【龔成問答信箱】（Q22381-Q22400）

Q22381：

你好啊龔成老師，我現時係一個中五學生，我好希望可以得到你嘅幫助

我今年啱啱18歲，因為家庭環境問題，一直好想快啲賺多啲錢，因為咁我好快就踏上咗買賣股票，大半個月前我因為貪心，無經驗，

心急咁買咗美團嘅認購證，我好蠢咁擺咗成世人儲曬嘅錢落一隻股到（～35000），果陣頭兩日賺4000好開心，但第二日開始每日跌，跌二千，二千，三千幾，一萬幾，

跌到宜家我差唔多輸咗8成（～30000）我唔知點，

我心態好崩潰，好後悔自己貪心，明明畫圖分析咗佢跌，自己又唔肯走，仲覺得佢會升返，我宜家唔知點好，你可唔可以指導下我

龔成老師︰

首先，同學仔你對投資理念，存在一個好大誤解。你現時成個投資模式，都係同一般散戶一樣，犯上同樣，而且致命的錯誤。

其實我20年前，都做過同你一樣的事，短炒、炒孖展、炒衍生工具，輸左幾年我先識醒，後來發現全最賺錢的投資者、基金經理，只用一個方法「長線投資優質股，買股票就是買企業」，我就改變策略，長線投資，之後就賺多過輸。

你要好清晰一個投資"重點"，我地買入一隻股票，就等同買入一間企業，一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等，才去考慮否投資。

當我地確認係值優質股後，我地會用平貴定入貨策略，並長線持有。而唔係做短炒股票或者輪證，去賺差價。因為短線股價會受市場氣氛、資金流向等，與企業質素不相關的事情影響。這些因素，我地係不能估計。

但長線，企業價值會係股價上展現出來。因此，優質股你買入後，長線持有，讓其自然增值，永遠都係最有效的財富增值方法。

我明白你家庭問題，需要盡快賺多D錢。但你要明白投資增值，係一件長線的事，你唔好預佢對你短期財務，有任何幫助。

全世界投資最叻，最賺錢的巴菲特，佢會唔會做短炒。佢只會叫大家，長線持有有質素股票，等佢地自然升值，達至財富增值效果。佢自己身體力行左幾10年，去證明這件事係行得通的。

所以，我建議你放棄短炒。現有的輪，就全數沽出，當買左個經驗。同時要認真去學好投資，之後才再出手。你可以睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合你。

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Q22382：

老師 ，我現時的資產分佈如下

股票 36%
現金 23%
等跌市 41%

請問現時配置ok嗎？（因為我冇物業，所以比較簡單）

我現時總資產約85萬，首期都比唔起，所以冇諗過上車，只希望靠股票儲到多啲錢可以三年後移民

雖然有啲渺茫，因為我計過自己三人家庭，6年洗費都要2.5M。但移民係我短期目標，香港生活真係太壓迫了。

而且我曾經在英交流半年，我有信心可以適應嗰邊既生活。我每一日都會想像我喺英國冇咗姐姐、自己又冇工作能力又要湊住個（三年後六歲）囡搞唔搞得惦

答案係：未得

所以我比三年自己康復、去說服身邊既人我可以

請問老師你對移民英國有什麼看法呢？應該要有幾多錢先夠？

龔成老師︰

現時大市在合理區，股票佔比重，去到5-6成都係可以。你可以用分注形式，再慢慢加大翻股票佔比。

但若果你係好大機會在三年後移民，時間不算好長，我會建議投資選項上，要保守少少，以平穏增長股為主。

以下平穏增長股，都係有質素，現價都在合理水平，可慢慢分注。但緊記我地組合要平衡，個別企業和行業，不要佔組合15%和30%以上，以免出現過度集中性風險。

至於移民部份，每個人都有不同考量，有的為工作、有的為教育、有的為改生活模式。最重點，係你明白你目標係想點，而這個新地方，係未來長線係唔係可以做到，你心中所想，咁就可以。

但由於移民去新地方，好多野都要重新配置，所以資金係好重要。到時你要優先留有一定現金，去先處理好生活事宜，到一切都安定好，才好再諗投資。

在你打算移民前半年倒，你就要開始慢慢沽出股票套現，唔好等到要用才一次過沽，以免回報受價格波動影響。

至於要用多少錢，你要睇翻自已計劃，衣食住行各方面開支。因為每個人都有不同，單係住在不同英國城市，個租金和樓價，都可以有好大分別，故好難話要幾多才足夠。

所以，你要先計劃好，自己移民的落腳地。再去了解翻這個城市生活和住屋水平。由於這是個新地方，會有不少額外開支，故你要預鬆D。生活費用上，最少有半年儲備，才算理想。

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Q22383：

多謝你不斷提供正面資訊俾我哋，成日都覺得投資要盡早開始，自己本金唔大，成日睇住股價上上落落，短炒咗一段時間，真係輸多過贏 好後悔好後悔。

而家睇緊老師你出嘅書，龔老師啱啱聽你咁講，先增值後享受，有正如所講長線投資一定會有回報，我想問你個意見，我同先生月入大約四至五萬 ，正因為而家有兩個小朋友讀緊小學 開支好大 儲錢亦唔多

如果我手頭上有一間價值六百萬嘅樓居屋 係自住嘅 大概仲有一百六十萬未供完。因為短時間都升值咗好多 都算係人生第一桶金

你覺得能唔能夠賣出然後用二百萬至三百萬長線去投資 然後自己租樓住五至八年。咁到五年或者八年後 咁樣財富增值 係唔係一個好嘅選擇？

但如果最後升值唔多，有機會而家住緊嘅屋都會再升，但如果我唔用呢個機會 根本就冇辦法 拎到現金去投資

以上是我之前同你提及的方案

如果我真係賣出層樓，利用一百萬收息，例如電燈。一年都大概有70,000至80,000利息，咁樣可以蓋過租樓開支，然後剩返二百拎嚟投資，選擇一些有潛力的， 你覺得咁樣大概等幾年後收成，

我希望能夠右手上嘅300零萬，可以變到500幾萬 ，幾年之後再買返樓，目標希望可以買到600-700萬600呎新界私樓， 而且可以製造多啲現金流！

如果萬一有風險嘅話，咁就可能選擇買返一啲納米樓。

因為如果唔用呢個方法，我同先生每月嘅收入 就好似變成入不敷支，根本唔可以令資產再提高。

龔成老師︰

我自己唔係太建議你，沽出自住樓去投資。因為你會變成處於"沽空樓市"狀態。表面上，你計劃係可行。

但實際上，當個貸款息率上、租金持續向上、或者樓市升幅跑嬴股市，都會令你計劃失算。

我建議你自住樓部份不變，如果開支真係無任地方可以減少。你地睇下有無可能做些網上小生意﹐或做些兼職，去增加收入。最終可以做到，每月有一定資金，去做投資增值。

如果都係唔可行，你最後方法，就係去加按。現時仍處低息期，加按是沒有問題的。

但你要睇翻自己年齡，可承受的風險程度。40歲總負債大約可佔總資產7成，如果50歲就5成好了。

現時按息不高，將資金買入其他資產，創造更高的回報。但要新資產產生的利息回報，一定要比加按的利率高，這樣才值得做。

最好有比較明顯的息差回報，這樣才能抵銷加按後，加大負債為你所帶來的風險。因此，你加按前，最好先計劃如何分配新資金，如何平衡風險。

投資於股市時，相信中低風險會較合適，公用股、內銀股、收息股、房託等，都可考慮，策略為長期的增值及收息，期望股息回報大於加按利息，這樣就值得做。但絕不建議炒賣等方式投入股市。

