《文茜的世界周報》

【美國究竟何時該解封，根據華盛頓大學研究機構的評估，美國50州沒有一州應在5月1號前復工，其中有12州應該等到6月8號以後，包括要搶先在24號重啟經濟的喬治亞州。而喬治亞州最受爭議之處，是該州開放的都是一些非必要的營業場所，如美髮沙龍美甲店水療店等等。但部份州會有重啟經濟活動的決定，多半也是受制於該州越來越糟的失業數據。以喬治亞州而言，新冠疫情爆發後的失業率已暴增整整16倍。而美國在過去兩個月來的失業總人口數，也已經超越了金融海嘯後至今所創造的總量，而被預測可能往4000萬人失業的關卡邁進。如此嚴峻的經濟背景下，經濟學家預測美國聯準會即有可能把零利率政策維持至少三年的時間。】

{內文}
(美國總統/川普)
美國經濟正要重新開放;全國性禁令，不是美國經濟能永續發展的藥方

美國總統川普頒布全美三階段復工指南，50州州長陷入復工與否兩難。

(紐約州州長/古莫)
要我說，我會說聯邦政府毫未幫忙，毫無協助 毫無金援
(加州州長/紐森)
疫情已取得進展正在拉平曲線，但縱使曲線已開始拉平，死亡人數仍在攀升

美國疫情縱使趨緩，但越來越多專家警告，新冠病毒恐在冬季捲土重來，加上季節性流感將是雙重打擊，在經濟衰退了可復甦，人命逝去難挽回的拔河間，全美50州有7州冒著篩檢，普及率尚未提高的疫情風險，陸續自四月底起重啟經濟活動。

(喬治亞州州長/肯普)
我認為喬治亞州，處在向前行的絕佳時機

其中喬治亞州宣布，只要遵守衛生常規及維持疏離原則，刺青店水療中心就能重新營運，教堂也可恢復信徒禮拜，健身房私人俱樂部餐廳通通亦然

(理髮店老闆)
太好了，終於能開始剪髮賺錢了，打從早上六點就一直在重複同樣的動作，六點進到店裡就不停替客人剪頭髮，現在才能稍微喘息

對比其他州是開放公園海灘等開放空間，或前提是該州具備應付疫情重捲的醫療能力，喬治亞州共和黨州長的決定，就連美國公衛權威佛奇教授都費解。

(美國國家過敏暨傳染病研究所主任/佛奇)
我會告訴他必須再謹慎一點，我會建議他這不是一番兩瞪眼的事

喬治亞州州長的決定與該州失業天文數字有關，新冠病毒引發大規模臨時性裁員，該州三月份失業人數暴增16倍，而美國確實正面臨歷來最空前的就業危機，兩個月前還處在充分就業的欣欣向榮，兩個月後因新冠病毒引發經濟封鎖，竟一舉摔落大蕭條以來最悲壯的失業低谷。

(美國失業族)
我是在3月19號被解雇，3月18號是我最後一天的上班日，我不久前被裁員已經連續好幾周都待在家了

(美國民眾)
普通美國工薪家庭，再過幾周就全都無法繳清帳單了

美國初領失業救濟金人數上周再添442萬人，5周來共計超過2600萬人，且預估很快會突破4000萬大關，以就業人口1.5億來計算，這代表全美失業率正上升至大蕭條時期最高水平24.9%，川普最信賴的經濟顧問之一摩爾，接受雅虎採訪堅定表示，美國經濟必須盡速重啟，否則將直接走入大蕭條。

(川普經濟顧問/史蒂芬摩爾)
我們當然需要注意科學，但更需要注意美國社會的發展，美國最小部份的一群人，金字塔底端的低收入族群，生活已徹底被摧毀，小企業也同被摧毀了，全美已至少有2300萬人失業，倘若各州繼續封鎖到六月中，就像那位不太睿智的維吉尼州州長說得那樣，全美會變成四千萬人失業啊，到底要封鎖到什麼程度，才要叫停不再損害美國經濟呢?不能讓美國變成不事生產的社會啊，我建議大家應該睿智以對，要設定目標究竟何時會恢復經濟常態，因為我們會面對可能是大蕭條啊，可能長達數年啊，我想大多美國人的想法，是四到六周後重啟經濟，大家就會出門消費生活恢復常態，事實是這不可能發生，因為屆時各行各業都已蕭條，且美國經濟要花更多時間才能重回正軌

但重啟經濟活動是否是就業潮可旋即恢復的仙丹妙藥，<國際災難恢復協會>警告，企業重啟大門遠比關門大吉困難，是全球復工後的一致困境，英國廣播公司說，「當經濟最終開放時」，「許多企業會在『新環境』中掙扎」，因為疫情疑慮未散，小企業相對脆弱，大企業才能生存，就連美國政府發放紓困金，也在這種不平等現象上推了一把。

