【龔成問答信箱】（Q17241-Q17260）

Q17241：

老師你好，我係股票班嘅學生，啱啱分析完隻1257，有以下問題想問:

1.以市盈率(4.36倍)和市賬率(0.67)倍來分析，都會得出此股屬於比較平的位置，到底估值方法有沒有錯誤?

2.該公司的毛利率不變，但純利率有下降，是否反應賺錢能力下降??

3.從該公司網站看到，2018年和2019無年中標項目都有約60億元，但2020年暫時只有8億元新標中標，是否反映該公司增長能力有機會下降?
謝謝老師抽空回答

龔成老師：

1）你的方向正確，不過仍要考慮一些根本性問題，例如市場為何會比現時的低估值，是當刻的問題，還是市場錯誤，還是市場的衡量這企業估值的模式有變。

這股其中一個問題，就是負債不斷增加，這就會令風險度提升左，而市場在考慮這因素時，就會調低左這企業的估值，即是提高了要求回報才會考慮這股。

這股業務有質素的，但負債是扣分的地方，你預現價在合理區的中下部，都有投資價值，但就唔建議投資太多。

2）這反映佢一些成本增加左，即是當一些成本增加時，無辦法全部轉嫁比客戶，令賺錢能力有所影響。

3）2020年比較特殊，疫情及經濟因素，社會較多資源投放在醫療相關項目，變相其他項目投入的速度可能受影響。因此，這部分仍要觀察。

------------------------------------------------

Q17242：

HI你好啊，想請教如果認為美股崩盤，全世界都會崩盤，咁美股出現泡沫係咪應該沽出其他地區如港股呢?

例如現在有經濟和股市背馳的現象、估值不低、普遍樂觀、科技生技當紅版塊過熱、大量年輕散戶新手加入市場、忽略壞消息。這樣足唔足夠理據決定沽出部分港股?

龔成老師：

如果美股崩盤，對全球都有影響，但影響多少，就要到時睇「咩原因下跌」，如果只是估值上的調整，而當時港股其實唔貴，影響就會有限。

現時的確有你上述所講的情況，市場對某些行業較為樂觀，不過，這些行業的確有實際的增長，以及前景，只是估值時要好小心。

我地只需要小心投資就得，第一，唔好盲目進求這類熱炒股，第二，在配置上唔好太進取。

其實整體大市，仍有好多傳統股票唔貴的，市場集中在新經濟類股，這類股部分有投資價值，但我地一定要控制注碼投資。

------------------------------------------------

Q17243：

你好，請問659新創建現價可買入嗎？

龔成老師：

新創建集團（0659）有質素的，佢係是新世界發展（0017）的基建及服務旗艦，業務遍及中國內地、香港、澳門。

整體的質素，算是不差，但又未到最高級別。近期的肺炎對佢有一定的影響，相信中短期仍弱，不過長期來說。仍是有投資價值。

現價合理，分注投資可以，但這股不建議太大注。同時要耐心等好轉。

------------------------------------------------

Q17244：

現在網上做生意 資金有限...是否可以在資金有限的情況下試？

另外 讀finance master未肯定收入會提升多少 只是有可能會提升 去到公司的更高管理層就需要master degree 所以都很難確定收入會否長期提升 因為我聽有d人讀完都未必搵到高收入工作

龔成老師：

其實做生意最重要是「試」，不是資金。

你可以同時發展好多小本生意，見到那一方向成功，先正式投入資金，這是較好的方法。

至於讀書方面，如果唔肯定，就唔好讀，要有較明確的作用，先好去讀，因為要付出時間同金錢。如果無乜用，不如將時間用作研究股票，會得到更大的作用。

------------------------------------------------

Q17245：

龔成 你好，想問你對新經濟股有咩看法？
即阿里，騰訊，美團，網易，京東，小米 等，未來亦有可能有其他中概股回歸

但時至今日6月24日，以上的新經濟股屢創52新高... 係疫情、中美角力、經濟衰退下，新經濟股越升越有，騰訊更一度上500 蚊。。

另外，中芯國際受國策支持，如入無人之境，升勢暫未見停..

