候 08/04 22:59
→ lovemost: 利率用1.56%算，算我如果存錢拿去投資要有多少%的報酬率 08/04 23:00
→ lovemost: 才能超過買房時省下的租金，假設房子價值不增不減20年時 08/04 23:01
→ lovemost: 大概是4.7%，以我當時條件去計算的結果，結果沒想到兩年 08/04 23:01
→ lovemost: 房子價值就翻倍了，但還是比我投資的報酬率低不少，但不 08/04 23:02
→ lovemost: 會後悔吧，有一個自己家加上分散風險的概念 08/04 23:02
推 coolbaby6: 25年後 哈哈哈 有人說小孩會讀書沒用 要有生意頭腦比 08/04 23:08
→ coolbaby6: 較實在 08/04 23:08
噓 FMANT: 亂比一通 2045年的1800萬大概只能買一碗牛肉麵 08/04 23:27
推 lagadidi: 我用利率1.3左右+每年2萬維護+萬稅金估算，差不多15內。 08/04 23:33
→ lagadidi: 千萬房租金20不太能接受，基本上南部400萬房就能租1.5了 08/04 23:33
→ lagadidi: ，我用3.5-4總價估算，租金2%太低 08/04 23:33
→ hotrain13: 現在不是才1.31 08/04 23:37
推 ching7896: 看到日本只要0.5就想哭 08/04 23:46
推 howdou: 買房的裝潢 修繕也是一筆 08/04 23:46
推 gust0985: 幹嘛算那麼成這樣，要不要買房看個人心情，看台灣房市 08/04 23:50
→ gust0985: 漲成這樣就知道大部分的人還是選擇置產…… 08/04 23:50
→ howdou: 我作過跟你類似的計算，30年後租房投資的錢估計比買房的價 08/04 23:50
→ howdou: 值多。我會把這當成擁有自己房子真實的成本 08/04 23:50
推 duriel3313: 我怎麼算買房子都比較划算 樓上分享一下計算好了 08/04 23:57
推 killerbbt: 這網路上一堆可以參考 08/05 00:20
→ killerbbt: 租比買更划算建立在房子跌價30趴的情況之下... 08/05 00:20
→ killerbbt: 你用投報率去換算最準了 房價不漲 你投報率大概是3 08/05 00:21
→ killerbbt: 房價跌30趴投報率大概是1趴 08/05 00:21
→ killerbbt: 而且你沒考慮過房租漲價的可能性... 08/05 00:22
推 deepinheart: 你的房租是費用，你的房貸是資產。 08/05 01:35
→ deepinheart: 資產負債表的概念看一下 08/05 01:36
推 catinbush: 付房貸得到房子 付房租啥也沒有 這個基本觀念一下 上 08/05 01:57
→ catinbush: 面算那些都假的 08/05 01:57
推 abc1494: 台灣的房產有東京化特徵 08/05 01:58
→ john0302: 1.6萬 租不到1000萬的房子。 除非台北 08/05 03:02
推 ching7896: 同131F，隨便想都知道房租一定比利息+稅金+管理費還高 08/05 04:00
→ ching7896: ，房租付出去還不會回來，房貸至少你還有份.. 08/05 04:00
噓 Juniorlin02: 莫名的亂比 08/05 04:00
推 newstyle: 你有付房租，但房子的所有權名單不會有你的份 08/05 05:02
→ zaza5566: 亂比一通 房貸30年基本 利率再怎麼差還是有1.6~1.7 08/05 07:22
→ zaza5566: 房租不會漲價? 25年都同一價格?? 房東是租了就放牛吃草? 08/05 07:23
→ zaza5566: 第三點 你現在總價1000萬的房子 25年後還會1000萬嗎? 08/05 07:24
→ zaza5566: 很明顯就不可能 誰知道你25年後1800萬能買怎樣 08/05 07:24
→ zaza5566: 說不定只剩一間小套房的錢就別哭 08/05 07:24
→ zaza5566: 房子不是車子 不存在折舊問題 台北老公寓還不是一堆人接 08/05 07:26
