【高雄社宅進度到哪裡？下：市府自建篇】
文：李雨蓁 Lí Ú-chin 圖：高雄市政府都市發展局
去年11月，高雄宣布將與中央共同推動8800戶社會住宅計畫。其中由住都中心規劃13案（6000戶），已有9案在進行（約4500戶），我們在上集介紹過。接著就來看市府自行規劃的案子（約2800戶）：
■#岡山區大鵬九村社會宅（87期重劃區，最近車站為南岡山站），規劃地上10層708戶社宅，1~3房（租金577元/坪），經費30.07億。
-4月已完成工程專案管理及設計監造發包，近期動工
■#大寮區大寮捷運主機廠社會宅（大寮站2號出口），第一期規劃地上15層449戶社宅，1~3房，經費15億。第二期推估500戶。
-2021年底發包，2022動工
■#前鎮區亞灣智慧公宅（集盒舊址，中鋼總部對面，近輕軌C7站），第一期規劃750戶社宅，第二期公辦都更分回320戶社宅。
-先期規劃中，預計2022發包動工

另外，不在8800戶內的新建案還有這些：
■#三民區凱旋青樹（台鐵民族站旁），規劃地上13~14層245戶社宅，1~3房。
-Mecanoo設計，施工中，2022年4月完工
■#左營區機20用地都更案（大中二路民族一路口），規劃地上30層住宅大樓872戶，市府分回145戶社宅。
-9月17日都委會通過，預計採公辦都更招商

市府籌劃的公宅有兩大特色：
★#更貼近TOD開發精神：多案位在軌道車站附近。另外除了提供居住機能之外，也將結合商業及社會福利設施，規劃K書中心、托嬰中心、公共幼兒園、日照中心及國民運動中心等空間，成為完整生活圈。
★#部分引入公辦都更模式：建商取得土地興建住宅大樓，但必須興建社會住宅交給市府出租。透過這樣的模式降低市庫支出。

若對比最近北市宣布緩建社宅、政見跳票的狀況，高市府結合軌道發展、周邊產業園區，以及引進民間資金，提供部分可負擔的住宅給就業青年居住，可形成正向循環。然而，我們也有幾點建議：

■捷運共構社宅應考慮更完善的動線整合，例如興建空橋直接連通捷運站，並將商業公共設施集中配置在動線上，增加招商意願與使用頻率。
■亞灣社宅具有指標意義，可參照國外新建高層社宅案例，創造港邊協調景觀。且原集盒用地是周邊重要開放空間，宜降低建蔽率、拉高樓層，將底部開放空間集中留出，規劃為周邊居民均可使用的綠地、商業空間、以及創業基地。

2020年可以說是高雄社宅規劃突破的一年，今年開始多案陸續動工，我們希望社宅能成為高雄「青年移居/宜居」政策的核心之一，為更多青年創造可負擔的高品質生活與工作空間！

【高雄社宅進度到哪裡？上：住都中心篇】
圖：國家住宅及都市更新中心

去年11月，高雄宣布將與中央共同推動8800戶社會住宅計畫，照顧弱勢、青年及企業員工，今年起已經陸續完成招標等作業。其中有13處、計6000餘戶，由內政部指示國家住都中心興辦，分別位於岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等人口密集行政區。目前住都中心網頁已列出9案，其中6案已經完成招標，1案招標中，到2025年後就會陸續完成，這些案子包含：

■楠梓區清豐安居（土庫路、清豐五路口），規劃地上9層1412戶社宅，1~3房，

■左營區福山安居（華夏路、博愛四路、重忠路街廓部分），規劃地上9層201戶社宅，1~3房

■仁武區仁武安居（仁武運動公園對面），規劃地上10層293戶社宅，1~3房
-招標中

■鳳山區鳳翔安居（鳳翔一街、鳳翔街街廓），規劃地上12~14層440戶社宅，1~3房
-三民營造股份有限公司、成宜企業股份有限公司、恩典聯合建築師事務所得標，2026完工

■三民區明仁好室（民族一路與民族一路50巷口，近河堤國小），規劃地上15層139戶社宅，1~3房
-永大正營造股份有限公司、林建宇建築師事務所得標，2025完工 #鄰近河堤國小有學區優勢，基地就在聯上草雲旁邊（實價登錄平均每坪約25萬），是傳統搶手地段。

■三民區美都安居（德利街、德旺街口，中都公園附近），規劃地上15層325戶社宅，1~3房
-新亞建設開發股份有限公司、張瑪龍陳玉霖聯合建築師事務所得標，2025完工
#為高雄在地知名事務所MAYU設計，在這幾個社宅建案中較有設計感。位於中都重劃區，離濕地公園不遠，附近新建案正快速冒出，為相當不錯的地段～

■鳳山區鳳松安居（前鳳松路，後北盛街），規劃地上10層411戶社宅，1~3房
-德昌營造股份有限公司得標，2025完工

■鳳山區鳳誠安居（鳳誠路、北忠街口），規劃地上10層320戶社宅，1~3房
-德昌營造股份有限公司得標，2025完工（和上案一起招標）

■左營區崇實安居（介壽路、先豐路口），規劃地上14層856戶社宅，1~3房
-建國工程股份有限公司、華興聯合建築師事務所、林建宇建築師事務所得標，2025完工

以上就有大約4000戶社宅，應該都會在今年完成招標。這些案子幾乎都設置托嬰中心、日照中心等社福設施服務，並包含店鋪機能，不過在規劃、外觀上大多中規中矩。

至於市府自建的社宅，土地平均來說比住都中心的更精華，有些緊鄰捷運站，更有亞洲新灣區的指標案例，我們下次會再另外介紹～

讓Starbucks, Uber 都吃鱉的神之行銷技能

《流量池》品效合一，用裂變優惠解決拉新、提頻、留存的難題
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瑞幸咖啡2018年起以首杯免費，與第二杯五折等等大量補貼的外送方式，飛速成為中國最大咖啡連鎖店，1年半內至Nasdaq上市。

