我從來都不建議大家，購買任何一手商場劏舖、劏工廈、納米樓之類的單位，因為蝕本的機會實在太大了。最近就有一個成交個案，買家在2018年買入劏工廈的單位，兩年後賣出蝕讓高達35%，真係慘不忍睹。

這個慘蝕的個案，在荃灣楊屋道137至143號永華工業大廈，將一層工廈劏成56個工作室單位，面積83至380方呎，當時平均呎價6,900至8,280元。上星期出現一宗成交，原業主2018年以68.8萬元買入，最近以45萬元蝕讓賣出，較原購入價下跌35%。

點解兩年內蝕得咁慘？永華工業大廈樓齡高達48年，在荃灣區接近這個樓齡的工廈，合理呎價不應超過4,000元，原業主花小量的錢裝修後，以7,000元以上的價格賣給你，接手的人當然很大機會蝕本。根據最近的成交，雖然較原價跌幅超過三成，但估計還有下跌空間。

觀塘亦是一個劏工廈的蝕本重災區，很多這兩三年買入的人，每呎平均價高達一萬元或以上，以目前同區市價衡量，基本上百分百肯定蝕錢。例如最近開源道55號開聯工業中心A座一個面積1,787呎的中層單位，以1,050萬港元連租約成交，平均呎價約5,876元；開源道算是最接近港鐵站的街道，開聯工業樓齡只有36年，在該區工廈群的質素算是不錯，但平均呎價不用六千元，試問你用一萬元呎價買的劏房工廈，有可能不蝕本嗎？

雖然劏房工廈的平均呎價，通常較同區昂貴很多，但為何總會有人購入？相信最主要原因是滿足很多人「做業主」的心態。目前在香港買一個住宅單位，最便宜都要數百萬元，買車位也要一兩百萬，但這些劏工廈的單位，通常幾十萬就有交易，並附送一個「回報率陷阱」，讓你以為可以得到高達五厘的回報率，但其實這些工廈很難找到租客，只要過了回報保證期，可能幾年都不會收到租金。

另一原因就是包裝及宣傳都做得很好，吹出一大堆漂亮High Class的感覺形象，例如智能化管理、先進保安系統、指紋電子密碼鎖、雲石接待大堂等，但老工廈始終是老工廈，樓齡已經高達四五十年，整座大廈已經非常殘舊，如果只是內籠裝修漂亮，難道價格就可以升高五至八成？這些劏廈要做到整體銀碼在100萬元以下，給人「幾十萬就可以做業主」的感覺，通常每間面積劏到數十至一百多呎，實用率只有五成，根本很難作為正式的辦公室，就算是「One man band」的工作者，會選擇在家工作或到Coffee Shop更為方便，不會花錢租用這些數十呎的工作室。

當然有一部分的工廈劏房，設計的時候已經包括獨立廁所，偷偷地用作居住用途，地產經紀也會告訴你「你唔係用來住嘅，只是於房間通宵工作之後，攰攰哋休息睡一晚，唔會拉嘅」……當然你千萬不要相信！在工廈偷雞住人，絕對是犯法的行為，當然你被拉之日，應該唔可能再搵到這個經紀。