161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
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網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236

141109中天 就是要電梯華廈 挑低公設比宅 眉角撇步多
影片網址→http://youtu.be/4R8ohxrOYR4

感謝記者 邱子玲 的採訪，不想買公寓爬樓梯，又希望公設比低，另外還希望房子結構可以安全一點，建議挑選921大地震之後(1999年後)~2005年法規修改之前，這段期間的房子。

以下是新聞報導……↓

走進屋內，大坪數的客廳，四面都有採光，坪數40多坪大小，但這間房子屋齡已經40年了，但是公設比只有15%，比起近年30%起跳的建案，足足少了一倍。

記者 邱子玲：像這間房子它的屋齡比較老舊，坪數比較大，所以公設比比較少一點，不過現在如果要挑房子，想挑公設比比較低一點的，不妨可以選2005年以前的建案，以及總戶數比較多的房子。

想買低公設的房子，除了挑老屋之外，最好選2005年前，公設比還沒有嚴格規定時的建案，而且要盡量避開小基地，因為坪數小，公設比負擔空間大，樓層戶數多分擔也會比較小。

房仲業者 陳泰源 表示：如果希望是華廈又希望低公設的話，那你就是挑屋齡舊一點，比如說在法規修改之前(2005年前)，那個時候的電梯華廈。

根據最新調查，雙北市2005年公設比只有20幾，今年已經拉高到30%以上，等於每坪要多花8萬元，從2000年公設比只有20%到2007年動輒30%以上已經成為常態，台北市今年平均公設比升破34%。

逐年增加的原因就是因為2005年7月1號，建築新法規定強化消防安全設備，要求8樓以上建築物，強制設雙安全梯，法規會改變，就是因為一場火警。

民國92年台北蘆洲《大囍市》社區火警造成多人傷亡，當政府警覺到消防安全提高公設比，如今要買到公設比低於30%的房子，得避開新成屋之外，也得留意基地大小跟總戶數多寡，才不會花太多錢浪費在公共設施。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/81339330