(服飾店老闆)
生意根本有如一灘死水，我們被告知會獲得一萬美金的撥款，到頭來卻只有兩千美金，杯水車薪啊

美國自疫情蔓延開始，國會共通過四項紓困案，總額逼近三兆美金國史最高，最新通過的是由眾院23號拍板，4840億美元的追加救助法案。

(眾院議事主席)
贊成388票 反對5票，其中一票是委任投票

之所以推出加強版，是因為法案當中針對中小企業設計的薪資保障計畫，金額3490億美元兩周就用罄，且調查發現至少75家上市公司，獲得當中的3億美金低息貸款，不乏如美國漢堡商 Shake Shack等知名大型連鎖餐廳，Shake Shack便因濫請救濟金引發道德批評，主動退回一千萬美元貸款。

(Shake Shack執行長/加魯特)
必須回到一個大前提，假設所有餐廳都倒了，所有店面都倒光了，這恐怕讓人難以置信，Shake Shack關門了，你最愛的披薩店 咖啡店 義大利餐廳全倒光了，當我們得知這項貸款，可以幫助員工渡過難關，盡可能保住最大公約數的員工時，我們覺得應該把握這項機會，我認為過去幾周來的變化是，這麼做其實錯了

美國在疫情中，欲復甦經濟的另一重大藥方，聯準會的大灑幣計畫，彭博社訪問31位經濟學家後歸結，Fed恐會在3年或以上的時間，繼續把聯邦基準利率維持在趨近於零，資產負債表截至4月22號為止，已膨脹到6.57兆美金，這是因為三月至今購買1.6兆美元，美國國債和抵押貸款債券，以穩住上個月幾乎停滯的信貸市場，而31位經濟學家一直認為，太快解除社交禁令重啟經濟活動，是「後病毒經濟」的最大威脅，那就是即使取消種種限制，美國人也不可能在短時間內，恢復正常消費行為，因為這始終是人性。

https://www.youtube.com/watch?v=6qjjmUp7X_I

我用5年的時間還清房貸

民國88年買了位於大安區的「理想屋」後，省吃儉用是基本的生活態度，我原預計在10年內還完650萬元的貸款，沒想到，提早達陣！在民國92年時就把房貸付清，等於提早了5年的時間。

我還記得最後一筆貸款，是用我離開ING所拿到的退職金去償還的，自此之後，無債一身輕，不過，孩子的教育費、我與先生的退休金，還沒達陣，所以，仍需努力！

積極理財＋收入邁向頂峰 5年內清償房貸

在償還房貸的期間，我與先生可是東摳西省，只要存到10萬元，就把錢拿去還銀行，年終有較大額的獎金，也是湊成整數如20萬元，就跑銀行說要還房貸。銀行當然不喜歡我們這種「愛還錢」的客戶，總是在我們表達要還房貸時，面有難色的說：啊~~又要還喔！

我常在想，人生要有很多幸運來圓滿，而我算是幸運的，因為在打算存錢買房子的過程中，房地產剛好低迷，可以讓我和先生有時間累積一些資產；當我們買屋，準備要償還貸款的期間，又剛好是夫妻倆收入最高峰的時候，讓我們有餘錢可以存下來，加上經濟環境佳，投資技巧也漸純熟，績效不錯，這才讓薪水加上積極理財的成效發揮到極致，也因為如此，才能在短短5年內把房貸付清。

記得剛開始貸款時，利率高達7.5%，期限與一般人無異，拉長為20年，但是之後利率慢慢調降，銀行貸款利率也跟著往下降，不過，因為我與銀行簽約時，談的是固定利率，所以雖然市場利率開始下滑，我的貸款利率依然高掛在7.5%。支付這麼高的利率，在理財上來說，當然很不聰明，所以當各家銀行在爭搶客戶時，我也做出「轉貸」的決定。

無債一身輕 精神清爽比實質收益可貴

其實我是個蠻怕麻煩的人，只要想到得去銀行辦一堆手續，就想要偷懶，還好，當時同事的妹妹就在銀行工作，可以幫我處理所有事情，所以就全權委託她了。轉貸之後，房貸利率降至5%多，之後再進一步調降為3%左右，加上這期間時不時都有湊錢去還本金，所以我的每月房貸負擔很快就減輕一半，從5萬多元變成2萬多元。一直到後期，負擔更輕，還本加上利息，每月約只要付1萬元的房貸錢。

很多人會問我，既然我的投資技巧純熟了些，且整個大環境也不差，為什麼要急著還本呢？應該要好好投資、用錢滾錢啊！我想這是個性使然吧！我就是不喜歡負債，任何形式的欠錢都讓我不舒服，所以我這輩子唯一一次背債就是向銀行貸款買房子。

