修復遙遙無期的星光旅社（艋舺謝宅）

上圖與中圖由張哲生攝於2021年4月3日，下圖由張哲生攝於2021年2月11日。

坐落在臺北市萬華區長沙街和西昌街口西南隅的星光旅社，早在1999年初被臺北市政府指定為古蹟「艋舺謝宅」，可惜該屋年久失修，目前僅在其外搭設鋼棚以保護建物，但後續之整修復原工程則是多年不見動靜。

在我小時候，這間名為「星光旅社」的老舊旅館已經沒有在營業（1971年歇業），我曾和鄰居進去玩過幾回，對裡頭的天井印象深刻，關於謝姓屋主的故事也略有耳聞；如今它成了古蹟「艋舺謝宅」，卻已不見天日許久，希望能早日見到它修復後的模樣。（不過，這裡真的有在進行修復工程嗎？）

「艋舺謝宅」位於臺北市萬華區西昌街88號，所在之地為艋舺市街發源地「番薯市（今貴陽街二段）」附近，原是一座三落大宅。此宅最初建於清光緒16年（1890年）左右，曾經是著名的「郊行」，掌握台臺北與漳泉間的貿易，對艋舺歷史發展有不少貢獻。

謝宅原為歐陽長庚所有，他於1880年代由福建晉江移民至艋舺，開設「建發船頭行」，專營閩南與北臺灣之間的貨物運輸，因生意興隆，遂於1890年代興建此一豪宅。民國34年（1945年），歐陽家傳至第三代歐陽江淮，因財務日漸困難，又將此宅賣給同窗謝溪圳。

原在廈門開設「建松洋行」作布匹生意的謝溪圳，於民國38年（1949年）返台定居於此，將其改闢為旅社與住家兩用的街屋。

此宅坐西向東，原為泉州建築「三落」帶有「左右護龍」的大厝，後因日治時代拓寬道路，此宅部份被拆，前落成了兩側臨街的三角窗街屋。

民國41年（1952年），謝宅進行整修，將原為船頭行的第一落兩層樓臨街建築修改為「星光旅社」；後又將昔日歐陽家族提供作為貨船船工住宿的第三落，改建成二樓磚木構造的「月光浴室」，但由於浴室需燃燒煤炭而屢遭環保局控告，便於民國60年（1971年）結束營業，於1970年代初期改建為四樓公寓。

第一落的星光旅社除了二樓改成旅館建築的隔間外，主要構造、規模、外觀風貌仍保有1890年代初建時的風格，房間面積分割狹小。屋身修建後，主結構為鋼筋混凝土構造，柱子使用磚砌，樓板則為傳統木桁架，木結構樑架高大，這種磚木混合構造盛行於日治時期的明治與大正年間。屋頂桁架為西洋式的三角桁架的變形；一樓外側附有拱廊騎樓，二樓則開設弧拱窗；牆面為洗石子材質，兩層樓間有一綠色裝飾帶。

第二進屬傳統閩南式的木構建築，面寬三開間。屋頂為硬山單簷式，並鋪以仰合瓦，採用火形山牆，山牆下有青釉花磚的通氣窗。中廳的樑架為疊斗式構造，兩側木隔牆為仿「閣樓挑台」的做法，收以精緻的格柵欄杆，更有抬高內部屋架的效果。中廳前步口作為前檐廊，內部構架為四桁架，捲棚屋頂，通樑下有透雕的通檖。入口採「三關六扇」門，左右四片格扇，上有螭龍透雕，造型生動，雕工精湛，為艋舺地區所罕見。正廳裡也有雕刻精美的神龕，奉祀祖先及神明，神龕的後方留有「前堂後」，是通往後方院落的空間。

院落間有一天井，被設置為簡單的小庭院，其護欄有石刻造型。天井兩側為廂房，廂房屋頂為平面，其樓頂與第一落後方二樓露台都築有高八十公分的女兒牆，中砌有青釉花瓶欄杆。第一落後方的門板上刻有「松、蘭、竹、梅」等造型。

1999年1月7日，艋舺謝宅被指定為直轄市定古蹟宅第類，以作為清代中葉郊行的歷史回憶，並為1950年代鬧市裡傳統客棧的代表。

指定為古蹟之理由如下：

一、艋舺謝宅為臺北市僅存之清中葉郊行遺構，雖只剩第二進廳堂，但仍具有艋舺商業使之價值。

二、第一進內廳近代改建為旅社，內部為日式風格，亦具有時代特色。

三、第二進為閩南式傳統建築，用料巨大，木彫精美，深具藝術價值。

但該屋因年久失修，目前第一落（星光旅社）外觀施作鋼棚架工程，給予建物保護，尚待修整；後又因前面道路施工使地基下陷，如今老屋岌岌可危。謝家尚有一子孫住在兩側早已破舊的廂房，並開設雜貨舖，正處在老屋翻修和古蹟維護的兩難之中，期待政府能將已被列為古蹟的謝宅早日維修完善。

我在2014年1月19日拍攝的艋舺謝宅：http://goo.gl/FyJ0d1

《突然好想你》，卻不知道住哪裡？

《而我知道》，如果特地來台南聽五月天演唱會，卻沒有地方住，那《你不是真正的快樂》...