同時，你要明白加按表面上無本生利，但實質有風險的，你負債增加，風險會增加。

另外，如果你投資的股票不幸股價下跌，你就會出現「賺息蝕價」，對你不利。如果日後加息，又或你收息股的派息減少，都會令你得到的息差回報收窄，你的回報會減少。

若你覺得以上風險，都係你可以接受範圍，你才好加按。

另外，我地投資物業時，緊記唔好投資納米樓。因為佢呎寸太細，連一個基本家庭需要(約300呎)都做唔到，投資價值會係比其他較大樓盤，弱好多。

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Q22384：

龔老師，我有事想請教。我之前聽你教導每月月供股票，現約有約：

1）40萬股票
2）另有20萬基金
3）及約10萬現金

我想用林鄭plan買一層約500萬，209呎開放式住宅（20年樓）住宅作投資用途，但要將手上全部股票基金放曬。這樣會否太高風險？

請指點迷津，感激。

龔成老師︰

我地財富組合除左要有增長力和質素外，平衡性都好重要。若你盡沽優質股，去買物業，會令你組合偏晒去物業類，因而產生風險。

最理想係，買物業之餘，可以保留一定優質股作增值，才算平衡。除非你發現的物業，明顯係旬盤，現價又好有值博率，才好考慮。

再加上，現時整體租金回報率唔高，從投資角度，投資優質股會較好。

另外，係你將來購買投資物業時，緊記要買一些最少有300呎的單位(能滿足一個家庭需要的大細)。單位太細，其實投資價值會被打折扣。

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Q22385：

阿sir 之前8.15開始入3918，分段入，入到開始懷疑人生，而家平均買入價係7.16

每一次佢再跌我又睇一次佢既負債，現金流，財務數據，仲有佢既專營權，有冇咩壞消息，相信係短期，再入。不過而家話全球疫情會反彈，相信又要再跌。

想問下佢跌成咁我有冇miss左啲咩風險？新興市場，較受中國旅客人數影響，比澳門賭股有風險我都了解。

另外，我理解呢類股注碼不能去得太盡，而我入下入下都變成一隻持貨較多既股，但佢大平賣我又真係想再入，我既步署應該點調整好？

多謝阿sir，正當全城人妻都睇緊mirror，我老公就話，你又睇龔成（仲要無樣睇）@@我同佢講睇龔成係唔會導致我地婚姻破裂，相反係為左我地既將來努力😆

今晚進階班見

龔成老師︰

金界控股（3918）其實佢本質，無大變動。正如你所講，佢較大風險係新興市場，故一定不能大注。

雖然佢現價已經係合理區中下，好似好抵。但你過度加注，表面上拉低平均價，實際上係加大左成個組合，投放係高風險項目的資金，咁係唔理想。

如果佢已佔你一定比例(組合5-10%)，但停一停，再平都唔加注住。

現時佢一直跌，最大原因係疫情不明朗，特別係一些發展中國家。因此，你預佢中短期一定會好弱，但長線質素係依然存在，持有係無問題。

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Q22386：

龔sir, 你好。上完堂之後買了好多你的書，好有用，令到我更容易明白你的堂課。因為一直以來我好相信你加上你無論上堂及sms都好有心及好誠懇。

所以好想請教一下，你可以給意見我嗎？

現年60，計劃退休年齡想5年後，但唔想完全不工作及0工作收入，如果現在先學定開網店，待退休後的工作及生意，你認為可以嗎？

Facebook 見到有廣告講網店，但教學費大約要hkd8000好耽心能否學以致用，所以想聴下老師意見及有冇推介？

現仍在月供股票中，想加多1只3188，你點呢？

最近見152（有10000股）但跌好多，請問點解既？

見388, 700, 9988 跌中，如想入，請問合理價約幾多？好感恩遇到老師，感謝你的幫忙分析，辛苦晒也謝謝你。

龔成老師︰

我覺得可以，你可以把握退休前的5年，去學習和嘗試網店經營模式，去找出一個最適合你退休後營運的方法。

至於這些創業堂有無用，我就唔係好知。但你記住，「價值」最重要，「價格」是次要。

其實，只要你從你的興趣、強項、認識的事著手。例如你本身對某類產品很有興趣，你會在那裡買？如果你在網上買這產品，這個網站的模式如何？

你最初要有學習的對象，你先尋找一些自己認為不錯的商店，了解一下佢地的商業模式，最始好大型及小型都有，先以小型作學習對象，然後就試下佢地的模式，能否成為你創業的方向。

你最初創業，就係摸石過河，一路做，一路修正，然後再一步步發展。記住，最好唔好做得太雜，要專注在某一範疇，等人容易記得你。

另外，你可以睇一些創業書本，可以到坊間找找「XXX創業」之類的字眼就得，另外可睇有關猶太人生意經之類的書。但你要緊記，創業係唔易，好多事都係摸石過河，慢慢從經驗中修正。

而且，成功與否，最大關鍵位唔係你能力，而係你能否堅持。加油!

至於投資方面，近期大市氣氛較弱，故不股票都有明顯回落。但我地唔好用股價，去判斷一隻股票有無持有價值，我地要睇佢本質。

深圳國際（0152）本質無大變，你照持有收息就可以。

但華夏滬深三百(3188)、阿里(9988)、港交所(0388)、騰訊（0700）都係潛力股，唔係咁適合你年紀，如果係你女兒投資，咁就可以。

現價都在合理區中上至頂位，可分注。除了港交所(0388)較貴，要回多2,3成才好考慮。

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Q22387：

阿sir (1810)應該咩位入

老師 你另外個4本我都訂埋。可唔可以講一次我知 13本書個順序要點睇？

我宜家睇緊股票勝經

龔成老師︰

小米(1810)$24合理區頂。

但如果你現時完全無貨，現價入一小注先，都係可以。

你可以先睇我架《80後百萬富翁》、《財務自由行》和《股票勝經》，都適合初學者。

之後，如果你想了解多D有關企業估值，可以睇埋《選股勝經》和《年報勝經》。其餘幾本，你按自己興趣去睇就可以。

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Q22388：

龔老師你好我有個問題想請教你一下。有些股票係有股息分配，理論上是否我衹要在分紅之前一天，擁有該股票就有權分到每股的紅利?

