為什麼這篇華廈 都更 PTT鄉民發文收入到精華區：因為在華廈 都更 PTT這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者strafrecht (是非成敗轉頭空)看板home-sale標題[請益] 都更的可能性大嗎？時...
華廈 都更 PTT 在 高雄整理師-文青懶媽 Instagram 的最讚貼文
2021-08-03 14:17:46
【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱 想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。 包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什...
各位房版大大好，
二年前小弟由長輩處繼承台北市的房子，
要如何利用的問題，
當時曾在版上請教過大家，
也感謝版友們的意見。
房子後來稍做整理後，
出租給熟識的友人，
但近期與太太討論後，
對於長期應該如何處理房子，
還是感到有些困惑。
該棟房子位在捷運信義線上，
離捷運車站走路只要一分鐘，
是屋齡五十年有電梯的華廈，
分區為住三特。
目前管理狀況尚可，
有請人收垃圾、但無專責物管人員，
純靠少數熱心住戶協助管理，
但因為住戶多半為老年人，
未來會如何難以掌握。
在十餘年前，
房子所在的區塊曾經有討論過都更，
但因為住戶老齡化的關係，
以及其中一棟的大宗持有者為某銀行，
最後並未談攏而破局，
而之後也未曾再討論過。
小弟目前五十出頭，
有想過退休後回到台北居住，
但太太不喜歡這間房子的環境，
覺得採光不夠好、也無專責物管，
認為如果都更無望的話，
不如賣掉去買其他的物件。
至於小弟我個人沒有特定想法，
但如果沒辦法都更，
隨著建築物逐漸老舊，
即使家中重新裝潢，
但整體的環境或管理問題可能也難以解決。
而且在都更相關法規或政策上，
目前似乎也看不到什麼改變的趨勢。
如果都更可能性極低，
好像處分掉會是比較好的選擇.....
因此想請教版上的各位大大，
以這樣子的狀況，
能夠成功都更的可能性大嗎？
謝謝～
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.131.124 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1689168258.A.B31.html
推 kusomanfcu: 沒確實地點 沒辦法說 07/12 21:26
→ kusomanfcu: 50年華夏喔 ....賣了賣了 07/12 21:27
→ kusomanfcu: 沒救 07/12 21:27
→ popo889: 你自己主動去找建商來談就知道可能性大不大了 07/12 21:28
推 chocopoodle: 賣了吧 07/12 21:30
推 grotwpig645: 五折賣給朋友實現居住正義 07/12 21:30
推 kage01: 信義路上商搞不好有機會 但住三 難 07/12 21:30
推 beerwilliam: 賣了買自己喜歡的比較快 07/12 21:33
推 inAAtauAA: 賣了買自己喜歡的 07/12 21:38
→ abyssa1: 看住戶 老人還活著就難 07/12 21:43
→ abyssa1: 住三特應該是信義安和通化街一帶最多 07/12 21:45
→ abyssa1: 這裡坪數偏小住戶多，都更不容易，尤其已經有電梯更難 07/12 21:46
推 kage01: 通化街我阿公有留一戶 6x年了 沒都更 給你參考 07/12 21:47
→ BMW8888: 50初頭就留給小孩等都更ㄅ 台灣人尿性應該要等很久 07/12 21:47
推 kage01: 想住新房 賣掉換新北或桃園新房比較快 看信維整宅整合 搞 07/12 21:50
→ kage01: 不好再過一個十年 07/12 21:50
推 tswen: 沒機會 除非地震 07/12 21:52
推 darkdogoblin: 華夏.下一代吧 07/12 21:54
推 Robben: 老華夏一堆都是給人租 07/12 21:57
推 zxc12131266: 華夏沒救啦 天然都更有機會 07/12 21:58
→ testPtt: 縮小坪數不然就要花錢你要嗎 07/12 21:59
推 nthomas: 附近最近有成功的嗎 07/12 22:05
附近近期仍有看到成功都更的案例，不過都是接鄰信義路的商業用大樓發起居多。
推 NTU303150195: 為何華夏沒救，佔地太少？ 07/12 22:09
推 eulbos: 早就遍地開花了= = 07/12 22:11
