【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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《後發先至》

這四個字，我寫新聞稿很喜歡用。用來形容產品質精、戰略確實，就算起步時間落後一點點，也無妨。穩紮穩打，最後勝出。比那些一開始嚷嚷著跑在前面，花拳繡腿的小白兔強多了。

可惜這四個字，極少發生在我的現實生活裡，這是空白根部中心的反諷，真正生活起來，你還不是急如熱鍋上的螞蟻，莽衝如脫兔。

上回在夥伴時段，我們從優雅的22閘門岔題討論到承載壓力的根部中心。大多數根部中心空白的人，對於時間的掌控是超前又超前的，有人的孩子會提早兩小時準備赴約。我也差不多。小部分空根的人，卻慢條斯理，不過事到臨頭會突然挫屎，啊，我坐過站again，再不就是發現，我的錢包咧？年輕的時候我就是這樣，為了避免這些意外，提早兩小時出門。中間總要來回個幾趟，抵達的時間才會差不多。

而根部中心被定義的同學，你知道的，態度異常冷靜親像山，「時間到了再弄就好啊！真的來不及就算拉~」，相較於我們會緊張地一再check學院發出來的行前通知，他們的樂天好像也很說得通，「又沒有收到會被取消的消息，就是會辦啊！沒甚麼好擔心的。」

我很羨慕這種不疾不徐的態度，緩慢地學習著，可一不小心就掉入陷阱。這幾天，我發生了一件壞事，也碰到了一件好事，都跟處理壓力和先後排序有關。

是這樣，在上四階之前，我希望自己也能開始經營讀書會，這於我是一種知識反芻，也是突破同溫層、更深入人群的一種測試。當然，我很緊張，除了向學院申請的提案修了又修、修了又修；也督促自己去上聲音表達、肌力訓練、數位編輯等等課程。與其說，想要讓掏錢來讀書會的人得到物超所值的服務，我必須坦承，內心深處，我加諸在自己身上的期待值，才不是甚麼「後發先至」的老神在在，而是「先發制人」的勢在必得。

所以，任何事情，我都很急，課程要安排最快可以上的那種，這終於使我自嘗苦果。我一邊找到重訓的教練，一邊也接洽離家或公司近一點的健身體系，如此可以更快達成目標的體態。我於是踏進一家近期火紅，標榜在極短時間內可以消耗大量脂肪與熱量的機構，事前慌張地開完三四個會，火速在公司換好衣服，衝去那邊的路上，差點把跑鞋掉進水溝。

然而，對方的態度十分倨傲，第一眼就問我，你有乾淨的室內鞋嗎？我說我到門口才換上的，應該不影響地板衛生吧？再來，所謂的體驗，也只是讓我試用少數器材，接著就是連環推銷。我前前後後花了快要一小時的時間成本，去到那邊，結果只換來五分鐘的體驗，其餘的就是鼓吹我掏錢。

這徹底踩到22閘門的底線，我聽見自己用極為嫻熟而刻薄的語言質疑對方的誠信，對方詞窮，便派出了老成江湖的店長，一坐下就撂了話，這邊白紙黑字寫得很清楚，你有甚麼問題？

那一刻，我意會到，明明據理力爭，為什麼自己仍然不大爽快。因為你會發現，對方根本不值得你與之相爭。你的氣勢與儀態，用在這裡，完完全全是浪費。

我推開門走出去，覺得整間運動中心的人，在激烈的肢體動作背後，悄悄地用一隻眼睛的餘光打量我，也許心裡帶著一些忖度，哀喔這位太太好恰喔，八成跟老公吵架跑來這裡亂。歹年冬，多肖人。

我既氣憤、又傷心，居然蹲在馬路邊流淚，我問自己，你到底在急甚麼？事前明明有很多機會問清楚，這樣一來，就不會平白招惹這一趟好氣。

還有，妳是胖得像豬還是明天就要出門參加奧運？練肌力，不是一天兩天速成就有效果，有必要急在這一時嗎？

我回答不出自己的問題，心情卻在自問自答中恢復平靜。這邊想要特別感謝@律法女子的人類圖走唱人生，敏特和我素昧平生，只互相回過對方的粉專留言，我向同為2/4的她拋出了求救訊號，自己也說不準原因。在生命靈數的組成中，我沒有7這個數字，所以羞於向外求援，覺得自己應該要可以解決自己的問題才對啊。不要老是去麻煩別人，別人也有自己的事要忙。

敏特給予我溫暖、支持，告訴我，沒事的，妳一定可以的，不要太拘泥於形式，把提案寫清楚就好。也聰明地提醒我，最好先確認場地的檔期，再一起具體向學院申請。

對啊，我為什麼捨本逐末呢？火星位處的閘門位置，早就開門見山地提點過，本質更勝於包裝。別做虛有其表的假裝。

於是，我慢慢地過濾著場地，應該是敏特的喊話發揮了作用，心態上，我也覺得尋找場地需要時間，雖然陸續被幾個中意的場地打了回票(有些被徵收去當防疫旅館，有些太過吵鬧，有些價格不斐)，心裡並不氣餒。