《流量池》的作者楊飛是打造瑞幸咖啡的行銷長，在瑞幸之前，他是神州專車的行銷操盤手，叫陣Uber 的幾波廣告，以及高級專車的定位讓神州專車在滴滴打車獨佔的血海中繼續生存。

本書中，他把2015-2018年操盤神州專車與瑞幸咖啡的操盤心得非常詳盡的分享；雖然書中有些裂變方式是基於微信生態圈，台灣市場用不上。

但我覺得在品牌聲量與轉換率的平衡，還有以發送優惠券一舉解決裂變（轉介紹）、拉新（獲客）、提頻（增加使用頻率）、留存（消費者持續付費）等難題的思路都值得參考。

#品效合一
#急功近利求加友

過去品牌線下廣告的目的是製造印象，講究長期培養感情。但在大家都將本求利的年代，就算是大公司也沒那麼多時間慢慢跟消費者培養感情，立刻馬上看到轉換的效果成為行銷人員與產品ＰＭ的基本功。

楊飛舉了他們操作過的四個汽車貸款平面廣告的轉換率進化：

第一個是傳統做法，講究車子與金錢的連結意象，把對消費者的利益與聯絡方式放在角落，轉換率基本為零。

第二個是不講情懷，用清涼美女數錢吸引目光，消費者利益從小字變大，轉換率提升了30%

第三個是簡單粗暴，直接把電話與效益的字放到最大，什麼品牌概念與精神都往後靠，這個增加140%的轉換。

到了最後一個，用代言人統合品牌定位，搭配直接易懂的消費者利益，再把QR Code 跟電話的位置微調，效果是第一個廣告的300%

他自己對品牌的看法就是要急功近利，每個品牌廣告都要帶來轉換：

轉換的方式可以從轉加App ，到打服務電話，再到加微信好友（以台灣來說是Line官方帳號），只有把看到廣告的客人轉換到跟你有直接聯繫，才能接下來根據數據對客人做後續投放與經營。

#裂變福利
#渾身解數發折扣

裂變福利說穿了是讓消費者幫你找新客戶，楊飛示範的案例精妙之處在於他把轉發融入於社交場景之中。

例如一頁式長圖行銷，用故事性的長圖或者是總結用戶與品牌使用歷史的長圖，讓消費者分享的不是你的品牌，而是他使用品牌的經驗與故事，他的朋友們看到了可能有百個按讚，其中又有十個點進去你的網站看看自己是否要跟著做一下，或者拿個小好處。

這樣講感覺有點抽象？例如得到app每年底的『今年你在得到學了什麼』，一開始就用學習百分比讓消費者有股虛榮感：我的學習時間贏了98%的人噎，接著往臉書牆或者朋友群中收穫一波互相讚美，最後也轉換一些人註冊會員或者是已經久未使用的用戶重新被喚起。

又例如瑞幸咖啡定位自己在都會白領，所以有各種圍繞著加班心情的活動小語

-今天星期一，請你免費喝杯大師咖啡，和幸運打個招呼
-今天星期二，請你免費喝杯大師咖啡，工作化繁為簡
-今天星期三，請你免費喝杯大師咖啡，提案一次過
-今天星期四，請你免費喝杯大師咖啡，甲方乙方都是遠方
-今天星期五，請你免費喝杯大師咖啡，今晚不加班
-今天星期六，請你免費喝杯大師咖啡，春暖花開撩一下

替消費者找了個轉發的共鳴點，轉發的人覺得自己是在跟朋友分享一些生活中的小確幸，而不僅是在為品牌做免費的獲客。

楊飛特別強調所有的設計都必須要『輕巧』，轉發的內容也好、跟消費者的互動也好，都不是要人真的拚輸贏，只是一個小小的樂趣、簡單的遊戲、蹭著熱度的小故事等等。然後在每次的活動中獲取幾千幾萬個客戶，重重疊疊下來，就是幾千萬體驗用戶。

在他看來，品牌沒有在靠一招兩招大招就躺著爽的，反而是日起有功，天天安排一些拉新的方法，客人進來後持續不斷地餵養一些持續使用、請朋友使用、儲值後提高利用率的方法等等等。

而持續區隔化消費者，精準找出哪些人適合用什麼方式推薦的基礎，來自於強大的自建資料庫，把所有加入使用、活動轉發、應用場景等等的資訊標籤化，收納在企業內部。

他在神州集團時建立『神廟系統』，劃分出最佳投放媒體、關鍵字與轉換場景等，最終效益是在半年內減少了40%的無效廣告，也讓SEO+SEM效益持續提升。

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提了瑞幸咖啡就不能不提他們1年半上市，再過1年因為財務造假退市，再8個月申請破產的傳奇（2021年2月申請破產），為什麼成功的行銷手段不代表成功的企業獲利呢？

我認為有兩個蛛絲馬跡，首先當然是對財務故事的要求勝過了對實際獲利，公司領導階層與投資者的目標是儘快上市後在資本市場尋找下一個老鼠，而不是儘快靠本業賺錢。

其次是全書中我們可以看到與傳統成長駭客比起來，比較少著墨在NPS（淨推薦指數），指標上也都是著重在C開頭的成本指標(CPM, CPC ...) 而不是R開頭的(ROI, ROAS...)

但無論如何，《流量池》仍然是本犀利的行銷技術分享

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