推 daipon: 華廈要都更大概要發生悲劇才有機會。都更是透天最好談， 07/12 22:11
→ daipon: 其次三樓公寓，四樓以上難度跳升。 07/12 22:11
→ daipon: 除非運氣好遇上政府主導公辦都更 07/12 22:11
→ IBIZA: 現存建物容積率越高, 機會越低 07/12 22:13
→ IBIZA: 同樣的建蔽率, 華廈都比公寓多花幾層的容積 07/12 22:14
推 swordhero: 住三蠻難的，商三或四以上才有可能 07/12 22:14
→ IBIZA: 等看政策會不會改吧.. 07/12 22:17
推 chen831030: 等等，50歲不是小弟了吧！ 07/12 22:18
→ IBIZA: 板上也有六七十的啊 07/12 22:21
推 peterzumthor: 近期30年內機率1% 07/12 22:21
→ sagarain: 開車路上看一圈 公寓都都更不了還華廈 07/12 22:21
→ Refauth: 可能性無限大！無限趨近於100%！ 07/12 22:27
→ kusomanfcu: 年紀最大之前是帥過頭 07/12 22:29
→ kusomanfcu: 沒記錯的話 話說為什麼都沒上房版了 07/12 22:29
→ lionway: 50歲應該是大哥了 07/12 22:30
推 Refauth: 等一下，那為什麼40歲的我被人家叫"阿祖"啊？為什麼啊？ 07/12 22:40
推 F93935: 0 07/12 22:41
推 asole: 你可以等30年的話 不過到時候你人生也差不多了 07/12 22:41
推 ReiFan: 沒想法就是賣掉 變現才能轉作其他你有想法的投資 07/12 22:42
推 asd31415926: 有得等了～我家人松X路上的住商混合華廈(哥姊弟共三 07/12 22:49
→ asd31415926: 戶) 一直都有在談但感覺不太樂觀 07/12 22:49
剛剛小弟再看了一次土地使用分區，區塊鄰接信義路的部分是「商三特（商2）」，
是二棟四層樓的商業用建物
小弟家的部分是「商三特（住3）」
是一棟四層透天與一棟三層透天，
以及小弟家的六層華廈。
不太明瞭這樣的土地分區到底算商還是住？
但感覺還是要看前面鄰信義路建物的意願....
推 briareus: 華廈打算一坪換多少坪？ 07/12 22:52
推 e253: 賣了吧！別做都更夢 07/12 22:53
→ bojan0701: 若政策改，應也是透天or公寓容易都更的優先... 07/12 22:56
※ 編輯: strafrecht (36.228.131.124 臺灣), 07/12/2023 22:58:48推 ReiFan: 兩塊使用分區不同 如果是權變估價時也會有權值差異 07/12 23:02
→ ReiFan: 商2(630) 住三(225) 不太妙... 很難合 07/12 23:03
→ clamperni: 天然a尚好 07/12 23:06
推 alstonfju: 為什麼現存容積率越高越難？不是有原容大於法容的保障 07/12 23:06
→ alstonfju: 嗎？ 07/12 23:06
→ asd31415926: 樓樓樓上專業！家人華廈後面公寓也想一起 但他們分 07/12 23:06
→ asd31415926: 區是住三 不知道怎麼分配才公平 07/12 23:06
推 F93935: 原住三就是原本容積可供商三特使用 07/12 23:11
推 ReiFan: 簡單來說就是會有一派人堅持戶戶均分權值(住3居民) 07/12 23:13
推 F93935: 而且你退休要回台北要物管幹嘛，一堆老人就是覺得退休付 07/12 23:14
→ F93935: 不起管理費才不想都更 07/12 23:14
→ ReiFan: 另一派人堅持按照估價原則算出各戶權值等比例權變(商2居民 07/12 23:14
→ ReiFan: 然後又沒有任何一派人數超過八成 這案子就卡住了 07/12 23:14
推 tigger66: 有電梯的基本上就不用想了 07/12 23:17
→ kage01: 現存容積率高 在台北已經把可能的容積快用完了 07/12 23:28
→ kage01: 不想付管理費的老人的確是都更殺手 很多華廈管理費0 07/12 23:29
推 kusomanfcu: Refauth 我剛30就在房版被40歲股神罵老人還有一些40 07/12 23:33
→ kusomanfcu: 歲的講老人臭了 07/12 23:33
→ kusomanfcu: 那時候沒啥嗆他們是工廠忙 看完就算了 07/12 23:35
