210812三立iNEWS 台北大安區地下室賣破億 傳美體企業左手換右手成交
三立原影→https://youtu.be/pYVv41AFPE8

大安區門牌燙金，連地下室也有上億身價，看看這戶位在台北市仁愛路四段巷弄內的B1地下室6月就以1.58億元價碼易主。

記者/張珈瑄、唐薏程 採訪報導……↓

記者/張珈瑄：實際來到現場可以發現，營業用的招牌還緊緊掛著，而傳出地下室要賣的就是知名的美容美體企業，而要賣給他的子公司，左手換右手。

打開實價登錄也能看到備註資料寫下親友、共有人等其他特殊關係交易，傳出賣方媚登峯這戶地下層2016年就喊賣開價2.8億，不過市場興趣缺缺，直到今年6月才賣出，而接手人就是旗下公司常春藤全球健康生物科技公司，房仲認為這是高招。

東龍不動產資深經理陳泰源：他直接跟銀行申請融資、二胎的話，成數是不會高的，不會超過5成，甚至才2~3成而已，但是如果他用買賣的方式的話，最高可以貸到7成。

不但可以增加現金流量，還能活化資產，除此之外，因為這地下室將近384坪，土地持份大，不排除未來可以都更。

市場研究總監黃舒衛：土地持份到了一定比例的話，在整個都更上面的推動他其實會比較得利，但是因為它比較特殊是地下室的產權，所以在價格認定上面會有一個比較大的落差。

雖然還有不確定因素，但押寶未來如果確定能都更，獲利都是「自己人」，肥水不落外人田。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/08/210812inews.html

文吉昨日結束巡視考察南投縣仁愛鄉武界水壩災情之後，下午隨即又趕往仁愛鄕盧山溫泉馬赫坡部落聽取莫那魯道最後一哩路文史園區辦理情形，邀集中央文化部、原民會、林務局、水保局以及縣政府文化局、原民局等單位研商討論。

本案為1930年霧社事件中之馬赫坡古戰場，係指日前仍保存戰場之史蹟，是文吉於104年起一直念茲在茲希望成為文化資產的保存，甚至傳承並保護原住民族文化資產的價值。

為了促進馬赫坡部落文化資產之保存與活化，相繼展開了相關調查研究、教育宣導、人才培訓及史蹟登錄範圍內之管理維護和環境整備等工作，並由文化部、原民會以及南投縣政府文化局、原民局統籌規劃辦理與執行。

唯就史蹟身份、審查進度及保存維護和計畫內容上，未能把莫那魯道其重要之出生地、古戰場、山洞、囚禁等重要資產納入維護計畫，以及未來經建產業推動整體規畫策略方向，實為不解及納悶，因而要求相關部門修正後併入於期末報告之送審。

經孔委員主持之最後討論結果：1）有關文化歷史身份保存維護計畫，請文化部及縣府文化局務必將莫那魯道其出生地、古戰場、山洞、囚禁等重要維護工作，在期末報告加以修正並納入於文化資產項目內。2）有關經建產業整體規劃部分，由原民會督請縣政府原民局邀集相關單位儘速擇期安排現地會勘，並擬妥計畫後報請中央原民會申請經費，亦請教文處全力支持該項計畫之經費需求，以實質傳承保護原住民族文化資產及活化部落生命之工作。

謝謝老鄕長谷拉斯提供其「賽德克民宿」作為開會場地。

最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

191230中天 史上最貴？大直平面車位開價88億
影片網址→https://youtu.be/8oP57JA7GDg

主播/張若妤：「根據資料統計，2018年在台北市光是一個機械車位就要150萬起跳，至於平面車位價格就更高了，平均一個250萬起跳，才有辦法買得起。而在台北市大直豪宅區這一帶地下停車場平均價格250萬起跳，但是這裡卻有屋主開價開到88億元。」

主播/張若妤、攝影/李英瑋 採訪報導……↓

將近11坪的車位要88億元，地點在台北市明水路，照片標註「車位有喜歡，再談價格」。附近有商辦大樓和知名日本料理店，但這天價到底是標錯了？還是另有原因？

房仲業者/陳泰源 表示：「擺明了就是天價，是一個不可能賣掉的價錢，所以這個研判就是說，應該是一個行銷的手法之一啦，很多人看到這個就可能就嚇了一跳了，因為事實上大直也有其他的停車位也可以做選擇，去開一個正常開價，那我可以判斷說這個屋主他是有誠意要賣。」

