❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
❤️【Podcast】【EP29】【索羅斯也投資~配息7.5%的 類債券ETF配息王】
富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
❤️ 學習網址 如何高效率快速成為收息贏家 提早退休
(1)零基礎學習: Smart自學網-穩健收息贏家特別股/REITs/債券ETF 3部曲
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【豹投資字典 #斷頭】
　
通常，投資人融資買進股票，只要自備4成資金，其餘6成向證券商融資，並以該股票作為抵押品。而融資維持率是以「融資買進的持股市值」/「融資金額」來計算，若投資人買進的股價下跌，融資維持率也會跟著下降。
　
主管機關規定，個股融資維持率若低於130%，券商必須發出「追繳通知」，提醒融資的投資人繳錢，如果投資人沒有在期限內補錢，券商為了確保其債權以及避免損失擴大，就可以把融資維持率不足的持股（抵押品）強制賣出，收回資金，也就是所謂的融資斷頭。
　
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大家週三(1211)晚安! 晚上最新消息....

(一)
1.集中市場 融資減0.17億達1898.72億
融券增5648張達64萬6492張
2.新台幣兌美元匯率終場收29.640 貶值0.5分 連兩貶
3.國泰金控(2882)旗下國泰人壽公告 向永聯開發購入
新北市瑞芳區物流園區 土地14.9萬坪 總價台幣60億

(二)
1.兩岸美元匯款 明年2月更便宜 由財金資訊公司建置的
外幣結算平台 明年2月提供「兩岸美元匯款服務」未來
匯往中國的美元匯款可當天入帳 每筆約可省10美元匯費
2.聯合報頭版9日刊登「祝賀中國建設銀行島內最大金額
人民幣寶島債在台發行首發成功」全版廣告 下方有
兆豐國際商業銀行.台灣銀行.第一銀行等公股銀行署名
金管會正釐清大陸建設銀行寶島債廣告的責任
金管會:這次是初犯 依據兩岸人民關係條例 將可處
新台幣10萬元到20萬元罰鍰
---盧秀燕立委說,一位工商大老憂心向她表示,寶島債熱賣
會動搖國本?怎講?
※獨家!到底寶島債熱賣下的潛藏危機在哪?動搖國本就是
傷害經濟,事件發展下去危害台灣經濟層面?
---最近熱賣"寶島債"募集67億人民幣=超過326億台幣
的"寶島債"(2年和3年期)全數搶認購完畢
※重要!寶島債六大問!
(1)什麼是寶島債？啥貨幣計價?如何投資?可以投資?
(2)寶島債和點心債有什麼不同？
(3)寶島債有無提供任何擔保？風險大?投資風險規避?
(4)購買寶島債有無限制？國內一般投資人能買嗎？
(5)中國企業來台發行寶島債，為何清一色都是中國大型銀行銀？
(6)中國企業發行寶島債，有沒有額度限制？

