210402蘋果 大直億級豪宅慘賠2千萬 房仲曝「賣不掉真相」
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房市大好，但不是每個屋主都能賺。台北市大直就有豪宅屋主6年多前砸下1億高價買房，去年底以7888萬脫手，慘賠2千萬，房仲表示，該房掛售超過1年，但卡在有一個5坪大、不實用的露臺，加上位於大彎北段，土地使用分區有違規問題，可能是屋主需要用錢想盡快賣掉，乾脆大降價賠售。

（林佩萱／連線報導）

根據台北市地政雲資料，中山區「瓏山林博物館」一期的2樓戶，在去年12月21日有一筆成交資料，總價7888萬元，建坪95.9坪、地坪13.9坪，扣除2個車位面積約600萬，換算單坪94.3萬。

然而前屋主在2014年8月砸了1億元買下該房，扣除2個車位，換算每坪單價近122萬，等於持有6年，賠售2112萬，在房市大好的情況下慘賠，可說相當罕見。

據了解，「瓏山林博物館」一期位於台北市大直，屋齡12年，為知名建商瓏山林企業建造，社區共154戶，根據《樂居網》顯示，土地使用分區為商業區，可規劃商辦、住宅、店面，平均成交單價約106萬，而去年12月底交易的2樓戶，成交單價僅94.3萬，遠低於社區行情。

熟悉大直房市的睿紘開發建設股份有限公司副總卓偉程指出，大直豪宅行情一直很好，「瓏山林博物館」也是不錯的豪宅，而本次成交的2樓戶掛售超過1年，最初開價其實超過1億元，室內有一個5坪大的露臺，較不實用，加上可能是前屋主需要用錢或是掛售太久，乾脆降價賠售。

此外，該屋位於大彎北段，土地使用分區屬於商業區、娛樂區，卻被違規作住宅使用，長年以來，懸而未決。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，自從市長柯文哲上台，開始針對違規商業宅進行開罰，讓這些商業宅房屋稅率不能適用自用住宅優惠稅率，也導致賣房無法享有土地增值稅的重購退稅等優惠，也讓大直商業宅節稅效果變差，交易明顯受限，自然會出現賠售的情況。

《蘋果新聞網》致電內政部都委會回應，大直違規住宅若要就地合法化，目前政府有在討論需補繳回饋金，一坪補繳約5.2萬元，但尚在審議階段，尚未有定案。記者試算，以這次交易的2樓戶來說，扣除2個車位共18.6坪，若買下之後可能面臨要繳約400萬回饋金，才能合法。

屋比房屋總監陳傑鳴說，在內政部都委會尚未審議通過前，目前區域住戶的解套方式是設立公司在裡面，適用非住家營業用的房屋稅率，房屋稅額將明顯攀升。而只要沒有設立公司，依然做住宅使用都算違規，還可能面臨台北市政府每次開罰6~20萬的風險，可連續開罰，也造成這些商業區的豪宅形同燙手山芋，自然會讓買方猶豫遲疑，也容易出現較大的議價空間。

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【東區、士林沒落，換旺南台灣！全聯、小北百貨撐起南部房價，為什麼？】

受到COVID-19疫情影響，民眾生活型態改變，不僅待在家中時間變長，採買上，也更依賴住家附近的社區型賣場店家。因此，超市、賣場業者近來都積極拓點，造就店面的交易熱絡，並吸引投資進場。

全聯、家樂福、以及小北百貨等賣場這種有穩定客源的商家，成為房東眼中的穩定好房客，強化投資人的出手意願。根據實價登錄揭露，高雄楠梓區商辦大樓，其1、2樓由全聯承租的店面，被當地「五岳升企業」以9,500萬買下，換算年投報率約6.3％到7.5％之間...⬇️⬇️⬇️

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創業六年多，歷經了兩個品牌，開了兩個店
一間已經倒了，一間即將問世。

— 今天我們先不談為何而倒，我們來談談店面裝修要不要找設計師、要不要找統包？
* 我真心覺得兩者都需要。

— 前情提要：
這個谷溜谷溜旗艦體驗館座落在西屯區中工三路，我們買下整棟透天花了2200萬，比照區域行情高10%，但比照同坪數與公告地價比較權衡後，約貴5%，1年半前，我以附近合理行情價2000萬出價，屋主堅持要2200萬才願意賣，再經過1年，我真的一毛未減用2200萬向他買了這個店面，我的理由是:

1. 谷溜谷溜品牌必須在人、貨、場三者結合下OMOWE(Online-Merge-Offline-With-Experience)，才能發揮我們的願景及想像。
2. 我們是否把線上的廣告預算撥一些來繳貸款，評估損平點後可行。
3. 我同學公司是Apple供應商，其主管該集團採購，他說因應中美貿易戰，川普要Apple 70%供應鏈在幾年內必須移出中國。台商此時逐漸往東協前進，或移回台灣，而新冠肺炎則是加速台商回流的加速器。
4. 此時台商回台購地建廠，第一波會漲的是工業用地(伴隨著農地廠房違建問題，更加速工業用地大漲)。
5. 第二波台商需購置商辦，原本台中首善之區七期，商辦原本進駐率不高，目前好的點已滿租。
6. 第三波招聘員工，人口移入，店面及住家開始波動，挾中科台積電優勢，台中捷運站附近地段漲勢可期，雖不及北捷，但頗有機會。

