華固建設(2548)
講到華固建設，大家對他的印象是什麼呢?營建股績優生?好房及豪宅的代名詞?營建股中的定存股?我們今天就來聊聊這間品牌知名度高、年年賺錢配息的上市建設公司，經營成績及未來推案情況。

產業地位及護城河分析
華固建設(2548)成立於民國78年、89年上市，股本27.68億元，算是中小型建商的規模，在上市建設公司中，與國建(2501)股本115.96億元、遠雄(5522)的78.16億元、興富發(2542)的128.33億元相較，差了數倍之多，雖然如此，華固憑藉著品牌的建立與高市場認同度，可說是營建股中的模範生，備受法人及壽險公司喜愛，甚至成為營建股股王，觀察其股價，近五年多在50元有支撐。

1.正確的推案選擇及分配至各年入帳
華固主要的推案地區以臺北市為主、新北市為次，知名個案例如華固松疆、華固碧連天、V-PARK企業園區及華固雙橡園等，受惠於資金寬鬆及低利率環境，房市一片大好，雙北價格穩建上揚，其住宅建案毛利多在25%以上，商辦毛利率則上看30%，算前段水準。建案入帳也安排得很好，最多僅單一年度因時程而較少案源入帳，每年EPS幾乎穩健保持在8元以上水準。(詳財報1)

2.良好銷售及獲利能力，低長期負債比率
由於華固建設蓋出來的房子品質好，市場口碑佳，雖然臺北市及新北市房價高，但推案銷售情況尚稱平順，且住宅及商辦產品兼具。去年(2019年)在總銷50億元「華固樂慕」、總銷80億元「華固名鑄」以及總銷42億元的「華固新代田」(銷售約70%)貢獻下，營收達198.19億元，稅後淨利31.4億元，EPS11.35元，營收、獲利、每股純益創歷史新高，並配發7.5元現金股利。其快速銷售回收資金的同時，也使其銀行借款及發行公司債等情況較其他同業為少，截至109年第三季，長期負債只佔13%。(詳財報2)

3.每年穩健配發現金股利
每年賺錢的同時，華固的股利也很大方，近五年皆分配5元以上現金股利，分別為5.5元(發放率57%)、5.6元(發放率64%)、5.2元(發放率66%)、5元(發放率160%)及7.5元(發放率66%)，現金殖利率約在6%~9%之間，考量2020年前三季EPS達8.02元，明年現金股利也可期待一下。

目前推案及未來推案情況
截至2020年第三季，華固帳上存貨達新臺幣259.09億元，其中待售房地38.05億元有32.68億元為「華固天鑄」，這是因為豪宅較難快速出售的緣故，有待時間慢慢去化，但需注意因想快速售出變現而犧牲毛利；在建房地及待建房地分別有160.06億元及60.43億元，合約負債30.04億元及已簽約合約金額有190.24億元，顯示華固未來3年的業績無虞。

各建案及認列時間點整理，請各位讀者朋友詳「建案完工一覽表」。

結論與風險
近來華固對房地產景氣的看法轉趨保守，推案往雙北集中，且開始往毛利較高的商用不動產前進，2020年總銷76億元的「國票金控大樓」入帳順利，未來除住宅案外，尚有「新莊廠辦案」、「創富二期」及「中和廠辦案」等商/廠辦，依據排程及銷售情況，未來三年算是穩健，另2020年9月公告在新北市泰山斥資9.91億元及新北市中和14.7億元各取得逾千坪土地。2024年及2025年還久，還沒看到太多規劃。

隨著大盤指數一路挺進，華固股價也來到高檔區約90元的位置，風險比較高，大家還是要多觀察謹慎為宜。另外，公司預計三年後推出的正大新店案，由於總銷金額龐大，預計投入的資金及資源也會相當可觀(報載:預計投入138億元)，將是華固下一個重要發展的關鍵。

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中央銀行12月7日宣佈對不動產進行「選擇性信用管制」(內容如附圖)，對購地興建銷售的建商及買方皆有新的規範。以往宣佈這麼重要的政策都是在央行理監事會議之後，這次選在召開理監事會議前突然宣佈，可說是震撼市場，消息一出的隔天除是各大新聞媒體頭條，營建指數更應聲重挫2.79%，隔日再下跌近1.5%，短期影響可說是頗大。

那麼各位投資人該如何解讀呢?

我分為兩個部分說明，分別是「央行的政策目的」及「對建商的影響」:
一、 「央行的政策目的」
1. 保護及健全銀行發展
整理央行新聞稿內容:
（1）為促進金融穩定及健全銀行業務，防範銀行信用資源過度流向不動產貸款
（2）銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資
（3）銀行不動產貸款占總放款比重接近歷史高點37.9%
（4）部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。

另根據金管會統計資料，國銀10月放款增加1,381億元，其中有1,100億元是不動產相關授信，顯示銀行確實授信業務長期集中在此，也因貸款利率低，造成房價飆漲的亂象。

2. 嚇阻不正常的房價飆漲
土地價格及房價應隨著經濟發展而上漲，這是必然，但如果上漲的速度及幅度是不正常的、甚至達到飆漲的程度，則會造成許多社會問題及民怨。例如「紅單轉讓」這種遊走法律邊緣的行為，或建商新建案完工都還沒賣出多少、舊案空屋率又高，但馬上又「以債養債」推出新案，這種高槓桿的操作模式，可能不是央行或相關主管機關所樂見。

二、「對建商的影響」
1. 對自然人買方來說，除非是要購置第3戶以上，不然沒影響；如果房價下跌，對首購族或想買第2戶的人有利，預期這些族群將是建商及銀行的主要爭取目標。

2. 對建商的影響:
（1）在「購地貸款」方面，因土地係蓋房子的必要元素，由原來沒有固定的限制，改為只能貸款6.5成，並保留1成動工款及須檢附具體興建計畫，可想而知，建商為購置土地來持續推案，必將多保留現金，可能採取降低現金股利發放率、向銀行融資或發行債券、現金增資等方式因應，也因要有具體興建計畫，新購置的土地可能也較難再長期去養地。

（2）在「餘屋貸款」方面，因只能貸款5成，除了採取上述的方式籌募所需資金外，對現階段餘屋剩下較多、但原想「慢慢賣」的建商來說，可能思考加快出清速度，對新建案來說則偏向儘可能的完銷，這些都將反應在毛利率的下滑。

由於許多讀者及朋友詢問，特別寫了這篇給大家，不管是投資或自己想買房，希望都對您有幫助。為了服務廣大的讀者朋友，考量每檔營建股都有各自的發展規劃或利基，將對華固(2548)、國揚(2505)、達麗(6177)、國建(2501)、總太(3056)、宏普(2536)、華友聯(1436)等進行分享(其中部分個股，僅分享在我的Dream Player: https://www.dreamplayer.tw/projects/intro/102/intro)，或在Dream Player搜尋温國信，有需要的讀者朋友也歡迎多多參考、支持。

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【華固現金7.5元，殖利率8%】
華固(2548)今天召開法說會，決議發放現金股利7.5元，換算殖利率還有8%以上。從模組上可以看到近四年都有填息，時間大約是70～130天。6/10號除權息，今年能不能填息、會不會”遲到”，就要問公司啦！也可以再參考看看法說會資料哦～👍
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抱緊股模組是下週6/1～6/3有補償優惠活動，有興趣的人可以在下面留言+1，到時候我會再通知你的！
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