查詢實價登錄，今年台北市最貴車位排行，冠軍在中正區辛亥路一段435萬賣出，第二名大安區仁愛路精華地段一個車位售價425萬，信義區位居第三車位售價370萬元。但國內史上最貴車位還是在信義計畫區，2014年已870萬元賣出。

房仲業者/陳泰源 表示：「車庫專屬的停車位之外，其他的空間甚至還可以堆放一些其他的物品，腳踏車啦、高爾夫球具啦、有額外的儲藏空間。」

台北市寸土寸金，連車位價格都不便宜，不過這回停車位，屋主開價88億元確實引發熱議，網路上也有類似不少案例，像是兩千多萬元的控制器，兩百八十多萬元的精品包，最終目的就是想吸引買家注意。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191230-88.html

190611三立iNEWS 帝寶曾是國財產卻遭賤賣 國民黨轉兩手百億都進自己口袋？
影片網址→https://youtu.be/o64B2yuI8-8

坐落在台北市仁愛路與建國南路的帝寶豪宅政商名人齊聚，擁有高知名度與高價位，現在卻惹上黨產爭議。

記者 程彥豪、劉家偉 採訪報導……↓

因為當年國民黨與中廣接收日產後，把國家財產變黨產，再用88億把這塊土地賣出。

財經專家 徐嶔煌：「這塊土地的轉手過程裡面，先賣88億再賣90億，中間對國民黨來說賺了2億價差，但問題是，即便88億應該都是國家的資產，低於市價被賤賣的情況，但是錢也沒回到國家手上。」

沒進國庫的88億，就是因為當年中廣接收日本台灣放送協會後陸續進駐中廣與中視，1998年中廣這塊土地估價最高達130億，卻以88億轉手賤賣給國民黨所屬中投公司，隔年中投再轉賣給宏盛建設90億，也就是帝寶的建設公司。2005年帝寶正式落成，預估總價超過260億，為建設公司帶來百億利潤。

房仲業者 陳泰源 表示：「帝寶本身是蠻特殊的產品，它還是依舊非常的搶手，是因為一來本身具有國際知名度，在台北市目前你想的到的這些豪宅它的知名度恐怕還是沒有帝寶來的大。」

進一步估算，帝寶至今每坪實價登錄230~280萬，187戶計算總價高達1309億元，若換算6000坪地坪價，每坪地價1600萬預估高達960億，這塊台北市最高檔豪宅，近千億都該是全民資產，卻是國民黨口袋賺飽飽也造成國家重大損失。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190611inews.html

140407東森財經 頂新魏家又掃房 75折入手淡水豪宅
影片網址→http://youtu.be/XnPW78ebgP0

開價的75折入手！？看似很嚇人！豪宅膨風是否太誇張？其實一點也不！光是同一建案魏家就買了9戶，將近1/4都被買走，就跟我們去便利店買咖啡，第二杯半價一樣，買越多，建商當然算你更便宜啦！

以下是新聞報導......↓

記者 陳文婕：位在淡水的小坪頂區的豪宅建案，當初就是以它的外觀聞名，一度開價每坪90萬元，但現在實價登錄出爐每坪只有68萬元。

圓弧狀、帆船型，強調360度每一面都有觀景窗，樓高38層規劃為一層一戶，250坪的超大坪數動輒一戶將近2億元。

房仲業者 陳泰源 表示：億來億去的豪宅，它的殺價空間，變成說人家可能動不動就是幾百萬在殺或者是幾千萬在殺，表面上看起來會覺得落差比較大。

最新成交的12樓和26樓，其中一戶買主就是頂新魏家，以總價1.78億買下，拆算車位每坪單價約68萬元，和當初開價90～100萬打了將近75折。

房仲業者 陳泰源 表示：可能是一次買兩戶，當然你議價空間就會更大，你買多一點，建商就會算你便宜一點，這是很正常的道理。

事實上，根據地藉資料整動豪宅，魏家真的是最大買主，總計買下9戶將近1/4個建案，加上魏家在台北市中心的房產包括帝寶14戶，仁愛路和敦化南路住宅，曝光的豪宅數至少25戶。

頂新集團董事長 魏應交：台北的好房子、好地點、好的建物，我認為都是可以投資的。

魏家掃房不手軟，讓人見識實力雄厚，但也恐怕再度挑戰社會觀感。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73683422