你對以上新經濟股點睇？錯過左既話點好

因為小弟揸住其他好多舊經濟股，如中移 匯控 長實

龔成老師：

有不少中國類的新經濟股，都有投資價值，只是平與貴的問題。

你可以在財富配置中，加翻少少這類股，這的確能提升組合的多元化，以及潛力度，但就唔好太多。小米（1810）算是當中無咁貴的。

舊經濟不是無價值，但唔能夠只集中在這類，你上述持有的3股舊經濟股，都可以持有，但就唔能夠成為組合裡的唯一。

------------------------------------------------

Q17246：

龔成老師你好！想請教一下投資問題
本人26歲 現時每月可儲$8000

想將其中$5000做投資 目標係可以5-6年內買到細價樓
想月供 $2000 金沙 $2000 煤氣 同埋 $1000 盈富

現時持有
1手2800 @$24
4手3988 @$2.83

想問月供組合ok嗎？ 另外現時手上的股票可唔可以長期持有？謝謝

龔成老師：

你26歲，可以承受風險，因此可以投資進取少少的股票。

盈富（2800）無問題，但可以增加金額，而金沙（1928）可以減金額，煤氣（0003）可考慮轉其他更有增長力的股票。

至於中行（3988），只是收息股，未必最適合你。

其實上述股票，都有質素的，只是未必最適合你。

以你的年齡，財富仍有一定的增值力，建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17247：

龔老師你好！點睇1675.HK 亞信科技？

最近在某網站顯示，該股票在value investing角度來看，都屬於可以留意既股票，希望也想看看你既睇法

龔成老師：

亞信科技（1675）主要在中國提供電信軟件產品及企業軟件產品，如支持語音服務、多媒體信息服務和互聯網服務等）、營銷管理類、渠道管理類、電子渠道類、基礎客戶關係管理類，以及ＡＩＦ基礎架構平台。

業務與盈利都有增長，初步睇是不差，但獨特性未必好強同時規模唔算大。現時估值大致合理區中上部，投資價值都有，但這刻未必值得大注投資。

------------------------------------------------

Q17248：

Hello 龔Sir,之前睇你的書同facebook選左d股票， 月供緊以下股票大約一年半

1211 平均價45.5 月供2000
2800 平均價27 月供2000
2388平均價 27.7 月供2000
66 平均價45.27 月供3000
12平均價 38.18 月供3000
6823平均價 11.82 月供2500

1398平均價 5.22（已停供）
405 平均價4.5（已停供）
1177 平均價7.27（已停供）
6869 2手平均價 21.6
1317 2手 平均會2.44
778 6手 平均價7.98
939 5手 平均價5.82