如果是的話噉，每一個人衹要係分股息之前買入，賺股息之後賣出就可以賺到股息。

這個概念是否正確?

龔成老師︰

你對派息運作，似乎有點誤解。

如果你要收到股息，必需在「除淨日」前一天，依然持有股票。「除淨日」，其實就是用來確認那些股東收到這權益的日子。等到「除淨日」當天才買，派息就唔會有你份。

「除淨日」那天，股價就會扣除派息部份，例如原來股價$10，派息$1。那麼「除淨日」就會將股價，從$10下調至$9，以反映派息動作。

而「派息日」，就係這班合資格股東，正式收到股息的日子。

由於「除淨日」股價會下跌。而下跌比重同收到息係一樣，所以只係左手交右手動作，你唔會在此期間因買/沽貨，出現任何著數。

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Q22389：

謝謝老師。另外想請教一下微盟集團2013。我看見它2018 的總負債遠比總資產多？我不太看得懂發生了什麼事。是會計上的計算問題嗎？正常應該破產了吧? 謝謝

請問老師怎看6123圓通？

老師晚安，不好意思想問一下1070 TCL 股價現在是不是已回到合理區？

龔成老師︰

因為佢2019年才上市，在上市集資時獲得大量資金，故2019年資產比2018年明顯為多。由於2018年未上市，以一間開發中公司，總負債較多都係正常。

圓通速遞（6123）本身係一家以香港作為總部的國際貨運代理服務供應商，業務已擴展至多個國家，並在亞洲、荷蘭及北美設立了幾十個辦事處。

佢主要經營以下四項業務：空運及海運貨運代理服務、總銷售代理、配套及合約物流服務。

早前阿里巴巴（9988）入股增持，令股價大上大落，這的確會令企業有更多發展，前景正面，不過，估值方面已難。

因為這刻根本無法計算佢，之能賺多少錢，企業發展情況如果，只可以話好多不確定性，但股價就反映大部分利好因素。

因此，這股雖然有發展，但同樣股價上是有風險，相信之後的股價仍會波動。只可以話，這類股小注持有不是不可，但要明白風險因素。

TCL電子（1070）全球最大的電視生產企業之一，其產品銷售遍及全球各主要市場。

集團本質不差的，業務穩定，生意不差，有持續的盈利，不過，過往的增長力就不算強。

負債偏高會係一個扣分的地方，以現時估值來說，可說是處合理區的範圍。

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Q22390：

我朋友一直叫我改玩美股代替港股，話港股已冇得買，但本身美股一d概念也沒有
請老師請教

龔成老師：

我地投資，最重要是建立一個優質股組合，中國、美國，都是往後20年最強的兩大經濟體，我地在當中選股，點都唔差。

所以，你可以考慮配合投資，不過，不要認為港股玩完。正如我在2003年，聽到大量分析話香港樓市玩先，人是好表面的，我地要睇長期。

正如我持有的比亞迪（1211），港股，都升左10倍，過往跌到最低時人人話無得玩，但多年後就大升。

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Q22391：

龔老師，你好～我今年35歲，女，與父母同住，有62萬做了定期，會2023年到期。而股票是在今年六月才開始投資股票，現在有18萬在股票上，而現金只有10萬。

其實已經有一年多沒有上班了，原因是被診斷出我的腦部有一個先天缺陷，雖然已經經過一年多時間的治療和復健，康復進度理想，但始終影響了我半邊身的活動能力，

無論平衡力、腿部活動、手指活動能力、閱讀、寫字、表達或迅速反應的能力都受到影響。

但好在我是在大公司內工作，他們都具有一定的社會責任，仍然保留職位空缺給我，如無意外我將會在下個月復工。但人工相信將會下降至等同一個剛畢業生，

因為我的工作能力已經不及從前⋯

我估計自己將來的工資會是12K-15k左右，同時，我一直需要每月有1萬元給家裏作供樓用途，因此在這情況下我無法累積新的現金。

所以希望請教一下你，在這情況下：

1）我可以如何更有效地滾存現有的資金？

2）而我現有的投資組合有需要作出調整嗎？

同時，非常期盼你能來澳門開班，讓我能夠學習如何有效地增值財富。我已經買了五本你的書籍，但礙於現在的讀寫障礙，需要很長時間慢慢的閱讀，

期盼疫情過後能夠出席你的課堂。

00388 - 100股 $462.2
00823 - 200股 $75.3
01810 - 800股 $26.55
01928 - 400股 $29.6

02382 - 100股 $234.4
02800 - 2000股 $28.6
02845 - 50股 $154.1
03067 - 400股 $15.365

感謝你的寶貴意見

龔成老師︰

1) 你現時股票，都係有質素和適合你年紀，你照長線持有。但由於你本身健康因素，我建議你現金部份，留來備用會較好。

如果現時生活上未能儲錢，就唔好勉強去增加投資。到你身體狀況轉好，或者財政上較鬆動，才再考慮。永遠我地都係生活和健康行先。

至於你62萬定期，由於佢息口唔會太高，你可以將佢用來投資。至於投資目標，以你年紀計，應該係潛力股和平穏增長股。

但如果你每月收入，都未必能支付你基本開支，而這個情況，你預期係較長線，你可以用這筆錢，去買入一些收息股，目標係5-6%，大約每月都可以幫你創造$2500-3100現金流，去舒緩你每月開支。

潛力股︰比亞迪(1211)、中生(1177)、福壽園(1448)、安碩恒生科技(3067)、港交所(0388)、阿里（9988）、騰訊（0700）、舜宇光學（2382）、小米（1810）、ＧＸ中國電車基金（2845）、三星FANG ETF（2814）

平穏增值股︰指數基金、港鐵（0066）、金沙（1928）、煤氣(0003)、恆基（0012）、中銀香港（2388）、長建（1038）、粵海(0270)、領展(0823)、希慎(0014)、太古地產(1972)

收息股︰港燈（2638）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、深高速（0548)。收息基金(3110)，都可以。

2) 暫時無需要，當然如果你有需要加強每月現金流，你可以將部份持股，換成收息股，都係無問題，緊記照顧好自已生活，永遠都比投資增值係優先。

至於澳門班，因為現時疫情，所以暫時停左，之後會再開翻的。

你或者可以預早留位，只要whatsapp 852-55457212我同事講，打「留位澳門班」就得。我地有具體資料就會 whatsapp你。

因為現時已有好多澳門人留左位。

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Q22392：

龔成老師：我的港股處於蝕錢階段，想請教你我應該如何做。

以下是我的持股:

9988: 平均價250，持300股
941: 平均價47.8，持1000股
939:平均價6.15，持10000股
883:平均價8.76， 持6000股
700:平均價685.75，持300股

