#失控的公設比
#年輕人怎麼可能買得起新成屋
#今晚十點直播一起來跟婉鈺聊聊
　　
這時代，想買房的人真的很為難。
　　
新成屋，環境品質高、單坪價格超高、公設比超超高；中古屋，貸款成數低、結構安全係數低、社區服務品質低，但最關鍵的、公設比也低。
　　
同樣一筆金額，你要買高品質、安全消防有保障、但室內空間小如鴿舍的新成屋？還是發生緊急危難時單靠老天保佑，卻是低公設、低總價，可以坐擁十足室內實坪的中古屋？
　　
我認為，現代人買房必須面臨這樣的「大決擇」，正是失控的公設比、所帶來的世代不公。
　　
我們的上一代，住在四、五層樓沒有電梯的公寓，唯一公設就是樓梯。這類型的建物，公設比約僅5％。
　　
我們的下一代，他們想住新成屋，但政府基於安全、消防、逃生等理由，規範應設置的公設項目越來越多。
　　
尤其2005年、蘆洲大囍火災後，基於逃生安全，更進一步要求「#八樓雙梯」，八樓以上建物須有兩座直通避難層或地面樓梯，更加拉高「公設比」、動輒來到30％至40％。
　　
等於花1,000萬買房，當中有300到400萬是用在購買梯間、走道、電梯、機房等這些沒辦法睡、沒辦法躺的公共空間。
　　
建築法規與時俱進，消防法規越趨嚴格，居家安全係數隨之提高，這沒有錯。錯的是，唯一必須為此付出「鉅額代價」的是，購屋的消費者。
　　
這真的很諷刺，中央與地方政府拼命鼓勵都市更新、獎勵危屋重建，但在真正的購屋市場，許多年輕人被迫選擇購買比他們年紀還要大的中古屋。這就是建管制度所造成的時代悲哀。
　　

因此，Dr.LEE 要來開處方囉！也歡迎各位朋友留言建議指教。

《Dr.LEE 開處方》
婉鈺認為，針對失控的公設比，我提出的解方是:降低建物「免計容積」比例。
　　
免計容積，是在基地的法定容積之外，再往上疊加，可以蓋出更多的樓地板面積。
　　
目前「建築技術規則」規範，包括陽台、屋突、防空避難設施、機電設備、安全梯之梯間、管委會使用空間等，都是免計容積項目，總計不得超過該基地容積的15％。
　　
許多建商為了取得最大「坪效」，都會拼命將免計容積蓋好蓋滿，然後再將這些「公共設施」以每一坪都等同於室內空間的價格賣給消費者。
　　
意即，越高比例的免計容積，可以蓋出越多的公共設施，這就是「失控公設比」的由來。
　　
婉鈺主張，建物免計容積比例應當有所調整，大基地、小基地分規模管理。
　　
小基地：因母數小，可以維持現行15％免計容積比例，滿足建物基本公共設施。
　　
大基地：將免計容積比例調降到8％-10％，適度降低建物公設比。
　　
讓民眾可把辛苦錢花在購買室內實坪！讓年輕人也有權利購買更加安全的新成屋！讓都更後的房屋不至於被公設削減過多室內空間！

#面對問題解決問題
#拒絕藍綠惡鬥 #停止經濟空轉
#專業的問題讓專業的婉鈺來
#不為政黨不為派系只為您
#分享支持婉鈺 👍🏻
#北投天母好立委 😊 #台灣好立委

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這時代，想買房的人真的很為難。
　　
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我認為，現代人買房必須面臨這樣的「大決擇」，正是失控的公設比、所帶來的世代不公。
　　
我們的上一代，住在四、五層樓沒有電梯的公寓，唯一公設就是樓梯。這類型的建物，公設比約僅5％。
　　
我們的下一代，他們想住新成屋，但政府基於安全、消防、逃生等理由，規範應設置的公設項目越來越多。
　　
尤其2005年、蘆洲大囍火災後，基於逃生安全，更進一步要求「#八樓雙梯」，八樓以上建物須有兩座直通避難層或地面樓梯，更加拉高「公設比」、動輒來到30％至40％。
　　
等於花1,000萬買房，當中有300到400萬是用在購買梯間、走道、電梯、機房等這些沒辦法睡、沒辦法躺的公共空間。
　　
建築法規與時俱進，消防法規越趨嚴格，居家安全係數隨之提高，這沒有錯。錯的是，唯一必須為此付出「鉅額代價」的是，購屋的消費者。
　　
這真的很諷刺，中央與地方政府拼命鼓勵都市更新、獎勵危屋重建，但在真正的購屋市場，許多年輕人被迫選擇購買比他們年紀還要大的中古屋。這就是建管制度所造成的時代悲哀。
　　

因此，Dr.LEE 要來開處方囉！也歡迎各位朋友留言建議指教。

《Dr.LEE 開處方》
婉鈺認為，針對失控的公設比，我提出的解方是:降低建物「免計容積」比例。
　　
免計容積，是在基地的法定容積之外，再往上疊加，可以蓋出更多的樓地板面積。
　　
目前「建築技術規則」規範，包括陽台、屋突、防空避難設施、機電設備、安全梯之梯間、管委會使用空間等，都是免計容積項目，總計不得超過該基地容積的15％。
　　
許多建商為了取得最大「坪效」，都會拼命將免計容積蓋好蓋滿，然後再將這些「公共設施」以每一坪都等同於室內空間的價格賣給消費者。
　　
意即，越高比例的免計容積，可以蓋出越多的公共設施，這就是「失控公設比」的由來。
　　
婉鈺主張，建物免計容積比例應當有所調整，大基地、小基地分規模管理。
　　
小基地：因母數小，可以維持現行15％免計容積比例，滿足建物基本公共設施。
　　
大基地：將免計容積比例調降到8％-10％，適度降低建物公設比。
　　
讓民眾可把辛苦錢花在購買室內實坪！讓年輕人也有權利購買更加安全的新成屋！讓都更後的房屋不至於被公設削減過多室內空間！

