為什麼這篇興富發股利可望配7元鄉民發文收入到精華區：因為在興富發股利可望配7元這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者open79918 (Paul_Shi)看板Stock標題[標的] 2542 興富發時間Mon...
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1. 標的：2542 興富發
2. 分類：多
3. 分析/正文：
1）營建股分為營建跟營造，營建主要業務是買土地蓋方子後銷售，賺取蓋好房子所增加
的價值，營造就是施工廠商，賺取施工期間的工程費用。
2）興富發以營建為主，2019年度的營收中，營建佔97.98%、營造佔1.54%、出租業務佔0.
48%。
3）營建股屬於標準景氣循環股，可觀察存貨變化量作為營收爆發前的長期觀察指標，存
貨中主要觀察待售房地、營建用地及在建房地。
*待售房地：目前正在銷售中的案子，興富發有大量的案子是屬於預售屋，所以此項代表
的是新成屋的案子尚未銷售完的部分，加上預售案建造完成後剩餘的部分新成屋，預售屋
的案子通常會保留15~20%等建完後再賣，因為成屋價格比較好，對整個案子的總銷售額有
幫助。(另一方面也可以降低跟營行貸款的利息支出)
*營建用地：未來可用來蓋房子的土地，如果每季財報中此項目都維持穩定或增加，代表
公司有持續在購地，也就能期待未來持續有新建案推出，維持營收。
*在建房地：正在建造中的案子，由此項可知公司對未來一到兩年的市場預估情況，數據
高則代表公司樂觀看待後市。
觀察2016年~2020年資產變化情形，可以主要增加的部分為流動資產，其中存貨大幅度的
增加。
https://i.imgur.com/iE7PcpO.jpg
https://i.imgur.com/SbACNoN.jpg
直成長，代表公司持續有購置新土地，未來有足夠的土地支持新建案持續推出，在建房地
近三年明顯成長，以建屋通常需耗時2~3年來推估，在2021~2023年有929億的房屋可完工
，加上待售房地，至少有1069億的營收。
4）另一個重點是觀察合約負債-銷售房地(2018年後才訂有此項)，已經售出的預售屋都會
先被列為此項，等待完工交屋後在一次性認列為營收，而原本預估2020年完工的建案因為
缺工因素，2020年的案子遞延至2021年完工，等於在2021年將有大量營收認列。
https://i.imgur.com/2lBbbN8.jpg
EPS成長。(一個案子有可能會分好幾個區完工，完工的部分才會認列營收，所以不能用這
個金額跟總銷金額做比較)
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183008/post/202008050049/%E9
%81%94%E4%BA%BA%E6%9C%83%E8%A8%88%E5%B8%AB%E6%95%99%E6%88%B0%20%20%E5%B7%A7%E8
%B3%BA%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1%E3%80%8C%E7%94%9C%E8%9C%9C%E6%B3%A2%E3%80%8D
5）原本預估2020年第4季還有3筆大案入帳，但在缺工、缺料狀況下，已確定將延至2021
年初入帳。據了解，遞延入帳部份包括高雄左營總銷近20億元的「悅誠」、新竹市總銷52
億元的「竹科悅揚」、以及台南仁德總銷高達73億元的「上東城」(此案土地取得成本很
低，毛利率會很漂亮)，總計總銷達133億元的業績遞延，導致2020年興富發的營收僅能力
拼與去年持平。法人看好興富發2021年業績，估計新完工個案將上看8-9筆，除前述3筆以
外，板橋「興富發大悅」、板橋「富江翠」、桃園「新森活」、台中「博克萊」、高雄「
博愛香榭」、「美術大悅」等案，也將陸續完工，潛在已售案量高達270億元，若加計餘
屋銷售持續去化，預估2021年營收有望超越2018年寫下的440億元成績，而2021年首季又
有售樓業外挹注，全年EPS將從5元起跳。https://www.highwealth.com.tw/news_page.ph
p?SN=457
6）2020年底興富發和集團的潤隆（1808）、齊裕營造等，以總價近37億元，成功處分位
於台北市大直的總部大樓「台北CBD時代廣場」，共交易三個樓層，買方為台灣人壽。法
人估計，興富發依出售金額計，將可挹注業外收益17億餘元，每股稅後純益貢獻度上看1.