偉哲知道來台南玩，住宿是《最重要的小事》，但我們台南這麼熱門，要是太晚訂房，房間就會《如煙》...別擔心，《讓我照顧你》！

偉哲向你推薦八間台南在地民宿，當成你過夜的《諾亞方舟》！

如果覺得不錯，按讚收藏加分享，《好不好，Will you?》😆

森弄·神農街九十二號
號稱神農街最美民宿，旋轉樓梯、玻璃屋頂、紫藤花海等，讓人一進屋就停不下快門。屋內佈置懷舊溫馨，乾濕分離的廁所卻充滿現代設計感，還有供背包客的混合住宿房，超適合一群好友相約來度假。（📍中西區神農街92號）

月見溪行館
距離台南體育場走路僅10多分鐘，離大東夜市也很近，有提供免費自行車租借，除了有迷你健身房、兒童遊戲室外，房間整潔乾淨、浴室乾濕分離。早餐採半自助式，有美式早餐、義大利麵、中式稀飯等主餐選項，其他像是水果、沙拉、包子饅頭等應有盡有。（📍南區健康路一段113巷65弄20號）

今回行旅 Konkai INN
藏在衛民街內，附近有許多文創及服飾小店。一入門是黑白格相間的搶眼時尚風格，最大亮點是迴旋而上的黑色螺旋梯和兩大面書牆，頗有閣樓圖書館感。房間設計簡約大方、五臟俱全，每一件家具選品都看得出設計者的用心，一樓同時也是咖啡廳，逛累了就來上一杯咖啡、發個小呆。（📍中西區衛民街124巷23號）

良文旅Ryou Hotel Tainan 2館
高C/P值住宿！距離中西區美食一級戰區僅十多分鐘路程，復古與現代並存的風格深具特色。門口的老式木門搭上馬賽克花磚和白窗框，房內大量使用暖調木製傢俱，讓這裡的空間飄散濃厚懷舊氛圍，喜愛內斂成熟的老靈魂們，一定會愛上這裡。（📍中西區大埔街32號）

啟瀛居 Inn-itiate Tainan
同樣位於海安路一級戰圈，古色古香的空間，裡面有許多從清朝至今保留下來的物件。少見的榻榻米就像是回到打掃乾淨的老家，讓人一秒放鬆。熱情的老闆一家親切好聊，而且還會透露神秘的美食名單。溫度與人情味，是這裡最大的賣點。（📍中西區海安路二段79巷30號）

吉姆俱樂部 Jimu's Share Space
充滿綠色植栽的空間，讓人不自覺放鬆，彷彿待在自家般的舒適。兩隻貓老闆會很盡責的巡房，雖然空間不大，卻處處存有手作巧思。日式榻榻米房型，偌大的窗戶能享受暖烘烘的日光。屋內有不少藝文資訊、書籍和掛畫，也時常舉辦瑜伽體驗、演講和分享會。（📍中西區海安路二段21巷25號）

赤樓古巷 Red House & Old Lane-赤崁樓館
位於赤崁樓正對面，獨特日式建築，有著榻榻米的樓中樓，彷彿來到日本度假。床墊紮實不過硬，若不習慣還可以再多加一層床墊。一樓茶水間更貼心備有在地的特色小點心及明信片，民宿老闆還會提供自製的台南旅遊攻略地圖，完全可以感受到台南人的熱情。（📍中西區民族路二段317巷18號）

未艾公寓 We Love Apartment
老屋改建的空間總讓人有穿越時空感，屋內引進大量光線，日光透過玻璃天井灑落，彷彿時光靜止，一樓是咖啡廳，牆面上有許多富現代意義的畫作，這裡的每間房型都有不同風格，早餐有中西式可以選擇，在安靜的巷弄中，吃著簡單的清粥，有時比吃豪華buffet來的幸福又放鬆。（📍台南市中西區正興街77巷10號）