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171214美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/27號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《幾樓以上的房子要有2座逃生梯？》

2003年8月31日，蘆洲大囍市社區發生火災，在煙囪效應導致火勢迅速蔓延，而住戶們來不及逃生，造成多人死亡。

於是，中華民國內政部營建署在2005年修正《建築技術規則》，規範八層以上住宅建築須設置兩座安全梯，加強設置逃生與消防設施，同時，地方政府也開始在狹小巷弄劃設紅線，以利消防通道暢行。補充說明的是，十五樓以上的大樓，一樓要設置防災中心，十六樓以上或者建物高度超過50米以上，要規畫特別安全梯，而且升降梯載重人數則要達到17人。

至於法規修改後，因為多了逃生梯、排煙室、消防箱、通風管等等，這些全部都納入公設，造成日後房子高公設比現象，尤其是小基地的房子，公設比更高，導致近年來不斷有人呼籲房價計算改走實坪制，以防建商虛灌坪數。

《業務進度》

A已開始和當初帶她進來的學長，一起拜訪客戶、一起守現場發傳單，雖然目前去591撥打電話找屋主都被拒絕，但已開始主動作業了，持續摸索中，期待下次能分享多一些跟業務有關的實質內容。

【學員B】

《什麼是定金？什麼是履約保證？》

B最近在跟客戶聊天時，客戶主動提到關於定金與履約保證，因為B資歷尚淺不懂，於是自己主動去做了解。

定金：斡旋金可以反悔，定金不能，假設付斡旋金10萬元，一旦屋主簽字同意出售後即刻轉為定金，若買家事後反悔不買，10萬元則要被屋主沒收，反之亦然。

履約保證：就是保障買賣雙方的交易安全，避免「買家把錢都付給了屋主，卻沒過戶，屋主就先把錢花掉。」或「已經過戶了，可是賣方卻沒有拿到全部的價款。」

因此，設立履約保證專戶，可以大幅降低交易風險，錢的部分，賣方是看得到用不到，而權狀也會交由代書保管，保障雙方，至於履保費用，通常是總價的萬分之6，買賣雙方各付萬分之3。

《陪同帶看之觀察心得》

最近只要學長姐有帶看的行程，B都會陪同，並且從旁觀察。

案例1─
明明客戶事先預約看屋，並非臨時約看，接案人卻穿著過於休閒的服裝來接待，客戶到的時候，接案人在客戶面前將菸蒂往水溝處丟棄，也因為有抽菸習慣，近距離接觸時也明顯感受到煙味口氣，而且現場也沒有為買家準備紙本資料。

雖然接案人有自信是好事，但B卻也查覺到客戶觀感不佳。

案例2─
某間房子，屋主希望親自介紹，B察覺到屋主蠻懂得避重就輕，挑喜歡的講，不會像一般房仲只會說「這裡是房間、那裡是廚房、這是馬桶」。

而且屋主還會提到自己當初規劃房子的想法、設計理念，說話語調不浮誇，B覺得屋主介紹自己房子的方式很棒！想學起來。以後跟客戶介紹房子時，可以多談談空間運用、設計理念等想法，不要老是拘泥於坪數、價格、以及那個是廁所、這是床等爛介紹方式。

【學員C】

《都更，是中性題材》

非常巧合的是，B跟C在本周分享的心得，案例不同，心得卻不謀而合。

B在某次陪同帶看中，得知買家是「自用型」的，偏偏接案人不知道，以為是「投資客」，因此告訴買家「這間房子要都更了，後面大樓都已經拆了，將來房子蓋好，房子會變得很漂亮！現在買正是時候！」

結果被買方說：「這樣，我們萬一用不到2年就要都更，那，還買來幹嘛？」

至於C，近期守現場某物件，屋齡也3X年接近40年，剛好有路過買家詢問，C主動提及此物件有都更效益，是個不錯的投資標的。結果一樣發現原來客戶是自住、自用需求，聽到「都更有望」反而不考慮了。

結論：許多資訊，無所謂好壞，其實是中性的，房仲在進行推銷時，應該要先搞懂買家的需求、屬性到底是什麼？才能做出正確判斷，對的應答才能提高成交率。

【學員D】

不知道為什麼？竟然完全沒有問題？

既沒成交，也不開發，似乎也篤定我絕對不會生氣？所以也沒準備分享內容？D只說自己已經有被安排交付其他任務與工作，所以這次會議單純就是來聆聽。......我想，可能D是兼差性質的關係，只好不勉強。

【我】

1.「時間就是金錢」，大家可曾認真用心去體會這句話？很多人很認真，每天忙到很晚下班，但成績普通，到底是為什麼？建議每個人都可以翻開自己的行事曆，檢視自己每日行程，哪些是有效的，是會為自己帶來業績的？哪些則是屬於雜事？

呼籲在場的每位學員，都能將自己每日行程po到飛鷹計畫的line群組裡，以供大家檢視。

2.會議結束前，我試圖要求大家，從現在開始，無論多忙，一定要勉強自己做到「一周一開發」，結果，大家明顯感覺得出來有些抗拒。因此，我決定以身作則，從現在開始，我會強迫自己做到「一周一開發」。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171214era-flying-eagle.html

161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236