在海量的資訊和照片中，有個離我很近的場所，以明亮又恬適的姿態出現，隱藏在鬧市之中的小巷，而空間使人感覺開放和輕鬆。還有活潑的色彩帶來繽紛感。我就是在尋找這種，像家裡客廳一樣的場所。大家來，像在家，像回家。

抱著微渺的期待寫信過去，很快地收到回音，對方說，我們也有在關注人類圖的領域，更不斷尋找願意在空間裡引導每一個人更加接納自己的夥伴，很歡迎我去看看，還閱讀並分享過我的文章。很期待在這裡開成人類圖讀書會。

嗚嗚嗚，為什麼最近哭點會這麼低呢。看著信，眼淚又不爭氣地流下來，後發先至，原來是這種感覺。我只寫出風光達陣的那一面，而真正的精髓更為悠遠：水到渠成，何須預慮，順其而自然啊。

#場地請容我賣個關子是個好美的地方

#圖片是示意非實景喔

#我會好好先把該做的提案弄完場地確認

#謝謝敏特24果然村長

Paperman/紙人 這首歌是描寫八卦報紙只會散播謠言，和那些假的、沒經過查證的故事所造成的傷害。

紙人有兩種含義，指的是記者，也可以是虛假的人。他們虛有其表，沒有理想，終將被世人離棄，因為說出的話盡是謊言。
這些紙人不會放大你的努力，或是曾為任何事默默付出，只要你犯錯一次，他們馬上就會聚焦甚至放大，因為這就是他們賺錢的手段。

紅色是代表煽情的顏色。是血的顏色，同時也是英國八卦小報的代表色。紙船兩字，代表著紙是抵不過水，紙船馬上就會沉，就像八卦小報一樣經不起檢驗。他們以報導垃圾新聞為生，但他們的勢力龐大。 雖然內容滿篇謊言，但當你被抹黑時，傷害就已經造成了。低級報紙用的是便宜墨水，粗糙的印刷會沾得你滿手都是墨水，心靈也跟著被玷污。閱讀這些廢話、傳散這些謠言，你就也成了他們的幫兇。

這些紙人藉由別人的痛苦發財，到最後，除了那些受害者還有從中獲利的人以外，群眾早已忘記這些沒有意義的東西，傷害是千真萬確的，但那些紙人卻都是全身而退的不沾鍋。

∮數位平台線上收聽&下載&購買：
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《Paperman》

You're just the paper man, you're yesterday's news,
You're full of stories, not one of them is true;

Oh don't forget about all of my worries or my strife,
You’ll bear in mind all that was done wrong,
but nothing that was right;

Words red ruby, cut right through me,
Paper ships sail on scarlet tides,
I can't run and I can't hide, sinking in plain sight,

Your words cut me now....
they crush me now...
they weigh me down...

Just the paper man, my fingers are black from your filth,
Your hands are stained red, blood money pays your bills;

Oh don't forget about all of your money or your pride,
I'll bear in mind all that you’ve done wrong,
You’ve never done what was right;

Oh sticks and stones may break my bones,
but the weight of your words has drowned me.

Yeah, they weigh me down, Yeah, they cross my bows,
Under the weight of your words,
I sink down,
down,
down,
down,
down…..

《Paperman》
Song & Lyrics by James Yang 楊永聰
製作人 Producer：陳建騏 George Chen
編曲 Arranger：James Yang 楊永聰
吉他 Guitar：James Yang 楊永聰
錄音師 Recording Engineer：徐振程 Jason Hsu
錄音室 Recording Studio：玉成戲院錄音室 Yu Cheng Cinema Studio
混音工程師 Mixing Engineer：莊鈞智 Thomas Chuang
混音錄音室 Mixing Studio：完美聲音錄音室 Perfect Sound Studio
母帶後期工程師 Mastering Engineer：莊鈞智 Thomas Chuang
母帶後期處理錄音室 Mastering Studio：完美聲音錄音室
Perfect Sound Studio
OP：闊思音樂有限公司 CROS MUSIC LTD.
SP：闊思音樂有限公司 CROS MUSIC LTD.
ISRC：TWBR11812019
導演Director：王柏林 Berlin Wang (柏林創意視覺有限公司)

#JamesYang楊永聰 #Paperman #LostAndFound

1.警察執法的威嚴與一致性
警察執法時要有威嚴，遇違法行為時，要有一致性，不因關說或壓力而有不同的態度及執行力。

2.民主法治社會私刑正義的制止
民主的法治社會中，私刑正義屬於犯罪行為，警察單位應對於網路煽動的私刑要去制止，不可放任。

3.校園中毒品或其他違法項目的偵查與防範
校園中，毒品及幫派等不適合學童的行為進入學校時，警政單位除偵查及防範外，溯源機制要完善，才能徹底解決問題。

4.社區與校園監視系統整合連線機制
社區或學校私設監視器，如願意連線警政單位，希望能建立機制讓監視器整合連線，校園的監視設備也要與教育局合作，不讓監視系統虛有其表，而易造成犯罪的地區雖不便架設於店家門口，也要在附近架設讓犯罪率降低。