有人在乎實質收益，不管精神壓力，我則剛好相反，我認為精神壓力是一大折磨，是無法量化的擔子，所以在房貸未清前，只要手頭上一有錢，我想到的都是趕快拿去還銀行。而這根深蒂固的觀念，我想有部分是父親帶給我的影響。

母親教我勤記帳 父親教我不背債

小時候家裡很貧窮，但我從未見過父親背債，我們家的第一間房子是南部2層樓共20坪的小屋，裡面擠了7個小孩、父母親及阿嬤共10人，記得那間房子總價4萬元，家裡存款不夠，是母親向舅舅借了部分的款項湊齊的。

後來，在我高二時，家裡經濟環境略有改善，才在嘉義買了一間有庭院的透天厝，房子總價63萬元，我爸爸是捧著現金交屋的，沒有向銀行或親朋好友借任何一毛錢，也就是說，父親是一直等到手上有足夠的現金才開始找房子，然後買下這間我們夢寐以求、有庭院的透天厝。

如果說養成「記帳」的好習慣，是來自母親的影響，那麼，不願負債這件事情，就是我父親帶給我的禮物。沒有負債，可放心去做任何事情，人生是輕鬆的。還記得清償房貸之後要去辦「解除設定」的手續，我跑到區公所時，服務人員告訴我，其實不一定要解除設定，這樣以後如果需要用錢，拿房子抵押貸款會省很多事，但我斬釘截鐵的說：以後，我不會再貸款了，所以還是要辦理。

話說回來，650萬元的房貸能夠提早5年還清，基金投資是一大功臣，算一算，這650萬元中，有一半的金額是從基金投資的獲利而來，否則，單靠薪水儲蓄，清償房貸的時程絕對或延後一些。

提醒一點，認識自己的個性很重要，以我為例，我不是個揮霍的人，相反的，我算節省，所以在還房貸的期間，從沒碰過還不出錢的窘境，因為我始終懂得先儲蓄、後消費的道理。但如果你是一個自制力不足的人，建議要特別開立一個屬於「清償房貸」的帳戶，一領到薪水就把錢轉入這個專款專用的戶頭，這樣才不會發生先享受生活、後痛苦籌錢的事情。

本文曾登載於Cheers雜誌

12月1日財政委員會臨時提案

銀行債務連帶保證人，不要讓自己的權益睡著了

許添財委員有鑑於許多銀行債務協商案件，簽訂銀行抵押權設定定型化契約之連帶保證人，其債務清償責任仍可能受債務人俟後舉借債務而無止儘，於財政委員會提出臨時提案，於委員會提案通過，相信未來可以幫助更多民眾協助釐清其債務清償範圍。

臨時提案1
有鑑於銀行法12條之1及12條之2於11月9日修訂公告前，己作為連帶保證人簽訂銀行抵押權設定定型化契約者，其債務清償責任仍可能受債務人俟後繼續舉債而無止盡。有鑑於此，爰提案請金管會要求銀行，對於即日起債務人舉借債務清償當下，如債務人請求應即刻依契約解除連帶保證人之責，消滅原抵押權設定定型化契約效力，並發給債務清償證明。債務人債務未清償前，其非依原抵押權設定定型化契約再行舉借新債務時，銀行需於債務人取得該契約所有連帶保證人同意後，方得同意其借款。是否當？敬請公決。

臨時提案2
有鑑於銀行法12條之1及12條之2於11月9日修訂公告前，己作為連帶保證人簽訂銀行抵押權設定定型化契約者，為保障連帶保證人之權益，爰提案請金管會協商銀行公會如連帶保證人目前因債務人舉債，其所需負擔債務金額，對於其債務金額尚無爭議者，銀行依銀行法12條之1及12條之2之修正意旨，與債務人及連帶保證人協商重新簽訂己配合銀行法12條之1及12條之2修改之定型化契約，並不得以原簽訂之定型化契約無限增加連帶保證人之責。對於其債務金額尚有爭議者，金管會應予協助，以正社會大眾對銀行之觀感。是否當？敬請公決。

參考資料：銀行法12條之1及12條之2
中華民國一百年十一月九日總統華總一義字第 10000246121 號令修
正公布第 12-1 條條文；增訂第 12-2 條條文
第 12-1 條
銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，不得要求借款人提供連帶保證人。
銀行辦理自用住宅放款及消費性放款，已取得前條所定之足額擔保時，不得要求借款人提供保證人。
銀行辦理授信徵取保證人時，除前項規定外，應以一定金額為限。
未來求償時，應先就借款人進行求償，其求償不足部分，如保證人有數人者，應先就各該保證人平均求償之。但為取得執行名義或保全程序者，不在此限。
第 12-2 條
因自用住宅放款及消費性放款而徵取之保證人，其保證契約自成立之日起，有效期間不得逾十五年。但經保證人書面同意者，不在此限。

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914