※時報出版思潮線 新書分享：徐禎苓散文集《#流浪巢間帶》※​
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徐禎苓《流浪巢間帶．第一話 房屋獵奇記》（節錄）​
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※List 4 走錯房看錯屋​
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〈房東伯伯D的話術​〉
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那是真的。​
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有個單身女孩住在男女合租的公寓裡，室友們相處融洽，遇事也會互相照應，那是多麼令人羨慕的租處。有天，其中一名男室友趁著其他人不在，強暴了那個單身女孩。​
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聽完故事後幾天，我收到另個消息。朋友ㄏ加班完返回租處，在樓梯間遇到鄰居男子，朋友不疑有他差肩而過準備上樓，男子忽然伸出一手摀住朋友的嘴巴，空出的另一隻手竟開始強行脫下朋友的褲子。她奮力掙脫，尖聲狂叫。忽然樓下傳來開門聲，驚動了那位男子，男子機警收手，往樓上奔逃，不知道開了哪戶大門，喀啦一響，門關，人消失。朋友ㄏ嚇得一週不敢出門。​
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也許是時間太近，兩個故事很快在腦海雙生、互滲，滋長成巨大黑影。等到開始租屋，那個黑影出其不備襲來，我怕極了，不敢租男女混住的房子。因此，當房東伯伯D在電話那頭告訴我：這裡的房客有男有女，我割棄得毫無留念，不管那間屋的地理位置有多好、租金有多廉價。​
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偶然與同事們談起此事，同事一號說：「只要確保不跟男生共用一間衛浴，應該還好吧？我住的地方出入也有男有女。」同事二號也附議：「對啊，還好啦。錯開樓層就好啊。我之前也跟男生共住一層，都沒事。」腦中頓時跑馬燈那間房的優點，好吧，姑且去看看吧。​
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我們約在永康街末段，房東伯伯D踩著一臺老舊腳踏車出現，我跟著他的車子，走不到一分鐘，他家就到了。​
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「這棟樓是我父親蓋的，兄弟一人一層，老了有個照應。想不到父親過世後，大家陸續遷出，剩我還在。」房東伯伯D邊領我上樓，邊感嘆。​
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這幢樓面積極大，前三分之一是旋轉樓梯，上頭還有天井，採光極佳；後三分之二是家庭式公寓。「你看那裡，」房東伯伯D指著樓梯旁邊一小塊方形空間，「原本我父親想我們如果老了，不方便走樓梯，就蓋個電梯，空間都已經留好。」只是沒料到電梯還沒蓋，兄弟已離散，空屋給了租客。不是自己人，便不費心蓋電梯，租客如螻蟻，會任勞爬樓梯的。​
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房東伯伯D出身眷村，退休前是軍人。知道我來自新竹，分享了幾則新竹空軍基地的故事。聊著聊著，還沒感覺腳痠，人已抵達五樓。​
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這間屋子雖被圈在公寓群裡，通風採光絲毫未受影響，只是屋齡高，牆壁白漆已斑駁發霉。客廳裡長條藤椅鋪蓋霧面塑膠布，布上積聚灰塵。「我太太一直勸我裝潢屋子，說人家不會想租，但我不肯，還堪用嘛！」堪不堪用不是問題，問題是房東們經常忘記租客的心理，大部分的人可以接受素樸，體諒簡樸，絕少能與老態龍鍾的屋舍妥協。​
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跨入那間待租的套房，床板、木桌、衣櫃也全罩上霧面塑膠布，房東伯伯D拉開塑膠布，透出底下老舊磨損的家具。「你不要看這舊舊的，很耐用喔。」我越來越不懂耐用是真的？還是屋主對老東西過分依戀，捨不得丟棄？抑或是貪圖省錢，罔顧租客的權益？​
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我默默轉往浴室。這間浴室沒有窗戶，卻有兩扇門，一扇接房間，一扇往餐廳。「所以洗澡上廁所要鎖兩個門？」房東伯伯D幾乎以膝反射的速度回答：「你不覺得可以通兩處，很方便嗎？」洗澡上廁所需要這種方便嗎？​
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廚房瓦斯臺壓了一臺鍋蓋焦黑的大同電鍋，流理臺骯髒油膩，牆邊堆放久未使用的鍋碗瓢盆。廚房是房間最通風的地方，我們站在這裡談話。我按例詢問另外兩間房客的來歷。「你放心，我很會看人，」房東伯伯D笑了笑，「這間是學生，那間是上班族。」「他們都是女生嗎？」他頓了一下：「唉呀，現在喔，不管是租給男生還女生，他們都會把男女朋友帶回來，沒差啦！」什麼意思？我繼續追問：「撇除那些，真正住在這裡的房客是男生還是女生？」「都是男生。呵呵呵呵呵呵……」他總算願意說真話。​
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呵呵呵呵呵呵，房東伯伯D，你已經在我的腦海劇場裡被飛踢成豬頭了。​
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〆〆〆〆〆〆〆〆​
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#徐禎苓 創作​
#李蕪 製圖
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※徐禎苓《流浪巢間帶》（#時報出版，2021年3月）。另按：背景照為襯圖者真實租賃過一年的、含浴室不到3坪的房間。​
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※《流浪巢間帶》（引自書訊）​
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租房子有時候是租一種家的記憶、想像，讓異鄉人有點依存感，​
在不屬於家鄉的城市，也有家鄉的感覺。​
但有時……一切都是幻覺！​
笑中帶淚的租屋奇譚，找房就當練功與修行，​
看似滿紙荒唐，卻是無殼青年的平凡日常。​
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　　臺北租屋大不易，作者以幽默而抒情的文筆，笑中帶淚寫下北漂青年在大臺北地區搬家、看房、找房，以及與各式房東、室友的奇遇記，人生百態令人莞爾。​
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　　租屋和愛情一樣可遇不可求，下手要快，眼神要準，時機要對，要找到正常的房子有時根本是奢求，牆面多邊形，衣櫥做隔間，總經理室當客房出租，雙開浴室門，窗戶做衣櫃，房間熱到要練十八銅人，抽水馬達每日哮喘到快爆炸……稍有不慎租到靈異通道，只能夜夜無眠。​
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　　還要俐落閃過各式話術，坪數是假的，包水包電其實不包洗衣和冷氣，採光佳只能在浴室享受，頂加當頂樓，可開伙只限用電鍋。不只選屋，還要慎選房東，有人話匣子關不住，還有自詡男傭住在屏風後的房東先生，為了安全在屋裡裝監視器的怪房東……也有難得的緣分，遇上父親從前的舊房東。​
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　　在城市中遷徙，周邊美食走一輪，眷村特色大陳年糕、充滿懷舊情懷的永和世界豆漿……當記憶湧上心頭，取出食材，蔥薑蒜辣，乾炒川燙，溫火燉煮，家常美味上桌，以煮食療癒疲憊的租屋歲月，烹往事，也嘗出新的人間至味。