38元(自己換算約1.31元)。興富發表示，該處分案預計今年第一季認列，可望衝高單季業
績。
https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%87%9F%E5%BB%BA%E8%82%A1-%E6%A5%AD%E5%A4%96
%E9%80%B2%E8%A3%9C-%E5%AE%8C%E5%B7%A5%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E9%AB%98%E5%B3%B0-%E8%
88%88%E5%AF%8C%E7%99%BC%E5%85%A8%E5%B9%B4%E7%8D%B2%E5%88%A9%E6%8B%9A%E5%A4%A7%
E8%BA%8D%E9%80%B2-000522616.html
7）公司董事會決議配發2元現金，配發率約95%，依公司昨日收盤價44.25元計算，若後續
順利填息，現金殖利率為4.5%；興富發表示，公司今明兩年業績將會明顯跳升，主因進入
建案完工交屋高峰期，2021年、2022年完工量各達338.07億元、347.1億元，2023年更大
幅增加至650.69億元，集團營運並在2024年達到高峰920.3億元，總計今年起的未來四年
完工金額估達2,256.16億元，公司營運可期。
https://udn.com/news/story/7252/5330384
8）過去餘屋(待售房地)約還剩140億可貢獻。
https://i.imgur.com/3F9Q06q.jpg
9）潛在風險1：根據內政部頒布的預售屋買賣定型化契約的明文規定，預售屋的建築工程
應在民國＿年＿月＿日之前開工、並在民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使
用執照所訂之必要設施，並取得使用執照。而賣方（即建商）應於領得使用執照6個月內
，通知買方進行交屋。建商沒有做到這些契約書上的要求，每逾1日建商就應該按民眾已
繳房地價款依萬分之五，以單利計算遲延利息給予買方。如果再3個月之後，建商還是因
為工期延誤或其他因素而無法辦理交屋，則可視為建商違約，購屋民眾可以依法要求解約
、拿回之前繳付的全部購屋款項之外，另外再向建商索討房地總價款的15％，當做賠償的
違約金。(2020年下半年已經有部分案子延遲，尤其完售率較高的情況下，要注意後續是
否有賠償的費用產生，完工定義通常是取得使用執照)
https://news.housetube.tw/12412
10）潛在風險2：公司有一批可轉債將於111年6月8日到期，轉換價目前37.5元，隨著後續
股利發放，轉換價越來越低所以一定會轉換，將稀釋股權17.2%，股本達155億。
11）由於桃園新森活(總銷37億，成本8.9億)及高雄博愛香榭(總銷30億，成本3.37億)建
案購地成本較低，因此預估2021年的毛利率應高於30%，稅後淨利率有機會超過20%，若預
估2021年營收400億(2020遞延的133億+2021年)，稅後淨利約80億，用股權稀釋後的股本
計算，EPS為5.16元，加上賣商辦的業外收入1.31元，有機會達到6.47元以上，若保守抓8
成，則為5.44元。
12）參考近五年現金股利發放率，扣掉2017超額發放，平均約93%，以EPS5.44元計算2022
年股利可能發放5元，目前股價44元來看殖利率為11.4%，且隨著未來每年的獲利成長，
股利有機會越發越多。
13）2015~2020年興富發殖利率，最高為13.2%，最低4.49%，落差非常大，因此估價方 是
參考市場要求的殖利率約6~8%，估算價格區間在60~90元，一年內目標價保守一點先訂50-
54元，股利的獲利以外，預期有20%以上的價差空間，後續追蹤財報進行調整。
4. 進退場機制：長期投資，只有基本面出問題才賣，目前成本44元，40以下還會再加碼
，要做波段的話50元以上隨意賣
第一次研究營建股，內文借用很多網路上高手的觀點，如果有錯誤的地方請直接建議沒關
係，但請理性討論，謝謝
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.250.198 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1616381146.A.E1D.html
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:46:20
噓 WolFDragoN : 40以下再叫我 03/22 10:46
推 demonics : 一堆人已經排隊再等40以下了 今年獲利會很好03/22 10:47
40以下+1噓 s820912gmail: 配兩元要幹嘛03/22 10:49
公司今年缺錢蓋房子，就算不發股利我也覺得很合理※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 10:49:59
→ aloness : 營建要營收好看，就把去年或前年的營收灌在今年，03/22 10:50
→ aloness : 今年營收就提早認列就好，營建業的財報是最不可靠03/22 10:50
價差賺的是預估未來，持續追蹤變化很重要→ aloness : 的03/22 10:50
噓 BKcrow : 對帳單勒03/22 10:52
→ piliwu : 營建業看財報你會飛天03/22 10:52
推 Coffeewater : 40以下才買，慢慢看03/22 10:53
→ piliwu : 你先了解一下他收入損益怎麼認列的03/22 10:53
文章內有提到耶... 大大是指認列的部分我理解錯誤嗎？噓 kanhun : 低調好股，以上車等北上，臭散戶不要來，乖乖買房03/22 10:53
