2017年4月號《將軍報》
將軍澳五綠化地改劃公營房屋你點睇?
政府十年建二十八萬個公營房屋仍未達標，政府加緊於全港各區覓地，特首梁振英不斷向綠化地帶及政府、機構或社區用地（GIC）開刀，最新建議把將軍澳五幅「綠化地」改劃為住宅用途，興建逾1.12萬個公營房屋單位，新增人口逾三萬人。
土木工程...
2017年4月號《將軍報》
將軍澳五綠化地改劃公營房屋你點睇?
政府十年建二十八萬個公營房屋仍未達標，政府加緊於全港各區覓地，特首梁振英不斷向綠化地帶及政府、機構或社區用地（GIC）開刀，最新建議把將軍澳五幅「綠化地」改劃為住宅用途，興建逾1.12萬個公營房屋單位，新增人口逾三萬人。
土木工程拓展署於2015 年開始委聘顧問就將軍澳九幅具房屋發展潛力用地進行研究，範圍包括交通、生態和空氣流通等。顧問的初步研究結果建議發展將軍澳五幅「綠化地帶」土地，包括將軍澳村以北、影業路以西北、昭信路以南、魷魚灣村以西及香港電影城以東，全部建議發展公營房屋，最高地積比率一律為 6.5 倍。
鄰近小夏威夷徑
五幅擬改劃為住宅用途的綠化地，以鄰近寶琳的將軍澳村以北用地最大，面積約 3.94 公頃，改劃後可建約3,700 個公營房屋單位，地點非常接近行山熱點小夏威夷徑，亦有部分路段被納入發展範圍內，有機會切斷郊遊徑。(見後頁的規劃地圖)
其次則為百勝角路電影城以東的綠化地，預計可建約 2,900 個單位；至於昭信路以南的綠化地僅 0.46 公頃，毗鄰新寶城及煜明苑，改劃後估計只可建一幢公營房屋，提供約 560 個單位。
交通恐不勝負荷
政府指五幅擬改劃的綠化地屬將軍澳邊緣地帶，擬建樓高與現時區內樓宇高度相若，相信發展不會影響景觀。政府指顧問已於該五幅土地及其附近範圍，進行初步的樹木調查及生態評估，但未來會進行詳細的生態調查，並制訂適當緩解措施，減低對生態環境影響。
由於五幅土地涉改劃用途，需交城規會審批，以及就土地平整及基礎設施工程進行勘測及詳細設計。
范國威及黎銘澤指出將軍澳五幅綠化地總計只約11公頃，可建11,260 個公營房屋單位，相比暫時擱置的橫洲第二、三期發展計劃，其面積逾27公頃，可建單位達13,000個，范國威認為政府應該優先發展全港各區的棕土(有多達1192公頃棕地)，以及閒置軍事用地，而非向綠化地帶開刀。
促優先發展棕土
范國威稱，現時港鐵寶琳站只設有一個月台，繁忙時間已頗為擠迫。而且寶琳站受制於單月台設計，列車要離站後下一班列車才可進站，寶琳站於繁忙時間加密班次的空間相當成疑。將軍澳綫於早期實行「3＋1」行車安排（即每三班車往寶琳，一班車往康城）到2014年實行「2＋1」行車安排。范國威及黎銘澤擔心將來寶琳站及坑口站的港鐵擠迫情況會更為嚴峻。 --------------
將軍澳再增加人口 交通勢逼爆
倡港鐵線由康城延至港島東
政府已於2016年底就重新規劃將軍澳第137區填料庫的土地進行可行性研究，以決定是否將有關土地用作房屋、商業及其他發展的，估計第137區可容納的人口超過10萬。范國威及黎銘澤認為，137區位於將軍澳工業邨、佛堂洲以南，地處將軍澳邊陲位置，與港鐵康城站相距甚遠，擔心若沒有足夠交通配套，會使整個137發展區成為類似逸東邨及天水圍的孤島。將軍澳區人口大幅增加，政府未來需要新思維及視野去解決問題。
范國威認為如政府要發展137區便應同時研究以鐵路網配合，故建議政府及港鐵研究把將軍澳線一分為二，參考南港島線的規劃，將往康城列車從支線改成單獨的接駁線，並將總站從康城站伸延，途徑第137區再接駁現有柴灣站及擬建的小西灣站，直達港鐵港島線，令居民可有另一途徑過海。
黎銘澤同時建議政府儘快落實規劃中的東九龍延線，並加建康景站方便山上居民，令將軍澳居民往返港島時有更多選擇，分流將軍澳線過海段的部分乘客。
規劃署土地用途地圖 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】
政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。
其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。
▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業
1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。
研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。
值得注意嘅係，呢個建議並無鼓勵任意運用「濕地零淨損失」概念，即係一邊破壞濕地，再喺第二個地點做番個未知功效嘅「人造濕地」補數，呢種濕地「可加可減」概念，同當初「防患未然」、拒絕「濕地淨損失」、遷移人類活動嘅原意截然不同。
報告特別註明，濕地嘅完整性及相連性對於米埔生態至關重要，比你將塊濕地切碎晒，總面積可能達標，但將人類活動引入濕地、造成各種污染，啲雀仔都好難返來。
▌未研究完：雀鳥對於住宅發展帶來干擾容忍程度有多大？
可能顧問當年擔心建議或許遭到誤解，研究團隊喺末段特別註明濕地緩衝區需要「實際的準則」落實。為達至呢個效果，研究團隊強調「有一點很重要的，就是應進行一些基本的研究，以確定在魚塘覓食的雀鳥對來自住宅／康樂發展的人類干擾的容忍程度」。暫時公開資料未能證實這個重要議題已被妥善研究，或該報告內容（如有）已被公眾廣泛討論。
更重要嘅係，報告已經講明，因為無法確定改變濕地用途將如何不減少雀鳥數目及確保雀鳥使用魚塘嘅模式不變，要確定邊啲魚塘起得樓，邊啲唔起得，嚟「辯稱不會對魚塘...整體生態功能造成任何嚴重影響，將會是相當困難的」。
若缺乏相關研究，任何所謂「平衡發展與保育」嘅住宅申請，將難以在有意義的基礎下被討論。何況呢樣咁重要嘅事情未被處理之時，政府已經積極探討解除當年為保障米埔《拉姆薩爾濕地》地位而收緊嘅規劃標準，「釋放」濕地緩衝區限制，濕地都變成乾地。
▌十年水鳥降三成 部分指標瀕臨除名邊緣
近數十年，最新嘅新界棕地面積已經翻倍，一部分都喺濕地緩衝區中擴散，而本研社係2018年曾經發表《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》，發現四大地產商喺濕地保育區及濕地緩衝區嘅囤地達398公頃。
