梧：關於譚仔，在下想講的是——

1）在下之前都講咗了，根據發行價，譚仔個historical PE係15.51倍至19.42倍之間。Post money嘅book value係大概每股$1.19至$1.40之間，PB嘅話就係2.79至2.97倍之間，喺同行嚟講真係好撚貴；

如果大家只係關心譚仔應唔應該抽嘅話，下面嘅嘢可以唔撚洗睇。

2）在下喺個網度完全搵唔到關於2017年丸龜（即Toridoll）收購兩壇嘢背後嘅IFA，在下甚至懷疑根本係無IFA團隊，有可能係丸龜自己有條FA team搞。無論如何，19億收購價，最多可以攞谷到56億市值，cap 14億水。4年3倍return，呢個return實在算唔錯。咁丸龜條數都靚啲啦；

3）由2018年到而家，譚仔收入嘅growth CAGR係7.4%，net profit CAGR係20.7%；值得留意嘅係，2018年做15.5億生意，320球係外賣（即20.6%），嚟到2021年，做17.9億生意，890球外賣，即49.6%係外賣。佢2021條頂數頂得住好大程度都係因為有外賣頂住；

4）2021年人均消費$58.4（過去三年都差唔多），屌但係在下真係覺得呢part有水份。如果硬係要問點解嘅話，在下嘅gut feeling覺得應該係關啲小食事，不過就算減少水份之後，high 40s / low 50s應該走唔甩；

5）譚仔三年嘅人工佔收入嘅31-32%，喺餐飲業嚟講算中位數，不過唔好唔記得2021年譚仔攞咗154球政府保就業錢。佢無好似其他公司咁將呢舊數offset人工，所以某程度上佢2021年賺多咗錢都係因為呢舊數，大家唔好俾呢舊數distort咗。扣除政府舊錢嘅話，佢嘅net profit margin其實得7.42%；

6）譚仔一年（2021年）可以收707球operating cashflow，咁點解仲要集資14億？屌佢老味佢兩年都賺到舊錢返嚟啦！如果大家睇Cashflow statement嘅話，佢買嘢嘅Capex都係有限錢（2021年122球），不過公道啲講佢啲租真係交得有小小甘。三年平均數約收入嘅16.5%，唔算特別平；

7）仲有一點值得大家留意，2019至2021年譚仔總共派咗375球股息俾丸龜（未上市之前佢地係佔99.5%股份），仲唔止，2021年3月之後個interim period班架佬再派多咗280球俾自己，即係呢三年幾派咗655球。咦？乜咁撚啱嘅？佢未來三年個expansion plan係估計自己需要675球喎……咦咦咦咦？如果當初架佬唔攞錢咪無撚嘢囉係咪？

8）所以，如果睇佢up to 2021年7月底盤balance sheet數嘅話，其實譚仔係net current liabilities（負156球），屌梗係支不抵債啦，你班HKC都挖撚咗兩百幾球走（佢地係7月21日派股息的），梗係穿窿啦屌你！亦都解釋咗點解exchange會俾佢地上市鳥。

9）Non-compliance方面，有一個位好樣衰，佢地所有舖頭無同勞工署報應呈報工場嘅地址。雖然呢樣真係好雞蛋裡挑骨頭，因為正常開餐廳都係理柒佢的，但係無撚計，佢要上市嘅話就要disclose呢啲19嘅non-compliance；

10）佢地俾董事同高管嘅pre-IPO options嘅terms好順攤（起碼好過當初遵理同林溢欣嗰啲先）。大致terms如下——行駛價＄0.85，30%可以上市嗰日就行駛，30%係上市之後1年，剩返40%就係上市之後兩年可以行駛。不過得2球8，唔係好多姐，由佢啦。

其他嘢無乜特別，9up完畢。

譚仔加三哥賣21億的啟示

繼2016年中買入任天堂後，上周買入人生第二隻日本股票：Toridoll（東京交易所：3397）。Toridoll係乜，就係烏冬連鎖店「丸龜製麵」母公司，亦是去年中斥資10億買入譚仔、以及去年尾以11億買埋譚仔三哥的日資企業。

年三十經過樓下屋苑，大快活（052）門口寫明春節假期照常營業，毗連譚仔三哥，居然收爐關門，並大大隻字寫初五啟市，而譚仔情況亦相若。與其說譚仔是良心企業，倒不如話它們賺到笑，賺到夠，放假六日又何妨。

根據資料披露，截至去年3月底止，57間分店的譚仔三哥，純利接近8,800萬元；至於52間分店的譚仔，去年純利則為9,630萬元。109間「譚仔及三哥」一年賺1.84億元，收購價市盈率約9倍。

1.84億是一個甚麼概念，或者用大家樂（341）及大快活（052），可以俾大家一個大概印象。截至今年9月底止半年，大家樂賺2億，大快活賺1.17億元，換言之，茶餐廳龍頭大佬做到死，甚至早年被網民揶揄太刻薄，半年利潤只是阿譚一年盈利。