想請教龔sir幾個問題

1.因為衣家新經濟股好似頗有有前景，銀行股被唱淡，請問我需要放左或停止月供銀行股嗎？

2.下個月開始想月供多2500阿里巴巴同2000煤氣，但現價偏貴，請問可以開始月供嗎？

3.本人33歲，請問我的投資組合ok嗎?有需要調整嗎？

4.另外想問下除左1211,1177,1448，仲有潛力股推介嗎? 因為見li幾隻已經升左上去

5. 405跌得好勁 請問佢質素有變嗎? 是否還是一隻好收息股?謝謝龔sir

龔成老師：

1）其實這是配置的問題，舊經濟與新經濟的股票，部分都是有價值，你都可以同樣持有。銀行股的賺錢能力的確比過往減，所以在配置上，都唔會投資太多。

2）可以進行月供，無問題。只要你這刻同時有一定的現金。即是做到「一邊月供，一邊留現金」。就得。

3）基本上是可以的，但月供的隻數開始多，宜集中一些有質素及較有增長力的股票。

4）可以考慮小米（1810）長線有增長力的。

5）越秀房產信託（0405），對中國經濟較敏感，你預佢中短期都會弱，長遠則慢慢好翻。不過要明顯上升，都要有耐性先得，以收息的角度，可以。

------------------------------------------------

Q17249：

龔Sir，有買你本「買樓4部曲」，好全面，特別香港土地發展的圖好清楚

我同男朋友可能一，兩年內結婚，結婚簡單食餐飯不大搞，打算買樓，大家加埋有200 萬左右，不打算生小朋友

兩人每月合共可儲$38000, 所以我考慮買一房或兩房，但諗唔到買一房定兩房好？

1.）如買市區一房打算快供完再買第二間租出不賣出，但一房擔心太細要平過市價賣出或可能永遠自住。（一人一層不用SSD)（擔心一房liquidity會不會差一些？）

2.）如買兩房一層希望樓價升可以獲利，退休賣出市區樓搬偏遠少少細少少留些＄退休

3）買一層一房或兩房居屋自住，再買一層一房私價租出

我明白有家庭一定要自住樓，兩個人住居屋或私價都可以，對質素不太要求，希望有穩健財務為先，有樓有股票達致財務自由，麻煩你

龔成老師：

如果可以的話，買300呎以上的物業會較好，始終最大「需求」的一群，就是一些結婚組織家庭的人，這是較大的群組，一個300呎是較為基本的數。無論是他日賣出，還是出租，都較好。

相同道理，如果你能買到基本的兩房，就兩房。

你其實有一定的現金，我相信你是可以買到相關物業。當然，如果能做到「買完後都有現金，可投資股票」，這是最好的，因為可以股樓並行。

------------------------------------------------

Q17250：

老師，睇過你果本五年買樓4部曲 同埋 50隻優質股票 都比左我好多想法同目標係儲錢呢件事上面個concept真係好好 唔係炒賣投機 係長線增值 真係令我對投資有一番新認知

龔成老師：

這亦是正確的理財，我地理財是「財富分配」，並不是炒賣。只要你明白這點，長遠的財富就能穩步增值。

------------------------------------------------

Q17251：

老師，首先多謝你一直以黎既解答，令我終於係2020年踏出投資既第一步。經過依幾個月，依家既投資情況如下：

現有持股 (佔組合百分比）
2800 318股@24.98 (12.4%)
1972 600股@20.82 (19.5%)
1448 1000股@7.11 (11.1%)
0285 560股@18.3 (16%)
1810 200股@13.07 (4.1%)

3140 200股@22.05 (6.9%)
6869 500股@14.68 (11.4%)
1038 68股@43.62 (4.6%)
1177 153股@12.99 (3.1%)
1211 39股@49.8 (3%)
1928 89股@33.25 (4.6%)
9988 9股@219.81 (3.1%)

月供計劃
285 $1000
1038 $2000
1177 $1000
1211 $1000
1928 $2000
2800 $2000
9988 $2000

1. 想問一下現有持股情況可以嗎？如果想買入股份去降低1972,1448,2800,285既%，應該選擇買入其他邊一隻股份？

2. 月供方面，想問一下現在分配可以嗎？如果有股要停供，個金額轉去邊隻會比較好？謝謝老師解答

龔成老師：

1）上述持有的，基本上都是有質素的股票，你的方向正確，只要長線投資，同時保持月供就得。

但要留意，太古地產（1972）、比亞迪電子（0285）的比例開始有少少多，同時，手機相關股的比例都有少少多，之後唔好太大手增加這部分。

你可以買盈富（2800）去平衡翻，其他部分的比例自然，盈富是組合，就算比例多D都無問題，如果唔想集中盈富，可投資領航標普五百（3140）。

另外，可考慮其他行業。

2）其實問題都不大，與上述所講一樣，只要注意翻比例就得。

由於月供能將買入價平均，因此就算投資較高風險的股，都能有效減少價買方面的風險。

------------------------------------------------

Q17252：

老師 我一個月先儲得7千蚊
有月供2800 兩千，1211 一1千，66一千

要唔要再供多隻 潛力股 ?
咁樣供法 幾時先可以儲到一百萬?

龔成老師：

如果你想增長組合的潛力度，可以加入多D潛力股，中生製藥（1177）等回落多少少可開始月供，另外，阿里（9988）都是可以考慮之一。

如果你想累積到$100萬，單靠月供仍不足夠，你要同時利用現金。

你要有選股，以及把握時機能力，這才可以增加整體組合的回報。

建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17253：

首先謝謝解答。想再請教一下，新秀麗的質素有幾高? 我讀過你所有的書，認為新秀麗有品牌價值，而且是行業龍頭，除此之外你認為新秀麗還有甚麼可取之處，可長期投資? 另外，現價8元是否超值，此股合理價應該多少?

