《豬年舖市十大預測》

好多人問我舖市來年掂唔掂， 我話真係睇你間舖喺邊度喎。 睇襯報紙，一邊就話銅鑼灣邊道邊道劈租一半， 零售市道點差點差咁，但另一邊政府嘅差餉物業估價署嘅私人零售物業售價指數， 依家香港整體舖價其實係不斷創緊歷史新高㗎喎。 

咁其實來年咪舖會跑贏，咪舖會跑輸呢? 以下係我嚟緊豬年對舖市嘅十大預測。

(1) 北邊跑贏，南邊跑輸。 好似我依企係呢道香港最南面嘅赤柱，呢道出名鬼佬多， 但依家個個expat無錢洗，housing budget cut 晒，嗰頭近廿年又無新嘅大型屋苑落成， 舖價嚟緊㗎梗係跑輸啦。 飲食段都好啲，零售段，租金都跌咗一半呀!

我後面呢間香港最南嘅赤柱大街19至21號最近有間双舖成交咗1600萬，門闊近三十呎， 一開二即係每間800萬，夠曬平。點解咁平? 因為個個商戶係嗰度叫苦連天， 自由行、高鐵、港珠澳大橋，全部益唔到嗰度。 

依家香港始終消費北移， 新基建、新市鎮、新增人口全部集中喺北邊。 規劃署嘅人口分佈推算報告書都有寫， 2018年至2026年期間， 新界人口會增加超過四十四萬， 佔全港人口55%。 反而港島人口會減少十萬， 將會只佔15%。 加上大陸嘅來港中低檔消費增加， 下下過海又太遠， 香港北邊，即係屯門，元朗，荃灣梗係睇高一線啦。每年加租5-10％啦。

(2) 飲食跑贏，零售跑輸。前排葵涌廣場一樓有兩間舖同一時間賣出， 大家都差不多同一時間買入。一間賺錢，另一間就蝕大本，同一廣場，同一層樓，同一時間，大家都係舖，點解天同地呢? 望真啲，前者60B舖，2012年以960萬買入，持貨5年後，1100萬沽出，賺百四萬。該舖係間小食店。後者1086號舖，則2012年曾經以545萬易手，一樣5年後沽出，不過只係賣咗360萬，蝕咗百二萬。間舖係賣衫賣褲嗰啲零售店。 嚟緊豬年舖市趨勢都會係咁，飲食嘅，服務型嘅，體驗式嘅繼續會旺，因為互聯網代替唔到。其他零售， 難免 繼續會俾網店捱打， 後生仔女依家始終行街買嘢少咗。

(3) 舊舖跑贏，新舖跑輸。 價舖就好似一條 J Curve 咁， 新落成嘅舖值錢啲， 由於風火水電煤都比較齊， 手尾又唔使跟咁多，發展商一般叫價都高啲。 但隨著間舖越來越舊，最唔值錢嘅時候就係三十零年嘅舖， 設備開始殘舊，但重建又太早。 隨時間舖越嚟越舊，超過50年的話，就好似一條J Curve 嘅尾一樣價錢標咗上去， 因為重建潛力大增。

好似我呢度紅磡山谷道17-21號咁， 鬼影都冇隻，但後面每間舖上年就畀發展商收咗三千幾萬， 如果唔係因為收購? 市值最多一千萬，無人要! 相反， 佐敦上海街62最近有個新盤落成, AVA 62, 下面間舖第一手係2015年以2308萬買入， 只係持貨3年， 啱啱竟然以1400萬沽出， 連手續費蝕過千萬。 因此嚟緊豬年我相信都係繼續舊舖跑贏，新舖跑輸。

(4) 濕貨跑贏，乾貨跑輸。 濕貨一般係比較消耗性嘅， 賣菜賣魚賣肉賣水果， 地方通常都係濕糴糴， 但日日都要買，貪新鮮。 我後面屯門啟民徑呢間菜檔就前排賣咗八千九百萬，今時今日呢啲舖頭全部跑贏， 次次續租都加十幾廿個％。 乾貨就難搞啲，佢哋一般都係比較耐用性嘅， 鐘錶珠寶衫褲鞋襪手機相機家電梳化， 依家啲嘢太襟啦， 除非啲客要好貼潮流， 一般流轉量都減少咗。 我後面呢間中環皇后大道中29號嘅Swatch, 幾年前本來租金係每月250萬， 依家就無咗接近一半。

(5) 民生位跑贏，核心位跑輸。 民生即係樓上樓下、附近居民幫襯， 半山、北角、觀塘、荃灣、大埔等， 核心即係遠到非洲啲人嚟香港都會經過， 即係銅鑼灣、尖沙咀、中環、旺角等。 民生會跑贏， 唔係因為核心唔好。而係因為核心區喺2013/14年間，自由行消費巔峰嘅時候升過龍， 依家仲要多一兩年時間回復現實。 上帝要你滅亡，必先令你瘋狂! 滅亡咗，都要時間復活啦!

好似係我後面呢道羅素街同波斯富街大單邊嘅太子珠寶鐘錶， 2013年續約嘅時候曾經租金由80萬大幅跳到上去290萬， 全港加租幅度有史以嚟最大，但係2017年就減租四成至180萬， 180萬比起80萬仲係高一大截，嚟緊我相信仲有得減。

相反， 民生位近年一直都係追落後， 每次續租都陰下陰下加十零廿個percent。 唔怪得知，民生舖嘅大業主領展，佢嘅股價差唔多日日創新高啦。

其他預測? 仲有 (6) 細碼舖跑贏大碼舖， (7) 大眾化舖跑贏奢侈品舖，(8) 內街闊巷舖跑贏大街大道舖，(9) 建材舖跑贏傢俬舖，(10) 街舖跑贏樓上舖等等等等， 數唔曬。

當然，價錢可以解決所有問題。 即使間舖以上十樣全部唔中，唔通平到差唔多送俾你，你都唔要咩。 總之，豬年跟足以上十大預測去買舖租舖， 行多啲，睇多啲， 我相信你隻豬會行運，好快識飛天啦。