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原本公寓走道堆放許多物品
舊式窗框無法輕鬆開關
管線沒有配置妥當懸吊在半空中
舊公寓特有的天井設計
也因時常看見對面鄰居略顯尷尬
光線也不夠充足
讓走廊顯得不夠安全
把所有走道上的物品清除
只用白色牆面
黑色窗框點綴
變身舒適乾淨的空間


空間類別｜走廊天井
空間坪數｜2坪
空間風格｜乾淨簡約風


時間軸標記
00:00​​ 改造前
00:10​ 拆除工程
00:16 砌磚牆
00:24​ 水電/瓦斯管線配置
00:28​ 泥作/立窗框
00:34​ 房門安裝
00:38 油漆批土
00:42 全室噴漆
00:52​ 地板施作
01:00​ 白膜玻璃安裝
01:02​ 完工
01:08​ Before
01:12​​ After


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推薦極簡裝潢影片：
芬蘭網紅的極簡之家 The Home of Minimalism from Finland
https://youtu.be/2A7kjGzICA8​​


Q & A
📷相機：DJI OSMO POCKET 口袋雲台相機
💻電腦：2017 MacBook Pro 13吋
🎞剪輯：Adobe Premiere Pro
📱手機：iPhone X
🎵片尾：The Island - tubebackr

161007Part3-第6招-虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
漫畫─中信房屋中壢鎮中店營業員-李美娟
影片網址→https://youtu.be/7UK8ByTg0Uk

2014年10月24日有則房地產新聞，談到台北市的新建案公設比平均超過34%；換言之，花1000萬元買房子，其中將近350萬是花在公設上面。

這樣的現象起因於2003年8月31日新北市蘆洲區「大囍市」社區發生嚴重火災後，營建署在2005年修正《建築技術規則》規定，8樓以上的建築物至少須設置2座公共逃生樓梯，為了加強逃生與消防設施，間接提高了住宅的公設比。然而，除了法規限制外，也有某些無良建商，為了牟取暴利而虛灌公設坪數。......↓

【案例1】

有一棟位在內湖區康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井等等，公設比竟然高達53%，以一戶平均總價2200多萬元來計算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設！

【案例2】

高公設比的社區近來很常見，因此，碰到老屋改建，或是建商整合地主戶要推動都更時，地主戶通常會提出要求，希望建商蓋房子時可以調降公設比，目的當然是希望實際使用空間越大越好。有些黑心建商面對地主戶提出這樣的要求，竟想出一套讓地主戶難以抗拒的「完美話術」。