家族管理兼經營的大家樂，保守有餘，進取不足，當「譚仔及三哥」已霸佔香港米線市場七成份額，大家樂近年開設「米線陣」、「米線營」務求搶米線市場，效果不彰。寧開新線試點，不願冒險收購，就是老牌家族經營的死穴。

大家樂半年生意增6%，但盈利反而跌11%；大快活半年收入增12%，盈利同步增13%。利潤增減，已反映在股價身上，去年初至今，大家樂跌了21%，大快活則升16%，至於收購譚仔的Toridoll，同期股價升了46%，最新市值折算117億港元，同大家樂一樣。

大家樂CEO日前坦言，整體成本包括勞工、原材料、租金等持續上漲，有加價壓力。正如上期講到，今年投資主題是通脹，飲食股有條件加價，但今時今日的大家樂，卻俾人有大檸樂的感覺，博本地飲食股，我還是揀大快活。至於「阿譚」阿媽，全數收購資金問銀行借，仍然少注買入，除了膽博膽，可能就是那份鈉含量超標的口感，以及「勿演懶肉米線」的親切感。

買斷了！
利申：本人十分唔喜歡食譚仔

【#TOPick話你知】今次輪到三哥！#TOPick新聞

譚仔三哥米線 譚仔雲南米線

【譚仔三哥謎團大拆解　港人最愛小食是…】http://bit.ly/2zDlfyq
【譚仔三哥區區不同價 墨丸豆卜麻辣最平係邊間？】http://bit.ly/2nkqpNR
【日本丸龜製麵確認收購譚仔雲南米線 市傳10億收購價】http://bit.ly/2qlWAKM
【本是同根生 譚仔VS三哥 「譚仔雲南米線」分家發跡史】http://bit.ly/2pMFp49

《重建起住宅商廈幾倍?》第1630成交(堅): 大埔舊墟直街美新里3號華安樓地下C D E舖，6900萬成交， 租客譚仔三哥雲南米線，租金十四萬，回報2.4%，恆基收購， 建築面積2300呎，闊約70呎，深約30呎。 簽約日期2019年11月4日。 樓齡約56年。業權份數: 3/29

上手業主1964年6月第一手以92000萬(3萬+3萬+3萬2千)買入，持貨55年升值750倍。

【星島報導】- 恒地統一大埔舊樓業權 - 發展商對新界具重建價值舊樓展開併購，大埔美新里華安樓獲恒地以6,900萬元購入最後3個單位成功「拔釘」，累計以約3.4億元統一項目全數業權，料重建為商住項目。6900萬購最後3伙

據土地註冊處資料顯示，大埔舊墟直街美新里3號華安樓地下C至E號單位，以6,900萬元易手，新買家為世星投資有限公司，註冊董事為恒地李家誠、郭炳濠、李鏡禹及馮李煥琼。

發展商去年9月透過田生相關人士展開收購，收購價由854.9萬元至995.1萬元，先後購入24個住宅單位，呎價約1.1萬至1.4萬元，收購價足以購入同區新盤天鑽3房，另外已購入兩地舖。

華安樓現為1幢7層高商住物業，距離太和港鐵站約10分鐘步程，社區配套成熟，具重建價值。物業地盤約3,640平方呎，屬住宅（甲類）用途，若以商住發展比率9.5倍重建，預計樓面約3.46萬平方呎，料以發展中小型單位為主。

成交比較:
- 第980成交: 大埔舊墟直街華安樓地下a-b舖，Crisy Land 教育，2018年10月18日成交3400萬
- (2017年4月21日我拍過) 大埔舊墟直街9號粵發大廈地下2號舖，711便利店，2017年3月28日成交4200萬

From town planning:
This zone is intended primarily for high-density residential developments. Commercial uses are always permitted on the lowest three floors of a building or in the purpose-designed
non-residential portion of an existing building. The “Residential (Group A)1” and “Residential (Group A)9” zones are intended for public housing development.

On land designated “R(A)”, no new development of or redevelopment to a domestic or
non-domestic building shall result in a total development and/or redevelopment in excess of a maximum domestic plot ratio of 5, or a maximum non-domestic plot ratio of 9.5, as the case may be. For new development of or redevelopment to a building that is partly
domestic and partly non-domestic, the plot ratio for the domestic part of the building shall not exceed the product of the difference between the maximum non-domestic plot
ratio of 9.5 and the actual non-domestic plot ratio proposed for the building and the maximum domestic plot ratio of 5 divided by the maximum non-domestic plot ratio of 9.5.

以5倍地積比率計算，起住宅的話，樓面地價已經是$18681。起商業，則是$9832。

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2019年第4季《盛滙商舖增值基金》推介會:
日期: 2019年12月11日(星期三 - 加場)。
之前三場已滿 - 2019年12月4日(星期三)、6日(五)或10日(二)
時間: 下午1時至2時半
地點: 中環皇后大道中大16至18號新世界大廈1502-03室
登記:
每場限約十位，免費，包簡單午餐。
內容: 舖市走勢、基金表現及投資條款。今期目標集資港幣3000萬。
講者: 李根興博士及其投資商舖團隊

Note: 證監會要求 - 只適合持有港幣八百萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與。投資三百萬起。

報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223

https://youtu.be/FL4vIYKfH1E