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在武漢肺炎肆虐的這個年頭，能出來見個面的都是生死之交，能出來拜年打牌的都是患難之交！

最近到日出康城慶祝教師朋友R新居入伙，他買的是新鴻基「晉海」，一班朋友相約house warming。

席間我們談到，香港樓市資訊一向散亂，地產經紀更加是良莠不齊，時常偷換概念，樓市瘋狂幾十年，多少投資者、地產經紀因此致富，一夜被吹捧成為樓神、金牌經紀云云，但也鬧出不少笑話。遇上「地產毅進仔」之經歷，更大家笑得各人合不攏嘴。

翻查資料，「晉海」2017年首推時被形容為「貴絕康城」，當時平均呎價大約為12788元，朋友R卻毅然以發展商按揭入市。雖然當時身邊朋友也覺得他太冒險進取，但後來他冒名奇妙地人工大躍進，加上政府放寬樓按，現時已有條件轉用銀行上會。

朋友R現時仍無意把那個620多呎單位單位放售，打算先用作收租，因為「晉海」貨底便宜，之後才善價待沽，日後區內其他樓盤陸續落成，估計有不少升值空間，不難複製「天晉」在將軍澳區的成功故事，有價有市，能夠成為中產人士的「新寵」。

對於「天晉」的質素和設計，他甚感滿意，形容其會所和周邊配套非常齊全，除了有一般會所應有的健身設備、閱讀室，還有池畔按摩池、室內藍球場、單車室、特色兒童設施等，讓小朋友「放電」一流。

說回重點：萬惡的地產經紀。他說，有些地產經紀沒有邏輯可言，銷售新盤時，當被質疑升值潛力太低，標準答案是：「其他地區如啟德的升值潛力雖然較高，但它們沒有現成的周邊配套。」當客戶質疑呎價太貴，標準答案則是：「但以Lump Sum計，這個價錢其實應該不問價去掃，你先坐兩年避辣招，之後整個地區也會升值才沽出，可以『賺埋住』。」

朋友R舉例指，很多買家也不會知道，現時中原領先指數，是把將軍澳樓盤納入「九龍」，而非「新界（東）」，而由於「九龍」指數低於「新界（東）」，曾經有經紀就利用這一點，企圖為買家帶來升值潛力假象，向買家形容將軍澳澳長期低水。

另一款說法，是有關十大藍籌屋苑、中原領先指數（CCL）等指標失效，傾斜Old Money，未有加入中產人士的「新寵」，如啟德、將軍澳日出康城、南昌等地區；經紀推銷這些區域時，就會推翻所有坊間常用數據，再搬出「Uncle論」，指某人的Uncle掃了好幾個單位，極看好這個新區，或者以大型基建、地鐵沿線等常見套路作招徠。

但這些邏輯，有時候也會盲拳打死老師傅，因為會買樓的人，不夠理智，不買樓的人，會假裝理智。朋友R當時因為被逼婚，最終還是入市買樓，他之所以選擇日出康城，說穿了，不是因為地段，而只是看中其性價比、品牌效應。

作為首置客的朋友R，只抱着一個信念：抗拒「中資樓」，鍾情「新地樓」，認為新地品牌累積口碑，一般家庭主婦很受落，無需擔心日後放盤時的市場承接能力。

加上香港樓市是個大牛市，今日高位，明日就是低位，兩年後的今天回看，「晉海」的平均呎價，原來比後來的「MALIBU」（約14347元）、「LP6」（約15304元）、「MONTARA」（約13990元）、「GRAND MONTARA」（約13999元）、「MARINI」（約14997元）更低。保守估計，現時已經坐擁可觀升幅。

日出康城是香港第四代新市鎮的故事，相比第一代的新市鎮（荃灣、葵涌、沙田），第二代的新市鎮（大埔、粉嶺、元朗），第三代的新市鎮（將軍澳），日出康城起步之初，交通配套、生活配套，已算是規劃完善，未來中日出康城在將軍澳藍隧道、中九龍幹線通車後，樓價確會更上一層樓，這是一個典型香港人故事。