→ zaza5566: 銀行照樣鑑價放款 折舊? 銀行會比白癡到虧錢借你錢嗎 08/05 07:27
推 york1987: 前提是地點好才不用考慮折舊 08/05 08:26
噓 jay111101: 講房子不會折舊根本是外行，拿老屋去貸款實際根本沒這 08/05 09:28
→ jay111101: 好貸！ 08/05 09:28
噓 aal: 你租的房是新房再說 一堆租VS買的都租30年以上老破房比新房價 08/05 09:42
→ IBIZA: 老房房子好不好貸, 看房子在哪 08/05 09:46
推 jay111101: 台北中正區啊！我之前有po過，結果都沒人私信我 08/05 09:51
→ jay111101: 說要賣要租就一堆人問，說要貸款就沒人理，也差太多 08/05 09:54
推 kukupica: 台北市租五萬以上房，房租只會降這樣不會漲 08/05 09:55
推 tp7306: 曾經也跟你相同的想法, 除了上面大家都提到房價跟房租漲 08/05 10:03
→ tp7306: 問題之外, 房子之後可以增貸.再拿去投資 08/05 10:04
噓 milker: 你在算啥XD 08/05 11:22
推 MiLu307: 你錯了,版上的房子住久了會有化學反應,鋼筋會變黃金 08/05 11:26
→ MiLu307: 房子沒在折舊的... 08/05 11:26
推 ferrero: 1000萬放10年剩7.8百萬的價值 25年後1800萬等同於現在100 08/05 11:30
→ ferrero: 0萬的房子 我以前是你這個想法 但現在手上4間房子ㄌ 08/05 11:30
推 carolwu18: 這計算有菜味 08/05 11:42
推 asd2014725: 你還沒有算到未來會租屋人數，跟市場供需平衡問題 08/05 11:50
→ frank111: 很多人的觀念不如老人，房價不是漲，只是跟著通膨走 08/05 11:54
推 frank111: 現在的老人在民國70年末，應該都被股票砍過好幾刀，之後 08/05 11:58
→ frank111: 的閒錢就單一化通通拿去買房，所以現在的人都很有錢的 08/05 11:58
→ s26492755: 我書房還有一箱我爸當初買的已下市股票…. 08/05 12:55
推 chrisdddd: 我200萬的房子就租13000了給你參考 08/05 13:04
推 j3: 十年前我少算房屋會增值 好地段買就對了 08/05 13:26
推 balance1869: 以目前社會環境來說，老年人很難租的房子喔 08/05 14:23
推 evolution999: 六都以外未來買的到 08/05 15:56
推 s26492755: 房東本來就是盈利優先 能選的話 誰會租給老人 08/05 16:40
→ s26492755: 社福應該由政府去處理 08/05 16:41
推 eatyou: 好地段25年後會折價..............嗎XD 08/05 20:46
推 freekid: 我看到房價不是漲這句話真的無言，建議是好好作點功課， 08/05 22:50
→ freekid: 看看政府用什麼價錢賣地，哪些建商用多少溢價率買，建案 08/05 22:50
→ freekid: 怎麼疊價格，投資客怎麼操作。我不是說你要跟著操作，但 08/05 22:50
→ freekid: 認為房價單純跟著通膨走，我真不知道該說什麼了... 08/05 22:50
噓 will284vu86: 你根本算錯 是200萬 30年 利率1.31% 08/06 01:02
→ will284vu86: 用這個再算一次給我看 08/06 01:03
→ analyzer: 25年後你想買哪？買六都現在買不到10年前的價格，給你十 08/06 10:08
→ analyzer: 年多賺八百萬好了。你十年前ㄧ千買三房，十年後ㄧ千八也 08/06 10:08
→ analyzer: 還是買三房。早晚都要買你還得要付十年房租最多不貸款買 08/06 10:08
→ analyzer: ，但買完房你口袋也空了 08/06 10:08
推 DSB520: 相信我25年後一堆老房子讓你挑 08/06 17:50