【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#世代減碳做伙來

今天是我第二年參加青年抗暖大遊行，「減少碳排 世代攏來｜青年抗暖大遊行」，我走到會場的路上，看到現場都是年輕朋友的面孔，其實氣候變遷是跨世代的議題，地球只有一個，我們必須共同面對。

我在留言板寫下「氣候立法，節約能源」，蔡英文總統、賴清德副總統、蘇貞昌院長都說2050淨零碳排是國際趨勢，但提出草案近一年沒有進一步積極作為，也難怪環保署長嗆「空口喊口號，當然很容易」

我會督促執政黨儘速兌現對下一代的承諾，要把過時的《溫室氣體減量及管理法》大修成 #氣候變遷法，不只減碳目標要跟上國際的2050淨零碳排，也要納入調適、減災。

我也看到黑板上其他朋友寫下藻礁永存、減塑、自備購物袋等等，同樣都是我關心、支持的議題。1218藻礁公投，我們應該把7600年藻礁保護下來，為下一代留下美麗的海岸線；疫情之下減塑開倒車，如何輔導餐飲小商家、外送平台或是研發替代的易分解材料，必須集思廣益。

這會期，我同樣在經濟委員會，歐盟2023碳關稅，減碳已經不只是環保議題，更是經濟議題，產業不減碳就沒有產業競爭力，連工總都很急。台灣3、4月還在56年大旱災，7、8月豪雨就馬上造成各地淹水；國際上也正發生北美熱浪、西歐洪災、中國鄭州豪雨淹地鐵，氣候變遷造成的經濟損失，越來越高，我會和這群年輕朋友站在一起，共同面對。

法國觀點：《Taïwan, le prochain repli stratégique de l'Occident ?》
臺灣，西方的下一個戰略撤退？

美國大西洋報刊登China’s ‘Very Tricky Situation’一文之後，法國大西洋報訪問了法國學者的看法。原文翻譯如下:

(文中受訪學者是Barthélémy Courmont是里爾天主教大學的講師，也是IRIS的研究主任，負責亞太部門。)

❓Atlantico: 美國《大西洋報》強調了臺灣在美國和中國的地緣政治角逐中的重要性。讓這個島嶼如此具有戰略意義的原因是什麼？

🟢Barthélemy Courmont : 台灣的重要性並非最近的事，只是受到重新評估。從1950年代起，在朝鮮戰爭的邊緣地帶，臺灣被美國視為防堵共產主義在東亞擴張的堡壘。主要是艾森豪政府中的共和黨政治家，不惜一切代價保衛臺灣以抵禦中國大陸的壓力。這種由兩國之間的協議所確認的戰略重要性，一直持續到冷戰結束，甚至持續到美國承認中國之後。因此，1979年的《臺灣關係法》擴展了兩國的戰略夥伴關係。美蘇兩極對抗結束後，人們對臺灣的興趣發生了變化。台灣在1980年代建立和鞏固了民主制度，臺北政府化身對抗極權政權的民主制度捍衛者，與此同時，臺灣也成為國際經濟中的一個重要角色。另一方面，中國則以天安門事件驟然澆熄了民主化的希望，兩個中國(les deux Chine)的經濟同樣快速起飛（臺灣在這方面先於中國大陸），但採取了相反的政治軌道，造持兩者之間差距越來越深。

在過去的20年裡，中國對國力的宣揚，加上美國逐漸從亞洲撤出，導致人們擔心美國會在亞洲失去所有的影響力。因此，盟國們動員組成了 "反中國陣線"( front anti-chinois)，結合對民主的肯定、加強戰略對話並警惕與中國崛起有關的危機。因此，華盛頓不斷重申其與日本和韓國的關係，美國這兩個國家的軍事影響在冷戰結束30年後仍然非常強大。沒有得到外交承認的臺灣，在與中國發生安全危機的情況下，仍然受到華盛頓的保護，至少在其公開的意圖中是如此。鑒於北京和華盛頓之間的競爭日益加劇，臺灣的 "心結"（noeud，借用美國政治學家Richard Bush的說法）因此越來越緊。雖然把臺灣描述為「世界上最危險的地方」似乎略嫌誇張，正如《經濟學人》去年春天的表現，但無可爭議的是，這個擁有2300萬居民的島嶼，其戰略重要性與今天美國和中國之間的權力爭奪密切相關。這裡要提醒的是，中國將台灣視為叛亂省份，並自1949年分離後要求恢復領土。