388:平均價544，持100股
11: 平均價152.58，持200股
1038:平均價45.03，持500股

其實我想買英國樓，但D現金係股票度。謝謝你的指教。

另外，我亦有買了108股Tesla( 平均價為666.7），手持大概400,000港元現金

龔成老師︰

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。

你現時持股都有質素(港股和美股)，但有少少亂，不同種類股票都有。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

如果你係年青至中年，0941/0939/0011這類收息股，就不宜持有太多，因為始終增長力較弱。相反，你係近退休之年，你投資上就可以集中係這些收息股上。

另外，中海油(0883)係商品類股票，價格自主力能低，質素只算中等，不宜持有太多。

現時大市只在合理區，未算係好平宜。你現有40萬現金，建議先儲起，等大跌市出現時，才動用。

至於是否買英國樓，你可以睇翻你有無實際需要，若有實際需要，你可以分段沽出部份股票套現。

如果只係為左投資，你就要考慮翻佢回報率是否吸引。以過往港股長線波幅，都大約有8-10%(連股息再投資)。如果你覺得都有這個數，你對相關物業、法規、市場等又有一定認知，你都可以考慮。

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Q22393：

龔Sir，你好，我今年50歳，有自往物業，現金一千萬，請問現在買樓收租好嗎？樓咁貴，仍有升值潛力嗎？謝謝你

龔成老師︰

從投資角度計，現時租金回報率不高，投資在股市，值博率會較好。而且，你本身已有一間物業，我建議你先用優質股增值，從增值角度或資產平衡性計，都會較理想。

以你50歲，可以選擇一些「平穩增值股」作投資目標。

以現時大市合理區狀況，你可以用200-300萬，以分注形式，慢慢買入以下優質股。餘下資金，我地就等大跌市，才加大力度入貨。

但由於你資金都較多，長線你都應該再加持物業。但現時先用優質股增值，到將來樓市有明顯回調，或你在期間發現優質又平的旬盤，才再去加注物業市場。

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Q22394：

龔老師你好。我今年23歲，是一位大學生，每月大約有4000元港幣的收入請問我可以怎樣投資在30歲前達到100萬的資產？

還想請教老師，母親今年48歲，有45萬元的現金，請問可以怎樣投資？

感謝你！希望得到您的回覆

龔成老師︰

當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時23歲去計，是財富增值的黃金時期。除了盡力儲蓄、投資、學投資知識外。也要把握這個黃金時間，做好財富增值部份。

策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄，即是用$2000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。

假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$4000，30歲時大約會增值至45萬。雖然好似同你目標，有好大落差。但你很年青，收入增長力較高，你可以慢慢加大月供金額，以達至一個可完成你目標的水平。

至於你媽媽，由於佢已經係中年人士，投資要比你保守，只宜集中係平穏增長股身上。

現時大市只是合理區，你現有45萬資金可以先投入10-20萬，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22395：

龔sir, 你好!想問一下 偉易達 (303) 用市盈率估值法 or 用股息率估值法 比較好?

我用客觀方式用市盈率估值法(用五年數據: 市盈=11.88 至16.42, EPS=$6) 計到合理範圍$72至$99, 我的計法對嗎?

謝謝回覆!

龔成老師︰

其實2個計法，都係可以，你可以互相配合，去得出一個較立體估算。

市盈率你可以拿長少少時間，用10年個計法，去找出市盈率合理範圍。而EPS係正確，大約係HKD6。

但你計算後，你會發現個合理範圍較窄，你記得要加入緩衝區，對相關估值進行調整。

若以股息率計，佢達9%。但由於佢股息較波動，加上企業質素唔算好高，大約算係合理區底部。

根據2種分析，此股現價大約在合理區較底至初步平宜區。如果你目標係收息為主，加基本增長，此股可投資，但不能太過大注。

緊記，我地估值法有好多種。最理想就係用不同估值法，去立體得出一個答案，咁會較為穏當。

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Q22396：

老師︰微盟 11.32入左
9666 57.25入左
2400 62.5入左
493 1.7有49000股
巴巴 276 入

應該止蝕定溝貨，謝謝

龔成老師︰

首先你要正確了解翻，加注這個概念。我地決定加注與否，要睇幾個因素。但記住，絕對並不會是「拉低平均買入價」為目的。

第一，要分析這股的質素，如果無質素，就再跌都唔加。

第二，這股的類別，如潛力或增長或收息類等，是否與你的財富組合匹配，比例是否適合。

第三，你要先計算加注後，這股佔你股票組合的比例會否太多，因為同一行業，同一股票。不能佔股票組合的比例太多。

第四，現價是否有投資價值率，要平，或起碼合理，不能貴。

第五，你要在加注後，仍有現金剩。

記住，重點不是「拉低平均價」，而是組合比例與配置。

你現有持股，大多有質素。但金科服務（9666）、微盟(2013)、心動公司(2400)不確定性較大，只宜小注。。

而且，你持大部份都係科技相關行業，有過度集中性風險(個別行業不應佔組合3成以上)，就算再平，都時不宜加注。

國美零售（0493），從過往分析，質素只是一般。

企業連續出現虧損，品牌價值遠不及從前，優勢不強，雖然正加強網上網售網絡。

唯一的賣點是創始人黃光裕回歸，可能帶公司變強，但發展仍有未知數，如果以這刻的業務、發展、現價，整體的投資價值唔算高。

當然黃生可能帶領公司變到好唔同，但這點真的無得計。以理性分析，這刻投資值博率，只是一般。

因此，你以上股票可持有。但考慮到組合平衡性問題，建議你新資金，優先投資在科技類以外股份(而非在現有股票加注)，去令組合更平衡，才是理想做法。

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Q22397：

龔老師，想請教一下投資策略，本人現時48歲，沒有物業，存款有100萬，另每月可供$5000。請問我該選什麼股，ETF, REITs 呢？香港或外國都可以，可以教我嗎？多謝

我的計劃是買
$30萬（2800）
$30萬（2638）
$20萬（0066）
$20萬（0002）

每月供
$2500 美國（VTI)
$2500 加拿大 （Riocan)
請指教

龔成老師︰

以你48歲計，都有一定財富增值需要，但進行時就要保守少少。

你現時月供計劃，其實都已經可以。但RIOCAN係專注於單一行業，有少少集中生風險，我建議更改為$3000 VTI和$2000 RIOCAN，咁會較好。

另外，現時大市未算平，每月要留有一定現金，去等大跌市機會出現。

至於直接買入選股，都係可以。但同樣現時港股只在合理區，你可以先用一半資金，分注咁慢慢儲貨。餘下一半，就等大市有明顯調整，才慢慢加大力度入市。

以下是一些都適合你年紀的股票，除了ETF和REITS外，我都比埋一些單一企業的優質股你作參考。

平穏增長股︰VOO、盈富(2800)、金沙（1928）、恆基（0012）、平安(2318)、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣(0003)、長建(1038)、粵海(0270)、領展(0823)。