有報道指疫苗會在明年初面世，如真的發生，新秀麗是否值得憧憬? 謝謝

龔成老師：

在正常的經營環境，新秀麗（1910），有一定的市場及品牌，同時處於增長狀態，整體不差的。

但現時疫情，對佢的影響好大，同時就算疫苗會在明年初面世，經濟與旅遊的情況，都不會立刻回勇，因此，唔好太過樂觀。

考慮到相關因素，這股現時處合理區中下部，有投資價值，可分注，但不宜太大注投資，這股一定要長線持有。

------------------------------------------------

Q17254：

龔sir 我29.1入左恆基 想長揸 但睇番過往幾年股價當升到40蚊以上就開始跌番落30蚊水平 咁咪即係冇賺過? 我係咪應該長揸到40蚊位置就沽會好d?

龔成老師：

恆基（0012）有長線投資的價值，但不要預期有好強的增長力，主力是收息加平穩增長，如果你投資目標與這情況合符，你可以長線投資。

我地無人能預期股價走勢，事後睇翻，當然會知怎樣行是正確，但當身在其中，就存有好多未知數。

當然，如果股價升到貴的水平，的確可以賣出部分，但你首先要明白這股只是平穩增長類，心態上唔好太著重好快賺錢賣出。

------------------------------------------------

Q17255：

你好，假設想資金每年以10%的複息回報不斷滾存

請問如何做到?
靠投資股票?

龔成老師：

股票是其中一種工具，亦是比較大路及較量掌握的工具。

根據過往50年的紀錄，恆指升幅連股息計，平均有14%一年，當然，中港經濟已經減，預期將來只有8%-10%，但這已是一個不太差的回報，就等不懂投資，都能透過買盈富（2800），而做到類似效果。

如果想提升回報，就要自行選股，以及把握買賣時機。

------------------------------------------------

Q17256：

老師可以指教下物管行業嗎? 例如 2669, 6049
為何近幾年升勢咁厲害? 前景如何? 謝謝

龔成老師：

中國的物管行業，由於仍處一個理想增長階段，因此市場都有一定的期望，加上部分企業，賺錢能力的確理想，同時現金流強，所以有實質價值。

行業前景是正確的，但就要留意估值會否個高問題。

中海物業（2669）、保利物業（6049）都是有質素，有發展的，但都唔平，所以如這刻投資，就要小心控制注碼。

------------------------------------------------

Q17257：

龔sir，終於買到你本書，我早前買左2手548 la (1手 7.99入，另一手8.02入）

- 另外諗住7月開始月供盈富基金 1000，同領展1000

-想快d儲到多d資金，上年買左一房一廳經屋，已經比曬$，唔需要供；

-我做政府工，每月人工2萬5,有公積金，有雙糧，（家用約1萬/月,供保險，年金，宏利ge基金等開支約5千/月）

另有10萬人民幣定期2年後先到期可取出，想請教應該用邊類型投資去增值？感謝龔sir

龔成老師：

深圳高速公路股份（0548）不差的，你可以長線收息，但就唔好對股價有太大的期望。

至於盈富（2800）、領展（0823），你可以長期月供，如果日後有較多資金，可以增加盈富的金額。

如果你已有物業，之後就應該加強股票方面的投資，令財富組合更加股樓平衡。

你這刻最重要是加大每月儲蓄，同時可適當的投資股票，月供股票是其中一個方向，你集中投資平穩增長股就得，最好同時要留到一些現金。

建議你多增加投資知識，在選股、企業估值、投資時機上落功夫，對你長遠財富有好大影響。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17258：

龔Sir, 您好！我又忍不住想問問題，希望你能抽空回答：

1. 千萬富翁如你都只keep 8-10種股票，我以為你們會「分散投資」....請問有沒有特別原因不持多些不同的股票？

2. 我已持有9988，如果想多加一新經濟股，請問你認為853, 1789, 1177, 1211，還是522較好？謝謝！

龔成老師：

1）其實，當股票組合去到$100萬以上時，我會建議持有10-15隻股票，因為適當的分散風險是需要的，就算唔持有太多，都建議加上一些指數基金，例如盈富（2800），因為當中有50隻股，這已經是一個分散風險的動作。