當時買了這個店面，我知道一定會漲，但我不想買那麼高的原因是，因為時價登錄後，租金開始飛漲，會連帶影響旁邊的小攤商、重新洗牌；但無奈屋主不肯降價，所以中工三路附近店面租金近期已開始上漲，房價肯定回不去了。

也因如此，自己的店面，我們比較敢花錢，把它做得像樣一點、到位一點，所以找了室內設計師設計，當然我認識不乏知名設計師，但我並沒有找他們，原因為兩字「匹配」，因為香蕉只養得起猴子，千萬別做想用夜市的價格買LV包包這種夢。

另外這個店面已經近30年了，所有的管線必須重拉翻新，當初原本裝修費用初估250萬，目前已經來到350萬左右；如果當時由統包處理應該會來到約450萬上下，但為何我還是建議由統包處理；

1. 學有專精、各司其職；您趕快開店賺營業額，他幫您把工程顧好、在良辰吉時開幕賺正財。
2. 這跟我們公司是否要養設計、行銷團隊相同比喻；需視公司規模大小，公司營業額是否大到需要自己養團隊，抑或公司有遠大的志向，要一步到位。
3. 但建議找有經驗、有口碑的統包，合理統包利潤是，小包如果報100萬，議價之後，統包付小包90萬；統包向業主收108-130萬，這中間就是統包的利潤，當然有些統包不會壓小包價格，還是付小包100萬，為的就是長期的合作。
4. 但這中間自己發包與發給統包的差異可能是，

A. 2-3個月自行發包延滯的營業額。
B. 商機是否會消失。
C.老闆會疲於奔命，須隨時掌控各個小包的進度並即時推進，並忍受鳥事一籮筐的窘境。
D.永遠相信一句話，自己不可能每件事都很厲害；找對團隊做，比自己做來的輕鬆省力。

開店這事就是心平氣和，隨時溝通調整，才能平平順順。
共勉

若有錯誤觀點在麻煩告知指教，在創業的路途有您真好！

#Ansonの創業日常
Anson的星空異想世界

120210TVBS不敵房價飆！拆20年百貨建豪宅
影片網址→http://youtu.be/gPob34FW8DY

感謝記者寧之的報導，這次是我首度與她認識唷~~在此要做一個澄清與解說，在捷運內湖站附近的房價行情，公寓約40~50萬/坪，華廈中古屋約60~70萬/坪，新成屋則是70~80萬/坪，至於新建案或者是預售屋等，目前喊價都破百萬。......↓

另外，要特別講解的是，其實整個內湖行政區還蠻大的，剛好捷運內湖站算是介於東湖與西湖之間的蛋黃區，有自成一格的感覺，除了生活機能成熟之外，還有美國在台協會AIT即將搬遷過來，吸引一群"類軍公教"人員的進駐，所以內湖中心的住宅區集散地部分，也漸漸朝向"類天母"的感覺，維安管理提升，治安也相當好。

基於以上等因素，內湖房價獲得有效的支撐嚕！以下是新聞報導↓

記者:董寧之 攝影:王復華 台北報導

台北內湖第一家百貨公司，開業20年，是不少人年輕時的回憶，不過現在確定4月中要吹起熄燈號了，除了租約到期，附近房價因為有捷運優勢，以及美國在台協會即將從大安區遷入，房價飆漲，3年內就飆升一倍，連大廈中古屋每坪都有60萬起跳，讓百貨的房東興富發，決定拆掉重建，推出市場價每坪75萬元的住宅，最快年底就動工！百貨把握最後一波人潮，也展開清倉大拍賣。

百貨人員：「我們兩個人一起推，我推不走。」

原價近3千元的包包下殺2折，一個不到600元，婆媽趕緊搶，內湖20年的老字號百貨，熄燈大拍賣，寢具、服飾、精品，最低1折起，不到下午3點，就湧進3千多人，是平常的15倍。民眾：「今天將近買一萬元，可是今天有拍賣，我們就來買，畢竟走過這麼多年，都蠻習慣這邊。」

老顧客紛紛上門，內湖這間百貨，從1992年就開業，當時名叫德安百貨，2006年元大以30億元買下大樓，接著獲得經營權，才又改名，去年興富發出價60億元，成為新房東，但隨著合約到期、捷運開通，房價飆漲，房東興富發決定不租了，年底改建豪宅。

百貨人員：「真的是很捨不得的意思。」

員工不捨，4月15日就要熄燈，據了解，之後1、2樓將成為賣場，其他部分則是50到90坪的住家，一坪打出75萬元行情價，因為捷運站就在旁邊，看看現在周邊中古屋，每坪約45到60萬，新成屋75到90萬，3年內身價已經翻倍。

記者董寧之：「文湖線開通，內湖房價不斷飆漲，現在美國在台協會也要遷進來，據了解，對面的豪宅，有房仲就看好，有機會每坪超過百萬元。」

台灣房屋大直副店長陳泰源：「他們(AIT)即將也要搬遷到捷運內湖站這邊，它有點類似天母的感覺，維安也會比較好。」

就是話題性高，建商搶買商辦推建案，但也讓20年的老店，成為首位不敵房價而歇業的百貨公司。

新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=anita198920120210192042#

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