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Q22398：

龔Sir你好，我追蹤咗你嘅FB一段時間，好多謝你無私付出。我第一次問問題，希望你可以撥冗回覆：

我$14入咗6000股微盟（2013），我有持貨能力，但考慮到騰訊和阿里合作平台的消息，是否會影響到微盟長遠的賺錢能力，還可以長期持有嗎？謝謝你。

龔成老師︰

微盟集團（2013）集團主要在中國從事提供軟件即服務產品及營銷服務。

佢的產品分為「商業雲」解決方案、「營銷雲」解決方案及「銷售雲」解決方案三類。

「商業雲」可助商戶開設線上業務並助彼等提升顧客參與度、轉化率、收益及忠誠度。「營銷雲」通過大數據分析能力及ＡＩ技術為商戶提供智能營銷服務。

這些都是將來發展的大趨勢，從業務潛力上，的確是有的，見佢財務數據的增長都強勁。

至於，騰訊和阿里合作消息，其實好多具體細節，我地都唔清楚，好難咁快判斷成件事，是好是壞。

只能說，此股中短期股價，一定會較波動。如果6000股佔你組合不多，你長線持有就可以。但若佔較大比重，你可以考慮沽出少少，去平衡一下風險。

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Q22399：

龔老師你好，你給予大家既意見好中肯，你寫既書都好有啟發性，多謝你分享咁多！

我自己最近有啲野念極都念吾明，所以想向你請教下啲睇法。6988樂享互動，營銷SaaS服務的定位，我覺得前景吾錯，公司有錢賺，但股價就未有反映出嚟！

我3.1入，現價2.6，我想知我係咪應該繼續持有？

麻煩老師解答，感謝老師！

龔成老師︰

樂享互動（6988）是中國的效果類自媒體營銷服務提供商，利用商業智能技術為行業客戶及自媒體發佈者提供服務。

睇翻近年的財務數據，佢增長力是有的，但上市前的數據參考價值較低。

相信佢長遠，業務都有增長力的，公司話佢自己能盈利高增長，但佢估值一直都唔平，你買入價都算係偏貴水平。

就算現時回落，都係合理翻D，未算平。此股你預佢中短期，都係較波動。如果你持貨不算多，可以守住先，再觀察。

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Q22400：

Hi 老師，-我想問家人有20萬現金 在股票市場應該如何分配？

-現時有：

$2.4買入1萬股中國銀行，$13.5 買入3000股中國人壽 需繼續持有定沽出？

-佢地半退休狀態，希望將儲咁耐的現金流，變更多金錢。為未來退休做准備，謝謝你

龔成老師︰

若你家人已進入半退休狀態，穏定現金流去支援生活開支，會比財富增力為主要，所以配置上，會較以收息股為主。

中行(3988)係唔錯收息，可持有。中國人壽(2628)有增長力，但質素只係算中等，近年賺錢能明顯弱左，不宜持有咁多。

未來組合，建議一半用指數基金，可以為組合帶來股息之餘，都有平穏增長力。

另一半，就係收息股。目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

現時大市只係合理水平，現金佔比重大約3-5成，你可以再投入多少少資金，去分注入市。餘下資金，就等大跌市出現，才加大力度掃貨。

但留意一點，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

特別係銀行業，佢營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

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✔️花兒吃了兩年的養顏美容燕窩
✔️烏烏最愛寶寶粥

👑現在下單，中秋節前會到貨喔！

👉你們在看文章的同時，阿花剛生下二寶小RaRa，大寶二寶根本就都在肚子裡吃燕窩長大的啊！

燕窩真的對女人很好，從頭髮到皮膚到荷爾蒙到補氣養身，是全面性的保養女人的從頭到腳！

之前收到最開心的訊息就是有粉粉跟我說他的寶寶跟烏差不多大，也是跟著我一起備孕就吃燕窩，結果送去托嬰中心老師頻頻誇獎他的寶寶真的很聰明！尤其在同儕內非常明顯～

老實說燕窩酸對於寶寶的大腦發展很重要這件事很多人都知道，但應該大家跟我一樣都是半信半疑～
烏烏常常被各種保母老師媽媽們誇獎很聰明開竅很早，之前保母看我吃燕窩就說他找到原因了（欸怎麼不說媽媽我基因好哈哈哈），現在又聽到粉絲這樣說
就覺得很替他開心～

但其實原因到底是不是燕窩酸？可能只佔了1/3，我認為另外1/3是遺傳、剩下1/3是教養，不可能吃燕窩你寶寶就是天才。但燕窩酸對女人的滋補養顏跟對寶寶的大腦發展我自己吃了快兩年，真的認為絕對有助益！

另外之前好多人都在問胖烏吃的寶寶粥是哪個牌子的，其中一個就是
❤️「琉元堂好寶寶粥」

那時人生第一次帶烏去吃喜酒、讓他一次吃快三包，乖乖待在椅子上自己吃飯的寶寶粥就是琉元堂的寶寶粥～

現在回古坑、高雄、出去外面住，都要帶琉元堂的寶寶粥，市售其他寶寶粥我也買過很多家，但要像琉元堂這種真的沒有添加物、調味、又用雞湯當地滋味超好的真的沒幾家～

會選他們家的原因是因為我吃琉元堂的即食燕窩跟干貝粥也一兩年了，他們家用的食材之講究，衛生、頂級我很清楚，給烏烏吃的東西我通常比我自己還有講究，當然不可能市面上寶寶粥隨便買隨便給他吃。

而且後來我發現超多給一歲以上寶寶吃的粥都有加鹽，但寶寶兩歲前腎臟發育不完全，其實鈉很容易就超標，當下寶寶好像吃得津津有味，但不小心謹慎都在傷害他的腎臟（上網查都查得到，很容易超標，因為食材本身就會含有鈉），這也是我堅持不給烏加任何調味料的原因～
但寶寶粥因為用醇雞去熬，所以低鈉又有味道加上洋蔥，整個營養又美味，烏超級愛吃！

其實一般在家我還是建議寶寶副食品自己煮比較新鮮營養，像烏烏吃的都是有機蔬菜水果跟不施打藥物的肉（媽媽我都隨便吃），但如果遇到出門或是剛好太忙沒時間煮，寶寶粥就是一個好選擇～

像我帶烏出門，一定會帶琉元堂的好寶寶粥，他有四種口味「咕雞咕雞粥、牛奶魚粥」，還有新口味「田園菜菜粥、小蕃薯肉肉粥」

會選他們家的原因是：

✔️全魚、全雞、蔬菜熬煮24小時萃取精華
✔️多一道工法萃取小分子好吸收
✔️日本除氧殺菌技術保留美味營養又可以常溫保存
✔️微生物、重金屬、農藥、抗生素零檢出
✔️產銷履歷紅羽土雞全雞熬煮
✔️多色蔬菜營養均衡（洋蔥、高麗菜