沒事，只是為了分享交朋友→ kanhun : 幫忙抬轎03/22 10:53
→ piliwu : 真正影響公司現況的是預售屋賣的好不好，土地營造03/22 10:54
我寫建案銷售率...→ piliwu : 成本多少，全部都在三年後甚至更後面的財報上03/22 10:54
噓 kanhun : 改天噴出再回來看推文酸這檔的臭散戶們03/22 10:55
→ kanhun : 啪啪啪的打臉，看臭散戶們打臉94爽03/22 10:56
推 justin531xx : 發超爛40在03/22 10:56
噓 EDDIEHA : 投資客大本營，房地合一稅2.0.........穩死03/22 10:56
→ fanlongs : ========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========03/22 10:56
→ fanlongs : ========早在一月初就說了 傳產通通買起來=========03/22 10:56
→ kanhun : 酸這檔小心以後被人挖出來鞭屍唷，臭散戶們03/22 10:57
推 vincent1700 : 推03/22 10:58
噓 b0301220 : 股利2元也敢多 03/22 10:59
→ androider : 自救 03/22 10:59
→ kanhun : 樓上，台積殖利率2％也敢多?03/22 11:00
推 hunteryoyoyo: 上禮拜一根今天有一根有內褲線？03/22 11:00
只有豬腳麵線要不要？噓 kline : 這間是我拒絕往來戶03/22 11:04
請問為何呢？→ bigpan : 這間只會找藝人跟工讀生 房子本身很爛03/22 11:08
推 oyaji5566 : 35還是很貴，30再看看03/22 11:10
推 a0921387223 : 40叫我03/22 11:15
→ didnotwork : 房地合一稅2.0跟一手建商關係不大喔03/22 11:25
→ piliwu : 股票是看未來，預售賣好不好怎會沒差，前面就說了預03/22 11:36
→ piliwu : 售賣好不好財報完全看不出來03/22 11:36
推 heatsink : 崩盤再接，等3開頭再買03/22 11:37
→ piliwu : 房子本身沒有蓋很差啦，但他主打交屋前只需付5%03/22 11:37
→ piliwu : 他有他的優點就是廣告、大廳跟超低頭期款03/22 11:38
推 RS44 : 當股東可以 當買屋的建議還是不要 03/22 11:38
噓 keigo800004 : 來這找抬轎，給你出貨嗎…...03/22 11:44
市值這麼大，我是覺得有點難啦→ MingHangDu : 還好上週跑得快，躲過2根03/22 11:48
→ aloness : 營建業跟產線最大不同，就是金流可以四處藏03/22 11:49
→ aloness : 今年a案的營收要想藏起來，只要拿去沖銷bcd案的成03/22 11:52
→ aloness : 本就好，日後bcd案的成本可以去灌下一個efg案的成03/22 11:52
→ aloness : 本，或是選擇認列拉股價(其實未發生成本有可能遠大03/22 11:52
→ aloness : 於營收) 03/22 11:52
→ aloness : 這是營建業結帳期長達數年造成的文化03/22 11:53
→ aloness : 如果財報可以信，做工程就沒人賠錢03/22 11:55
噓 kiversonx17 : 40叫我03/22 12:04
推 Kobe5210 : 資料找的很多,給你推一個~03/22 12:12
謝謝推 andy7829 : 資料很齊 推一個 今年不少營建股價開始動了 手上至03/22 12:19
謝謝→ andy7829 : 少3檔03/22 12:19
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 12:38:48噓 zombiepigman: 好險版上看空 原PO拜託低調 03/22 12:29
→ baseken : 塊陶啊03/22 12:42
→ Ayasaki0916 : 我也很喜歡興富發,但2020年財報真的烙賽,營益率9% 03/22 12:42
→ Ayasaki0916 : 另外有一個賠錢的悅誠(想當初我還看好它) 03/22 12:42
→ Ayasaki0916 : 每季吃掉一些EPS,很傷 03/22 12:43
推 asole : 推分析 至少比感覺派嗆太多 03/22 13:12
推 cfwang : 推一個，存了一陣子，獲利好像越來越不穩定，之後03/22 22:21
偷偷跟你說，查一下已簽訂之銷售合約款就有答案了，認列會從2021年開始，去年財報中這個項目一季比一季高
→ cfwang : 那個可轉債換成股本很嚇人啊 03/22 22:21
155億是已經包含可轉債的股本，我已經用最保守的估算了，所以用今年股本來算數字會很漂亮
→ XDdong : 成本跟你差不多 再信你100股q.q 03/22 22:40
※ 編輯: open79918 (1.174.250.198 臺灣), 03/22/2021 23:23:18推 llcjhcom : 成本42 目前25張，投資本來就是看長遠，發哥繼續多 03/23 00:39
推 xylitol : 大師你聽過縮網址嗎？ 03/23 13:44
推 borashen : 幫你推認真 我也看好 03/30 00:25
推 seamus2904 : 這分析太詳盡了吧 給推 補血 散戶不要來啊 05/24 09:47