幾年前，我曾經陪一個朋友去聽一場都更座談會，因為他們家也是老舊公寓，且有建商在洽談整合都更。

我問建商：「為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%？」

建商代表回答：「你怎麼那麼笨啊！假設你實際使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我多灌10坪的虛坪給你，你可以改用30坪來賣？哪個對你（地主）比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比通常都會設定在社會大眾『能接受的極限邊緣』，目前看來是35%，將來你們賣屋時，不是可以賣更多錢嗎？」

當下我啞口無言……內心深處嘆了一口很長的氣，只能說，這套「無敵話術」，任誰也難以抗拒。

【買房，你該這樣做！】

制度上的缺陷，讓貪婪的人性有漏洞可鑽，地主們被無良建商利誘，台灣近年蓋的新房子公設比越來越高，為了杜絕這樣的亂象，其實有兩種做法。

首先，修法改變制度，參考先進國家，像日本、中國的房子公設是不計價的，皆採用實際坪數計價，可惜現階段似乎難以執行；其次，在制度改變之前，可以用「總價除以實際坪數」算出來的單價，做為擇屋的參考。

舉例來說，總價1億、權狀100坪的房子，單價為100萬/坪。假設公設佔35坪，換算實坪65坪，單價為每坪153.8萬元；若是公設只有20坪，換算實坪80坪，單價則是每坪125萬元，也就是說，使用坪數越大，單價越低。

其二的做法，是近年來我所接觸到的客戶們，有越來越多買家開始用這樣的方式做為擇屋的標準，如果大家都漸漸習慣用這樣的計算方式來判斷房屋價值，相信日子久了，無良建商虛灌公設坪數的社會新聞案件就會消聲匿跡。
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本文收錄在陳泰源的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》第6招
陳泰源的新書發表會，歡迎報名參加喔！
日期：10/16(日)
時間：下午2:00~3:30PM
地點：私儲空間-台北市南京東路二段36號七樓

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/174949236

141024東森 回不去了 北市新建案公設比平均超過34%
影片網址→http://youtu.be/sUr4JGRICW8

感謝記者 張清俊 的採訪，其實台北市的新房子公設比越來越高，地主/屋主也是共犯結構之一，不全然只是建商而已。

我還記得我曾經陪我一個朋友去聽一個都更座談會(因為他們家目前也有建商在整合都更)。

我當下就問建商：為什麼公設比要那麼高？可不可以低於30%見2X%可以嗎？

建商回答：吼~你怎麼那麼笨啊！假設你使用空間是20坪，你要用20坪來賣？還是我給你多灌10坪公設虛坪改用30坪來賣？哪個對你地主/屋主比較有利？顯然是30坪嘛！所以只要我們蓋的房子，公設比設定在社會大眾「能接受的極限」，將來你們賣屋不是可以賣更多錢嗎？

當下我啞口無言……然後，內心深處嘆了一口很長的氣。

以下是新聞報導……↓

記者 張清俊：走進內湖這個小巷弄，看到這一棟一層一戶新現代風的小豪宅，跟一旁的舊公寓比起來新穎不少，不過只要你一聽見它的公設比到底有多高，準備掏錢的雙手很可能就馬上縮了回來。

沒泳池、沒健身房，連停車位都只有一個能賣，這棟位在內湖康樂街的華廈，基地只有48坪，加上要設置電梯、逃生梯、機房、地下室、天井，公設比竟然高達53%，以一戶總價平均2200多萬來算，買家等於要砸下1200萬的鈔票來買公設。

高公設比嚇跑不少精打細算的民眾，這棟六層小豪宅，建商六月開賣，除了原本預售的一戶，四個多月下來只多賣一戶，剩下四戶乏人問津，代銷私下表示，今年之前能再賣出一戶就要偷笑了。

房仲業者 陳泰源 表示：投資用的她還是會願意去買這樣新一點的、高公設比的房子，因為沒辦法，新房子公設比就是這麼高。

辛苦揹房貸買房，結果變成是在買公設，看看台北市建案的平均公設比，從2005年的28.8%，已經一路攀升到現在的34.5%，而基地面積百坪以下的建案，公設比40%以上的更不少見，現在台北買新房子，1000萬裡頭平均有345萬都是花在公設上頭。

房仲業者 陳泰源 表示：光是要維護那些公設，你每個月的管理費也是很嚇人。

超高公設比就怕是建商強灌水，民眾看房除了要注意公設比數字實不實在，相關設施有沒有符合實際需求也是重點之一。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/80664409