Q：琉元堂的好寳寳粥(田園菜菜粥 / 咕雞咕雞粥 / 牛奶魚粥 / 小番薯肉肉粥)，四款分別差在哪邊呢❓🤔

A：差別主要在於第二道熬煮工法的時候唷！
第一道工法都是一樣的，皆使用全雞、全魚、多色蔬菜一起熬煮，進行過濾去渣工序，只留住最營養的精華-湯底！💯

📣第二道工法為最主要差別之處
將第一道工法的精華湯底，分別再添加不同口味的食材，進行寶寶粥熬煮
(pumpkin)田園菜菜粥→添加上南瓜、胡蘿蔔及台灣冠軍米
(rooster)咕雞咕雞粥→添加紅羽土雞肉、胡蘿蔔及台灣冠軍米
(blowfish)牛奶魚粥→添加虱目魚肉及台灣冠軍米
(pig)小番薯肉肉粥→添加豬肉、地瓜及台灣冠軍米

如果媽媽們真的沒時間煮，四種口味讓寶寶每日輪替享用，尤其菜菜粥超好吃，不愛吃菜的寶寶就靠這包～

天啊你們不覺得一個寶寶粥做到這種程度超誇張嗎！
所以每次帶烏出去他都吃的很開心咻一下就解決⋯⋯真心推薦這兩款好寶寶粥，現在食安太嚴重，嬰兒的身體很單純，吃什麼就吸收什麼，所以給寶寶好一點是必要的！

❤️即食燕窩

這瓶寫超久寫到我都詞窮，但像我接觸這麼多廠商，燕窩廠商也很多，能讓我持續合作這麼久代表他們真的很值得！

好多花粉都是這一兩年懷孕生子，剛好都跟著我一起吃燕窩保養，得到的反饋都是「好像懷孕膚質沒有什麼差、寶寶皮膚好粉嫩、頭髮沒有掉太多」
也有些是在備孕或是單純當保養來吃的，也都說現在已經不能沒有早餐那一口燕窩了！！皮膚狀態總是嫩嫩光滑～（所以我才持續開團了一年多啊）

之前說看到新聞，才知道燕窩對於抗病毒跟提升免疫系統超有用，整個很慶幸我吃了一年多的燕窩！（沒有每天吃大概一個月吃一瓶）（可以看下面新聞截圖）

尤其生完之後烏烏是全母乳，我真的是整個營養都給他了，這時候終於懂為什麼媽媽除了睡眠不足的累很多都很憔悴，因為身體的營養素根本都送給寶寶（但媽媽願意），只是如果媽媽自己不吃的營養一點，補充多一點讓自己美麗氣色好的東西，應該不用一年就會變黃臉婆而且身體會差很多，現在烏快要十一個月，我的氣色還是維持得不錯，燕窩是一大功臣。

前面說到每個保母都說烏烏真的很聰明，學習力跟有意識都很快，問了我一堆我懷孕吃什麼，我一一念出來後她說是因為燕窩的關係～（其實我也不知道真假），但的確營養師說過燕窩的唾液酸對胎兒的腦部發展很好所以我當初才很堅持要吃。

老公都說我出去人家應該不會覺得我是媽媽，也都說我食補得很誇張，我覺得平常的好氣色，半夜起來照顧烏烏隔天不會臉看起來像屎（我以前會），都跟我持續有在吃燕窩有關！

而且現在生完終於知道為什麼大家都說懷孕有吃燕窩有差，因為他讓我之前在月子中心每天雖然不洗臉不保養，但氣色還是有維持住啊！！

之前在跟朋友聊天，說到懷孕有吃燕窩真的有差，不管是小孩的狀態還是媽媽產後恢復速度跟氣色皮膚，有吃跟沒吃都有很大的差異（那些狀態很好的媽媽每個都有在吃，反之都是沒在吃的）讓我不得不信，難怪燕窩從古至今都是後宮跟現在名媛貴族的滋養聖品～
所以每天早上吃一瓢已經變成我的習慣！

上次也說過一個月沒吃了總覺得狀態沒有之前這麼好～燕窩真的有吃有差，不要以為他小小一口無感，一小口都是精華！（但是我們不是皇后貴妃，真正好的燕窩要價不斐，只能趁團購來囤貨），他讓我覺得唯一的缺點就是很好吃，每次都很想多吃幾口但沒辦法～

中國歷代皇帝裡最長壽的就是乾隆，據說他超愛吃燕窩保養身體，以前我都覺得燕窩每天小小一口是有什麼用，但是真的吃掉兩瓶後發現燕窩真的不僅養顏美容還對女人的身體超好（頭髮皮膚精氣神）

很多人應該都跟我一樣，知道燕窩是滋補聖品養顏美容但不知道為什麼吧？
讓我們來看看google到吃燕窩的好處

✔️燕窩酸：懷孕的媽媽吃，除了提高自己的免疫力，這種唾液酸對寶寶的大腦發展很重要，燕窩是目前人類唯一能從食物中獲取大量唾液酸的渠道，這種珍貴成分也存在於母乳中最好的初乳～

✔️表皮生長EGF&膠原蛋白：就是營養師說燕窩可以延緩老化的由來！燕窩裡的膠原蛋白可以讓皮膚儲水功能增加，讓皮膚有緊緻剔透感所以以前宮廷才會把燕窩當作頂級的聖品！

✔️滋陰養顏：中醫的理論女生以陰血為主，陰血不足皮膚會乾燥還會頭髮乾指甲裂，燕窩在中醫裡是滋陰養顏的聖品

✔️補充蛋白質、清肺潤肺有超多營養。

其實這些也是我做完功課才知道為什麼這麼多女明星名媛堅持每天一口燕窩，連武則天據說都是天天喝，明朝時燕窩就是皇宮中的珍貴食材。

營養師也說：「燕窩其他已知的功效還包含，可幫助氣色紅潤，懷孕期間使用能助嬰兒氣色光滑，在近期空汙嚴重的台灣，也有增強保護力的助益」👉難怪烏烏氣色光滑啊～

不過這些都要選到好的燕窩才有這些功效。我之前買過很便宜的燕窩（就愛貪小便宜），後來才發現他們燕窩的來源不清楚，不是頂級的用次級或是碎掉的渣渣，製作過程也不明不白，很多添加一些膠類成分看起來很多其實完全在浪費錢。

這次新加坡琉元堂的頂級即食官燕盞會讓我很愛的原因就是

✔️加微量上等紅冰糖，身體沒有負擔
✔️一罐有三到四片燕盞含量極高
✔️嚴選上等印尼頂級官燕不漂白不使用人工化劑
✔️每一瓶都有國家HACCP還有歐盟核可驗證、製作工廠也是ISO22000
✔️真空滅菌包裝，營養價值還在，又安全衛生