在武漢肺炎肆虐的這個年頭，能出來見個面的都是生死之交，能出來拜年打牌的都是患難之交！

最近到日出康城慶祝教師朋友R新居入伙，他買的是新鴻基「晉海」，一班朋友相約house warming。

席間我們談到，香港樓市資訊一向散亂，地產經紀更加是良莠不齊，時常偷換概念，樓市瘋狂幾十年，多少投資者、地產經紀因此致富，一夜被吹捧成為樓神、金牌經紀云云，但也鬧出不少笑話。遇上「地產毅進仔」之經歷，更大家笑得各人合不攏嘴。

翻查資料，「晉海」2017年首推時被形容為「貴絕康城」，當時平均呎價大約為12788元，朋友R卻毅然以發展商按揭入市。雖然當時身邊朋友也覺得他太冒險進取，但後來他冒名奇妙地人工大躍進，加上政府放寬樓按，現時已有條件轉用銀行上會。

朋友R現時仍無意把那個620多呎單位單位放售，打算先用作收租，因為「晉海」貨底便宜，之後才善價待沽，日後區內其他樓盤陸續落成，估計有不少升值空間，不難複製「天晉」在將軍澳區的成功故事，有價有市，能夠成為中產人士的「新寵」。

對於「天晉」的質素和設計，他甚感滿意，形容其會所和周邊配套非常齊全，除了有一般會所應有的健身設備、閱讀室，還有池畔按摩池、室內藍球場、單車室、特色兒童設施等，讓小朋友「放電」一流。

說回重點：萬惡的地產經紀。他說，有些地產經紀沒有邏輯可言，銷售新盤時，當被質疑升值潛力太低，標準答案是：「其他地區如啟德的升值潛力雖然較高，但它們沒有現成的周邊配套。」當客戶質疑呎價太貴，標準答案則是：「但以Lump Sum計，這個價錢其實應該不問價去掃，你先坐兩年避辣招，之後整個地區也會升值才沽出，可以『賺埋住』。」

朋友R舉例指，很多買家也不會知道，現時中原領先指數，是把將軍澳樓盤納入「九龍」，而非「新界（東）」，而由於「九龍」指數低於「新界（東）」，曾經有經紀就利用這一點，企圖為買家帶來升值潛力假象，向買家形容將軍澳澳長期低水。

另一款說法，是有關十大藍籌屋苑、中原領先指數（CCL）等指標失效，傾斜Old Money，未有加入中產人士的「新寵」，如啟德、將軍澳日出康城、南昌等地區；經紀推銷這些區域時，就會推翻所有坊間常用數據，再搬出「Uncle論」，指某人的Uncle掃了好幾個單位，極看好這個新區，或者以大型基建、地鐵沿線等常見套路作招徠。

但這些邏輯，有時候也會盲拳打死老師傅，因為會買樓的人，不夠理智，不買樓的人，會假裝理智。朋友R當時因為被逼婚，最終還是入市買樓，他之所以選擇日出康城，說穿了，不是因為地段，而只是看中其性價比、品牌效應。

作為首置客的朋友R，只抱着一個信念：抗拒「中資樓」，鍾情「新地樓」，認為新地品牌累積口碑，一般家庭主婦很受落，無需擔心日後放盤時的市場承接能力。

加上香港樓市是個大牛市，今日高位，明日就是低位，兩年後的今天回看，「晉海」的平均呎價，原來比後來的「MALIBU」（約14347元）、「LP6」（約15304元）、「MONTARA」（約13990元）、「GRAND MONTARA」（約13999元）、「MARINI」（約14997元）更低。保守估計，現時已經坐擁可觀升幅。

日出康城是香港第四代新市鎮的故事，相比第一代的新市鎮（荃灣、葵涌、沙田），第二代的新市鎮（大埔、粉嶺、元朗），第三代的新市鎮（將軍澳），日出康城起步之初，交通配套、生活配套，已算是規劃完善，未來中日出康城在將軍澳藍隧道、中九龍幹線通車後，樓價確會更上一層樓，這是一個典型香港人故事。