不過，如果投資者本身有選股，以及企業估值等能力，如果對自己的投資有信心，就可以集中小小，因為與其選回報率較一般的股，不如選最有信心的股，這會較好。

所以，較有實力的投資者，可以「集中持股」，當然，要明白當中的風險所在。

2）以平貴應來說，比亞迪（1211）可以考慮先，之後等中生製藥（1177）回少少都可小注。

------------------------------------------------

Q17259：

你好，今年23歲，月入2-3萬，有40萬定期下個月到期，想學習投資，另外存了8-10萬左右現金。

想平穩地資產增值，有什麼選擇？全部買晒盈富基金，係一個好選擇嗎？

龔成老師：

你這個年齡，是財富增值的黃金時期，要好好把握，盡你一切的力量去儲蓄、投資、學投資知識。

你可以投資「平穩增值股」+「潛力股」，不過，由於潛力股要求你有一定的投資知識，因此這刻不用急著投資，你可以集中在平穩增值股先。

持有現金只會貶值，你應該更有效運用，暫時可以小注試下先，例如只動用$5萬-$10萬，等你有投資知識及能力，才正式動用現金部分。

你可以做月供股票或自行分注投資。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、粵海（0270）、領展（0823）、港交所（0388）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果你不懂股，就集中供盈富。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

------------------------------------------------

Q17260：

你好龔成先生...因為某啲原因我想18個之後買樓置業，我現時全部資金放晒落生意，由今個月開始我每個月可以儲100,000

如果放落銀行正常18個月之後就有1,800,000買樓俾首期，請問我每月100,000應該如何運用？月供股票還是用其他方法增值？

龔成老師：

由於你打算1、2年內置業，這是一個唔算長年期的時間，而投資股票，要較長時間先有增長效果。就算優質股，中短期都會有不確定性，可能因市況而大上大落，如果剛巧你買樓時跌市，就會不利。

所以，建議你大部分持有現金，如果想投資，最多只是小部分，投資一些較穩健的股票，盈富（2800）或一些收息股都是可取之選。

另外，亦可以等到大跌市先入市，其他時間就唔入市（但就算入市，都唔好太多）。

----------------------------------------------

若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

《財務自由行》第92回
【以物業成為資產】-\-\【以住宅物業成為資產(上)】

不同類型的物業都能成為資產，由於篇幅有限故只講較大路的，這節先講普通人最熟識的、最易掌握的住宅物業。

住宅要成為資產，當然不是作為自住，除非該自住樓的升幅驚人，不止每年升數十個百分比，更比整體樓市跑贏甚多，這才能在「平倉樓市」之餘，能成為輔助資產（因可理解為日後沽出後，能買自住樓之餘，再額外有不少資金剩）。這情況才稱為輔助資產，令實質財富有所增長，否則自住樓無法成為資產。

要成為資產，就要將物業出租，並利用息差去創造回報，只要每月有正現金流，就能視為資產。因此，關鍵位是每月供款及租金（當然還有不少雜項支出，但影響最大是這兩項）。

-\-\供款計劃的考慮-\-\

每月供款被多個因素影響，不同的年期、利率，不同的供款模式。同業拆息按揭計劃（HIBOR plan），與最優惠利率按揭計劃（Prime rate plan）都是市場上主流的按揭計劃，前者因追隨著拆息利率，故波動性較大；後者則不常調整因此較為穩定，而所謂的「最優惠利率」其實一點都不優惠，這只是一個名詞。

雖然同業拆息計劃變化較大，但總體來說在兩者間仍是較可取的，當然各位在正式做時要多比較，無論是按揭計劃，還是不同的銀行，都要仔細比較，因長遠數目相差可以不少。

另外，市場上其實有一種按揭計劃，但卻很少人認識的，這就是「固定供款金額計劃」，這並不是定息計劃，而是在整個供款時期，都會一直維持在相同的供款金額，就算加息亦是。

當然世界是公平的，有利必有弊。平日常見的供款計劃，當加減息後，每月供款金額就會增加或減少；而「固定供款金額計劃」在加減息時，所改變的，就是供款年期。例如最初選擇供25年，減息就會令年期減少；反之，加息就會令年期增加，例如增至30年。

