❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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這是一篇對我貪小便宜行為的懺悔文🙏
🤣

在我的資產中，股票實在算是很少的而且都是一些對很多喜歡殺進殺出股市的人，不太有營養的ETF。
年輕的時候我當然是一個主動選股的人，不過因為知識不正確，內缐聽太多，陷落的次數也不少，我沒有仔細統計過，不過能夠落得幾十年賺個一兩成就不錯了⋯⋯（如果你知道我損失最多的竟然是港股的阿里巴巴，還有美股的太陽能，你應該很驚訝吧？趨勢正確，不過結果錯誤⋯說來話長，總之阿里巴巴後來他自己開心的從港股下市。)
我也曾經有被我忘掉的國巨，每一股我買的時候大概10塊錢吧⋯⋯後來不小心找到的時候我看到他是九百多（中間當然經過減資之類)，我趕緊把它賣掉了，請朋友大吃特吃自己去訂超豪華飯店把錢花掉⋯問題在這種走狗屎運的股票我的存股一定不多，不然怎麼會忘記？
我已經說我不殺入股市了，都是定期定額的買。但是前天我在做廣播節目的時候，一看到那個跌了1000多點我實在忍不住（為什麼會看到？因為我們播音室的股市螢幕一直是開的)。
昨天我也買，而且買到我的營業員告訴我我已經把帳戶現金（裡面本來就沒有多少錢)花完了，趕快從私人戶頭存進去。
我一直覺得現金為亡（我沒寫錯，絕對不是王)，尤其在這個通膨時代！不過我也一定留有一部分的現金流。不多，但是可以周轉，或者等待撿便宜的時候，那個不可思議的1400百多點，真的激起了我貪小便宜的心態🤣
其實股票漲太多丶牛市在實質經濟基本面不是真的很好的狀況下走了太久，本身就是最大的利空，很多新聞喜歡把它歸結為疫情爆發的恐懼，也許有那麼一點點影響不過重點應該在：投機之神科斯托蘭尼說的，股市裡的傻瓜比聰明人多很多⋯（我沒有罵人，你是聰明人！)超過一年了，本來因為疫情殺出台股的投資人，也忍不住加入台股旺盛行列，說真的我現在連在健身房的時候都聽到左邊也在談股票右邊也在談股票⋯總之，愈來愈多投資人融資作多，這兩個月融資餘額衝上約10年來最高水準。融資操作在恐慌性下跌時一定放大賣壓⋯因為帳面虧損的投資人，必然會被要求追繳保證金，必須賣掉手中更多股票籌錢。也就是有人被斷頭啦⋯⋯
斷頭很可怕，那個表示你沒有辦法等到你心愛的回來⋯管他是什麼好股票！
5月12日台股加權指數一度崩跌1417.86點，這個真的不太理性的恐慌性殺盤創台灣史上盤中最大跌點。正在工作中的我真的以為是發生了什麼天災？無論公司經營是否倚重國內經濟，幾乎沒有一檔股票能躲過這波跌勢。
我不能預言除了今天之外台股還會往上漲，但是我知道不太有道理的恐慌性下跌還有一堆斷頭的，那個洞被理性回填，如果沒有發生什麼世界性的天災地變⋯⋯就算有，只要有股市，股票還是會回到基本面，就讓我們安安靜靜地看下去吧⋯⋯
這當然是懺悔文，因為我已經發誓不當投機人，前兩天，我有點忍不住，違背原則，自己掌嘴😈😈😈

PS目前的小感想有兩個：1、永遠不要把手上現金買好買滿，不然遇到斷層你沒有機會⋯
2丶漲多永遠是最大的利空，放心，大家這麼努力印鈔票，斷層的次數也一定會有⋯我沒有辦法保證我下一次不會違背原則🙈🙈

融資是破產的開始
追繳保證金會一直榨乾你