雖然小弟也都在在拜讀ceca大的文章

但有些觀念還要是要說清楚

政府從土地去榨出稅捐、換取利潤這說法我沒意見

不過不管自辦重劃或公辦重劃

政府拿回去土地的比率絕對遠低於ceca大說的

自辦四十五趴 公辦五十五趴

所謂重劃是地主們把產權紛亂的土地拿出來重新規劃

產權紛亂的土地當然上面可能沒有規劃好的道路跟管線

重劃就是藉由所有地主大家犧牲一點土地，然後把公共設施做好

公共設施包括道路、五大管線，當然會有一些公共設施保留地

一般而言，加上道路公園之類的面積，公共設施用地很少超過三十五趴

做上面那些公共設施要錢，地主不可能出

所以大家一起出一定比例土地充作抵費地

讓那些實際上下去出資做重劃工程的人將重劃工程費跟作業費

用抵費地抵償，當然抵費地或地主土地的增補，都是用評議地價計算

與市價有一定差距是當然的，這才可能吸引人家去辦重劃

但一般而言，抵費地的比率多數在全部土地的十三趴到十五趴之間

若是地價高的地方，如雙北，可能只有個位數

簡單說，重劃後土地，政府實際上拿到可以變賣的，其實比例很少

但政府一毛錢都沒出，活活賺到道路管線公園都蓋好的土地

而且重劃後的土地稅捐比重劃前高得多，土地交易也多得多

更容易創造活水跟賺到錢，但絕對不可能重劃後拿到比地主多的土地

基本上，重劃後土地地主分不回六成的話，地主參與意願就很低，根本成不了

而公辦重劃因為雖然表面比自辦重劃是對地主有利

但公辦沒有利益可圖，誰會努力去整合，反而會耗更久

至於大家都說建商主要是賺養地的錢

我只能說時代在變，觀念要變

早期預售不發達，建商就算可以借錢，以前不只利息比較高

因為在營建過程中沒有收入，利息等成本負擔對建商來說是很大的

通常槓桿無法操很大，推一個案可能就投入所有的錢了

同樣一筆錢先買土地很多年，要蓋房子再貸出來

因為只有成屋才賣得出去，開一兩個案子就很硬了

養地賺價差，然後等時機好在開發，保守一點確實是以前的作法

但現在因為政府打房政策，購買土地只要有貸款兩年沒開發，就抽你銀根

加上預售觀念為大家所接受，財務槓桿可以操很大

同樣一筆錢現在可以開很多案做，絕對比你囤著土地過兩年再蓋賺得快又多


所以，基本上除了錢多到沒處花的建商以外

多數建商不會囤積土地，在熱區追高趕快規劃趕快賣是常見的

換言之，雖然大家都說有缺工、房價一片看好的情況，建商當然知道

但為什麼多數建商一樣賣預售 而不是建好再賣

除了上面財務槓桿的理由外

還有一個原因是建商其實也會擔心景氣迅速反轉

我只能跟各位說，缺工是事實，但好一點的建商都有自己的營造廠或團隊

並不會真的擔心缺工導致工期遲延

所以因為怕缺工所以要成屋再賣，我覺得是藉口

應該是部分建商推案比較少，他也沒財務槓桿可操

而且對自己品牌有信心，或對景氣的預測很有信心，他才敢成屋再賣

一般而言，透天大概一年多可以蓋好

大樓通常都要三年左右

三年會發生什麼事根本沒人知道，營建成本再怎麼漲，現在價格抓寬一點就好

賣預售的目的是建商的經驗，買預售的人通常不會選擇違約陪十五趴

通常會交屋，對建商來說，保底銷售跟利潤才是王道

畢竟這一波同時開案操財務槓桿就是要轉時機財

少賺比賠錢好，所以，先建後售我認為不會廣泛

只有少數有實力的建商可能而已


--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.142.72.133 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602551840.A.B96.html