我皮膚是本來膚況就不差，保養的也很徹底，但是透亮感就是時有時無，但吃琉元堂的燕盞到一個月時就開始有透亮感。而且是連身體皮膚也是。而且真的有身體變年輕的感覺！

他的包裝很高級還有附提袋跟一隻小湯匙，我覺得超適合買來送禮物給女友/老婆，（感覺跟別人說我老公買燕窩給我吃感覺就很爽），很多老人家超需要清肺潤肺，燕窩裡的豐富胺基酸、碳水化合物、磷、鐵、鈣、鋅、鉀等，都是人體需要的營養素，很適合長輩補充。也有自己吃的無禮盒包裝更便宜喔！

吃法我是前兩個禮拜早上空腹一匙，睡前一匙，兩個禮拜後早上空腹一匙。

而且有些人是自己要吃，還是有出沒有盒子包裝更便宜喔！

有考慮送禮的大力推薦燕窩禮盒啊！！

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【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

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我們在做很多決策跟判斷的時候，經常會參考別人的意見；這個在心理學裡面，我們會說它是一種追求「社會認可」，也有相關的理論說法，叫做「社會認同理論」。

因為呢，我們可以透過跟別人的參照，或者是對比，來幫助自己在面對決策的時候，可能是更正確，或者是選擇出一個更可行的一個方案。

可是在真實的狀況裡面，它真的是如此嗎？我們先來談幾個研究的案例哦！

在荷蘭的一個高中，他們運用「社會認可理論」，他們希望讓學生能夠多吃水果，他們選擇的方法，並不是去做那些文宣啊、宣傳啊、去談水果的營養價值。

他們只是提出了一個跟學生認知相反的說法，也就是說他們告訴學生說，大多數的同學，確實有為了健康而多吃水果。

這顯然是一個說謊的狀態，但只光這樣的信息傳遞，就讓那個學校的學生，水果的攝取量增加了35%。

而且更有趣的是，跟這些高中生去做訪談，這些青少年啊嘴巴都很硬，都說他根本不受影響、他根本沒有想要改變自己；可是就以餐廳的統計，水果的攝取量就是增加了35％，這是騙不了人的！

除此之外，在餐飲業裡面的研究也發現哦，如果你想要讓自己的餐廳、讓客人多點幾道料理，你不用花錢去買更高檔的食材，去找更多更好的廚師；或者是在菜單上面，把那幾道料理寫得天花亂墜。

如果你經營餐廳，只需要標注這些菜色是最受歡迎的料理，這樣就可以了！

在北京哦，有幾家餐廳曾經用這種直接、簡單、粗暴，但是很少被運用的促銷策略，結果呢，顧客點那道菜的頻率，增加了13%~20%。

所以如果從這個角度來理解「社會認可」，你會發現，認可這件事情，是我們可以用很簡單的方法，去追求自己的決策正確性。

但是透過「社會認可」做的決策，真的是正確的嗎？它有沒有很多其實是被誤導的呢？

就像是有一份研究說，如果一群受試者，知道大多數的同儕，支持軍隊用酷刑來逼供之後，在這裡面會有80%的人，對於這種做法從不接受，變得比較能夠接受。

而且不只是在公開場合，會表現出更多的支持，更令人感覺到驚訝的是，他們連私底下的態度，也跟著開始轉變了！

所以呢，回觀我們現在的生活世界裡哦，我們無時無刻的，在接觸各種媒體給我們的各種訊息，而這些訊息似乎都在給我們傳遞出某些價值觀。

你深信的那些價值觀、你認同的那些人、事、物；甚至是你深信的信念，你真的確定是出於你自主的選擇，還是其實是被「社會認可」所操弄的呢？

那麼如果不要談這麼大的理念價值觀，我們談細一點的，我們在行走江湖的過程裡，我們都需要跟別人合作、商務上的合作、生活上的合作。

小到生活當中的購物行為，大到商務上面的大規模，或大金額的合作，當我們在做任何決策的時候，你的依據是什麼？

我遇過很多人哦，他嘴巴上講的都很有道理，但是仔細的推敲，它背後還是憑感覺啊！那他感覺的依據是什麼？就是～大家是不是這樣做啊？那這不是社會認可嗎？

可是如同前面說的，如果你認可的基礎，就是建立在被操作的前提底下，那你要如何去做出，對你相對最適當的判斷呢？

所以我每次在面對這樣的問題的時候，我都覺得我們先不要去說，怎麼樣謀取自己的最大利益？我們先去談怎麼樣能夠退一步的保護自己？

尤其是我們在日常生活裡，跟別人相處互動，你如何去判斷別人的言下之意、言外之意呢？

人的存在為了追求「社會認可」，我們常常會去丟一些煙霧彈；比如說你明明很討厭眼前的人，但是你會陪笑臉，這個部分叫做「社會適應」的意義。

可是如果回到真實的利益呢？你眼前的這個人，他給你訊號，到底那些可信？那些可靠；而那些值得推敲，或者是懷疑呢？

如果你赫然發現，你都是「憑感覺」的話，那麼你有很高的機率，就是被操弄的呀！

所以當你聽到這裡，對於那種廣泛的宣稱什麼是對的、什麼是錯的？你應該如何或不應該如何？

多那麼一點警覺性，如果願意的話，進一步怎麼樣去學習，去判斷別人的言下之意，跟言外之意，並且透過適當的問句，去取得更多的資訊，進一步可以達成共識，退一步可以知道怎麼樣保護自己。

熟悉我的課程的朋友都會知道哦，我有一門課叫做【高難度對話的望聞問切】，正是用有系統的方法，在這一個方面給你前進的幫助。

所以在這邊特別跟你分享，下一期的【高難度對話的望聞問切】，在10月13號開課，那為什麼要這麼早跟你說呢？

因為10月13號的這一門【高難度對話】課程，是我在2020年的最後一期，如果你錯過的話，就要等到明年的農曆年之後了！

這一門課從推出到現在，受到很多朋友的喜歡，而且有很多在職場上，要面對很多溝通情境，無論是領導管理，還是對外的協商談判，都跟我說這門課給他們最具體最真實的幫助。

我想回到今天談的「社會認可」，我們無時無刻的，都在追求認可的最大公約數；但是我們也要隨時隨地的去警醒，這些認可到底它的依據是什麼？他適合你嗎？

我們既不能成為這個世界的局外人，但是我們又不能「不假思索」的去認同這個世界，告訴我們的一切！

聽到這裡，覺得做人有點難哦？但是其實做人不難，關鍵在於你有沒有學會一些必要的方法。

因為工欲善其事，必先利其器；希望你能夠在生活裡，取得最大程度的認同，但是又不迷失在追求認同裡面。

希望今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。

如果你喜歡我製作的內容，除了YouTube之外，我們還有Podcast的頻道，你只要在Podcast的應用裡面，搜尋「啟點文化一天聽一點」，你就可以訂閱我們，也記得給我們5顆星的評價。

然而如果你對於啟點文化的商品，或課程有興趣的話，如同今天最後提到的10月13號開課的【高難度對話的望聞問切】。這是2020年的最後一期，錯過的話，你就要等到明年的農歷年之後了！

期待你的加入，希望我能在10月13日的教室裡見到你，那麼今天就跟你聊到這邊，謝謝你的收聽，我們再會。

全球市值最高的公司，如果說要到台灣來設總部，你是舉雙手贊成，還是連腳都舉起來反對?