(三)
1.日月光公司(2311)K7廠涉嫌排放含重金屬等廢水 高雄市
環保局今再檢查K11廠 發現有未經環保局核准設置的設備
2.日月光異常排放廢水 高雄市長陳菊回覆
(A)日月光K7廠除違反水污染防治法第7條第1項規定外 也可能
涉及刑法190條之1 環保局12月10日移請高雄地檢署辦理
(B)日月光K7廠之廢水排放量(5500立方公尺/日)屬本市前10大
排放水量且該公司24小時連續排放 廢水中含環保署公告知
有害健康物質重金屬鎳(4.38mg/L)顯見廢水未經處理即排放
且下游為灌溉用水 認定有害公眾健康 環保局初步判斷該廠
蓄意且情節重大將勒令停工
(C)環保局將依行政罰法第18條計算 其應處理而未處理廢水
之費用 依法予以裁罰追繳
(D)12月10日稽查k5廠發現流水錶讀數異常 較前一天高出平常
一倍多 將請日月光k5廠提出說明
(E)期盼中央立法院盡速修法提高水污法最高裁罰額度，以杜絕
不良廠商規避設置或操作廢水處理設施及流程
3.日月光K7廠排放廢水卻享有租稅優惠補助遭質疑 立法院經濟
委員會今通過主決議 針對領有政府優惠方案卻傷害台灣社會
的不肖業者 請經濟部1個月內研擬處置方案
---台股今被污染!?日月光高雄廠污染案最新發展?最新懲處?
---日月光污染事件後續影響?對生態影響?對台灣電子業衝擊?
※今晚一張半導體產業上中下游供應鏈圖,說明日月光事件
為何可能導致台灣電子"產業鏈"浮現"斷鏈危機"?多嚴重?
---大家氣,之前食安問題"頂新味全魏應充"現在"日月光張虔生”
兩老闆很有錢,公司很賺錢,為何不願意花點小錢做企業環保?
企業家怎樣算富有?企業最重要的道德良知何在?犧牲台灣人
的健康換取企業高獲利?
---看看台積電如何做好企業環保?真正的國際優秀企業!
有多少台灣企業像台積電這樣愛台灣?

1.收8433 跌9 量833億 外資+51億
---功虧一簣?今最高見到8501過了8500心理關卡,
可惜沒站穩且留長上影線，意思?台股行情研判?
---台股今天一度衝過8500 是"期貨引領現貨(台股)"
台指期8:45開盤 8:50第一根紅K開始拉 最高8510
現貨9:00開盤 台股才跟拉根 最高8501
但!現貨13:00收盤 台股卻是連紅K上拉才小跌9點
台指期13:45收盤 指數卻出現下壓,賣壓出籠 意義?
※(1)期貨先拉,現貨再拉+期貨高8510>現貨高8501,意義?
(2)現貨收完盤後,期貨尾盤卻出現賣壓,翻逆價差,意義?
---股王大立光今最高1190元,再飆上歷史新高VS台股?
---調降證交稅?財長張盛和今天說法?暗示?證交稅可能調降?
立委盧秀燕版本,羅明才版本,有何不同?誰有機會過?還是
兩版本都沒機會過關?問題出在哪?
---今"政院版本"調降證交稅過關,為何市場沒有慶賀?!
---美國參眾兩院出乎意料之外的通過"預算案"大利多?
如何解讀?油.金一週來大漲,打出碗型,正預告啥訊息?
※今晚最新!【歐股盤中】漲 因為美預算達協議!!
---外資連3買逾189億 外資買盤很穩定?

2.國際大事
(1)陸股.港股今天大跌
---中國城鎮固定投資年增19.9%創新低
陸:金融.地產跌 滬一個月最大跌幅
---港股 收在1個月低點 香港股市挫低 恆生指數收在近1個月
來最低點 因擔心美國數據將促使聯邦準備理事會Fed提早
縮減QE規模 並臆測中國將在本週經濟政策會議調降GDP目標
(2)美昨通過,監管機構擬定投機交易禁令"伏克爾法則"
該禁令最後"放過造市業務"一馬(最終定稿擴大銀行業造市
業務的免稅額 造市1年內帶來超過400億美元營收)
華爾街銀行最擔心的事煙消雲散。高盛集團股漲近3個月高!

3.小心!集團股出現結帳壓力? 集團股近期輪動快
有的還在向上作帳? 有的已經出現向下結帳?
※操作大教學!如何分辨作帳中的集團股,已出現結帳壓力,要出?
集團作帳不整齊,如何捉出同一集團中"輪流作帳股"的順序?

4.根據臉書FB統計,今年國內最熱門十大打卡的地點?在哪?
十個景點今天逐一詳細描述,多好玩?有啥好吃?特色?美景?
臉書2013全球最夯的三個打卡點,在哪?三地點詳細描述
多好玩?特色?美景?
※臉書如何打卡?今晚也教會您!如果您不會的話!嘻...

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