話咁快又中秋節，今次就大家去新商場打卡賞月🎑，我講嘅新商場就係今觀塘嘅 #裕民坊YM2 ， 今個中秋搖身一變《恆香‧YM2中秋綵燈會》比大家打卡過中秋🌕。

6大必影必玩打卡位🤳🏻
🏮500個傳統燈籠打造燈籠隧道 🏮
用上500個依循傳統手法紥作而成嘅傳統燈籠🏮打造成燈籠隧道 ！ 充滿中秋氣氛🥰重現舊香港中秋情懷 🤳🏻

1.5米高巨型玉兔燈籠、賞月Glamping營地、
大家可以喺草地上、帳幕旁，同好多隻超過1.5米高嘅中秋玉兔造型燈籠、金魚及楊桃等燈籠串的陪伴下影靚相，再加上Glamping露營車⛺️感受中秋節溫暖氛圍。

霓虹情尋猜燈謎 ：以霓虹燈代替掛於燈籠上的趣緻燈謎。「外國人沖涼」、「老婆婆電髮」、「唔開燈計數」、「餐廳廿四小時營業」，你地又估唔估到？

月餅過三關及月餅造型櫈，夠晒玩味打卡兼備🤳🏻
一家人團團圓圓，要捉緊機會拍照，留個美好紀念。
場內以恆香雙黃白蓮蓉月餅造型打造的「月餅櫈」旁邊仲有巨型月餅過三關遊戲俾小朋友盡情玩！

仲有裕民市集露天廣場 #戶外元朗懷舊街景！
可以同 #巨型老婆餅 、 #唐餅 裝飾打卡合照，感受舊香港的中秋美景以及元朗恆香百年四週街道氛圍。

場內仲有 #懷智學員 親手做嘅 #微型黏土展品， 仲有限定手繪包裝月餅🥮
打卡影靚相同時仲可以做善事。
購買「元聚恆香‧愛心月餅」2件低糖迷你蛋黃白蓮蓉月餅禮盒裝 - 慈善價HK$78* (原價HK$98) ，其中50%撥捐予懷智服務中心，幫助有需要嘅人，送禮更有意義啦！

YM2係市區重建局觀塘市中心重建計劃中的重點發展項目之一。YM2為區內外市民提供與別不同的消閒、娛樂、飲食體驗。多野睇多野買，交通方便，仲可以嘆住冷氣等巴士🚌！ 爽呀！ 如果多啲地方係咁就好喇😍

恆香老餅家
YM² 裕民坊
Above The Line

#中秋綵燈會 #hangheunghk #恆香老餅家 #恆香 #YM2 #yuemansquare #裕民坊 #基督教懷智服務處 #abovethelinepr

🐇中秋打卡景點🌕 影靚相，做善事！
今年中秋節，記得嚟 #裕民坊YM2
#恆香‧YM2中秋綵燈會

今日去左觀塘嘅新商場 #裕民坊YM2 ，
《恆香‧YM2中秋綵燈會》打卡影靚相，

6大必影必玩打卡位🤳🏻
🏮500個傳統燈籠打造燈籠隧道 🏮
用上500個依循傳統手法紥作而成嘅傳統燈籠🏮打造成燈籠隧道 ！ 充滿中秋氣氛🥰重現舊香港中秋情懷 🤳🏻

1.5米高巨型玉兔燈籠、賞月Glamping營地、
大家可以喺草地上、帳幕旁，同好多隻超過1.5米高嘅中秋玉兔造型燈籠、金魚及楊桃等燈籠串的陪伴下影靚相，再加上Glamping露營車⛺️感受中秋節溫暖氛圍。

霓虹情尋猜燈謎🏮
以霓虹燈代替掛於燈籠上的趣緻燈謎。「外國人沖涼」、「老婆婆電髮」、「唔開燈計數」、「餐廳廿四小時營業」，你地又估唔估到？

🥮月餅過三關及月餅造型櫈，
夠晒玩味打卡兼備🤳🏻一家人團團圓圓，要捉緊機會拍照，留個美好紀念。
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仲有裕民市集露天廣場 #戶外元朗懷舊街景！
可以同 #巨型老婆餅 、 #唐餅 裝飾打卡合照，感受舊香港的中秋美景以及元朗恆香百年四週街道氛圍。

場內仲有 #懷智學員 親手做嘅 #微型黏土展品， 仲有限定手繪包裝月餅🥮 打卡影靚相同時仲可以做善事。
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YM2係市區重建局觀塘市中心重建計劃中的重點發展項目之一。YM2為區內外市民提供與別不同的消閒、娛樂、飲食體驗。多野睇多野買，交通方便，仲可以嘆住冷氣等巴士🚌！ 爽呀！ 如果多啲地方係咁就好喇😍

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YM² 裕民坊
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凱滙位於觀塘鬧市中央，唔係個個單位都避得過噪音或污染問題！想打針抽樓？都係睇定啲好……🥶

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早在1998年，土地發展公司（即市區重建局前身）在〈觀塘市中心重建項目〉中，已宣告了裕民坊將會消失。到了2019年2月，為期一個月的倒數正式開始，曾經聚集無數平民街坊、小店的繁華街道，在拆卸後亦將完全改頭換面，披上現代化都市的面紗。

《果籽》栽種品味，一籽了然。
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《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?

Answer in video: 

全文: 
...................

東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why! 

第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!  

第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣! 

第8:  最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣! 

第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。

第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。

第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。 

先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。

第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。 

由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。

第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。

土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。 

第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。 

呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。 

呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。 

未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。

第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。 

呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。

根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。

粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。 

買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢? 

第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8:  北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖

合共消失1398舖