過年休假回來，我選的第一條新聞就是全球市值最高的企業亞馬遜，要在紐約設立第二總部，竟然遭到很多由這次剛選上的新科自由派議員，帶領當地居民強烈反對，亞馬遜最終打消了這個念頭。

我不知道大家是不是跟我一樣，第一個反應是覺得這些紐約人是不是瘋了?亞馬遜來紐約，不只是這個火車頭企業可能帶來的經濟效益，還有亞馬遜可能帶來的科技know how，而且亞馬遜又不是製造業，對環境的傷害不會那麼大，大家求都求不到，這些紐約人是不是左過頭了?

才說著呢，我就發現不是只有我這麼想，連左派大將的紐約時報社論都跳出來把這些年輕自由派議員狠狠臭罵一頓。

我於是決定去看看這些年輕的議員們到底在反對些什麼。

看了之後我不得不承認，是有些道理。

第一：亞馬遜招牌響亮，但它的勞工條件惡劣一樣全球聞名。
第二：矽谷科技的繁榮，是創造了巨額財富，但也讓當地房價物價飆漲，交通嚴重堵塞，生活品質大受影響。紐約己經夠擠夠貴了，亞馬遜一來豈不是更擠更貴?
第三：被企業勒索是個無底洞，谷歌臉書都在紐約有分部，都沒有要紐約納稅人分擔，為什麼亞馬遜需要租稅優惠?

是有些道理，但還不能把我完全說服，就算大企業占便宜好了，你不給優惠，大企業都跑光了，你紐約的經濟撐得住嗎?要知道全球幾十年來都是這麼幹的，所謂的供給面經濟學派，政府幫助生產者降低生產成本，來促進經濟成長，你紐約這幾個小屁孩能把這個理論翻盤嗎?

顯然他們覺得可以。

他們舉的是像諾貝爾獎得主Joseph Stiglitz 提出來的，政府的政策不應只重視成長，還應更重視財富分配的社會正義，這個學派裡有很多人相信， 傳統的供給面經濟學搭配的涓滴效應，只是造成全球經濟貧富不均，中產階級迅速消失，底層人民必將反抗，經濟終將崩盤。所以此時的政府經濟政策應該著重在強壯中產，比如提高最低薪資，落實加班費給付，加強公共建設等，中產階級的荷包飽滿，經濟才會熱絡。

也就是說這次的亞馬遜紐約案踢到鐵板的重要性，不是只跟紐約有關，有可能牽動美國2020總統大選，而是牽動全球慣行的經濟模式。

理想非常美好，但行得通嗎?

非常歡迎大家來告訴我們你的想法。

《#范琪斐ㄉ寰宇漫遊》每週四晚間十點在寰宇新聞台播出，沒跟上新聞的也沒關係，歡迎訂閱我們的 YouTube 頻道 🔔#范琪斐ㄉ寰宇漫遊 🔔https://ppt.cc/fH4QXx 十點半準時上傳完整版！

📌 本集內容 📌
✭【 琪斐大放送 】選在情人節說分手! 亞馬遜第2總部無緣紐約 (00:44)
✭【 動眼看熱鬧 】天降黑雪末日浩劫 西伯利亞爆空汙危機 (12:05)
✭【 世界都在看 】義大利推跳表單車 拯救交通兼滾動外快 (18:30)

全球市值最高的公司，如果說要到台灣來設總部，你是舉雙手贊成，還是連腳都舉起來反對?

過年休假回來，我選的第一條新聞就是全球市值最高的企業亞馬遜，要在紐約設立第二總部，竟然遭到很多由這次剛選上的新科自由派議員，帶領當地居民強烈反對，亞馬遜最終打消了這個念頭。

我不知道大家是不是跟我一樣，第一個反應是覺得這些紐約人是不是瘋了?亞馬遜來紐約，不只是這個火車頭企業可能帶來的經濟效益，還有亞馬遜可能帶來的科技know how，而且亞馬遜又不是製造業，對環境的傷害不會那麼大，大家求都求不到，這些紐約人是不是左過頭了?

才說著呢，我就發現不是只有我這麼想，連左派大將的紐約時報社論都跳出來把這些年輕自由派議員狠狠臭罵一頓。

我於是決定去看看這些年輕的議員們到底在反對些什麼。

看了之後我不得不承認，是有些道理。

第一：亞馬遜招牌響亮，但它的勞工條件惡劣一樣全球聞名。
第二：矽谷科技的繁榮，是創造了巨額財富，但也讓當地房價物價飆漲，交通嚴重堵塞，生活品質大受影響。紐約己經夠擠夠貴了，亞馬遜一來豈不是更擠更貴?
第三：被企業勒索是個無底洞，谷歌臉書都在紐約有分部，都沒有要紐約納稅人分擔，為什麼亞馬遜需要租稅優惠?

是有些道理，但還不能把我完全說服，就算大企業占便宜好了，你不給優惠，大企業都跑光了，你紐約的經濟撐得住嗎?要知道全球幾十年來都是這麼幹的，所謂的供給面經濟學派，政府幫助生產者降低生產成本，來促進經濟成長，你紐約這幾個小屁孩能把這個理論翻盤嗎?

顯然他們覺得可以。

他們舉的是像諾貝爾獎得主Joseph Stiglitz 提出來的，政府的政策不應只重視成長，還應更重視財富分配的社會正義，這個學派裡有很多人相信， 傳統的供給面經濟學搭配的涓滴效應，只是造成全球經濟貧富不均，中產階級迅速消失，底層人民必將反抗，經濟終將崩盤。所以此時的政府經濟政策應該著重在強壯中產，比如提高最低薪資，落實加班費給付，加強公共建設等，中產階級的荷包飽滿，經濟才會熱絡。

也就是說這次的亞馬遜紐約案踢到鐵板的重要性，不是只跟紐約有關，有可能牽動美國2020總統大選，而是牽動全球慣行的經濟模式。

理想非常美好，但行得通嗎?

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本周動眼神經選的是俄羅斯空汙嚴重到天降黑雪，我這才知道原來台灣也發生過類似事件。

張嘉玲選的是義大利跳表單車，竟然是政府出錢讓民眾騎單車，比我們的YouBike還神奇。

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