不過，有一點要注意，由於金管局規定各種住宅按揭年期不得超過30年，因此若用這類按揭在年期到達上限30年，即加無可加時，就只有將供款金額增加，這一點亦是令此計劃不受歡迎的其中一個原因。這種按揭在創造正現金流的資產項時較有預算，因為不會因加息令出租物業由正現金流變成負現金流。

當然，各種按揭計劃都沒有絕對的利弊，視乎自身的情況而定，因此，當真正需要做按揭時，宜多搜集資料，仔細比較。

要令物業成為資產，就要控制支出（供樓）及收入（租金），而供樓部分中，供款年期要選擇得宜才能令資產有效產生回報及現金流。若果是有能力可選擇年期者，應怎樣選擇呢？

傳統思維告訴我們應避免負債，盡早還錢。但大家讀到這裡都明白，適當地借會有更好的效果，關鍵是好債還是壞債，若果該負債能創造更多財富，年期當然愈長愈好。因此，利率是影響決定年期的因素，若處持續高息的週期，年期長將會是年期短的總利息的多倍，並且佔成本的很

大部分，例如借$300萬，10%利率，年期分別為10年、20年、30年，其總利息的支付就會分別為$176萬、$395萬、$650萬，可見相差甚遠，因此這時選擇較快還款的年期較為有利。反之，在利率低的時期，就應盡力將年期拉長。

在選擇那銀行做按揭時要多做功課、多比較，除比較實際的利率以及回贈及其他送贈外，罰息期亦是重要的因素。罰息期就是指在指定年期內，不可將按揭轉到其他銀行，若然轉按就會有罰息，而各銀行的罰息期會有差異，選擇時要好好比較。那為何罰息期要注意呢？因為利用「轉按策略」能變相節省成本，而罰息期是當中的關鍵因素。

-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\-\

《財務自由行》教讀者如何一步步，達致財務自由。

由最基本的財富系統講起，再到現金與資產概念，並教你如何利用儲蓄，正確投資，令財富有效增值。並在合理時間，達至財務自由的境界。

這書已再版數次，在三聯商務大眾誠品等都可購買，由於現時部分書店已斷貨，如你找唔到，向書店職員查詢或訂購就得。

《財務自由行》第92回
【以物業成為資產】--【以住宅物業成為資產(上)】

不同類型的物業都能成為資產，由於篇幅有限故只講較大路的，這節先講普通人最熟識的、最易掌握的住宅物業。

住宅要成為資產，當然不是作為自住，除非該自住樓的升幅驚人，不止每年升數十個百分比，更比整體樓市跑贏甚多，這才能在「平倉樓市」之餘，能成為輔助資產（因可理解為日後沽出後，能買自住樓之餘，再額外有不少資金剩）。這情況才稱為輔助資產，令實質財富有所增長，否則自住樓無法成為資產。

要成為資產，就要將物業出租，並利用息差去創造回報，只要每月有正現金流，就能視為資產。因此，關鍵位是每月供款及租金（當然還有不少雜項支出，但影響最大是這兩項）。

--供款計劃的考慮--

每月供款被多個因素影響，不同的年期、利率，不同的供款模式。同業拆息按揭計劃（HIBOR plan），與最優惠利率按揭計劃（Prime rate plan）都是市場上主流的按揭計劃，前者因追隨著拆息利率，故波動性較大；後者則不常調整因此較為穩定，而所謂的「最優惠利率」其實一點都不優惠，這只是一個名詞。

雖然同業拆息計劃變化較大，但總體來說在兩者間仍是較可取的，當然各位在正式做時要多比較，無論是按揭計劃，還是不同的銀行，都要仔細比較，因長遠數目相差可以不少。

另外，市場上其實有一種按揭計劃，但卻很少人認識的，這就是「固定供款金額計劃」，這並不是定息計劃，而是在整個供款時期，都會一直維持在相同的供款金額，就算加息亦是。

當然世界是公平的，有利必有弊。平日常見的供款計劃，當加減息後，每月供款金額就會增加或減少；而「固定供款金額計劃」在加減息時，所改變的，就是供款年期。例如最初選擇供25年，減息就會令年期減少；反之，加息就會令年期增加，例如增至30年。