推 yzvr: 華廈 住三；放棄吧 07/12 23:36
→ kusomanfcu: 我剛30時都被講老人臭，你被講阿祖不是剛好嗎XD 07/12 23:36
推 paul76318: 機率渺茫 07/12 23:36
→ abyssa1: 這個使用分區分布 我跟你說六樓華厦被放生的機率很大 07/12 23:37
→ asd31415926: 蛤！kuso才30！震驚 07/12 23:37
推 mepe1018: 哇～一間比一間老 07/12 23:39
→ abyssa1: 商二臨路自己可以危老 住三透天可能有機會一起上車 07/12 23:39
→ abyssa1: 華厦除非住戶有高度共識 不然90%會意見分歧被放生 07/12 23:39
推 kusomanfcu: 39了啦 小孩都小二了 07/12 23:39
→ kusomanfcu: 再一輪 我大概換個國家住了 07/12 23:40
→ asd31415926: 喔想說我還說你老人臭 結果比我年輕就糗了 還好還好 07/12 23:40
→ asd31415926: 還可以繼續XD 07/12 23:40
→ kusomanfcu: 如果台灣政策還是一樣智障的話 07/12 23:40
→ abyssa1: 大家的條件差太多 這比整片一樣的老房更難很多 07/12 23:40
→ kusomanfcu: 靠北 39被講老人臭 07/12 23:41
推 mepe1018: 50年還有人要接手嗎？能賣掉買新的安全 07/12 23:41
→ asd31415926: 很難啦 就像reifan講的那樣～ 07/12 23:41
→ kusomanfcu: 再講看看 我叫小孩錄音 叫阿婆好 07/12 23:42
→ abyssa1: 唯一的機會是六樓華厦全體跪求加入 權變不出怪聲 07/12 23:42
→ abyssa1: 只要有一兩個反對就全都掰了 07/12 23:42
→ asd31415926: 差不多啊 推文不是說40歲阿祖嗎 07/12 23:43
→ asd31415926: 誰沒小孩 我也可以錄個阿祖好 07/12 23:44
推 kage01: 快70年的房子 廁所糞管都破了 漏臭臭的水出來 還是無法都 07/12 23:44
→ kage01: 更 07/12 23:44
→ IBIZA: @alstonfju 以都更來講, 獎勵上限是 法容+50% 或 原容+法容 07/12 23:44
推 kusomanfcu: 哈哈哈哈 來互相傷害 07/12 23:47
→ IBIZA: 30%, 走後者如果要一坪換一坪, 那就是法容30%要能cover全部 07/12 23:47
→ IBIZA: 建築成本, 原容越高, 越不可能用30%法容承擔全部建築成本 07/12 23:50
→ IBIZA: 那原住戶就得吐越多坪數出來 07/12 23:50
→ IBIZA: 以住三225%, 建築成本25萬, 新屋售價125萬 07/12 23:51
→ IBIZA: 法容30%=67.5%, 那能做到一坪換一坪的原容上限就是270% 07/12 23:52
→ IBIZA: 所以為什麼五層樓以上公寓跟華廈很難都更 07/12 23:53
→ IBIZA: 因為大多數土地當年都是60或70%建蔽, 五層樓容積就是300% 07/12 23:53
→ IBIZA: 或350% 07/12 23:53
→ IBIZA: 六層樓就是360%或420% 07/12 23:54
→ IBIZA: 都超過一坪換一坪的標準 但四層樓240%就有機會做到 07/12 23:54
→ IBIZA: 如果原容300%, 加獎勵67.5%就是367.5%, 以成本售價1:5 07/12 23:56
→ IBIZA: 那原住戶原本容積300%, 就得吐6%, 拿回294%才會達到平衡 07/12 23:57
→ IBIZA: 如果是六層360%, 就得吐18%出來, 只能拿回342% 07/12 23:58
→ IBIZA: 而且這還是二八分, 三七分還得吐更多 07/12 23:59
推 sernidle: 都更在台灣是一個極度困難的事情 你會擋到某些人財路 07/13 00:06
→ sernidle: 把房子拿出去能實際換回來的少之又少 那你覺得你付給建 07/13 00:06
→ sernidle: 建商多少錢才夠適合居住坪數的金錢 風險超大建議不要 07/13 00:07
噓 o523874: 都更你也要等6-8年，先出租吧 07/13 00:08
推 krit1009: 真的想知道就私信我地址 不用到你家的 但至少要明確讓我 07/13 00:24
→ krit1009: 知道是哪一棟即可 我都更很熟== 07/13 00:24