❓雖然美國已經匆匆從阿富汗撤出，但西方會如此輕易地失去其在臺灣的影響力嗎？這將產生什麼影響？

🟢這不太可能，但同時也應該謹慎行事。為什麼不太可能，因為臺灣的民主政府和島上的絕大多數人(écrasante majorité)將中國視為戰略對手，甚至是對其主權的潛在威脅。在某種程度上，中國是臺灣唯一的敵人，而臺灣是中國唯一的敵人。面對這種威脅，考慮到過去二十年來軍事權力平衡已經改變，北京目前占優勢（別忘了直到2000年代中期，臺灣的軍事能力還能威懾中國），臺北必須依靠能夠提供援助的戰略夥伴。因此，與美國的聯繫是不可或缺的，與日本或歐洲國家之間的合作也是如此，還有東南亞國家。華盛頓的戰略影響在臺灣仍然非常有存在感。

同時，美國這種戰略支持的可信度如何，以及最重要的，臺灣人如何看待這種支持？一個經常被忽視的插曲可以說明狀況。2005年，中國通過了「反分裂法」(loi anti-secession)，旨在勸阻陳水扁總統當時主張的臺灣獨立宣言。美國重申其對臺北的戰略支持作為回應，但明確指出，這種支持不是自動的(automatique)，在臺北「挑釁」的情況下不適用。換句話說，華盛頓保留干預或撤退的權利，這取決於對具體事件的評估。如果中國對臺灣進行軍事攻擊--順帶一提，這種可能性必須讓我們參考博弈理論(la théorie des jeux)-- ，美國將在該確切時刻判斷介入的程度。而如果在美國看來，是臺灣挑釁北京，那麼美國的承諾很有可能減縮成態度上的宣示。臺灣並不會等到阿富汗的潰敗才意識到戰略對話和軍事承諾之間的區別。

❓從阿富汗撤軍是否反而會讓美國更加專注於與中國在印太地區的決戰？

🟢首先，應該知道，從阿富汗 "撤軍 "是美國在該地區外交政策的失敗，而並非只是部隊移動…。二十年來，中國一直是美國領袖，包括民主黨和共和黨人的心頭大患，而且這種心頭大患還在繼續擴大，有可能會忘記地緣政治不僅僅是兩國之間的拉鋸戰。華盛頓並沒有等到從阿富汗撤軍才認定中國是其一貫的對手，無論該認定是對是錯。在這種格局下，美國不斷尋求鞏固其在亞太地區的盟友網絡，利用口號（印度洋-太平洋是最新的口號）和威脅，有時是真的，有時不太是。QUAD(Quadrilateral Security Dialogue四國峰會)包括日本、澳大利亞和印度以及華盛頓，是拜登政府的優先事項。然而，在這個非常異質的集團本身的限制之外，其成員有時有非常不同的利益，華盛頓召集新的戰略夥伴的能力似乎有限。說服首爾加入QUAD的努力至今沒有成功，而對中國崛起的擔憂非常強烈的東南亞，也沒有被這個集團的邏輯所吸引。再加上這裡提到的所有國家，除印度外，都是與中國一起簽署RCEP(Regional Comprehensive Economic Partnership 區域全面經濟夥伴協定)的國家......。簡而言之，中美對決在華盛頓被大力宣傳，但在亞太地區，對該地區的國家和公司而言，其現實情況又是如何？

📌訪問原文連結
https://www.atlantico.fr/article/decryptage/taiwan-le-prochain-repli-strategique-de-l-occident-barthelemy-courmont
📌美國大西洋報文章連結
https://www.theatlantic.com/international/archive/2021/09/china-taiwan-afghanistan/619950/

【學黨史】老美扮正義 撐以色列狂魔? 建黨100 不忘初心，牢記使命!為人民服務!什麼是80句百年黨慶口號? 100句黨史名言? 新版黨史? |高Sir正能量16052021


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