~四大地產商濕地囤地地圖：http://bit.ly/2Pt8Y6C ~
濕地緩衝區一旦崩潰，最大得益者係邊個地產商或許未能確定，但最大受害者肯定係候鳥。
米埔濕地對於候鳥嘅重要性，國際上研究甚多，地位毋容置疑。但近年有環團普查，發現米埔和后海灣一帶水鳥由十年前高峰5萬隻，滑落至3萬多隻，來米埔過冬嘅鴨，降至萬多2萬隻，不斷擴張嘅棕地、丁屋屋苑發展、以及深圳嘅市區發展有關，米埔濕地嘅健康已勢危。
成為「拉姆薩爾濕地」要符合多項條件，其中一樣是要經常有最少2萬隻水鳥棲息，不達標的話，有可能被除名。進一步發展濕地緩衝區，呢個下降趨勢很可能持續。若他日稍一不慎，具國際地位嘅米埔拉姆薩爾濕地遭到除名，今日容許濕地破壞嘅政府官員同地產商又會否被問責？
▌參考資料
《竭澤而築：新界西北魚塘業權調查》報告：http://bit.ly/2Urorry
規劃署 《后海灣地區魚塘生態價值研究》 研究摘要 https://bit.ly/3mqKi2I
NOW TV 2019年2月11日
【經緯線本周提要】米埔水鳥十年減少三成
https://news.now.com/home/local/player?newsId=337016
【經緯線】候鳥失樂園
https://www.youtube.com/watch?v=tBeYnkqri0I&t=891s
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【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】
市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。
市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：
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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同
油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。
市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
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| 小計 | 11 | 49 |
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●發現二：住宅用地酒店化
其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。
雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。
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●發現三：加劇「貴細擠」
另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。
重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。
投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。
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●發現四：蛋糕商場層層疊
區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。
另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。
旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。
香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。
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【#城市規劃 | 第六十七區最新資訊】
詳細資料可以睇政府文件 | https://bit.ly/35nwI5S
繼早前向各位匯報第六十七區入境處總部及毗鄰政府合署的最新進度。食物及衞生局等部門將在下星期二舉行的西貢區議會大會中，正式向區議會建議將軍澳公營街市及地區康健中心的選址。根據食物及衞生局提交給區議會的文件，計劃抽調部份第 67 區預留給文娛中心的土地，即是將軍澳中心、天晉IIIA對面，入境處新總部旁邊，興建一座約 12 層樓高的聯用綜合大樓，佔地約 6,000 平方米。由於聯用大樓位於原本預留作興建文娛中心的用地，當局回應查詢時表示，仍餘下4000平方米位置，可興建相約於高山劇場規模的文娛中心。
根據當局提交的文件，大樓將會包括地下停車場、新型公眾街市、地區康健中心、兒童體能智力測驗中心、母嬰健康院、 皮膚科診所；捐血中心、幼稚園、 長者鄰舍中心、長者日間護理中心、殘疾人士地區支 援中心、家長/親屬資源中心、到校學前康復服務辦事處及展能中心。
據文件資料披露，新型公眾街市將有別於過往的食環署街市，將引入新式管理及營運模式，提供類近現時領展翻新街市的購物環境。
詳細資料可以睇政府文件 | https://bit.ly/35nwI5S
由於聯用綜合大樓的計劃仍在籌劃階段，部門未有確實資料可以提供，文件所述的用途和設施為初步構思，日後或可能會作出調整或修訂。待完成相關前期工作， 包括具體規劃、技術性評估及詳細設計後，部門會適時向立法會財務委員會申請撥款，以展開建造工程。
如果居民對政府此建議有意見，你可以隨時聯絡我們表達你的意見，我們會於下星期的區議會大會上再作跟進。
*地圖只用作示意用途，並不按比例繪畫