推 DarkAlex: 最近在研究這一塊 IBIZA正解無誤 07/13 00:27
→ DarkAlex: 研究一趟市場 有都更潛力的老公寓都已經溢價在賣 07/13 00:29
→ DarkAlex: 除非北市府有想要開放法容 不然現價買 差不多break even 07/13 00:30
→ UrPlAmVes17: 50歲的小弟？ 07/13 00:43
→ abyssa1: 只有正大馬路的議價比較明顯吧，巷內的公寓 07/13 01:00
→ abyssa1: 都更條件好壞影響價格應該只有5%～10%左右 07/13 01:00
→ abyssa1: 都更成功起碼都翻倍 我覺得期望值還可以 07/13 01:00
推 dammbob: 華廈真的很不容易,除非你地段好到建商有強烈意願.. 07/13 02:44
→ dammbob: 這些"長輩們"如果大部分是屋主自住又更難整合了 07/13 02:46
推 rfrfrfabc: 幾個想法： 07/13 03:01
→ rfrfrfabc: 1.繼續等。等到自己變危樓或是因地震而變危樓，這樣政 07/13 03:01
→ rfrfrfabc: 府主導介入都更。不過可能是明天，也可能30年後 07/13 03:01
→ rfrfrfabc: 2.變賣。價格合適應該就會變賣出去，靈活運用操作資金 07/13 03:01
→ rfrfrfabc: ，選擇當下最好的決定。不過這輩子也不會回來 07/13 03:01
→ rfrfrfabc: 3.出租。應該是折衷的辦法 07/13 03:01
→ TSMCfabXX: 找學長來 07/13 06:19
推 ibicacim: 我跟你的狀況差不多，我我這個月已經賣掉了，雖然家中 07/13 06:47
→ ibicacim: 一堆長輩反對 07/13 06:47
推 qqqqwe15: 老屋賣掉換新屋 怎樣都划算啊 07/13 07:53
→ qqqqwe15: 房子只會更老 很多也沒在維護 07/13 07:53
→ qqqqwe15: 戰後嬰兒潮走光肯定一波老屋拋售潮 07/13 07:56
推 ahg: 華廈只能走危老，公寓最優先…. 07/13 09:13
推 cade0403: 賣了 五樓公寓都很難都更了 何況華廈 07/13 09:45
→ leavefly: 你想想原屋主可能會都更得話會賣你嗎 07/13 10:13
→ TSMCfabXX: 問就是找學長喬一下撞一下強制都更啦 07/13 10:34
→ IBIZA: 危老戶數少容易取得共識 但條件差很多 07/13 10:43
→ giveme520: 通化街 裡面有一棟有整合吧 07/13 11:06
推 ChikanDesu: 學長都更法 前幾次可能還有用 太多次就會被盯上了吧XD 07/13 11:09
→ ChikanDesu: 你可以賣都更夢給別人啊 吃魚身不求吃魚尾 反正懂的人 07/13 11:10
→ ChikanDesu: 真的也不多 07/13 11:10
→ ChikanDesu: 要知道台北蛋黃老房子都嘛有都更價內含了 你賣正常價 07/13 11:11
→ ChikanDesu: 格就是已經賺到這部分了 資產不活用實際上一點意義都 07/13 11:11
→ ChikanDesu: 沒有 07/13 11:11
→ enjoythegame: 危老只要整棟同意比較可行，都更太難了 07/13 11:24
推 chanel1259: 直接拉皮吧，都更沒機會 07/13 12:10
推 una283: 這種就留著收租交通方便不怕沒租客自己就住新房 07/13 12:14
推 chair209: 台北租金投報率很低，要補貼新房的房貸就只能買小很多 07/13 12:36
推 racoon151: 房子跟你一樣大 XD，是說50歲了，你能等多久 07/13 13:40
→ racoon151: 你還是趕快賣掉趕快換個不那麼老的房子住比較實在 07/13 13:42
推 Fuzishan: 啊你就直接去問銀行阿 07/14 08:50
→ Fuzishan: 看他們還想不想弄阿 07/14 08:50
→ drimp: 放心老房子沒抗震 等地震都更是最有可能的 看有沒有靠近斷 07/15 02:24
→ drimp: 層 有的話加分 07/15 02:24
推 DeathStarDS1: 整修，結構加強，水電瓦斯電梯換新，不用整棟重蓋。 07/15 05:47
推 teachdoc: 如果還沒開始談就不要抱持未來會都更的希望,都更開始後 09/19 23:44
→ teachdoc: 會花超過10年反覆開會,每次公布開會日期你就會開始焦慮 09/19 23:44