不過，有一點要注意，由於金管局規定各種住宅按揭年期不得超過30年，因此若用這類按揭在年期到達上限30年，即加無可加時，就只有將供款金額增加，這一點亦是令此計劃不受歡迎的其中一個原因。這種按揭在創造正現金流的資產項時較有預算，因為不會因加息令出租物業由正現金流變成負現金流。

當然，各種按揭計劃都沒有絕對的利弊，視乎自身的情況而定，因此，當真正需要做按揭時，宜多搜集資料，仔細比較。

要令物業成為資產，就要控制支出（供樓）及收入（租金），而供樓部分中，供款年期要選擇得宜才能令資產有效產生回報及現金流。若果是有能力可選擇年期者，應怎樣選擇呢？

傳統思維告訴我們應避免負債，盡早還錢。但大家讀到這裡都明白，適當地借會有更好的效果，關鍵是好債還是壞債，若果該負債能創造更多財富，年期當然愈長愈好。因此，利率是影響決定年期的因素，若處持續高息的週期，年期長將會是年期短的總利息的多倍，並且佔成本的很

大部分，例如借$300萬，10%利率，年期分別為10年、20年、30年，其總利息的支付就會分別為$176萬、$395萬、$650萬，可見相差甚遠，因此這時選擇較快還款的年期較為有利。反之，在利率低的時期，就應盡力將年期拉長。

在選擇那銀行做按揭時要多做功課、多比較，除比較實際的利率以及回贈及其他送贈外，罰息期亦是重要的因素。罰息期就是指在指定年期內，不可將按揭轉到其他銀行，若然轉按就會有罰息，而各銀行的罰息期會有差異，選擇時要好好比較。那為何罰息期要注意呢？因為利用「轉按策略」能變相節省成本，而罰息期是當中的關鍵因素。

--------------------------------------------

《財務自由行》教讀者如何一步步，達致財務自由。

由最基本的財富系統講起，再到現金與資產概念，並教你如何利用儲蓄，正確投資，令財富有效增值。並在合理時間，達至財務自由的境界。

這書已再版數次，在三聯商務大眾誠品等都可購買，由於現時部分書店已斷貨，如你找唔到，向書店職員查詢或訂購就得。

190305寰宇 師大商圈空蕩蕩 店家嘆業績砍4成
影片網址→https://youtu.be/u29_mZeWlMw

記者張元春：「這個被木板圍住的三角窗店面，原本是在師大商圈開了10年的知名速食業者，但疑似因為不堪租金高漲，在去年底悄悄移動了30公尺，以租約到期為由，選擇了這處租金較低的新店面落腳。」

記者 蘇弘杰、張元春 採訪報導……↓

師大路上，出租標語隨處都看得到，短短不到50公尺，一排至少3間以上店面鐵門拉下，已經變成機車停放區。

民眾調侃這裡的店面壽命都很短，不過房仲透露在8年前全盛時期，師大商圈店面租金一坪都要2萬元以上，現在主幹道掉到一坪6~8千，巷弄內更是降到2~4千，等於大打一折。

房仲業者 陳泰源 表示：「它也離捷運台大公館站也很近，可是台大公館也很熱鬧，也離永康商圈也很近，所以這也是為什麼漸漸這邊，師大商圈被人家形容成說，它可能已經不叫做商圈，它叫做師大社區。」

師大商圈變社區，主因是一開始房價高漲，後來因為噪音以及住商混合，店家與居民僵持不下，店租降了店家還是出走，根據統計，師大空置率已經來到20%，對比公館商圈的3%，真的差很多。

兩間店老闆，一個駐足師大商圈7年，一個已經20餘年，看過商圈興衰，住商衝突問題過了數年還沒解決，師大商圈1日不轉型，走入歷史，頹勢難以挽回。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/03/190305-4.html